Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodziz 30 lipca 2026 r., sygn. akt II SA/Łd 631/25

Uzasadnienie

II SA/Łd 631/25

Zaskarżoną decyzją z 18 czerwca 2025 roku (Nr 156/2025), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty M. w Ł., Wojewoda Łódzki utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z 18 lutego 2025 roku (znak: DPRG-UA-V.262.2025) zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającą A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Inwestor) pozwolenia na budowę budynku zamieszkania zbiorowego - domu studenckiego z usługami i garażem podziemnym wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi, na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy [...].

Z akt sprawy wynika, że 27 marca 2024 roku inwestor – A. Sp. z o.o. wystąpił z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę ww. inwestycji. Do wniosku dołączono m.in.: oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; 3 egzemplarze projektu zagospodarowania terenu oraz 3 egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego.

Organ pierwszej instancji postanowieniem z 23 kwietnia 2024 roku nałożył na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości w projekcie zagospodarowania terenu oraz projekcie architektoniczno-budowlanym, załączonych do ww. wniosku, poprzez:

1. 1. objęcie zakresem wniosku i projektów fragmentu działki drogowej nr ewid. [...], ze względu na planowane umiejscowienie balkonów oraz wykuszy;
2. 2. przedłożenie oryginału dokumentu potwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa E. D.;
3. 3. doprecyzowanie we wniosku oraz w projektach, jakiego rodzaju budynek zamieszkania zbiorowego jest przedmiotem inwestycji; uszczegółowienie funkcji jest wymagane ze względu na konieczność weryfikacji zgodności planowanej inwestycji z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
4. 4. przedłożenie (do wglądu) dokumentu, tj. zgody Zarządu Lokali Miejskich, potwierdzającego prawną możliwość realizacji przyłącza do sieci ciepłowniczej w sąsiednim budynku, na terenie działki nr ewid. [...];
5. 5. doprowadzenie projektu do zgodności z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tj.: Dz.U. z 2025 r., poz. 418) [dalej: ustawa – Prawo budowlane], tj. poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, poprzez:
6. • przedłożenie ekspertyz budynków sąsiednich uwzględniających wpływ projektowanego budynku na ewentualne zakłócenie ciągów w kominach istniejących budynków sąsiednich na działkach nr ew. [...],
7. • przedłożenie zgody właściciela instalacji kanalizacji sanitarnej znajdującej się na działce nr ewid. [...] na proponowane w projekcie rozwiązanie kolizji planowanej inwestycji z ww. instalacją;
8. 6. wykazanie zgodności ww. projektów z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tj.: Dz.U. z 2022 r., poz. 1225) [dalej: rozporządzeniem], w zakresie minimalnego czasu nasłonecznienia w budynku projektowanym, poprzez przedłożenie analizy zgodnej z § 60 ust. 1 i 2 (w zw. z § 3 pkt 10);
9. 7. doprowadzenie projektu do zgodności z przepisami rozporządzenia Ministra Rozwoju z 11 września 2020 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (tj.: Dz.U. z 2022 r., poz. 1679) [dalej: rozporządzenie ZFPB], tj.:
10. • skorygowanie części rysunkowej projektu zagospodarowania w zakresie granic obszaru opracowania oraz spójności z legendą (obrys garażu podziemnego) (§ 15 ust 2 pkt 2),
11. • uzupełnienie części opisowej projektu architektoniczno-budowlanego o wyszczególnienie, jaka część wód opadowych będzie odprowadzana do kanalizacji ogólnospławnej, a jaka będzie retencjonowana na terenie nieruchomości, w kontekście zapisu art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane, tj. określenie sposobu odprowadzania wód opadowych z terenu inwestycji uniemożliwiającej zalewanie sąsiednich nieruchomości (§ 20 ust 1 pkt 9 lit. a),
12. • doprowadzenie do wzajemnej zgodności części opisowej i rysunkowej projektu architektoniczno-budowlanego w zakresie planowanej kolorystyki i materiałów wykończeniowych (§ 21 pkt 1 lit. c),
13. 8. wykazanie zgodności planowanej inwestycji z przepisami rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z 7 maja 2021 roku w sprawie sposobu ustalania minimalnej mocy przyłączeniowej dla wewnętrznych i zewnętrznych stanowisk postojowych, związanych z budynkami użyteczności publicznej oraz budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi (Dz.U. z 2021 r., poz. 892).

Na usunięcie nieprawidłowości, na wnioski inwestora, wyznaczono ostatecznie termin do 15 grudnia 2024 roku.

Wspólnota M. pismem z 14 maja 2024 roku przedstawiła następujące uwagi dotyczące inwestycji:

1. - informację, iż między Wspólnotą M., a inwestorem toczy się "postępowanie sądowe mające na celu stwierdzenie nabycia przez Wspólnotę przez zasiedzenie służebności gruntowej przebiegającej pasem o szerokości 6 m przez działkę gruntu oznaczoną nr [...] (...) pod powierzchnią której zlokalizowane jest istniejące od lat 60 tych przyłącze kanalizacyjne";
2. - informację o wydaniu w dniu 30 listopada 2023 roku przez Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia postanowienia (sygn. akt XVIII Ns 769/2023) zakazującego inwestorowi (A. Sp. z o.o.) utrudniania Wspólnocie korzystania z przyłącza oraz wykonywania wszelkich prac zmierzających do jego uszkodzenia lub usunięcia, zwanego dalej "postanowieniem zabezpieczającym";
3. - obawę o wystąpienie możliwej kolizji projektowanego budynku z istniejącym przyłączem do sieci kanalizacji sanitarnej, zlokalizowanym na działce Inwestora, które obsługuje nieruchomość znajdującą się na działce nr ewid. [...];
4. - obawę o wpływ projektowanego garażu podziemnego na istniejący budynek gospodarczy stanowiący własność Wspólnoty, a także obawę o prawą oficynę budynku Wspólnoty, która przylega do granicy działki i jest w tej granicy podpiwniczona, bowiem złożona ekspertyza wpływu inwestycji na bezpośrednie sąsiedztwo nie odzwierciedla tego wpływu oraz wpływu planowanego wykopu na konstrukcję istniejącego budynku;
5. - brak uzyskania zgody Wspólnoty na wejście i zajęcie części terenu Wspólnoty oraz na demontaż istniejącego w granicy działek ogrodzenia, czego z pewnością będzie wymagała realizacja planowanej inwestycji.

Inwestor pismem z 11 lipca 2024 roku ustosunkował się do w/w uwag, wyjaśniając, iż:

1. - Wspólnota M. nie ma ustanowionej służebności na działce nr [...], a tym samym nie jest właścicielem przyłącza kanalizacyjnego, postępowanie jest w toku;
2. - planowana inwestycja nie będzie negatywnie wpływać ani na eksploatację ww. przyłącza ani na nieruchomość należącą do Wspólnoty;
3. - w dokumentacji projektowej uwzględniono rzędną posadowienia przedmiotowej instalacji kanalizacji sanitarnej. "Inwestor dla dobra układów sąsiedzkich zdecydował o zachowaniu przedmiotowej instalacji mimo, że koliduje z planowaną inwestycją. W projekcie nie tylko uwzględniono posadowienie instalacji, dodatkowo projekt nowego przyłącza kanalizacji został uzgodniony przez ZWiK, w projekcie przyłączy na przekroju zostało pokazane usytuowanie w terenie, średnica rzędna posadowienia (w załączeniu przekrój projektowanego przyłącza kanalizacji wraz z uzgodnieniem). Ponadto, w uzyskanych warunkach przyłączenia do sieci nr IT.424.89.2024/SZ z 23 stycznia 2024 r. Zakład Wodociągów i Kanalizacji w uwagach podał informację, że przedmiotowa instalacja nie znajduje się w eksploatacji ZWiK sp. z o.o.";
4. - "w wykonanej ekspertyzie technicznej wpływu nowoprojektowanego budynku na zabudowę sąsiednią na dz. [...], wykazano, że budynek oznaczony na mapie jako B5, parterowy, drewniany, gospodarczy zostanie zabezpieczony w postaci żelbetowej palisady, wykonanej na własnym terenie dz. [...] od stronypołudniowej. Na wykonanie zabezpieczenia wykopu pod garaż podziemny na poziomie -3.80 m pozostawiono 60 cm własnego terenu. Zabezpieczenie dotyczy również prawej oficyny oznaczonej B4. W projekcie architektury na przekroju A-A i B-B pokazano sposób zabezpieczenia ppoż. jako zaprojektowanie ściany oddzielenia pożarowego REI 120, bez ingerencji w istniejące budynki";
5. - "podpiwniczenie prawej oficyny oznaczonej na mapie jako B5 jest korzystne dla wykonania wykopu. Dodatkowo przed wykonaniem wykopu pod zaprojektowany podziemny garaż zostanie wykonana na własnym terenie ścianka żelbetowa zabezpieczająca ścianę szczytową prawej oficyny. Po wykonaniu zabezpieczenia wykonany zostanie wykop. Jest to powszechnie praktykowana technologia w postaci żelbetowej palisady, stalowej ścianki kombinowanej (dwuteownik z grodzicami) lub przy pomocy kolumn grouting";
6. - "zgodnie z wykonanym projektem architektoniczno-budowlanym nie planujemy wchodzić na teren dz. nr [...]. Ogrodzenie przedmiotowej inwestycji wykonane zostanie jako przedłużenie żelbetową ścianki garażu (attyki - zabezpieczającej warstwy dachu odwróconego do wysokości ok. 2,30 m powyżej terenu, z wyrównaniem docieplenia do granicy działki)".

Pismem z 10 grudnia 2024 roku pełnomocnik inwestora złożył odpowiedź na wezwanie organu do usunięcia nieprawidłowości i wskazał, że:

1. 1. wniosek oraz projekt zagospodarowania terenu zostanie uzupełniony przez pełnomocnika o działkę drogową nr [...], ze względu na balkony i wykusze, zgodnie z decyzją lokalizacyjną Zarządu Dróg i Transportu;
2. 2. wniosek uzupełniono o oryginał pełnomocnictwa;
3. 3. doprecyzowano, iż przedmiotem inwestycji jest budynek zamieszkania zbiorowego - dom studencki z usługami i garażem podziemnym wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi, co jest zgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania terenu, który dla terenu inwestycji jako przeznaczenie podstawowe wskazuje zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zabudowę usługową;
4. 4. Zarząd Inwestycji Miejskich w odpowiedzi na prośbę o wyrażenie zgody na przejście z przyłączem ciepłowniczym, zgodnie z warunkami technicznymi przez ścianę szczytową budynku przy ul. [...] garażu podziemnego projektowanego budynku, zaakceptował przedstawione rozwiązanie pismem z 6 sierpnia 2024 roku;
5. 5. wniosek uzupełniono o ekspertyzy budynków sąsiednich uwzględniające wpływ projektowanego budynku na ciąg kominów istniejących budynków na działkach o nr ewid. [...]. Przedłożono zgodę właściciela instalacji kanalizacji sanitarnej znajdującej się na działce nr [...] na proponowane w projekcie rozwiązanie kolizji planowanej inwestycji z ww. instalacją. "Na działce nr ew. [...] usytuowany jest budynek parterowy, murowany, mieszkalny, który posiada dwa kominy grawitacyjne, z przewodem spalinowym gazowym do pieca gazowego, ze wspomaganiem, które nie wymagają podwyższenia (przekrój C-C). Na działce nr ew. [...] usytuowany jest budynek mieszkalny, wielorodzinny, frontowy i lewa oficyna o czterech kondygnacjach, istniejące kominy pokazane na przekroju B-B nie wymagają podwyższenia";
6. 6. analiza przesłaniania i nasłonecznienia znajduje się "w zeszycie architektury, za opisem, na stronie 57 do 60 (...)";
7. 7. "Na projekcie zagospodarowania terenu fioletowa linia (zgodnie z legendą) obrys garażu jest nieczytelna. Obrys garażu zostanie uzupełniony na uzgodnionych rysunkach. W projekcie architektury, w części opisowej, na stronie 54 w punkcie 9 "parametry techniczne budynku" - został wykonany bilans wód opadowych. W dokumentacji projektu technicznego uszczegółowiono obliczenia (w załączeniu). W obliczeniach wykazano, że przepływ obliczony jest większy niż przepływ dopuszczalny i należy wody opadowe retencjonować. Wymagana pojemność do retencji - przyjęto 9,2 m³. W projekcie architektury na rzucie garażu, z prawej strony zjazdu, zaprojektowany został zbiornik retencyjny. Pojemność zbiornika V=22,80 m³ (przekrój E-E). Doprowadzono do wzajemnej zgodności w części opisowej i rysunkowej kolorystykę elewacji i materiały wykończeniowe (w załączeniu komplet, 3 egz., rysunków kolorystyki elewacji)";
8. 8. "Dla obsługi budynku usługowego - zamieszkania zbiorowego zaprojektowano zgodnie z wytycznymi MPZP min. 8 miejsc postojowych (min. 3 stanowiska postojowe na 1 000 m² powierzchni użytkowej) - dla zaprojektowanej powierzchni użytkowej 2 098,52 m² zaprojektowano 11 miejsc postojowych, tj. 4 stanowiska postojowe na 1 000 m² powierzchni użytkowej. W warunkach przyłączenia PGE zapewniono ładowanie samochodów elektrycznych 26 kW (26:3,7 kW=7 samochodów)".

Decyzją z 18 lutego 2025 roku Prezydent Miasta Łodzi zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił A. Sp. z o.o. pozwolenia na budowę spornego zamierzenia inwestycyjnego.

W uzasadnieniu decyzji Prezydent Miasta Łodzi wskazał, że przedmiotowa inwestycja jest zgodna z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na danym terenie oraz przepisami rozporządzenia, a wniosek i złożona dokumentacja są kompletne i zgodnie z przepisami rozporządzenia ZFPB. Odnosząc się do uwag strony postępowania, organ pierwszej instancji stwierdził, iż dostępnych organowi informacji wynika, że na działce nr [...], należącej do Inwestora, znajduje się przyłącze kanalizacji sanitarnej obsługujące nieruchomość znajdującą się przy ul. [...], natomiast nie została ustanowiona służebność przesyłu. Organ stwierdził, że mając na uwadze uzasadniony interes osób trzecich Inwestor uwzględnił w projekcie taki sposób rozwiązania kolizji projektowanego budynku z ww. przyłączem, który umożliwi każdorazowemu właścicielowi nieruchomości przy ul. [...] na eksploatację i konserwację przyłącza, natomiast podważanie poprawności zastosowanych rozwiązań technicznych w projekcie oraz obliczeń wykonanych przez uprawnionego projektanta wykracza poza kompetencje organu i pozostaje w odpowiedzialności osób sporządzających ten projekt.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Wspólnota M. [...], która zarzuciła zaskarżonej decyzji:

1. - naruszenie przepisów postępowania administracyjnego tj. art. 77 § 1 oraz 80 k.p.a. polegające na niedostatecznym wyjaśnieniu wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy oraz dokonaniu dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, jak również braku odniesienia się przez organ do zasadniczej części argumentów i zastrzeżeń zgłaszanych przez strony w toku postępowania oraz przedwczesnym wydaniu zaskarżonej decyzji, przed prawomocnym zakończeniem postępowania o stwierdzenie na rzecz strony skarżącej zasiedzenia służebności gruntowej na nieruchomości, na której planowana jest inwestycja;
2. - naruszenie art. 7 k.p.a. "przez przeprowadzenie postępowania bez podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli",
3. - naruszenie art. 8 k.p.a. "przez przeprowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do organów je prowadzących", np. poprzez niezweryfikowanie wpływu toczącego się postępowania przed sądem cywilnym o zasiedzenie służebności na wynik postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę oraz przekroczenie przez organ "dopuszczalnego zakresu uznania administracyjnego w toku postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji, przejawiające się w przyjęciu wyjaśnień inwestora w kwestii zarzutów stawianych przez skarżącą, bez należytego zweryfikowania okoliczności i faktów istotnych dla wyjaśnienia tych zarzutów".

W odpowiedzi na odwołanie inwestor wskazał m.in., że "(...) przedmiotem wniosku o zasiedzenie jest służebność gruntowa, a nie nieruchomość (lub jej część) objęta decyzją o pozwoleniu na budowę. Tym samym nawet w przypadku uwzględnienia wniosku skarżącej o zasiedzenie, wydana w sprawie decyzja w przedmiocie pozwolenia na budowę nie będzie ingerować w prawa skarżącej do korzystania z suponowanej służebności gruntowej (decyzja nie narusza zatem praw skarżącej, także suponowanego prawa służebności gruntowej, nabytej wskutek rzekomego zasiedzenia)".

Ponadto inwestor podkreślił, że na etapie opracowywania projektu budowlanego uwzględnił potencjalne interesy Wspólnoty poprzez zagwarantowanie (tak na etapie budowy jak również użytkowania budynku) możliwości stałego dostępu do spornego przyłącza, w celu przeprowadzania ewentualnych awarii, modernizacji lub innych prac na ww. urządzeniu. Inwestor zabezpieczył w pełni prawa oraz szeroko rozumiany interes Wspólnoty M., nawet na wypadek, gdyby postępowanie w przedmiocie zasiedzenia służebności gruntowej zakończyło się dla strony niekorzystnie.

W uzupełnieniu argumentacji przedstawionej w odwołaniu strona skarżąca złożyła pismo inwestora z 3 marca 2025 roku skierowane do Wspólnoty M. wzywające do "niezwłocznego zaprzestania korzystania z nieruchomości inwestycyjnej w zakresie, w jakim korzystanie do odnosi się do zlokalizowanych na nieruchomości urządzeń kanalizacyjnych" powołując się na nieprawomocne postanowienie Sądu Rejonowego dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi Wydział XVIII Cywilny z 29 listopada 2024 roku, wydane w sprawie o sygn. akt XVIII Ns 769/23, którego determinantę "stanowił brak spełnienia przesłanek zasiedzenia służebności gruntowej opisanych w art. 292 kodeksu cywilnego".

Wspomnianą na wstępie decyzją Wojewoda Łodzi utrzymał w mocy zakwestionowane rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że teren planowanej inwestycji objęty jest zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr LXVI/1687/18 Rady Miejskiej w Łodzi z 25 stycznia 2018 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. położonej w rejonie ulic: [...] (dalej: MPZP). Zgodnie z ustaleniami ogólnymi MPZP teren, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa inwestycja znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem literowym 3.1.MW/U, przeznaczonym w MPZP na cele zabudowy zaliczane do obszarów zabudowy śródmiejskiej w rozumieniu przepisów odrębnych z zakresu budownictwa. Działka położona jest bezpośrednio przy pasie drogowym drogi gminnej [...], skąd zaplanowano budowę zjazdu drogowego na działkę inwestycyjną. Dla terenów oznaczonych symbolem literowym 3.1. MW/U MPZP w § 18 ustala jako przeznaczenie podstawowe: zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zabudowę usługową, zaś jako przeznaczenie uzupełniające m.in. parkingi kubaturowe podziemne i nadziemne oraz infrastrukturę techniczną.

Zgodnie z postanowieniami MPZP budynek zaprojektowano w pierzei ul. [...] wg historycznego układu urbanistycznego z częścią frontową o całej szerokości z dwiema oficynami (po prawej i lewej stronie działki), wysokości do 21 m, z wewnętrznym patio zaprojektowanym na stropie podziemnego garażu. Budynek w całości sześciokondygnacyjny, z dwiema klatkami A i B dostępnymi z ulicy od frontu usytuowanymi głębi budynku. Z dokumentacji projektowej wynika, iż zastosowano materiały wykończeniowe, ich kolorystykę oraz kolorystykę ścian w gamie barw i stylistyce dopuszczonej zapisami MPZP. MPZP w zakresie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego dla działek budowlanych o powierzchni do 1000 m² i dostępem z drogi dojazdowej 3KDD ustala:

1. - wskaźnik powierzchni zabudowy - maks. 100% - zaprojektowano 79%;
2. - intensywność zabudowy - min. 1,0, maks. 5,0 - zaprojektowano 4,77;
3. - wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - min. 0%, zaprojektowano 6%;
4. - parametry kształtowania zabudowy: wysokość budynków - maks. 21 m, zaprojektowano wysokość maksymalną obiektu poniżej 21 m;
5. - miejsca postojowe:
6. - dla budynków zamieszkania zbiorowego ustala się 4 stanowiska na każde 1000 m² powierzchni użytkowej - dla zaprojektowanej powierzchni użytkowej 2023,83 m² zaprojektowano 9 miejsc postojowych;
7. - dla usług 3 miejsca postojowe na każde 1000 m² powierzchni użytkowej, tj. dla zaprojektowanej powierzchni 73,93 m² zaprojektowano 1 miejsce postojowe;
8. - stanowiska rowerowe:
9. - min. 5 stanowisk na 1000 m² powierzchni użytkowej - zaprojektowano 12 stanowisk dla zaprojektowanej powierzchni użytkowej 2 098,52 m².

Mając na uwadze powyższe, Wojewoda stwierdził, że przedstawiona dokumentacja projektowa jest zgodna z postanowieniami MPZP.

Następnie Wojewoda wskazał, że przedsięwzięcie nie znajduje się na liście inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko (ani fakultatywnie), wymienionych w § 2 i 3 rozporządzenia z 10 grudnia 2019 r. Rady Ministrów w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r., poz. 1839). Przedmiotowa inwestycja nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Następnie organ odwoławczy poddał analizie zgodność przedłożonego projektu zagospodarowania terenu z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Wojewoda wskazał, iż teren inwestycyjny położony w Ł. przy ulicy [...]. Pierwsza z nich, zgodnie z zapisami informacji z rejestru gruntów jest własnością inwestora, druga to działka drogowa, z której planowany jest zjazd na nieruchomość inwestycyjną.

Organ stwierdził, że projektowany budynek zamieszkania zbiorowego zaprojektowano w granicy z działkami sąsiednimi tj. [...], na co zezwalają zapisy MPZP i co wypełnia dyspozycję przepisu § 12 pkt 3 rozporządzenia.

Dalej, powołując się na § 13, §57 i § 60 rozporządzenia Wojewoda podniósł, że dokumentacja projektowa zawiera:

1. - opracowanie graficzne pt. "Analiza nasłonecznienia dla budynków sąsiednich w dniach równonocy 21 marca i 21 września w godzinach od 7.00 do 17.00 (rys. AN-01);
2. - opracowanie graficzne pt. "Analiza przesłaniania dla budynków sąsiednich" (rys. AN-02);
3. - opracowanie graficzne pt. "Analiza przesłaniania dla parteru budynku projektowanego" (rys. AN-03);
4. - opracowanie graficzne pt. "Analiza przesłaniania dla piętra budynku projektowanego" (rys. AN-04).

Z przedmiotowych analiz wynika, iż:

1. - spełnione zostały ww. warunki dotyczące właściwego nasłonecznienia pomieszczeń dla budynków sąsiednich liczone w dniach równonocy w godzinach 9.00-17.00 przy występującym obszarze zabudowy śródmiejskiej powodującej zmniejszenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny (a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia);
2. - warunek przesłaniania dla nowoprojektowanych okien mieszkań i okien w budynkach sąsiadujących został spełniony;
3. - zachowane zostały warunki dotyczące naturalnego oświetlenia oraz przesłaniania w stosunku wzajemnym projektowanego budynku do budynków sąsiednich (przy czym wysokość budynków nie przekracza 35 m).

Powyższe oznacza, że przedmiotowa inwestycja nie narusza ani § 13 rozporządzenia w zakresie przesłaniania, ani § 57 i 60 rozporządzenia w zakresie wymaganego czasu nasłonecznienia.

Jak już powyżej wskazano do działki inwestycyjnej oraz projektowanego budynku zamieszkania zbiorowego zapewniono dostęp z drogi publicznej, zgodnie z zapisami § 14 rozporządzenia WT.

Działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, a dla budynków wymienionych w § 56 - także telekomunikacyjnej, o czym stanowi § 26 ust. 1 rozporządzenia.

Organ podniósł, że aktach sprawy znajdują się warunki przyłączenia projektowanego budynku zamieszkania zbiorowego do sieci ciepłowniczej z 5 lutego 2024 roku; warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej (PGE - nr 24-D7/WP/00568 z 14 lutego 2024 roku), a także warunki przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej z 23 stycznia 2024 roku, nr IT.424.89.2024.SZ. Z dokumentacji projektowej (instalacje elektryczne) wynika, iż "do pomieszczenia elektrycznego należy doprowadzić min. 2 rury ø110 z pilotami, umożliwiające wprowadzenie sieci teletechnicznych z terenu do budynku", co stanowi spełnienie warunku określonego w § 56 rozporządzenia WT.

W ocenie organu spełnione zostały również warunki określone w § 14 rozporządzenia, § 16 rozporządzenia (dojście w postaci chodników i dojazdu do budynków), w tym dotyczący dostępności obiektu dla osób niepełnosprawnych (również poruszających się na wózkach inwalidzkich), poprzez zaprojektowanie wejść do budynków bezpośrednio z poziomu terenu otaczającego (chodników) i zastosowanie dźwigów osobowych z dostępem na każdą kondygnację obiektu, w tym podziemną. Spełnione zostały również warunki określone w § 18 rozporządzenia poprzez dostosowanie liczby stanowisk postojowych i sposobu urządzenia parkingów do wymagań ustalonych w MPZP, a także § 22, 23 rozporządzenia (miejsce gromadzenia odpadów stałych i ich usytuowanie). Odnośnie postanowień § 19 rozporządzenia (odległość stanowisk postojowych od zabudowań i granic działki) organ wskazał, iż wszystkie stanowiska postojowe zaprojektowane zostały w garażu podziemnym.

Wojewoda uznał również, że dokumentacja projektowa wskazuje na spełnienie § 28 rozporządzenia, tj. wody deszczowe i roztopowe z dachu budynku oraz z utwardzeń posesji odprowadzane zostaną do miejskiej sieci kanalizacji ogólnospławnej za pomocą projektowanego przyłącza wg odrębnego opracowania. W projekcie architektoniczno-budowlanym w części opisowej, w punkcie 9 "parametry techniczne budynku" został wykonany bilans wód opadowych. Dokumentacja projektu technicznego zawiera szczegółowe, gdzie wykazano, że przepływ obliczony jest większych niż przepływ dopuszczalny i należy wody opadowe retencjonować. Wymagana pojemność do retencji - przyjęto 9.2 m³. W projekcie architektonicznobudowlanym na rzucie garażu, z prawej strony zjazdu, zaprojektowany został zbiornik retencyjny. Pojemność zbiornika V=22,80 (przekrój E-E)".

Dalej Wojewoda zauważył, że sporny obiekt (budynek zamieszkania zbiorowego - dom studencki) zaliczany jest do kategorii zagrożenia ludzi ZL V z lokalem usługowym zaklasyfikowanym do kategorii ZL III zagrożenia ludzi. Wymagana klasa odporności pożarowej budynku to "B". W budynku nie występują pomieszczenia i strefy zagrożone wybuchem. Brak stacji paliw płynnych i/lub gazu w promieniu 60 m od budynku. Przedmiotowy budynek posiadać będzie ściany zewnętrzne o klasie odporności ogniowej E60 na co najmniej 65% powierzchni ściany i spełniać będą warunek nierozprzestrzeniania ognia. Układ warstw przekrycia dachu spełniać będzie warunek nierozprzestrzeniania ognia.

Organ wskazał, że budynek jest wznoszony w granicy działki drogowej (ul. [...]). Odległość od budynku sąsiedniego wynosi ok. 15,3 m. Zewnętrzne ściany frontowe budynków posiadają na powierzchni powyżej 65% swojej ściany klasę odporności ogniowej E (zgodnie z klasą odporności pożarowej budynku). Budynek sąsiedni posiada dach rozprzestrzeniający ogień. Minimalna odległość między budynkami 12 m została zachowana. Od strony wschodniej i zachodniej przedmiotowy budynek posiadać będzie ściany oddzielenia przeciwpożarowego REI 120 przy granicy działki. Od strony południowej przedmiotowy budynek posiadać będzie ściany oddzielenia przeciwpożarowego REI 120 przy granicy działki (dz. nr ew. [...]). Ściana oddzielenia przeciwpożarowego o klasie odporności ogniowej REI 120 wznoszona na garażu podziemnym i przy budynku sąsiednim (ściana wzdłuż całej granicy działki południowej), wyprowadzona na wysokość co najmniej 0,3 m powyżej budynku sąsiedniego, zabezpiecza przeciwpożarowo oddziaływanie wzajemne budynków zgodnie z § 271 ust. 12 rozporządzenia WT.

Reasumując, z przedłożonej dokumentacji projektowej - zdaniem Wojewody - wynika, iż przedmiotowa inwestycja nie narusza ww. postanowień rozporządzenia.

Organ podniósł, że dla przedmiotowego budynku wykonana została ekspertyza techniczna w sprawie drogi pożarowej i uzyskano postanowienie Komendanta Wojewódzkiego PSP w Łodzi z 15 lutego 2024 roku, w zakresie zgody na spełnienie wymagań w zakresie bezpieczeństwa pożarowego w przedmiotowym budynku w sposób inny niż w § 12 ust, 2 oraz § 15 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 24 lipca 2009 roku w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych.

Analizując kwestie dotyczące pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów organ odwoławczy stwierdził, że projekt posiada uzgodnienie rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych z 26 marca 2024 roku w zakresie zgodności projektu z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej z uwzględnieniem warunków ww. postanowienia Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej oraz uzgodnienie rzeczoznawcy do spraw sanitarno-higienicznych z 23 marca 2024 roku pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych przyjęte bez uwag.

Zatwierdzony zaskarżoną decyzją Prezydenta Miasta Łodzi projekt budowlany spełnia również wymagania rozporządzenia Ministra Rozwoju z 11 września 2020 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (tj. Dz.U. z 2022 roku, poz. 1679). Do dokumentacji załączone zostało wymagane oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zastosowane rozwiązania zostały zaprojektowane i sprawdzone przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane, aktualne na dzień ich opracowania, oraz złożyły oświadczenia, o których mowa w art. 34 ust. 3d pkt 3 ustawy - Prawo budowlane, dotyczące sporządzenia projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Projekt zagospodarowania terenu sporządzony został na kopii mapy do celów projektowych, opracowanej przez uprawnionego geodetę, która uzyskała pozytywną weryfikację Łódzkiego Ośrodka Geodezji i spełnia warunki art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ stwierdził, że iż zgromadzona dokumentacja nie potwierdza, że na rzecz Wspólnoty M., na działce nr [...] ustanowiono prawomocnym orzeczeniem służebność, a postępowanie jest w toku, tzn. nie zostało zakończone postanowieniem stwierdzającym zasiedzenie służebności. Z akt sprawy wynika, iż w obrocie prawnym funkcjonuje postanowienie zabezpieczające zakazujące inwestorowi utrudniania Wspólnocie korzystania z przyłącza oraz wykonywania wszelkich prac zmierzających do jego uszkodzenia lub usunięcia. Jak zauważył jednak organ, instytucja zabezpieczenia opiera się na uprawdopodobnieniu, a nie na ścisłym udowodnieniu roszczenia, co stanowi domenę postępowania merytorycznego.

W ocenie organu wojewódzkiego powyższe dowodzi jednoznacznie, iż w sytuacji braku prawomocnego orzeczenia sądu cywilnego o stwierdzeniu zasiedzenia nie można przyjmować, iż dany podmiot nabył określone prawo w drodze zasiedzenia. Taka sytuacja w przedmiotowej sprawie nie wystąpiła, gdyż postępowanie o zasiedzenie służebności jest w toku. Ponadto, wynik tego postępowania nie stanowi przesłanki prejudycjalnej w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Oznacza to, że podnoszony w odwołaniu zarzut przedwczesnego wydania decyzji jest nieuzasadniony.

Odnosząc się do wspomnianego powyżej, a skierowanego do Wspólnoty M. wezwania do zaprzestania z korzystania z części nieruchomości inwestycyjnej, będącej przedmiotem postępowania o zasiedzenie służebności, organ wskazał, iż spory dotyczące zasiedzenia służebności gruntowej nie są sprawami z zakresu prawa budowlanego i nie należą do właściwości organów administracji architektoniczno-budowalnej. Rozstrzyganie takich kwestii należy wyłącznie do sądów powszechnych.

W ocenie organu wojewódzkiego pozostałe zarzuty odwołania dotyczące naruszenia przepisów postępowania administracyjnego (art. 7, 8 k.p.a.) również nie zasługują na uwzględnienie, co wykazano powyżej. Pokreślenia wymaga również fakt, iż przepisy nie nakładają na organ administracji architektoniczno-budowlanej obowiązku "konsultowania" ze stroną skarżącą udzielonej przez inwestora odpowiedzi na wniesione uwagi przed wydaniem decyzji.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyła Wspólnota M., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, zasądzenie zwrotu kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw oraz wstrzymanie wykonania decyzji do czasu rozpatrzenia skargi.

Skarżąca zarzuciła przedmiotowej decyzji:

1. - przekroczenie przez organ dopuszczalnego zakresu uznania administracyjnego w toku postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji, przejawiające się w przyjęciu wyjaśnień inwestora przed organem pierwszej instancji w kwestii zarzutów stawianych przez skarżącą, bez należytego zweryfikowania okoliczności i faktów istotnych dla wyjaśnienia tych zarzutów;
2. - naruszenie art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. polegające na niedostatecznym wyjaśnieniu wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy oraz dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, jak również braku odniesienia się przez organ do zasadniczej części argumentów i zastrzeżeń zgłaszanych przez stronę w treści odwołania, przedwczesne wydanie zaskarżonej decyzji, przed prawomocnym zakończeniem postępowania o stwierdzenie na rzecz strony skarżącej zasiedzenia służebności gruntowej na nieruchomości, na której planowana jest inwestycja;
3. - naruszenie art. 7 k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania bez podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli;
4. - naruszenie art. 8 k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do organów je prowadzących.

Ponadto, skarżąca podkreśliła, że instalacja sanitarna przechodząca przez działkę nr [...] stanowi jej własność, a organ wojewódzki "bezpodstawnie oparł się na wyjaśnieniach inwestora, który stwierdza autorytatywnie, iż instalacja sanitarna przechodząca przez działkę nr [...] stanowi własność inwestora, zaś odwołująca się Wspólnota nie uregulowała formalnie prawa do tej instalacji".

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

W toku postępowania przed sądem pełnomocnik inwestora przedłożył protokół ogłoszenia orzeczenia z 6 maja 2026 r. oraz sentencję postanowienia Sądu Okręgowego w Łodzi Wydział III Cywilny Odwoławczy oddalającego apelację skarżącej Wspólnoty na postanowienie oddalające wniosek tejże Wspólnoty o zasiedzenie służebności (k.115-117 akt sądowych).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje

Skarga zasługiwała na uwzględnienie, aczkolwiek z innych przyczyn niż podniesione w niej zarzuty.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.) [dalej: ustawa p.p.s.a.], sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny bada więc co do zasady, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2024 r., poz. 935) [dalej: ustawa p.p.s.a.]. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 ustawy p.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W ocenie Sądu, zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji naruszają przepisy prawa procesowego i prawa materialnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadnia wyeliminowanie obydwu tych decyzji z obrotu prawnego.

Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie była decyzja Wojewody Łódzkiego z 18 czerwca 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z 18 lutego 2025 r. zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającej A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: inwestor) pozwolenia na budowę budynku zamieszkania zbiorowego - domu studenckiego z usługami i garażem podziemnym wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi, na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy [...].

Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj.: Dz.U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.) [dalej: ustawa – Prawo budowlane]. Zgodnie z art. 28 ust. 1 tej ustawy, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31 ustawy - Prawo budowlane. Jak wynika przy tym z treści art. 33 ust. 2 pkt 1-3 ustawy - Prawo budowlane, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć: (1) projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci: a) papierowej - w 3 egzemplarzach albo b) elektronicznej - wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów; (2) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; (3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawodawca wskazuje zarazem w art. 35 ust. 1 ustawy - Prawo budowalne, że przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza właściwy organ sprawdza: (1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z: a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej; (2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; (3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektu sprawdzającego; (3a) dołączenie: a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, b) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10.

Odnosząc te uwagi do specyfiki rozważanej sprawy należy zauważyć, że skarżąca Wspólnota M. konsekwentnie wskazywała w toku postępowania administracyjnego oraz w skardze do sądu administracyjnego na szereg uchybień, głównie w zakresie procedury administracyjnej, jakimi miało być obarczone kontrolowane w niniejszej sprawie postępowanie i końcowe rozstrzygnięcie organu. Zarzuty te okazały się jednak - zdaniem Sądu - nietrafione.

W skardze pierwszy zarzut dotyczył przekroczenia przez organ dopuszczalnego zakresu uznania administracyjnego poprzez przyjęcie wyjaśnień inwestora bez należytego zweryfikowania okoliczności i faktów istotnych dla wyjaśnienia zarzutów.

Zważyć w związku z tym należy treść art. 35 ust. 4 ustawy - Prawo budowalne, który stanowi, że w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Podkreślić zatem należy, że treść wskazanego art. 35 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane wyraźnie wskazuje na ograniczone kompetencje organu prowadzącego postępowanie w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie podkreślano, że decyzja o pozwoleniu na budowę jest decyzją związaną, nie pozostaje w gestii uznania organu administracji. Zarzut ten okazał się zatem całkowicie pozbawiony uzasadniania.

Odnosząc się natomiast do zarzutu przedwczesnego wydania zaskarżonej decyzji, przed prawomocnym zakończeniem postępowania o stwierdzenie na rzecz strony skarżącej zasiedzenia służebności gruntowej na nieruchomości, na której planowana jest inwestycja, w ocenie Sądu, jest on także nietrafiony.

Zgodzić się z należy w tym zakresie z uzasadnieniem organu, w którym wskazuje, iż służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym przepisami Kodeksu cywilnego. Trafnie też stwierdza organ odwoławczy, że uprawnienie do wykonywania służebności znacznie różni się od uprawnień właścicielskich. Służebność jest prawem na rzeczy cudzej i oznacza wyjątek od (zawartego w art. 140 K.c.) wykluczenia innych osób od korzystania z nieruchomości (czyli jednego z rodzajów rzeczy). Samo określenie "ograniczone prawo rzeczowe" wskazuje na ograniczenie uprawnień do rzeczy - nadal rzeczy cudzej. Inna osoba (w rozumieniu art. 140 K.c.) na podstawie służebności uzyskuje uprawnienie do korzystania z cudzej nieruchomości. Podkreślenia wymaga jednak, iż nieruchomość obciążona służebnością nadal należy do innego podmiotu. Pamiętać też należy o treści art. 288 Kodeksu cywilnego, stanowiącego iż służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Z akt sprawy wynika przy tym, iż w obrocie prawnym funkcjonuje postanowienie zabezpieczające zakazujące inwestorowi utrudniania Wspólnocie M. korzystania z przyłącza oraz wykonywania wszelkich prac zmierzających do jego uszkodzenia lub usunięcia. Trafnie jednak zauważa w tym względzie organ odwoławczy, iż instytucja zabezpieczenia opiera się na uprawdopodobnieniu, a nie na ścisłym udowodnieniu roszczenia, co stanowi domenę postępowania merytorycznego. W ocenie Sądu, w sytuacji braku prawomocnego orzeczenia sądu cywilnego o stwierdzeniu zasiedzenia (w dacie wydawania zaskarżonej decyzji takowego nie było) nie można przyjmować, iż dany podmiot nabył określone prawo w drodze zasiedzenia.

Zgodzić się też należy z twierdzeniem organu, iż wynik postępowania dotyczącego służebności nie stanowi przesłanki prejudycjalnej w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Oznacza to ni mniej ni więcej, że podnoszony zarzut przedwczesnego wydania decyzji o pozwoleniu na budowę jest nieuzasadniony. Należy mieć na uwadze, że przedmiotem wniosku o zasiedzenie jest służebność gruntowa, a nie nieruchomość (lub jej część). Tym samym nawet w przypadku uwzględnienia wniosku strony skarżącej o zasiedzenie, wydana w sprawie decyzja w przedmiocie pozwolenia na budowę nie będzie ingerować w prawa strony skarżącej do korzystania z służebności gruntowej.

Istotne jest także, na co zwraca uwagę pełnomocnik inwestora, że planowana inwestycja nie będzie negatywnie wpływać ani na eksploatację ww. przyłącza ani na istniejącą nieruchomość należącą do Wspólnoty M.. W projekcie uwzględniono rzędną posadowienia przedmiotowej instalacji kanalizacji sanitarnej, dodatkowo projekt nowego przyłącza kanalizacji został uzgodniony przez ZWiK.

Podkreślenia wreszcie wymaga, że za rozwiązania zastosowane w projekcie odpowiada uprawniony projektant, który składając stosowne oświadczenie zaświadcza o sporządzenia projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ma uprawnień do modyfikowania lub podważania zastosowanych przez projektanta rozwiązań, o ile są one zgodne z przepisami prawa powszechnie obowiązującego. Zakres badania dokumentacji budowlanej w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę został zakreślony w przytoczonym uprzednio art. 35 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane. Raz jeszcze należy podkreślić, iż organy administracji publicznej nie badają merytorycznej trafności rozwiązania technicznego przyjętego przez inwestora. Odpowiedzialność w tym zakresie ponosi natomiast projektant, do którego podstawowych obowiązków należy w świetle art. 20 ust. 1 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane opracowanie projektu budowalnego w sposób zgodny w szczególności z ustaleniami planu miejscowego, przepisami budowlano-technicznymi i wiedzą techniczną.

Jednocześnie, w myśl art. 20 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane, projektant ma obowiązek zapewnić sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego. Rola organu administracji architektoniczno-budowlanej ogranicza się zatem w poruszanym zakresie do weryfikacji, czy projekt budowlany został opracowany i sprawdzony przez osoby legitymujące się stosowanymi uprawnieniami budowlanymi. Z tej perspektywy omawiany zarzut skarżącej okazał się zatem nietrafny.

W ocenie Sądu pozostałe zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postepowania administracyjnego (art. 7, art. 8 k.p.a.) w powiązaniu z przedstawionymi w skardze zarzutami również nie zasługują na uwzględnienie, co wynika z powyżej zaprezentowanych rozważań. Pokreślenia wymaga również fakt, iż przepisy nie nakładają na organ administracji architektoniczno-budowlanej obowiązku "konsultowania" ze stroną skarżącą udzielonej przez inwestora odpowiedzi na wniesione uwagi przed wydaniem decyzji

Sąd dostrzegł natomiast naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci przepisów techniczno-budowlanych, a dokładnie § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zgodnie z tym przepisem pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, klubie dziecięcym, przedszkolu, innych formach opieki przedszkolnej oraz szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej, powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia wynoszący co najmniej 3 godziny w dniach równonocy w godzinach 8:00 - 16:00, natomiast pokoje mieszkalne - w godzinach 7:00 - 17:00 (ust. 1). W mieszkaniach wielopokojowych wymagania ust. 1 powinny być spełnione przynajmniej dla jednego pokoju (ust. 2). W przypadku budynków zlokalizowanych w zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia, określonego w ust. 1, do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia (ust. 3).

Przy tym, wykazanie zgodności inwestycji w omawianym zakresie powinno być dokonane poprzez przedłożenie, najlepiej już w projekcie zagospodarowania terenu, analizy nasłonecznienia, sporządzonej zgodnie z potrzebami wynikającymi z § 60 ust. 1 rozporządzenia i zawierającej stosowne rysunki a także opis, co pozwoli na dokładne zobrazowanie organowi administracji architektoniczno-budowlanej oraz pozostałym stronom postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, czy zamierzenie spełnienia wymagania, o których mowa w powołanym przepisie.

W niniejszej sprawie do projektu zagospodarowania terenu załączona została "Analiza nasłonecznienia dla budynków sąsiednich w dniach równonocy 21 marca i 21 września od 7.00 do 17.00". Budzi ona jednak zasadnicze wątpliwości Sądu, stanowiące podstawę jej zakwestionowania.

Po pierwsze, przedłożona analiza nasłonecznienia choć przedstawia ilość godzin nasłonecznienia w godzinach od 7:00 do 17:00 to jednak została sporządzona zbiorczo "dla dni równonocy", co uniemożliwia przyjęcie jej jako dowodu w sprawie określenia spełnienia warunków określonych w § 60 ust. 1 i 3 rozporządzenia. Załączona analiza, a dokładnie rysunki mające obrazować projekcie nasłonecznienia są w praktyce nieczytelne. Nie sposób ustalić, które z przedstawionych szkiców nasłonecznienia do jakiej daty dziennej (21 marca, 21 września) się odnoszą. Analiza poszczególnych szkiców nasłonecznienia winna w praktyce obejmować osobne szkice dla tych dat. Powyższego nie sposób jednak w sposób obiektywny ocenić na bazie przedłożonej analizy.

Zauważyć w tym zakresie należy, iż z treści § 60 rozporządzenia wynika, by odpowiedni dla danego typu zabudowy czas nasłonecznienia był zapewniony w obu dniach równonocy, a nie tylko w jednym dniu równonocy. Niewątpliwie, z dniem 1 stycznia 2018 r. znowelizowano przepis § 60 rozporządzenia, poprzez usunięcie z jego treści wskazania konkretnych dni równonocy, tj. 21 marca oraz 21 września. Jednakże, mimo, że ustawodawca nie wskazuje już, które z dni umownie przyjmuje jako dni równonocy to jednak wskazuje wyraźnie na "dni równonocy", a nie na "dzień równonocy".

Tym samym, ocena nasłonecznienia zgodnie z wymogiem § 60 rozporządzenia wymaga jej analizy w obu dniach równonocy. Dlatego też, w ocenie Sądu, aktualne pozostaje stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 lutego 2018 r., II OSK 942/16), zgodnie z którym istnieje konieczność ustalenia, że w obu dniach równonocy warunek z § 60 podlega spełnieniu. Niepełna dokumentacja odnosząca się do analizy nasłonecznienia, albowiem obejmująca ogólnie obydwie daty równonocy, nie pozwala organowi w sposób właściwy ocenić, czy projektowana zabudowa spełnia warunek nasłonecznienia pomieszczeń budynków sąsiadujących z nią. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał przy tym, że w piśmiennictwie wskazuje się, że różnica pomiędzy kształtem cienia w marcu i we wrześniu nie wynika wyłącznie ze zmiany czasu (wprowadzenia i odwołania czasu letniego środkowoeuropejskiego) zgodnie z treścią § 1 ust. 1 i § 2 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z 4 marca 2022 r. w sprawie wprowadzenia i odwołania czasu letniego środkowoeuropejskiego w latach 2022-2026 (Dz.U. z 2022 r., poz. 539).

Na czas słoneczny prawdziwy i kąt padania promieni słonecznych w dniach równonocy wiosennej i jesiennej wpływa również eliptyczność orbity Ziemi i zmienne tempo ruchu Ziemi po swojej orbicie, co bywa określane zjawiskiem analemmy (por. M. Lose, Nasłonecznienie mieszkań. Przepisy, praktyka i rzeczywistość, Cursiva 2015, s. 9 i n.). Weryfikacja faktycznego nasłonecznienia pomieszczenia, czego wymaga § 60 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie może opierać się jednie na zaprezentowaniu ogólnego czasu nasłonecznienia równocześnie dla wiosennego i jesiennego dnia równonocy.

Zdaniem Sądu, należy mieć na uwadze, że obowiązkiem właściwego organu jest nie tylko zbadanie, czy osoby uprawnione uczestniczyły w przygotowaniu projektu, lecz także, czy rzeczywiście załączone rysunki mogą posłużyć dla oceny nasłonecznienia sąsiednich, istniejących budynków, a nadto dokonać stosownych obliczeń, które ewentualne twierdzenia inwestora pozwalają aprobować, bądź merytorycznie zakwestionować (por. wyrok NSA z 3 listopada 2016 r., II OSK 191.15). w realiach niniejszej sprawy jest nie został ten warunek spełniony.

Po drugie, zwrócić należy uwagę, że obowiązkiem projektanta (w zakresie przygotowywanej analizy nasłonecznienia) jest ustalenie wpływu projektowanej inwestycji na zapewnienie naturalnego oświetlenia budynków sąsiadujących z planowaną inwestycją, a w sytuacji zaplanowania budowy wielu budynków obok siebie, konieczne jest nie tylko wykazanie, że projektowany budynek nie będzie zacieniał budynków sąsiednich, ale także, że planowana inwestycja będzie usytuowana w taki sposób, że również dla niej zostaną spełnione wymagania z § 60 powoływanego wyżej rozporządzenia (por. np. wyrok WSA we Wrocławiu z 6 grudnia 2007 r., II SA/Wr 37/07, a także M. Sługocka, Przesłanianie i nasłonecznienie - różnice w analizach wykonanych na podstawie § 60 warunków technicznych, dostęp el./Lex). To projektant jest zobowiązany do przeprowadzenia analizy spełnienia wymogu zagwarantowania odpowiedniego poziomu nasłonecznienia.

Obowiązkiem właściwego organu, a następnie organu odwoławczego jest natomiast nie tylko zbadanie, czy osoby uprawnione uczestniczyły w przygotowaniu projektu budowlanego, lecz także, czy rzeczywiście załączone rysunki mogą posłużyć dla oceny oświetlenia i nasłonecznienia sąsiednich, istniejących budynków oraz poszczególnych budynków z planowanej inwestycji. Jeżeli w przedłożonym projekcie brak jest właściwych rysunków, to nie można zweryfikować prawidłowości projektu w tym zakresie. Przedłożony natomiast przez inwestora projekt budowlany w ogóle nie zawiera analizy wymaganego czasu nasłonecznienia dla projektowanej inwestycji.

W tym miejscu zauważyć należy, iż Sąd podziela stanowisko orzekających w sprawie organów, że w niniejszej sprawie zastosowanie kryterium minimalnego czasu nasłonecznienia odnosić należy do wskaźnika określonego w § 60 ust. 3 powołanego rozporządzenia. Teren inwestycji stanowi bowiem teren zabudowy śródmiejskiej, co wynika z treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr LXVI/1687/18 Rady Miejskiej w Łodzi z 25 stycznia 2018 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. położonej w rejonie ulic: [...] (Dz.Urz. Województwa Łódzkiego z 8 lutego 2018 roku, poz. 649).

Tym samym, niewątpliwie, w przypadku objętej decyzją z 18 lutego 2025 r. zabudowy dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia, określonego w ust. 1 § 60 powołanego rozporządzenia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia.

Co jednak szczególnie istotne, a co zdaje się umknęło organom rozstrzygającym o pozwoleniu na budowę, przedłożona analiza nasłonecznienia dotyczy tylko budynków sąsiednich, a brak jest analizy nasłonecznienia dla mieszkań dwupokojowych w projektowanym budynku. Takie natomiast, co wynika wprost z treści projektu budowlanego, planowane są w spornej inwestycji. Wprost wpisano bowiem w projekcie takowe poprzez wskazanie pokój plus pokój z aneksem. Zatem, o ile dla mieszkań jednopokojowych nie ma obowiązku badania nasłonecznienia, to jednak w przypadku mieszkań dwupokojowych, czy większych takowy obowiązek już istnieje.

Trzeba przy tym zauważyć, iż sam organ w toku prowadzonego postepowania zaprzeczał swoim postanowieniom. Otóż bowiem organ pierwszej instancji w dniu 23 kwietnia 2024 r. wydał postanowienie nakładające na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości w projekcie zagospodarowania terenu oraz projekcie architektoniczno-budowlanym, załączonych do ww. wniosku, m.in. poprzez: "wykazanie zgodności ww. projektów z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 roku, poz. 1225), zwanego dalej "rozporządzeniem WT", w zakresie minimalnego czasu nasłonecznienia w budynku projektowanym, poprzez przedłożenie analizy zgodnej z § 60 ust. 1 i 2 (w związku z §3 pkt 10)". Inwestor w odpowiedzi na powyższe nie dokonuje jakichkolwiek zmian w analizie nasłonecznienia, a jedynie stwierdza, że analiza nasłonecznienia został już do projektu załączona.

Organ natomiast, mimo wcześniejszego kwestionowania wskazanej analizy nasłonecznienia, akceptuje analizę złożoną uprzednio bez dokonania przez inwestora w niej jakichkolwiek poprawek. Nie jest przy tym wiadome jakie konkretnie uchybienia - w związku z wezwaniem do jej poprawienia - dostrzegł organ, albowiem postanowienie 23 kwietnia 2024 r. wzywające do usunięcia nieprawidłowości nie zawiera w praktyce żadnego uzasadnienia w tym względzie.

Powyższe stwierdzenia co do wskazanych nieprawidłowości analizy nasłonecznienia świadczą o tym, że zaskarżone w niniejszej sprawie rozstrzygnięcie wydane zostało z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., aczkolwiek w innym aspekcie, w odniesieniu do innych okoliczności niż podnoszone w skardze zarzuty naruszenia tych przepisów procedury administracyjnej.

Zgodnie z treścią art. 7 i art. 77 § k.p.a. organ administracji publicznej ma obowiązek zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w taki sposób, aby ustalić stan faktyczny sprawy zgodny z rzeczywistością. W postępowaniu administracyjnym obowiązuje zasada oficjalności postępowania dowodowego. Organ administracji jako gospodarz postępowania administracyjnego określa zakres postępowania wyjaśniającego oraz dobór środków dowodowych potrzebnych do należytego ustalenia stanu sprawy, przy czym aktywna rola organu administracji publicznej w procesie poszukiwania i gromadzenia materiału dowodowego może przejawiać się zarówno podejmowaniem czynności dowodowych z urzędu, a także gromadzeniem w aktach sprawy dowodów wskazanych lub dostarczonych przez strony, jeżeli mają one znaczenie dla sprawy. Organ powinien zatem przeprowadzić dowody, które uznał za niezbędne dla dokonania prawidłowych ustaleń w zakresie stanu faktycznego sprawy.

Z kolei, wyrażona w art. 80 k.p.a. zasada swobodnej oceny dowodów obliguje organ administracji do poddania analizie całego materiału dowodowego i rozpatrzenia wszystkich dowodów w ich wzajemnym powiązaniu (por. wyrok NSA z 30 marca 1988 r., SA/Po 1495/87, niepubl.), co innymi słowy oznacza, że wniosek dotyczący okoliczności faktycznych powinien być oparty na rozpoznaniu wszystkich dowodów w sprawie, zaś oceniając wyniki postępowania dowodowego (wiarygodności i mocy dowodów) organ powinien uwzględnić treść wszystkich przeprowadzonych i rozpatrzonych dowodów, chyba że chodzi o dowody dotyczące okoliczności niemających znaczenia dla sprawy lub niespornych. Ocena powinna być oparta na wszechstronnej ocenie całokształtu materiału dowodowego; organ powinien dokonać oceny mocy i wiarygodności dowodu wraz z całym materiałem dowodowym sprawy i na jego tle, co wiąże się z koniecznością porównania różnych dowodów ze sobą, z ustaleniem przesłanek, które obniżają bądź też pozbawiają dany dowód mocy dowodowej lub wiarygodności (zob. J. Borkowski, Glosa do wyroku NSA z 6 października 1993 r., I SA 1270/93, OSP 1994, nr 7-8, poz. 131).

To zaś uzasadnia wniosek, że o przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów można w przekonujący sposób twierdzić w sytuacji, gdy organ administracji pomija istotne dla sprawy materiały dowodowe lub dokonuje ich oceny wbrew zasadom logiki lub doświadczenia życiowego (por. wyrok NSA z 14 stycznia 1994 r., III SA 491/93). Jako dowolne należy traktować ustalenia faktyczne znajdujące wprawdzie potwierdzenie w materiale dowodowym, ale niekompletnym czy nie w pełni rozpatrzonym.

Reasumując wskazane powyżej uchybienie skutkować musiały uchyleniem kontrolowanej decyzji Wojewody Łódzkiego oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, albowiem brak prawidłowo sporządzonej analizy nasłonecznienia uniemożliwia dokonanie oceny w zakresie spełnienia przez planowaną inwestycję warunku określonego w § 60 powołanego rozporządzenia.

Z tych wszystkich względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku.

Ponownie rozpatrując sprawę orzekający w sprawie organ uwzględni przedstawioną powyżej ocenę prawną i wskazania stosownie do treści art. 153 powoływanej ustawy p.p.s.a.

Wobec uwzględnienia skargi Sąd, na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ustawy p.p.s.a., zasądził na rzecz strony skarżącej zwrot kosztów postępowania.

dj