Uzasadnienie
Starosta decyzją z [...], na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm.), dalej zwanej "ustawą", uwzględniając wniosek Spółki z o.o. [...] z siedzibą w S. orzekł:
- - o wejściu na teren sąsiednich nieruchomości - działek o numerach ewidencyjnych: [...]/1, [...]/2, [...]/4, [...]/5, [...]/6, [...]/7 oraz [...]/8 w miejscowości W. B. gm. B. będących własnością Spółki Jawnej N. AG M. R. z siedzibą w O. w granicach niezbędnej potrzeby tj. w pasie terenu o długości 80,20m i szerokości 32,20m wzdłuż istniejącego wiaduktu (w tym 10,20m pod samym wiaduktem, 10,50m po stronie zachodniej wiaduktu i 11,50m po stronie wschodniej) oraz terenu o długości 28,50m i szerokości 18,20m na północny-wschód od wiaduktu wzdłuż istniejącego ogrodzenia,
- - że roboty budowlane należy wykonywać w terminie 12 miesięcy od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna, w godzinach od 600 do 2200,
- - że inwestor winien po zakończeniu prac uporządkować teren sąsiedniej nieruchomości i przywrócić go do stanu pierwotnego oraz
- - że inwestor jest zobowiązany naprawić ewentualne szkody powstałe w wyniku korzystania z tego terenu - na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.
W odwołaniu od tej decyzji Spółka Jawna N. AG M.R. zarzuciła naruszenie art. 47 ust. 2 ustawy przez jego niewłaściwe zastosowanie albowiem obiekt budowlany, którego dotyczą roboty znajduje się na nieruchomosci odwołującej się i chodzi nie tylko o części budowlane wiaduktu, które są wbudowane w grunt należący do Narzędziowni, ale także o przestrzeń, w której wiadukt sie znajduje. Tymczasem art. 47 ust. 2 ustawy stosuje się do obiektu znajdujacego się na nieruchomości, do której inwestor posiada tytuł prawny do dysponowania nią na cele budowlane.
Wojewoda decyzją z [...], utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.
W uzasadnieniu wskazał, że 12 października 2017 r. do Starosty wpłynął wniosek [...] Sp. z o.o., o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiednich nieruchomości - działek ewid. [...]/1, [...]/2, [...]/4, [...]/5, [...]/6, [...]/7 oraz [...]/8 położonych w W. gm. B. celem wykonania robót budowlanych — remontu wiaduktu drogowego zlokalizowanego w ciągu drogi wewnętrznej K. D. - "...". Powyższe działki w dniu złożenia wniosku stanowiły własność Spółki N. AG M.R. Sp.j. z siedzibą w O. W toku postępowania odwoławczego doszło do przeniesienia własności tej nieruchomości przez N. AG M.R. Sp.j. na rzecz [...] Sp. z o.o., która to Spółka podtrzymała odwołanie.
Wojewoda wskazał, że inwestor 9 września 2017 r. dokonał zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na remoncie wiaduktu, obejmujących: naprawę uszkodzonej skrajnej prefabrykowanej belki w przęśle czwartym wiaduktu poprzez wykonanie iniekcji zespalającej beton, wzmocnienie belki taśmami z włókien węglowych oraz naprawę ubytków otuliny zaprawami naprawczymi PCC, usunięcie poprzez frezowanie starej nawierzchni jezdni wiaduktu i wykonanie nowej nawierzchni asfaltowej, naprawę zarysowań (pęknięć) na czołowych krawędziach żelbetowych oczepów, podpór oraz ustroju nośnego (belki i zamki) poprzez wykonanie iniekcji zespalającej beton, konserwację łożysk wykonanych z blachy stalowej płaskiej, naprawę otuliny (zaprawy naprawcze PCC) zbrojenia żelbetowej konstrukcji ustroju nośnego wiaduktu wraz z zabezpieczeniem powłokami antykorozyjnymi, wymianę wpustów mostowych odprowadzających wody opadowe, wykonanie nowej nawierzchni kap chodnikowych, uszczelnienie pęknięć poprzecznych nawierzchni w rejonie dylatacji masą zalewowo bitumiczną.
W stosunku do tego zgłoszenia Starosta wydał [...] zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec zamiaru wykonania powyższych robót budowlanych. Ponadto ustalono, że wiadukt stanowi część drogi wewnętrznej K. - "...", której właścicielem jest [...], a zgodnie z pismem Nadleśnictwa O. z 25 września 2017 r., droga ta wraz z wiaduktem stanowi jedyną drogę dojazdową do gruntów Nadleśnictwa tj. działek ewid. nr: [...]/1201 i [...]/1203, którą wysokotonażowe pojazdy mogą dojechać w razie pożaru lub w celu wywiezienia pozyskanego drewna.
Organ odwoławczy zaznaczył, że konieczność niezbędności wykonania robót budowlanych potwierdza protokół PINB z [...], z którego wynika, iż wiadukt jest w złym stanie technicznym.
Dalej organ II instancji wskazał, że według załączonej korespondencji inwestor wystąpił pismem z 13 czerwca 2017 r. do ówczesnego właściciela nieruchomości – N. AG M.R. - o wyrażenie zgody na skorzystanie z części tych działek w celu wykonania remontu wiaduktu. Pozostała korespondencja świadczy o tym, że strony nie ustaliły warunków korzystania z terenu, skupiając się na kwestiach związanych z dzierżawą nieruchomości. W związku z powyższym inwestor wystąpił 12 października 2017 r. do Starosty o orzeczenie o niezbędności wejścia na teren sąsiednich nieruchomości.
Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Wojewody w sprawie została wypełniona dyspozycja art. 47 ustawy, gdyż do wykonania robót budowlanych niezbędne jest wejście na teren sąsiednich nieruchomości, strony nie ustaliły warunków korzystania z terenu, inwestor złożył wniosek, a organ określił w decyzji granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości, a także poinformował o kwestii naprawy ewentualnych szkód.
Organ II instancji podał, że kwestia dysponowania nieruchomością na cele budowlane, podniesiona w odwołaniu, nie jest rozstrzygana w tym postępowaniu. Ponadto zaznaczył, że zgłoszenie zamiaru wykonania robót budowlanych tj. remontu wiaduktu zostało przyjęte przez organ administracji architektoniczno- budowlanej bez sprzeciwu. Dodatkowo, opierając się na załączonej książce obiektu budowlanego, protokole z rocznej kontroli z [...], protokole z kontroli PINB z [...] oraz fakcie, że przyczółki i dwa słupy podtrzymujące wiadukt znajdują się na działkach nr [...]/1 i nr [...]/5 będących w użytkowaniu wieczystym inwestora, organ II instancji przyjął, że właścicielem i zarządcą wiaduktu jest [...].
Odpowiadając na zarzuty dotyczące prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz czynszów dzierżawnych związanych z korzystaniem z nieruchomości Wojewoda uznał, że nie mają one wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy. Natomiast zarzut prawidłowości zastosowania art. 47 ustawy jest bezzasadny, gdyż zawężenie jego zastosowania tylko do jednego przypadku (nieruchomości sąsiednich) byłoby ograniczeniem praw i obowiązków właścicieli obiektów budowlanych, którzy odpowiadają za stan techniczny tych obiektów i są zobowiązani wykonywać prace budowlane, gdy brak jest porozumienia z właścicielem gruntu.
W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję, [...] Sp. z o.o. Spółka komandytowa w K., domagając się jej uchylenia w całości, zarzuciła naruszenie art. 47 ust. 2 ustawy, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że do przeprowadzenia prac polegających na remoncie wiaduktu wymagane jest wejście na działki sąsiednie należące do strony skarżącej w zakresie wskazanym we wniosku, pomimo że zakres ten jest zbyt szeroki i nie jest konieczny do przeprowadzenia tego typu prac.
W uzasadnieniu autor skargi zarzucił, że zarówno organ I jak i II instancji dokonał błędnych ustaleń faktycznych uznając, że do przeprowadzenia remontu wiaduktu konieczne jest wejście na działki sąsiednie należące do strony skarżącej w zakresie wskazanym we wniosku. Zakres ten jest zbyt szeroki, gdyż do przeprowadzenia tego typu prac nie jest niezbędne "wtargnięcie" na sąsiadujące nieruchomości i korzystanie z nich. Warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni występuje, gdy obiekty, na których mają być wykonane prace, znajdują się na granicy działki sąsiedniej, bądź lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i nieruchomości wspólnej w takiej od niej odległości, że teren dostępny na nieruchomości inwestora nie wystarczy na ich przeprowadzenie. Chodzi więc wyłącznie o sytuację, w której nie ma innej możliwości przeprowadzenia przez inwestora prac przygotowawczych lub budowlanych jak tylko poprzez wejście na teren sąsiedniej posesji. Z taką sytuacją, zdaniem autora skargi, niewątpliwie nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie.
Wnoszący skargę dodał, że w przypadku uznania, że koniecznym jest wejście i zajęcie nieruchomości zgodnie z zaskarżonymi decyzjami, to zgodnie z art. 47 ust. 1 ustawy skarżącej należy jej się z tego tytułu rekompensata.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 47 ust. 1 ustawy, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.
Poza sporem jest okoliczność, że inwestorem, który zgłosił zamiar wykonania robót budowlanych polegających na remoncie wiaduktu, jest Spółka z o.o. [...]. Nie może także budzić żadnych wątpliwości w świetle znajdującej się w aktach sprawy korespondencji to, że przed wystąpieniem z wnioskiem w tej sprawie inwestor próbował uzyskać zgodę ówczesnego właściciela nieruchomości i uzgodnić z nim warunki wejścia na teren. Do takiego uzgodnienia nie doszło. Z pism poprzedniego właściciela wynika, że proponował on wydzierżawienie całego terenu o powierzchni prawie 3,5 ha, podczas, gdy powierzchnia terenu niezbędna do wykonania robót jest dużo mniejsza (około 0,3 ha), na czas nieoznaczony, w zamian za czynsz miesięczny w wysokości 34167 zł (umowa dzierżawy znajdującą się w aktach adm. organu I instancji). Inwestor takich warunków nie zaakceptował podnosząc, że tak duży teren nie jest mu potrzebny (pomijając kwestie finansowe).
W niniejszej sprawie niewątpliwie mamy do czynienia z sytuacją nietypową, a mianowicie taką, że obiektem, który ma być remontowany jest wiadukt, na który wjazd i z którego zjazd położone są na nieruchomości inwestora, zaś jego część środkowa znajduje się w przestrzeni ponad działkami skarżącej; również na działkach tych znajdują się filary podtrzymujące tę część obiektu. Między stronami jest spór dotyczący tego, kto jest właścicielem wiaduktu. Zdaniem Sądu rozstrzygniecie tego sporu nie jest konieczne w sytuacji, gdy art. 47 ustawy nie mówi o właścicielu, ale o inwestorze, którym niewątpliwie jest Spółka [...].
W sytuacji, gdy ze znajdującego się w aktach protokołu z kontroli przeprowadzonej [...] przez PINB wynika, że cały ten obiekt wymaga remontu, a jego część znajduje się ponad terenem, do którego inwestor nie ma prawa do dysponowania nim, za prawidłowe uznać należy stanowisko organów, że w sprawie ma zastosowanie art. 47 ustawy.
Za gołosłowny i niepoparty żadnymi argumentami uznać należy zarzut skargi, iż zakreślony decyzją organu I instancji teren niezbędny do wykonania robót jest zbyt szeroki. Zarzut ten pozostaje w sprzeczności ze stanowiskiem poprzednika prawnego skarżącej, który uważał za celowe i niezbędne wydzierżawienie inwestorowi gruntu o powierzchni 10-krotnie większej.
Wskazany w zgłoszeniu oraz opisany w zaskarżonej decyzji zakres robót świadczy jednoznacznie o tym, że poza pracami dotyczącymi nawierzchni asfaltowej oraz chodnika, pozostałe roboty wymagają udostępnienia inwestorowi terenu znajdującego się pod wiaduktem oraz wzdłuż niego, o określonej w decyzji organu I instancji szerokości. Jak wynika z pism inwestora, teren kolejowy należący do skarżącej nie ma połączenia funkcjonalnego z wiaduktem (znajduje się pod nim), tak więc prowadzenie robót budowlanych przy tym wiadukcie pociąga za sobą konieczność nie tylko ustawienia rusztowań, ale także dowozu potrzebnych materiałów.
Odnosząc się do kwestii związanej z rekompensatą, o której mowa w art. 47 ust. 1 ustawy zauważyć należy, że przepis ten dotyczy sytuacji, gdy dojdzie do uzyskania przez inwestora zgody właściciela nieruchomości na wejście na nią. Tymczasem w niniejszej sprawie takiej zgody Spółka [...] nie uzyskała, co spowodowało wystąpienie przez nią z wnioskiem na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy i następnie wydanie zaskarżonej decyzji. Po zakończeniu robót skarżąca może ewentualnie dochodzić odszkodowania, o jakim mowa w art. 47 ust. 3 ustawy.
Ponieważ podniesione w skardze zarzuty są niezasadne, a w ocenie Sądu zaskarżona decyzja odpowiada prawu i przy jej wydawaniu organ nie dopuścił się naruszenia przepisów proceduralnych w stopniu, który uzasadniałby jej uchylenie, skarga, jako niezasadna podlegała oddaleniu, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi 9 (tekst jedn. Dz. U. z 2017r., poz. 1369 ze zm.).