Uzasadnienie
Decyzją z dnia 29 marca 2019 r. znak [...], Burmistrz Miasta i Gminy Wieliczka, na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DZ.U.2018/1945) ustalił J. W. opłatę w wysokości 36 876,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę [...] o powierzchni 0,3000 ha położoną w C. na skutek uchwalenia miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego. Organ określił też termin uiszczenia opłaty.
W uzasadnieniu organ podał:
W miejscowym planie zagospodarowania przestronnego miasta i gminy Wieliczka – obszar B uchwalonym w dniu 7 kwietnia 2016 r. (Uchwała nr XVII/232/2016 weszła w życie 11 czerwca 2016 r.) wysokość stawki procentowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określono na 20 %.
J. W. w dniu 13 sierpnia 2018 r. sprzedał opisana w decyzji nieruchomość.
Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 29 września 2005 r. (Dz.Urz.Woj.Mał. 2005/627/4263) działka [...] znajdowała się w terenie B4.01.R- tereny rolnicze, B4.03.ZN – tereny zieleni nieurządzonej. Obecnie, stosownie do ustaleń planu z 7 kwietnia 2016 r. działka nr [...] położona jest w terenach 12MW i13MW – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 26U – tereny zabudowy usługowej, 5KDG – tereny tras komunikacyjnych, KDW- tereny dróg wewnętrznych.
Ze sporządzonego operatu szacunkowego z dnia 9 lutego 2019 r. wynika, że wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu wynosiła 76800,00 zł., jej wartość rynkowa po wejściu planu w życie wynosi 261180,00 zł. Nastąpił więc wzrost wartości nieruchomości, a ustalona opłata stanowi 20% różnicy tej wartości.
Organ stwierdził, że operat szacunkowy zawiera uzasadnienie wskazujące na dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujących na właściwe ustalenie wskaźników korygujących. Cecha charakterystyczna przedmiotowej działki, a więc jej mała szerokość, została uwzględniona przy określeniu takiego współczynnika.
W odwołaniu od tej decyzji J. W. zarzucił naruszenie przepisów art. art. 84 § 1, 7, 77 § 1, 80, 8, 107 § 3 oraz art. 9 kpa, a także art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Odwołujący się podniósł, że operat został wadliwie przez organ oceniony, że zastrzeżenia do operatu nie zostały należycie przeanalizowane oraz, że organ nie przekazał pouczenia o możliwości podważania operatu w trybie przepisu art.157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazał odwołujący się na niedopuszczalność określania terminu uiszczenia opłaty.
Decyzją z dnia 26 sierpnia 2019 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie uchyliło decyzję organu I instancji w zakresie określenia terminu uiszczenia opłaty, w pozostałym zakresie decyzję utrzymało w mocy.
Organ odwoławczy powtórzył ustalenia organu I instancji i podał co następuje:
Działka nr [...] stanowi niezabudowany grunt oddalony od centrum Wieliczki o [...] km, sąsiadujący z terenami Krakowa. Ma kształt wydłużonego prostokąta, ma dostęp do drogi publicznej. w sąsiedztwie znajduje się zabudowa jednorodzinna.
Autor operatu, zgodnie z uprawnieniem nadanym przepisem art. 154 ugn dokonał wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. Przy podejściu porównawczym, które stosował rzeczoznawca, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom tych cen. Dla wyceny nieruchomości wg. przeznaczenia w poprzednio obowiązującym planie rzeczoznawca przyjął metodę porównywania parami, a to wobec znikomego obrotu nieruchomościami o przeznaczeniu pod rolę i zieleń. Metoda ta polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny kolejno do nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu i których znane są ceny, warunki transakcyjne oraz cechy. Biegły przyjął trzy nieruchomości, szczegółowo opisał ich cechy, przypisał im odpowiednie wagi.
Metoda korygowania ceny średniej przyjęta przez rzeczoznawcę do wyceny nieruchomości wg. obecnego jej przeznaczenia polega na porównaniu wyselekcjonowanych z rynku właściwego co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny, warunki transakcji oraz cechy. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty ceny średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Opisy cech przyjętych do porównań nieruchomości są dokładne, jednoznacznie zostały wyjaśnione podstawy przyjętych ocen i ich różnic.
W ocenie Kolegium operat został opracowany prawidłowo, zgodnie z przepisami i zasadami logiki.
Kolegium stwierdziło, że nie może dokonać oceny operatu dołączonego do odwołania opracowanego przez W. K.. Zwróciło jednak Kolegium uwagę, że operat ten nie zawiera w ogóle opisów nieruchomości wycenianych i porównawczych, a jedynie zestawienie transakcji dla działek z prawem zabudowy i dl działek rolnych.
Kolegium wskazało też, że "przepis art. 157 ust. 2 ugn nie ogranicza strony w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek ten obciąża organ, w sytuacji, gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia".
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie J. W. zarzucił:
- - naruszenie art. 15 kpa przez to, że organ odwoławczy rozpoznał sprawę w całości w zastępstwie organu I instancji;
- - art. 138 § 1 pkt 2 kpa przez brak odniesienia się do wszystkich zarzutów odwołania, w szczególności co do niewyjaśnienia sprawy w całości;
- - art. 9 kpa w zw. art. 157 ugn przez założenie, że przekazanie pouczenia w decyzji organu II instancji gwarantuje procesowe prawa strony;
- - art. 154 ust. 1 i 2 oraz art. 155 ust. 1 pkt 5 ugn przez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu prawidłowości operatu.
Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.
W uzasadnieniu skargi przywołał obszernie orzecznictwo i poglądy doktryny dotyczące konieczności należytego wyjaśnienia sprawy, zasad sporządzania uzasadnień decyzji oraz zadań organu odwoławczego. Podniósł, że organ odwoławczy pominął większą część zarzutów odwołania, nadto wyraził wadliwy pogląd, że nie jest uprawniony do merytorycznej oceny operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącego obowiązkiem tego organu było poddanie operatu pełnej kontroli, zwłaszcza w kontekście przedłożonego kontroperatu. Organ winien wezwać rzeczoznawcę do złożenia stosowanych wyjaśnień w razie, gdy operat, zdaniem organu czy też strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył:
Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu.
W wyniku przeprowadzonej według powyższych reguł kontroli zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził brak podstaw do jej uchylenia.
Żaden z zarzutów skargi nie zasługuje na uwzględnienie. Wbrew stanowisku skarżącego organ odwoławczy rozpoznał sprawę w całości nie "w zastępstwie" organu pierwszej instancji, lecz zgodnie z zakresem swych obowiązków. Organ I instancji przeprowadził dowód z operatu szacunkowego i dowód ten poddał ocenie, przedstawił stan faktyczny i dokonał analizy stanu prawnego. Czynności te powtórzył organ odwoławczy, podzielając stanowisko organu pierwszoinstancyjnego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyraźnie też stwierdziło, że nie podziela zarzutów dotyczących braków operatu szacunkowego i przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego.
Zgodnie z art. 9 kpa organy administracji publicznej są obowiązane do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy czuwają nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek. Skarżący zarzucił naruszenie tego przepisu przez to, że nie został pouczony o treści art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Sądu na organie, dysponującym w pełni akceptowanym operatem szacunkowym taki obowiązek nie spoczywał. Powołany przepis art. 157 ugn nie jest normą mającą gwarantować uprawnienia procesowe strony, lecz normą ogólną, regulującą dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych.
J. W. zaprezentował w stosunku do operatu jeden tylko konkretny zarzut, a mianowicie, że nie akceptuje podanej kwoty, bowiem większość działek to działki, których szerokość nie przekracza 12m, a co za tym idzie, jej zabudowanie nie jest możliwe (k.81 akt adm.) Jak słusznie jednak zauważył organ I instancji, cechę tę rzeczoznawca uwzględnił, opisał i przypisał jej stosowną wartość (20% - przeciętna możliwość zagospodarowania). To, że w efekcie końcowym wartość rynkowa nieruchomości wyliczona przez rzeczoznawcę powołanego przez organ jest wyższa od wartości wyliczonej w dołączonym do odwołania "kontroperacie" nie dyskwalifikuje ani tego pierwszego, ani jego oceny dokonanej przez organy. Rację przy tym ma organ odwoławczy, że wyjaśnienie przyczyn różnych wyników obu szacunków leży poza jego kompetencjami. Organ administracji, tak jak twierdzi to skarżący, winien wezwać rzeczoznawcę do złożenia stosowanych wyjaśnień w razie, gdy operat, zdaniem organu czy też strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy.
Jak wynika z uzasadnień decyzji, organy żadnych braków operatu W. Szmukiera nie dostrzegły, a co istotniejsze braków takich nie wskazał sam skarżący. Wyrażanie niezadowolenia z treści opinii nie stanowi wszak wskazania jej braków. Nie wiadomo więc, czego miałyby dotyczyć ewentualne, oczekiwane przez skarżącego, wyjaśnienia autora operatu.
Uzasadnienia decyzji organów obu instancji, choć mniej obszerne od skargi, zawierają wszystkie niezbędne elementy i dostatecznie jasno wyjaśniają stan faktyczny i prawny.
Sąd w całości podziela dokonane przez organy oceny uznając, że znajdowały one podstawy w materiale sprawy, w szczególności zaś w odniesieniu do operatu szacunkowego W. Szmukiera.
Z powyższych powodów skargę, jako nieuzasadnioną, na podstawie art. 151 ppsa, należało oddalić.