Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodziz 29 października 2015 r., sygn. akt II SA/Łd 731/15

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...]., nr [...], Wojewoda [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2013r., poz. 267 z późn. zm.) – w skrócie: "K.p.a.", utrzymał w mocy decyzję Starosty [...], wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z dnia [...], nr [...], orzekającą o nabyciu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...] – C., gm. W., ozn. w ewidencji gruntów numerem działki 479/2 o pow. 0,4900 ha, stanowiącej własność G.J. oraz o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość gruntową w wysokości 15.217,00 zł.

Decyzje zostały wydane w następującym stanie faktycznym:

Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w [...], wnioskiem z dnia 30 maja 2008r. wystąpił do Starosty [...], wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z prośbą o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do nieruchomości położonej we wsi C., gm. W. oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki 479/2 o pow. 0,4900 ha. Działka ta została przeznaczona pod budowę zbiornika wodnego decyzją Wójta Gminy W. nr [...], z dnia [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego polegającego na budowie zbiornika wodnego – S. zmienioną decyzją Wójta Gminy W. nr [...], z dnia [...], w zakresie zmiany numeracji ewidencyjnej działek.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 10 września 2013r., sygn. akt II SA/Łd 395/13, uchylił decyzję Wojewody [...] oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, rozstrzygające o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa ww nieruchomości i o odszkodowaniu na rzecz G.J.. W uzasadnieniu wyroku wskazano, że organy wydały decyzję na podstawie operatu szacunkowego po upływie daty jego ważności i wadliwej, nieskutecznej aktualizacji. Sąd zwrócił też uwagę na konieczność wyjaśnienia, czy na wartość nieruchomości nie miał wpływu fakt, że jej część stanowiły grunty leśne a nie orne, na konieczność uwzględnienia przy obliczeniu wartość drewna jego gatunku (olcha, a nie jak przyjęli biegli sosna) oraz wieku drzew w 2012 roku a nie w 2010roku, w którym wycięto je bezprawnie.

W toku ponownego rozpatrywania sprawy przez Starostę [...] zmienił się stan faktyczny i prawny sprawy. Mianowicie [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr [...] z dnia [...] udzielił Wojewódzkiemu Zarządowi Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł. pozwolenia na użytkowanie zbiornika wodnego S. W dniu 30 października 2012r. został podpisany protokół odbioru końcowego zadania inwestycyjnego "S. - zbiornik wodny, gmina S., W., pow. [...]".

W myśl art. 122a ustawy z dn. 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014r., poz. 518 z późn. zm.) - zwanej dalej: "u.g.n.", jeżeli cel publiczny został zrealizowany, a postępowanie wywłaszczeniowe nie zostało zakończone wydaniem ostatecznej decyzji o wywłaszczeniu, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji orzeka o nabyciu praw na rzecz Skarbu Państwa albo właściwej jednostki samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej przed wszczęciem postępowania wyznacza dwumiesięczny termin do zawarcia umowy. Po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy odszkodowanie ustala się według przepisów rozdziału 5.

Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w [...] pismem z dnia 18 września 2014r. poinformował, że nie doszło do zawarcia umowy kupna – sprzedaży nieruchomości. Stąd zawiadomieniem z dnia 23 września 2014r. Starosta [...]poinformował strony o wszczęciu postępowania w przedmiocie nabycia nieruchomości, a po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, działając m. in. na podstawie przywołanego art. 122a u.g.n. decyzją z dnia 31 marca 2015r., nr GK.III.6821.6.2014, orzekł o nabyciu przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa oraz o ustaleniu odszkodowania w wysokości 15.217,00 zł, w tym 14.189 zł za grunt i 1028 zl za drzewa. Organ wyjaśnił, że odszkodowanie ustalono na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...]. Autorka operatu odwołując się do treści art. 130 u.g.n. wyjaśniła, że przyjęła stan nieruchomości na dzień jej przejęcia, oszacował jej wartość stosując podejście porównawcze, metodą korygowania cen, zaś wartość drzewostanu ustalono przyjmując wiek drzew na datę legalnego przejęcia nieruchomości, a nie datę ich wycięcia. Podstawę ustalenia tej części odszkodowania stanowił przepis art. 135 ust. 5 zd.1 u.g.n.

W odwołaniu od decyzji organu I instancji G.J. zarzucił naruszenie art. 122a, art. 135 ust. 5, 134 ust. 4 u.g.n., § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 1 i 3 K.p.a. W uzasadnieniu odwołania wskazano, że organ I instancji nie doprecyzował jakiego rodzaju prawa zostały nabyte przez Skarb Państwa, a jedynie ograniczył się do kolokwialnego stwierdzenia "nabycie nieruchomości". Poza tym w ocenie odwołującego operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania nie spełnia formułowanych przez prawo wymogów. Nie dokonano wyceny wartości zalesienia oraz pielęgnacji drzewostanu, nie zbadano czy przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Poza tym wskazano, że w oparcie brak jest cech nieruchomości, których ceny transakcyjne są brane za podstawę określenia wartości wycenianej nieruchomości.

Zdaniem odwołującego w konsekwencji nie wiadomo, czy wzięto pod uwagę w wycenie nieruchomości podobne. Mając na uwadze powyższe odwołujący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji na podstawie art. 138 § 2 K.p.a.

Po rozpatrzeniu ww. odwołania organ II instancji uznał, że nie zasługuje ono na uwzględnienie. Organ wyjaśnił, że zgodnie z obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy W. zatwierdzonym Uchwałą nr IV/15/10 Rady Gminy Wróblew z dnia 29 grudnia 2010r. nieruchomość G.J. znajduje się na terenach oznaczonych na rysunku symbolem WS- z opisem "teren projektowanego zbiornika retencyjnego "Smardzew". Określając wartość przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy poddał szczegółowej analizie lokalny rynek nieruchomości obejmujący powiat [...], rozszerzając go o powiat wieruszowski i wieluński. W wyniku analizy stwierdzono, że na badanym rynku występują udokumentowane transakcje (umowy sprzedaży potwierdzone aktami notarialnymi), których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, przeznaczone pod budowę zbiornika retencyjnego. W badanym okresie ostatnich dwóch lat ustalono, że cena 1 m2 gruntu zawierała się w przedziale od 1,21 do 1,87 zł przy średniej cenie wynoszącej 1,55 zł. Szczegółowej analizie poddano również rynek nieruchomości rolnych.

W badanym okresie ostatniego roku na terenie gminy W. cena 1 m2 gruntu położonego na terenach rolniczych wyniosła średnio 2,59 przy rozpiętości od 0,77 zł do 4,83 zł. Rzeczoznawca określając wartość nieruchomości wziął również pod uwagę trend czasowy, a także cechy rynkowe i ich procentowy udział w badanym rynku nieruchomości, tj. lokalizację sposób użytkowania, stan nieruchomości oraz dostęp do drogi i infrastruktury technicznej. Rzeczoznawca wyjaśnił, że analiza rynku wskazuje, że obecny poziom cen na lokalnym rynku za nieruchomości gruntowe niezabudowane położone na terenach rolniczej przestrzeni produkcyjnej jest znacznie wyższy niż na nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zbiorniki retencyjne. Rzeczoznawca majątkowy biorąc pod uwagę dokumenty dostarczone przez zleceniodawcę, informacje uzyskane w ewidencji gruntów i dane z planu urządzenia lasu, dane z wizji lokalnej, stan przepisów prawnych oraz informacje o cenach nieruchomości gruntowych niezabudowanych, a także cel wyceny, określił wartość odtworzeniową nieruchomości.

Oddzielnie określono wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Wskazał również, że wybrał podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wartość przedmiotowego gruntu wyniosła po zaokrągleniu 14.189,00 zł. Z kolei wyceniając drzewostan rzeczoznawca przyjął metodę zysków. Do wyceny wykorzystano inwentaryzację stanu lasu wsi C. zatwierdzoną decyzją z dnia [...], znak [...], załącznik do Zarządzenia nr [...]Nadleśniczego Nadleśnictwa Z. z dnia [...] - Cennik detaliczny nr [...]na surowiec drzewny w Nadleśnictwie Z., tablicę wartości drzewostanów opracowane przez T. P. i T. T. - Instytut Badawczy Leśnictwa 1982 oraz informacje nadleśnictwa Z. o lokalnych kosztach pozyskania i zrywki. Wartość drzewostanu wyniosła 1.028,00 zł. Zatem wartość odtworzeniową nieruchomości wyniosła w sumie 15.217,00 zł.

Zdaniem organu odwoławczego w opiniowanym operacie rzetelnie i odpowiednio dla celu wyceny opisano stany nieruchomości oraz przeznaczenie. Należycie sprecyzowano i sformułowano cel wyceny oraz jego zakres. Daty istotne dla procesu wyceny również przyjęto prawidłowe. Przedstawiono analizę rynku nieruchomości odpowiednio do celu i sposobu wyceny. Przedstawiono wybór odpowiedniej metodyki i techniki wyceny. W operacie opisano przebieg istotnych obliczeń i uzasadnienie końcowego wyniku. Załączono i podano w treści operatu dane wykorzystane w procesie szacowania. Zamieszczono stosowne klauzule i o oświadczenia potwierdzające dokonanie wyceny zgodnie z przepisami prawa. Stąd w ocenie organu odwoławczego operat może być wykorzystany do celu dla jakiego został sporządzony.

W ocenie Wojewody nie mogą przynieść również oczekiwanego skutku zarzuty odwołującego dotyczące nieprecyzyjnego sformułowania w decyzji rodzaju praw nabytych. Zgodnie z przywołanym art. 122a u.g.n. organ orzekł o nabyciu na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości. Organ II instancji wyjaśnił, że chodzi tu o prawo własności nieruchomości, o którym mowa wyraźnie chociażby w operacie szacunkowym, do którego treści wielokrotnie odnosił się odwołujący.

Na ostateczną decyzję Wojewody [...] skargę do sądu administracyjnego złożył G.J., zarzucając zaskarżonej decyzji:

1. 1. naruszenie przepisów prawa postępowania, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, to jest przepisu art. 10 § 1 K.p.a., a które to naruszenie polegało na uniemożliwieniu stronie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów i zgłoszenia ewentualnych dalszych wniosków poprzez wydanie decyzji administracyjnej w sprawie przed upływem wyznaczonego dla strony terminu dla takiego wypowiedzenia się, a które to wypowiedzenie się było chociażby o tyle istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, iż w aktach sprawy znajdowało się pismo biegłego rzeczoznawcy, w którym ten odnosi się do zarzutów stawianych operatowi szacunkowemu;
2. 2. naruszenie przepisów postępowania, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to przepisów art. 7 K.p.a., art. 77 K.p.a., art. 80 K.p.a., art. 81 K.p.a. oraz art. 107 § 1 i 3 K.p.a. poprzez uznanie za udowodnioną wartości nieruchomości w sytuacji gdy strona nie miała możliwości wypowiedzenia się co do przeprowadzonych w tym przedmiocie dowodów (w szczególności – pisma biegłego rzeczoznawcy, w którym ten odnosi się do zarzutów stawianych operatowi szacunkowemu określającemu wartość nieruchomości), zaś prawidłowa, zgodna z zasadami racjonalnego rozumowania ocena zgromadzonych dowodów, w szczególności - operatu szacunkowego, nie pozwala na uznanie wartości nieruchomości za udowodnioną;
3. 3. naruszenie przepisów postępowania, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co przejawiło się w oparciu przez organ rozstrzygnięcia w sprawie na operacie szacunkowym, który nie zawiera informacji o cechach nieruchomości, których ceny transakcyjne są brane za podstawę określenia wartości nieruchomości dla wyceny której sporządzany jest operat;
4. 4. naruszenie prawa postępowania, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to jest przepisu art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym, który nie zawiera wyceny wartości zalesienia oraz pielęgnacji drzewostanu, co w konsekwencji uniemożliwia zestawienie tej wartości z wartością drewna i w istocie realizację dyspozycji wyżej przywołanego przepisu;
5. 5. naruszenie prawa procesowego, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to jest przepisu art. 134 ust. 4 u.g.n., co przejawiło się w oparciu rozstrzygnięcia w sprawie na operacie szacunkowym, w którym nie wskazano czy przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem jej wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, czym w konsekwencji uniemożliwiono realizację dyspozycji wyżej przytoczonego przepisu.

W ocenie skarżącego w niniejszej sprawie prawidłowa ocena sporządzonego operatu szacunkowego nakazuje uznać, iż operat jest wadliwy, w tym także - pozbawiony cechy zupełności. Biegła nie uzasadniła, mimo zgłoszenia uwagi w tym zakresie, wyboru podejścia czy metody wyceny. Twierdzenia biegłej w tym zakresie stanowią co najwyżej przytoczenie właściwych przepisów prawa oraz wskazanie nazewnictwa metody czy podejścia, nie może być to jednakże uznane za uzasadnienie. Operat zawiera również oczywiste błędy - takie jak błąd rachunkowy przy ustalaniu czynnika Di (współczynnik korygujący), którego przyjęta wartość określona została w sposób zaniżony w stosunku do wartości wynikającej z działań arytmetycznych czy też błędne określenie wieku drzew znajdujących się na nieruchomości odwołującego się (biegła przyjęła do obliczeń - 60% drzew w wieku 63 lat oraz 40% drzew w wieku 53 lat, gdy z dokumentu -"Inwentaryzacja stanu lasu wsi C. na okres 01.01.2007 - 31.12.2016" wynika wprost, iż na działce mojego mocodawcy znajdują się jedynie drzewa w wieku 55 lat, tj. aktualnie lat 63).

Zdaniem skarżącego zaufania do sporządzonego operatu nie budują również przedłożone do akt uzupełnienia. Zawarte tam odpowiedzi są lakoniczne, najczęściej jednozdaniowe, nie odniesiono się również do znacznej części uwag zgłoszonych przez pełnomocnika odwołującego się (chociażby: uzasadnienie podejścia i metody, źródło dla przypisania cechom nieruchomości określonej wagi etc.). Nawet jeżeli uwagi te były błędne, biegła nie może zbyć ich milczeniem, a powinna wyjaśnić istotę problemu. Co więcej, w uzupełnieniu datowanym na dzień 5 maja 2015 roku biegła sama wskazuje, iż w operacie wystąpiły błędy. Należy zauważyć jednak, iż czyni to dopiero przy drugim uzupełnieniu operatu, co nakazuje poddać w wątpliwość profesjonalny charakter dokonywanej przez nią analizy.

Skarżący podtrzymał, sformułowany w odwołaniu, zarzut, iż operat nie spełnia wymogów zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a konkretnie - w § 4 ust. 4 przedmiotowego rozporządzenia, gdyż nie zawiera cech porównywanych nieruchomości, których ceny transakcyjne zostały użyte jako punkt wyjścia do określenia wartości szacowanej nieruchomości. Uniemożliwia to weryfikację tezy, że oceniano nieruchomości podobne. w istocie nie jest wiadome, czy wszystkie nieruchomości wzięte jako "baza" przy sporządzaniu szacunku nie mają, przykładowo, cechy określonej przez biegłego jako: "Stan nieruchomości" na poziomie: "mało zadowalający" a żadna na poziomie: "dobry" (wtedy nawet przyjęcie dla wycenianej nieruchomości cechy na poziomie "dobry" plasować ją będzie w rzeczywistości na poziomie nieruchomości o wartości cechy "mało zadowalający").

Przy niskiej ilości nieruchomości wziętych pod rozwagę w niniejszym operacie (zaledwie 30) nie można założyć, iż sama statystyka spowoduje, iż będziemy mieli do czynienia z nieruchomościami o pełnym spektrum cech. W świetle wskazanych wyżej okoliczności, określenie, iż wzięte pod uwagę zostały nieruchomości gruntowe niezabudowane położone na terenach rolniczej przestrzeni produkcyjnej uznać należy za zbyt ogólne określenie cech nieruchomości, przez co w niniejszej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem przepisów wskazanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów.

Skarżący podtrzymał również zarzuty naruszenia przepisów art. 134 § 4 u.g.n. oraz 135 § 5 u.g.n., podniesione już w odwołaniu. Na tej podstawie skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniósł o oddalenie skargi.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących sporządzonego dla potrzeb niniejszego postępowania operatu szacunkowego Wojewoda ponowił ocenę operatu zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Ponadto operat szacunkowy nie zawiera wyceny wartości zalesienia oraz pielęgnacji drzewostanu, ponieważ jak wyjaśnił rzeczoznawca, przywołane koszty odnoszą się do drzewostanów, w których nie występują materiały użytkowe lub wartości drewna. Nie dotyczy to przedmiotowego drzewostanu, zatem rzeczoznawca określił wartość drzewostanu zgodnie z art. 135 ust. 5 zdanie pierwsze ustawy o gospodarce nieruchomościami i oszacował wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie.

Poza tym rzeczoznawca majątkowy zbadał czy przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Na 14 stronie operatu w punkcie IX.6 wskazano wyraźnie, że obecny poziom cen na lokalnym rynku za nieruchomości gruntowe niezabudowane położone na terenach rolniczej przestrzeni produkcyjnej jest znacznie wyższy niż za nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zbiorniki retencyjne. Stwierdzenie zostało poparte szczegółowymi obliczeniami.

Odnosząc się do podniesionej w skardze kwestii ewentualnego naruszenia art. 10 K.p.a. Wojewoda podkreślił, że nawet gdyby przyjąć, iż w toku postępowania przed wydaniem decyzji skarżący jeszcze odniósłby się do zgromadzonego materiału dowodowego, to zgodnie z zasadami wiedzy, logiki i doświadczenia życiowego założyć można, że jego zarzuty dotyczące sporządzonej wyceny byłyby zbieżne z tymi, które zostały ujęte w skardze. Zatem w ocenie organu odwoławczego i tak nie odniosłyby zamierzonego skutku, ponieważ operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb mniejszego postępowania jest spójny, logiczny oraz zupełny i zdaniem organu odwoławczego może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Stosownie do art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r. poz. 270 zez zm.), dalej powoływanej jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne dokonują oceny zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także oceny prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Uchylenie decyzji lub postanowienia przez sąd administracyjny następuje tylko w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.) oraz naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.). Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Skarga jest uzasadniona.

Trafny jest zarzut naruszenia przez organ odwoławczy art. 10 § 1 k.p.a. Przepis ten obliguje organ do umożliwienia stronie czynnego udziału w każdym stadium postępowania. Takiej możliwości w istocie nie stworzono skarżącemu w postępowaniu przed organem II instancji. W związku z zarzutami do operatu, zawartymi w odwołaniu, Wojewoda [...] uzupełnił postępowanie wyjaśniające, uzyskując odpowiedź rzeczoznawczyni na zarzuty skarżącego. Odpowiedź biegłej wpłynęła do organu w dniu 12 czerwca 2015r. (Na marginesie jedynie należy zaznaczyć, ze widniejąca na piśnie biegłej data sporządzenia odpowiedzi "5.05.2015" jest oczywistym błędem, skoro organ wezwał do złożenia wyjaśnień w dniu 2 czerwca).

Następnie, stosownie do wymogu art. 10 § 1 k.p.a. pismem z dnia 16 czerwca 2015 roku udzielono stronom siedmiu dni terminu do zapoznania się ze zgromadzonym materiałem (k.26 akt Wojewody [...][...]) Pełnomocnik skarżącego otrzymała powyższe pismo w dniu 18 czerwca 2015 roku (k. 31 ww akt). Termin do zapoznania się z aktami i ewentualnego zgłoszenia uwag czy wniosków upływał zatem z dniem 25 czerwca 2015r., tymczasem Wojewoda [...] wydał decyzję już w dniu [...]. Uniemożliwiono zatem stronie (jej pełnomocnikowi) zgłoszenie wniosków, ustosunkowanie się do wyjaśnień biegłej ds. wyceny nieruchomości, co czyni postępowanie ułomnym.

Należy podkreślić, że skarżący kwestionował operat już w toku postępowania przed organem I instancji. Wydanie decyzji przez organ odwoławczy zanim stronie upłynął termin do zapoznania się z aktami, w istocie brak możliwości weryfikacji uzupełniających wyjaśnień biegłej stanowi istotne naruszenie nie tylko art. 10 § 1 k.p.a. ale też zasad procedury wyrażonych w art. 7, 77 i 80 k.p.a. Nie sposób też w tej sytuacji czynić skarżącemu chociażby zarzutu, że nie skorzystał art. 157 u.g.n., czyli możliwości złożenia kontroperatu. Wydając przedwcześnie decyzję, uniemożliwiono skarżącemu podjęcie jakichkolwiek dalszych czynności procesowych. Jest to naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Nie do akceptacji jest pogląd organu odwoławczego, iż argumenty, które zostałyby ewentualnie podniesione nie zostałyby zaakceptowane przez organ.

Uchybienie powyższe przesądza o zasadności skargi i konieczności wyeliminowania zaskarżonej decyzji w trybie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a.

Zasadny jest również zarzut wadliwej wykładni art. 135 ust.5 u.g.n.. Zgodnie z tym przepisem przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. Organ nie zakwestionował wyliczenia wartości drewna na podstawie normy zawartej w zdaniu pierwszym cytowanego przepisu, czyli na podstawie ustalenia wartości materiału użytkowego. Tymczasem porównanie dyspozycji obydwu zdań art. 135 ust.5 u.g.n. wskazuje na konieczność dysponowania przez osobę szacującą wartość drewna danymi dotyczącymi także kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, a to w celu weryfikacji obydwu wielkości- wartości materiału użytkowego i wskazanych kosztów.

Dopiero wynik takiego działania pozwoli na wybór najkorzystniejszej ceny drewna. Brzmienie przepisu wprost wskazuje na zasadność takiej analizy, jako czynności poprzedzającej ostateczny wybór jednej ze wskazanych metod obliczania wartości drewna. Odmienny wniosek biegłej i organu odwoławczego nie znajduje oparcia w cytowanym unormowaniu. Bezspornie operat szacunkowy przyjęty w niniejszej sprawie nie zawiera danych świadczących o próbie choćby weryfikacji metody, którą należało w danej sytuacji zastosować. Organy nie wyjaśniły przy tym, dlaczego unormowanie zawarte w art. 135 ust.1 zd.II u.g.n. nie dotyczy drzewostanu, którego wartość badano i ustalano w niniejszej sprawie, co czyni ten wniosek nieweryfikowalnym.

Organ nie zwrócił również uwagi na fakt, iż biegła szacowała wartość drewna sosnowego, zaś ze stanu faktycznego sprawy wynika, ze nieruchomość porośnięta była olchą. Tymczasem sąd już w uzasadnieniu wyroku w sprawie II SA/Łd 395/13 zwracał uwagę na różnice cen drewna pozyskanego z olchy i z drzew iglastych. Na zasadność tego zarzutu wskazuje pośrednio okoliczność, że w czerwcu 2015 roku biegła podała wartość drewna o około 1/3 niższą, niż uczynili to autorzy operatu z 2011 roku. Organ winien na to zwrócić uwagę z urzędu i podjąć chociażby próbę wyjaśnienia tych rozbieżności, oceniając materiał dowodowy w sprawie. Jakkolwiek przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują procedurę kwestionowania przez strony operatu, to jednak nie zwalnia ona organu od weryfikacji wniosków operatu także w kontekście wcześniej zgromadzonego materiału dowodowego.

Powyższe uwagi świadczą o zasadności zarzutu nieprawidłowego wyliczenia wartości drewna w niniejszej sprawie.

W świetle powyższych uwag stwierdzić trzeba, że wadliwa wykładnia normy prawa materialnego, jakim jest przepis art. 135 ust. 5 u.g.n., regulujący zasady ustalania wartości naniesień drzewnych, stała się przyczyną niepełnych ustaleń wartości odszkodowania za rosnące na nieruchomości skarżącego drzewa. Jest to naruszenie prawa, o którym stanowi przepis art. 145 § 1 pkt 1 lit.a i c p.p.s.a.

Słusznie też zwraca uwagę skarżący, że w sentencji decyzji organ I instancji orzekł o nabyciu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, podczas gdy prawidłowo sformułowana decyzja winna orzekać o nabyciu praw (prawa własności nieruchomości) na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Wynika to wprost z treści art. 122a u.g.n., który stanowi o nabyciu praw. Nie do zaakceptowania jest stanowisko organu, iż różnica sformułowania pozostaje bez znaczenia,. Skoro sam organ wskazuje, iż w operacie prawidłowo sprecyzowano, iż chodzi o nabycie prawa własności. To decyzja bowiem, nie operat zawiera rozstrzygniecie w sprawie i powinno ono odpowiadać normie zawartej w powołanej podstawie prawnej.

Nie jest trafny natomiast zarzut niewłaściwego przyjęcia przez biegłą wieku drzew. Został on bowiem ustalony na podstawie danych zawartych w inwentaryzacji, powołanym w operacie dokumencie sporządzonym w dacie ścięcia drzew. Wynika z niego, że różnica w wieku poszczególnych drzew sięgała 10 lat.

Nie sposób również uznać, że przyjęcie do porównania 30 transakcji stanowi zbyt mały materiał porównawczy. Trafnie również zwrócił uwagę organ odwoławczy, że wybór metody i podejścia szacowania należy do rzeczoznawcy i zostały w operacie wyjaśnione. Z pewnością też operat winien określać cechy przyjętych do obliczeń i porównań nieruchomości.

Z uwagi na zasadność wcześniej omówionych zarzutów sąd uchylił zarówno zaskarżoną decyzję, jak i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a.. Zakres zarzutów uznanych za uzasadnione, a przede wszystkim upływ terminu ważności operatu szacunkowego czyni niezbędnym ponowne ustalenie wartości spornej nieruchomości z uwzględnieniem zasad postępowania administracyjnego (art. 7, 77 § 1 80, 107 § 3 k.p.a.) i zawartych wyżej uwag.

Na koszty postępowania, zasądzone na rzecz skarżącego na podstawie art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a. składają się wpis sądowy i koszty zastępstwa procesowego.

IB