Uzasadnienie
Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 21.04.2023r. znak SKO.ZP/415/132/2023 została utrzymana w mocy decyzja nr AU-02/-4.6730.2.294.2022.EUL Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 6.02.2023 r. orzekająca o ustaleniu na wniosek W. S. warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi, garażem podziemnym i wewnętrznym układem komunikacyjnym na działkach nr [...] [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w K.".
W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż wydanie decyzji przez organ I instancji poprzedziła analiza architektoniczno - urbanistyczna, z której wynika, iż jest możliwym realizacja inwestycji na terenie wskazanym we wniosku, który to teren nie jest objęty postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie organu I instancji na podstawie wyników opracowania możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego, w parametrach dostosowanych do zastanego ładu przestrzennego. Podniesiono, iż w sprawie odwołano się również do opinii Zespołu Urbanistyczno-Architektonicznego, który pozytywnie zaopiniował inwestycję oraz powołano się na wszystkie opinie i uzgodnienia pozyskane na etapie prowadzonego postępowania (w tym również tzw. "milczące uzgodnienia"). W szczególności wskazano, iż na etapie prowadzonego postępowania uzyskano opinie i uzgodnienia: 1/ opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 21 lipca 2022r.w zakresie ochrony środowiska; 2/ opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 7 września 2022r.w zakresie konieczności uzyskania decyzji środowiskowej; 3/ opinię Wydziału ds, jakości UMK powierza z dnia 18 lipca 2022r., w zakresie ochrony środowiska; 4/ opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzona Kryzysowego UMK z dnia 27 lipca 2022r.; 5/ opinię Wydziału Planowania Przestrzennego UMK z dnia 21 lipca 2022r.,w odniesieniu do terenów objętych sporządzanym mpzp; 6/ Uchwałę Rady Dzielnicy XIII Podgórze Miasta Krakowa z dnia 30 sierpnia 2022r. (wskazano przy tym, iż opinia rady dzielnicy nie jest opinią wymaganą na podstawie obowiązujących przepisów, a jej postanowienia nie są wiążące w sprawie).
Wskazano, iż w toku prowadzonego postępowania, Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] i [...] złożyła szereg uwag w toczącym się postępowaniu. Uwagi te dotyczyły poszczególnych parametrów zamierzenia budowlanego. W decyzji szczegółowo odniesiono się do uwag Wspólnoty, wskazując, iż parametry zabudowy zostały określone na podstawie sporządzonej analizy i dostosowane do zastanego ładu przestrzennego. W podsumowaniu swych wywodów, organ I instancji wskazał, iż wszystkie przesłanki do ustalenia wz dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego zostały spełnione, tym samym brak było podstaw do wydania decyzji negatywnej w sprawie, dlatego też wydano decyzje opisaną na wstępie.
Od powyższej decyzji odwołanie w ustawowym terminie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] i [...]. W odwołaniu podniesiono, iż decyzja została wydana z naruszeniem przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia poprzez odstąpienie od wyznaczenia linii zabudowy. W ocenie Odwołującej - na podstawie obowiązujących przepisów oraz mając na uwadze stan zagospodarowania działek sąsiednich brak było podstaw do odstąpienia od wyznaczenia linii zabudowy w sprawie. Dalej wskazano na wadliwie określenie szerokości elewacji frontowej planowanej inwestycji, mając na uwadze wyznaczenie tego parametru w przedziale od 9 do 14 metrów, przy średniej z obszaru analizowanego wynoszącej 29 metrów. W ocenie Odwołującego, oba wskazane powyżej parametry, zostały wyznaczone w sposób wadliwy i doprowadzą do zaburzenia ładu przestrzennego.
Odwołanie od powyższej decyzji również w terminie przepisanym ustawą złożyła także Z. Sp. z o.o., Sp. k. Odwołująca podniosła, iż decyzja opisana na wstępie negatywnie będzie wpływać na działki sąsiednie oraz została wydana z szeregiem uchybień, a to:
- 1) naruszenie § 13 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczącego naturalnego oświetlenia pomieszczeń oraz parametrów dotyczących wysokości zabudowy i odległości od południowo - zachodniej granicy terenu inwestycji, co ogranicza możliwości inwestycyjne dla sąsiadujących nieruchomości, m.in. dla działki nr [...] obr [...]
- 2) błędne określenie wskaźnika powierzchni biologicznie-czynnej dla planowanej inwestycji, jako zdecydowanie zbyt niskiego, uniemożliwiającego rozwój okolicznych terenów zielonych, mających również charakter rejonu uzdrowiskowego,
- 3) poprzez realizację inwestycji zwiększy się ruch okoliczny ruch uliczny, a co za tym idzie poziom hałasu i zanieczyszczeń,
- 4) poprzez realizację inwestycji istnieje możliwość naruszenia prawa własności Z. Sp. z o.o., Sp. k. poprzez ograniczenie możliwości zagospodarowania nieruchomości tej Spółki,
- 5) organ niezasadnie prowadził postępowanie w sprawie ustalania, gdy w stanie faktycznym sprawy trwa procedowanie wejścia w życie mpzp "Rydlówka" na tym obszarze, co narusza art. 62 ustawy.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, na skutek wniesionych odwołań ponownie zbadało całokształt sprawy. Organ wskazał, iż po myśli art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji będzie możliwe w sytuacji spełnienia warunków zawartych w art. 61 ust.1 ustawy. Wedle tego przepisu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w sytuacji, gdy:
1/ co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2/ teren ma dostęp do drogi publicznej;
3/ istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4/ teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
5/decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6/ zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a/ w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. póz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b/ strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c/ strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym statuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, inaczej zwaną zasadą kontynuacji. Weryfikując w jego świetle możliwość ustalenia warunków zabudowy, organ musi ustalić, czy zabudowa na terenie sąsiadującym z terenem, na którym inwestor zamierza zrealizować nową zabudowę, jest taka, że sposób wykonania tej zabudowy pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczne - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje art. 61 ust. 5a ustawy. Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie.
W niniejszej sprawie, w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę urbanistyczno - architektoniczną, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. Zgodnie z cytowanym powyżej przepisem właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust.
1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Zabudowa znajdująca się na tym terenie, jest podstawą wyznaczenia parametrów dla nowej inwestycji - odnośnie obowiązującej linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu co wynika art. 61 ust. 7 ustawy. Szczegółowe zaś zasady określna konkretnych parametrów zostały określone w § 4-§ 8 rozporządzenia.
Kolegium stwierdziło, iż analiza została sporządzona przez osobę do tego uprawnioną -Panią mgr inż. arch. K. A.-M.. W treści analizy wskazano iż przyjęto za zasadnym określenie obszaru analizowanego w promieniu 50 metrów od granic terenu inwestycji, tj., za front nieruchomości należało uznać fragment obszaru objętego inwestycją, od strony ulicy R., z której będzie odbywał się wjazd na teren inwestycji. Szerokości tego fragmenty wynosi około 12 metrów, który sąsiaduje z drogą wskazaną we wniosku (od wschodniej strony terenu inwestycji). Organ wskazał, iż zgodnie z definicją, front działki to ta jej część, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Przepis nie wskazuje, że chodzi o przyleganie do drogi publicznej.
Należy więc przyjąć, że frontem działki może być ta jej część, która przylega do drogi wewnętrznej (por. np. Wyrok WSA w Gdańsku z 7 marca 2018 r., II SA/Gd 753/17, CBOSA). W konsekwencji Kolegium stwierdziło, iż obszar analizowany został wyznaczony poprawnie. Zaś pomimo wyznaczenia obszaru poddanego analizie w sposób minimalny wynikający z rozporządzenia, w ocenie Kolegium opisana w nim zabudowa pozwoli na wyznaczenie parametrów dla nowej zabudowy. Jak wynika z opisu terenu, teren objęty wnioskiem znajduje się w południowej części miasta Krakowa, pomiędzy rzeką Wilgą, a ulicą Wadowicką. Jest to obszar podlegający dużym przemianom, w okolicy występuję liczna zabudowa przemysłowa, magazynowa, która stopniowo ustępuję intensywnie rozwijającej się zabudowie mieszkaniowej wielorodzinnej.
Również występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna powstała, gdy teren ten nie był wysoce zurbanizowany. Z analizy oraz z map znajdujących się w aktach sprawy, wynika, iż okolica cechuje zróżnicowaną oraz chaotyczną zabudową. W bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji od strony północnej znajduje się zabudowa przemysłowa (magazyny) o dużych gabarytach, o niskiej zabudowie wynoszącej ok 9 metrów, a także obiekt biurowy o wysokości ok 15 metrów. Od strony zachodniej terenu inwestycji znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości około 15 metrów.
Z kolei na działkach nr [...], [...] oraz [...] (poza obszarem analizowanym) znajduje się zespół budynków usługowych o wysokości około 30 metrów i stanowi reprezentatywną zabudowę tej okolicy. Z kolei w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Miasta Krakowa teren ten znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem "UM" - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej. Z powyższego w ocenie organu wynika, iż planowana funkcja budynku mieszkalnego wielorodzinnego nie stoi w sprzeczności z tymi zastanymi w obszarze poddanym analizie.
W przedmiocie linii zabudowy organ odwoławczy stwierdził, iż możliwym i uzasadnionym w sprawie było odstąpienia od wyznaczenia linii zabudowy w oparciu o § 4 pkt 4 rozporządzenia, odstąpiono od wyznaczenia linii zabudowy dla planowanego zamierzenia budowlanego. Wskazano, iż ze względu na kręty przebieg ulicy R., budynki okoliczne nie są zlokalizowane w jednolitej odległości od granicy z działką drogową, nie tworzą wyraźnej pierzei zaś planowana inwestycja będzie odsunięta od tej ulicy i zlokalizowana w głębi istniejącej zabudowy. Wskazano tutaj szczegółowo na odległości poszczególnych budynków od działki drogowej.
Mając na uwadze stan zagospodarowania działek sąsiednich, Kolegium podzieliło ustalenia organu I instancji, iż możliwym było odstępstwo do wyznaczenia linii zabudowy dla planowanej inwestycji. Wskazało, iż inwestycja zlokalizowana jest "na tyłach" zabudowy ulicy R. i jej realizacja nie wpłynie w jakikolwiek sposób na kształtowanie się linii zabudowy wzdłuż tej ulicy. Po myśli powoływanego powyżej § 4 ust. 4 rozporządzenia, dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Zaprezentowane uzasadnienie zakresie odstąpienia od wyznaczenia linii zabudowy jest w ocenie Kolegium wystarczające, zaś ewentualne odległości nowej zabudowy od budynków istniejących w obszarze poddanym analizie, będą przedmiotem rozważań dopiero na kolejnym etapie procesu budowlanego jakim jest zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę. Tym samym zarzuty odwołania w tym zakresie należy uznać za bezzasadne.
Przechodząc do analizy wskaźnika powierzchni zabudowy, Kolegium również co do tego parametru nie dopatrzyło się uchybień po stronie organu I instancji. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia - wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W myśl ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust 1. W badanej sprawie omawiany parametr został określony na poziomie od 28% do 38%, na podstawie cytowanego powyżej ust.
2. Wskazać należy, iż wartości wskaźnika budynków istniejących w obszarze analizowanym są do siebie zbliżone i kształtują się w granicach od 35% do 41 %, zaś średnia z obszaru wynosi 38%. Organ wyznaczając omawiany parametr wskazał również na powierzchnię nieruchomości objętej inwestycją, a także na powierzchnię samej planowanej zabudowy tj. od 900 m kw do 1250 m kw oraz umiejscowienie planowanego budynku pomiędzy istniejącą zabudową. W ocenie Kolegium organ I instancji określił omawiany parametr w sposób prawidłowy, zaś uzasadnienie przyjętych wartości jest uzasadnione wystarczająco, tj. poprzez odwołanie się do okolicznej zabudowy w obszarze objętym wnioskiem. Parametr ten nawiązują zatem do wartości średniej (jako jego górna wartość). Kolegium nadmienia, iż Inwestor wnioskował o wyznaczenie przedmiotowego wskaźnika na poziomie 40%, lecz w treści analizy wyraźnie wskazano, iż wartość ta przekracza średnią, tym samym należy dostosować powierzchnię zabudowy do istniejącego ładu przestrzennego i umiejscawiania samej inwestycji kubaturowej.
Kolegium uznało również, iż za poprawne wyznaczenie powierzchni biologicznie - czynnej wyznaczonej w niniejszej sprawie w wartości minimum 40%, z uwagi iż na wskazanym obszarze powierzchnia biologicznie czynna nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi kształtuje się w podobnych wartościach tj., 40%, przy średniej od 10% do 90%.
Odnosząc się do szerokości elewacji frontowej, w ocenie organu parametr ten został określony dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego w sposób prawidłowy – tj. w wartości od 9 do 14 metrów. Jak stanowi § 6 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego: szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Z kolei § 6 ust. 2 stanowi, iż możliwe jest inne wyznaczenie tego parametru jeżeli wynika to ze sporządzonej analizy. Kolegium wskazało, iż średnia wartość omawianego parametru z obszaru poddanego analizie wynosi około 40 metrów i ma charakter niejednolity. Organ w uzasadnieniu wyznaczenia omawianego parametru wziął również wszystkie nieruchomości z terenu poddanego analizie, szerokość nieruchomości objętej zainwestowaniem i wywiódł, iż wartości te zależą od umiejscowienia poszczególnych budynków względem przebiegu ulicy R..
Z uwagi na prostopadłe umiejscowienie budynku względem ulicy R. (tj. jego krótszy bok) oraz teren inwestycji, wskazano, iż zasadnym jest określenie tego parametru w wartości wskazanej powyżej. Przywołano tutaj zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z obszaru analizowanego na działce nr [...] i [...] która posiada również szerokość elewacji frontowej od strony ul. R. w wartości 14 metrów (krótszy bok), a także wskazano na sam wniosek inwestora, który przewidywał wartość tego parametru w takich właśnie granicach. W ocenie Kolegium wyznaczenie tego parametru zostało w sposób należyty uzasadnione, w nawiązaniu do wartości istniejących budynków oraz do umiejscowienia samej inwestycji kubaturowej.
Przechodząc do analizy wysokości przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, organ wskazał, że zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich". Jednakże, zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia: dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.
1. Jak wynika z analizy, w całym obszarze analizowanym, omawiany parametr przyjmuje zbliżone wartości i waha się od około 12 do 15 metrów w przypadku wysokości do okapów oraz od 15 do 19 metrów do szczytu kalenic. Wszystkie dachy mają charakter dachów płaskich. W badanej sprawie zastosowano dyspozycję § 7 ust. 4 rozporządzenia i wyznaczono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do górnej krawędzi attyki głównej w wartości 17 metrów z tolerancją -/+ 2 m. Powyższe wartości wynikają bezpośrednio ze wszystkich wysokości budynków, znajdujących się w bezpośredniej okolicy terenu objętego inwestycją. Wskazano także, iż mieszkaniowa wielorodzinna z obszaru analizowanego na działce nr [...] i [...] posiada wysokość w tożsamych wartościach co określona w decyzji. W ocenie Kolegium przyjęte rozwiązania stanowią optymalne rozwiązania, względem zastanego ładu przestrzennego poprzez nawiązanie do średnich wartości z obszaru analizowanego oraz bezpośrednio do istniejącej zabudowy wielorodzinnej, zaś uzasadnienie przyjętych wysokości zostało należycie dokonane w treści decyzji (załącznik "wyniki analizy"), co w świetle dyspozycji § 7 ust. 4 rozporządzenia było konieczne. Organ wskazał, iż geometria dachu została określona jako dach płaski - bowiem jedynie takie dachy dominują w obszarze poddanym analizie. Kolegium zauważyło, iż część z powyższych parametrów została wyznaczona na zasadzie odstępstwa od standardowych metod wyznaczenia poszczególnych parametrów określonych w/w przepisami rozporządzenia wykonawczego. Jednakże, ich analiza pozwala zdaniem Kolegium na stwierdzenie, że gabaryty planowanej zabudowy zostały dostosowane do otoczenia i zastanego ładu przestrzennego. Każdy z parametrów został także uzasadniony w sposób wyczerpujący, tym samym, organ odwoławczy nie znalazł podstaw by kwestionować przyjęte rozwiązania. Wszystkie wartości poszczególnych parametrów budynków z obszaru analizowanego zostały w sposób wyczerpujący opisane w treści analizy, tym samym możliwa jest weryfikacja określonych gabarytów planowanego zamierzenia inwestycyjnego pod kątem okolicznej zabudowy.
Zastrzeżeń Kolegium nie budziły także ustalenia, czy istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art.
61. ust. 1 pkt 3 ustawy). Zgodnie treścią Załącznika nr 1 do decyzji zaopatrzenie energię elektryczną, energię cieplną, odprowadzenie wód i ścieków opadowych jest możliwe w oparciu o realizację stosownych przyłączy, na warunkach dysponentów sieci. W aktach sprawy znajdują się też aktualne warunki techniczne, potwierdzające zaopatrzenie planowanej inwestycji w wodę, gaz, energię elektryczną oraz sposób odprowadzenia ścieków. Działka objęta zainwestowaniem jest dobrze skomunikowana i posiada dostęp do drogi publicznej, jaką jest ulica R..
Organ I instancji na etapie prowadzonego postępowania pozyskał także inne uzgodnienia i opinie (niektóre w formie "milczącego uzgodnienia"), których postanowienia i wskazania zostały ujęte w treści decyzji.
Kolegium odnosząc się do zarzutów w zakresie możliwych naruszeń prawa własności działek sąsiednich poprzez ich ograniczenie zagospodarowania przy realizacji inwestycji oraz pogorszenia się warunków bytowania okolicznych mieszkańców wskazało, iż w treści decyzji wskazano, iż inwestycja nie może naruszać interesów osób trzecich oraz ograniczać dostępu światła, dostępu do drogi publicznej itd. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi jedynie o możliwości wykonania inwestycji planowanego rodzaju na przedmiotowej nieruchomości określając jednocześnie wskazane przepisami prawa warunki, jakie inwestycja ta ma spełniać. Przyjmuje się, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi promesę dla pozwolenia na budowę i nie przesądza oczywiście, że inwestycja taka powstanie. W toku postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, ocenie organu podlegać będzie zgodność projektu budowlanego z przepisami techniczno - budowlanymi.
Organ administracji architektoniczno - budowlanej działając na podstawie właściwych przepisów Prawa budowlanego dokona analizy, czy projekt budowlany nie narusza interesów osób trzecich - zwłaszcza jeżeli inwestycja zrealizowana może być w graniach działki inwestora. Jeżeli przedłożony projekt budowlany (projekt architektoniczno - budowlany i projekt zagospodarowania działki) będzie naruszał właściwe w sprawie przepisy Prawa budowlanego (np. ze szkodą dla działki sąsiedniej), nie będzie możliwości pozytywnego załatwienia sprawy o wydanie pozwolenia na budowę. Spełnienie ściśle określonych przesłanek Prawa budowanego skutkować będzie dopiero wydaniem pozytywnej decyzji w sprawie.
Tym samym, szczegółowe kwestie podnoszone przez Odwołujących dotyczących zaciemnienia, możliwości inwestycyjnych, pogorszenia warunków życia, zwiększenia ruchu będą przedmiotem rozważań dopiero na etapie postępowania na budowę. W niniejszej sprawie organ I instancji prawidłowo określił w treści decyzji warunki dotyczące ochrony nieruchomości sąsiednich i dokonał w sposób prawidłowy wszystkich niezbędnych uzgodnień w tym zakresie wynikających z art. 53 ust. 4 ustawy, zaś wymogi wynikające z opinii zostały zawarte w treści decyzji o ustaleniu wz.
Kolegium nadmieniło również, iż w treści decyzji wskazano, iż inwestycja nie będzie miała wpływu na eksploatację wód leczniczych w obszarze "Mateczny I". Kolegium wskazało, iż inwestycja otoczona jest budynkami, o podobnej wysokości, z których część stanowią znacznej wielkości hale magazynowe (od zachodu), tym samym SKO nie może przychylić się do zarzutu, iż inwestycja wpłynie na możliwość rozwoju okolicznego terenu o charakterze uzdrowiskowym.
Kolegium odnośnie procedowanego mpzp wskazało, iż nie stanowi ten fakt automatycznie obowiązku zawieszenie postępowania w sprawie ustalenia wz.
Z powyższym rozstrzygnięciem organu nie zgodziła się Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] i [...] w K., która przedmiotowe orzeczenie zaskarżyła w całości. Zakwestionowanej decyzji strona skarżąca zarzuciła obrazę:
- - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. § 4 ust. 1 i ust, 4 rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez odstąpienie od wyznaczenia linii zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy;
- - art. 7 w zw. z 77 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 6 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez przyjęcie wniosków analizy urbanistycznej za wystarczające do odstąpienia od zasady dotyczącej wyznaczenia szerokości elewacji frontowej pomimo, iż wnioski te są niespójne z pozostałymi twierdzeniami analizy urbanistycznej;
W związku z powyższymi zarzutami strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz strony skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Skarżąca wniosła również o rozważenie skorzystania z art. 135 p.p.s.a poprzez uchylenie również decyzji wydanej przez organ I instancji.
W uzasadnieniu skargi wskazano, iż wydana decyzja o warunkach zabudowy narusza przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennm oraz przepisy rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
A) Zgodnie z § 4 ust. 1 Rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem, wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wskazać więc należy, iż z analizy urbanistycznej przeprowadzonej na potrzeby niniejszego postępowania wynika, że odległość budynków od krawędzi jezdni po północnej stronie ul. R. wynosi od 21 do 24m. Wskazać zaś trzeba, iż wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w niniejszej sprawie przewiduje lokalizację frontu budynku w odległości około 88 m od krawędzi jezdni. W zaskarżonej decyzji organ odstąpił od wyznaczenia linii zabudowy wskazując, iż z uwagi na usytuowanie nieruchomości ustalenie takiej linii zabudowy by planowane zamierzenie mogło się w komponować w istniejący ład przestrzenny byłoby niemożliwe.
Wskazać jednak należy, iż odstąpienie od wyznaczenia linii zabudowy jest prawnie niedopuszczalne - § 4 ust. 4 Rozporządzenia dopuszcza wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w sposób odmienny do tego wynikającego z § 4 ust. 1-3 Rozporządzenia, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy, żaden jednak przepis nie upoważnia organu do odstąpienia od wyznaczenia linii zabudowy. Pokreślenia wymaga, iż nieruchomość której dotyczy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wcale nie jest nieruchomością znajdującą się "na tyłach" innej nieruchomości - lecz nieruchomość ta graniczy bezpośrednio ul. R.. Jeżeli zaś planowanego zamierzenia nie da się wkomponować w istniejące zabudowania poprzez wyznaczenie odpowiedniej linii zabudowy, to jest to podstawa do wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy.
Ponadto przywołane w analizie urbanistycznej informacje w żaden sposób nie uzasadniają odstąpienia od wyznaczenia linii zabudowy, w szczególności nie uzasadnia powyższego fakt, iż dotychczasowa linia zabudowy przy ul. R. nie jest prostokreślną, w szczególności mając na uwadze, iż zgodnie z tą analizą budynki zlokalizowane przy ul. R. zachowują wspólną odległość od krawędzi drogi. Brak również w zaskarżonej decyzji jakiegokolwiek prawnego uzasadnienia dla odstąpienia od wyznaczania linii zabudowy. Żaden przepis cyt. Rozporządzenia jak i Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie daje organowi rozpoznającemu wniosek o wydanie decyzji wz uprawnienia i możliwości odstąpienia od wyznaczenia linii zabudowy. A skoro tak, jest to obligatoryjny element każdej decyzji wz, a jego brak jest istotnym naruszeniem przepisów, które skutkować musi wyeliminowaniem takiej decyzji z obrotu prawnego." - tak również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w sprawie sygn. akt II SA/Rz 735/16 oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w sprawie sygn. akt II SA/Op 517/15.
Zaskarżona decyzja prowadzi do całkowitego zaburzenia ładu przestrzennego okolicy poprzez dopuszczenie do usytuowania projektowanych bud5aików przeszło 80 metrów od krawędzi drogi tj. w odległości 4 razy większej od pozostałych bud3ników nadto jest ona w sposób oczywisty sprzeczna z przywołanymi przepisami. B) Szerokość elewacji frontowej Wskazać należy, iż z anali2y urbanistycznej wynika, iż średnia szerokość elewacji frontowej dla zabudowy wielorodzinnej wynosi w obszarze analizowanym 40,0 m. Trzeba więc zauważyć, iż nie jest dopuszczalne zgodnie § 6 ust. 1 Rozporządzenia wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zamierzenia, którego szerokość elewacji frontowej wynosić ma od 9 do 14 m, tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie. Dla zastosowania zaś art. § 6 ust. 2 Rozporządzenia nie przywołano w istocie w zaskarżonej decyzji żadnych relewantnych argumentów - w szczególności argumentem nie jest wbrew twierdzeniom Organu II instancji to, że taką szerokość elewacji frontowej podał Inwestor, czy też to że elewacja frontowa ma stanowić węższą z elewacji planowanego budynku.
W szczególności nie przedstawiono w decyzji jak wygląda szerokość elewacji nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z zamierzeniem inwestycyjnym i czy szerokość od 9 do 14 m w jakiś sposób do nich nawiązuje. Należy zaś mieć na uwadze, iż zgodnie z wydaną decyzją szerokość elewacji frontowej będzie się różnić od średniej szerokości elewacji w obszarze analizowanym o przeszło 300%. W związku z powyższym zaskarżona decyzja, jako sprzeczna z obowiązującymi przepisami powinna zostać uchylona. II Wniosek o uchylenie decyzj\poprzedzającej zaskarżoną decyzję Zgodnie z art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. W realiach niniejszej sprawy mając na uwadze fakt, iż decyzja Organu I instancji obarczona jest tożsamymi wadami co decyzja Organu II instancji, jak również fakt, iż dla prawidłowego wydania decyzji niniejszej sprawie niezbędnym jest przeprowadzanie ponownej analizy urbanistycznej zasadym jest skorzystanie przez Sąd z uprawienia z arl 135 p.p.s.a. poprzez uchylenie również decyzji Organu f I instancji poprzedzającej zaskarżoną decyzję.
W odpowiedzi na skargi Organ wniósł o ich oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.
Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm. – zwanej dalej p.p.s.a.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga jest uzasadniona.
Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o Planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm.)- zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą o planowaniu. W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
- 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
- 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy.
Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a.
Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę (art. 61 ust 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).
Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Odnosząc powyższe ogóle rozważania do realiów niniejszej sprawy wskazać należy, iż treść § 4 cyt. wyżej rozporządzenia zawiera następujące wskazania co do sposobu ustalania linii zabudowy:
- 1) zasadniczo linię zabudowy wyznacza się jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 ust. 1),
- 2) linię zabudowy należy ustalić zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi, jeżeli istniejąca na działce sąsiedniej linia zabudowy jest niezgodna z tymi przepisami (§ 4 ust. 2),
- 3) linię zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega, tworząc uskok (§ 4 ust. 3),
- 4) jeżeli z analizy urbanistycznej, wynika dopuszczalność ustalenia linii zabudowy innej, niż wynika to z przedstawionych wyżej sposobów, to dopuszczalne jest inne ustalenie linii zabudowy (§ 4 ust. 4).
Ustalenie linii zabudowy, a właściwie odstąpienie przez organ od wyznaczenia linii zabudowy w przedmiotowej sprawie był podstawowym zarzutem złożonej skargi. Z literalnego brzmienia cytowanego wyżej Rozporządzenia w zakresie kwestii linii zabudowy wynikają w sposób precyzyjny zasady dotyczące jej wytyczenia, jak również to, iż obowiązkiem organu jest ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy "linii zabudowy". Żaden przepis cyt. Rozporządzenia jak i Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie daje organowi rozpoznającemu wniosek o wydanie decyzji wz uprawnienia i możliwości odstąpienia od wyznaczenia linii zabudowy. A skoro tak, to w ocenie Sądu jest to obligatoryjny element każdej decyzji wz, a jego brak jest istotnym naruszeniem przepisów, które skutkować musi wyeliminowaniem takiej decyzji z obrotu prawnego. Co prawda w orzecznictwie sądów administracyjnych pojawił się pogląd dający wyjątkowo możliwość odstąpienia przez organ o wyznaczenia linii zabudowy, niemniej jednak jest to pogląd odosobniony i dotyczy jedynie przypadków zabudowy rozporoszonej, a taki przypadek w niniejszej sprawie nie zachodzi.
Przyjęto mianowicie, że wyłącznie w przypadku zabudowy rozproszonej dopuszczalne jest odstąpienie od wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy, gdyż inwestorowi zostałaby odebrana możliwość swobodnego określenia miejsca lokalizacji nowej inwestycji (ograniczenie prawa własności) zgodnie z unormowaniami zawartymi w prawie budowlanym. Skoro tak, w przypadku, gdy nie mamy do czynienia z zabudową rozproszoną, co niewątpliwie ma miejsce w niniejszym stanie faktycznym konieczne jest obligatoryjne wyznaczenie linii zabudowy. W kontekście powyższego warto przywołać również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 19 stycznia 2012 roku. II SA/Ol 917/11 w którym podkreślono istotną rolę ustaleń w zakresie linii zabudowy. Jak stwierdzono w tym wyroku, nie można zgodzić się ze stanowiskiem, iż brak wyznaczenia linii zabudowy nie ma charakteru rażącego naruszenia prawa, gdyż w postępowaniu o pozwoleniu na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej ustali właściwą lokalizację.
Należy bowiem wskazać, iż organ wydający pozwolenie na budowę ustala lokalizacje obiektu jedynie pod katem zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. Organ ten jest natomiast związany ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i nie może oceniać lokalizacji planowanego obiektu pod katem ładu przestrzennego. Nie jest zatem zasadne stanowisko, iż ustalenie lokalizacji przez organ wydający pozwolenie na budowę niejako sanuję brak wyznaczenia linii zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy. (por.: wyroki WSA w Łodzi z: 26 stycznia 2007 roku, II SA/Łd 931/06.16 marca 2007 roku, II SA/Łd 19/07. wyrok NSA z 9 września 2010 roku, II OSK 1311/09. wyrok WSA w Krakowie z 12 stycznia 2012 roku, II SA/Kr 1344/11, wyrok NSA z 28 września 2012 roku, II OSK 1134/111, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 2.10.2017r. sygn. akt II SA/Rz 669/17, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 17.01,2017r. sygn. akt II SA/Rz 735/16.).
Wobec powyższego treść zarzutów złożonych skarg nawiązująca do powyższych argumentów uznać należy za zasadne, a stopień wadliwości wydanej decyzji wz na tyle istotny, że skutkować musi jej uchyleniem i wyeliminowaniem z obrotu prawnego, w uwzględnieniu złożonej na tę decyzję skargi słusznie zarzucającej naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Odnosząc się do zarzutu niewłaściwego oznaczenia szerokości elewacji frontowej, w ocenie Sądu parametr ten został w sposób prawidłowy zbadany i określony dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego – tj. w wartości od 9 do 14 metrów. Jak stanowi § 6 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego: szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Z kolei § 6 ust. 2 stanowi, iż możliwe jest inne wyznaczenie tego parametru jeżeli wynika to ze sporządzonej analizy. Jak wynika z analizy urbanistycznej sporządzonej na użytek niniejszego postępowania średnia wartość omawianego parametru z obszaru poddanego analizie wynosi około 40 metrów i ma charakter bardzo niejednolity. Wskazano tu bowiem na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z obszaru analizowanego na działce nr [...] i [...], która posiada również szerokość elewacji frontowej od strony ul. R. w wartości 14 metrów (krótszy bok).
Z analizy tej wynika też szerokość frontu budynku zależy w analizowanym obszarze od umiejscowienia poszczególnych budynków względem przebiegu ulicy R.. W ocenie Sądu organ w sposób zgodny z cyt. wyżej przepisem § 6 ust. 2 rozporządzenia z uwagi na prostopadłe umiejscowienie budynku względem ulicy R. (tj. jego krótszym bokiem) przyjął, iż zasadnym jest określenie tego parametru w wartości wskazanej powyżej.
Przy ponownym badaniu sprawy organ winien zastosować się do wskazanych wyżej uwag, w tym przede wszystkim wyznaczyć linię zabudowy dla planowanej inwestycji co jest konieczne z punktu widzenia konkretnych wymogów stawianych przez przepisy prawa materialnego – tj.§ 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z punktu widzenia wymogu zachowania ładu przestrzennego określonego w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku. O kosztach Sąd orzekł na zasadzie art. 200 p.p.s.a.