Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r., Nr 80, poz. 717 ze zm.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu odwołania K. P. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr [...] o pow. 3100m położonej w miejscowości J. K. K., w wysokości 3236, 40zł.
Powołany za podstawę prawną decyzji przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, właściwy organ pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata jest dochodem własnym gminy.
Organy ustaliły, że wartość przedmiotowej nieruchomości, będącej własnością skarżącego K. P. wzrosła w związku ze zmianą planu miejscowego - w świetle poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonego uchwałą nr XXXIV/236/98 z dnia 16 czerwca 1998r. była ona przeznaczona w 44% pod uprawy polowe bez prawa zabudowy (RP) i w 56% pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej (MN), natomiast w świetle obowiązującego planu zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy nr XVII/299/04 z dnia 12 stycznia 2004r. działka znajduje się w całości w terenie zabudowy zagrodowej (MR) z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej (MN).
Organy stwierdziły, że skarżący zbył przedmiotową działkę po zmianie planu, co w świetle powołanego przepisu uprawniało Gminę, w obszarze której nieruchomość jest położona, do ustalenia opłaty planistycznej.
Wysokość opłaty została wyliczona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu 2 lipca 2007r. przez rzeczoznawcę majątkowego S. R. R., który ustalił wzrost wartości przedmiotowej działki na kwotę 16 182zł,
W odwołaniu od decyzji organu I instancji K. P. kwestionował prawidłowość wykonania tego operatu.
Organ odwoławczy nie uwzględnił zarzutów, stwierdzając, że operat jest rzetelny i spełnia wymogi rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r., Nr 207, poz.2109 ze zm.)
Kolegium nie znalazło podstaw do uwzględnienia żądania K. P. wystąpienia na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o sporządzenie oceny prawidłowości operatu.
Skargę do sądu administracyjnego wniósł K. P., domagając się uchylenia decyzji Kolegium.
Skarżący zakwestionował operat, zarzucając rzeczoznawcy S. R. R. stronniczość z tego powodu, że jest on pracownikiem Starostwa Powiatowego, nie wskazując jednak szczegółowych argumentów, i podniósł, że organy nie przekazały operatu do oceny Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz, że zaskarżona decyzja została wydana przez Kolegium na posiedzeniu niejawnym bez jego udziału.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę zaskarżonej decyzji w zakresie jej zgodności z prawem.
Zaskarżona decyzja prawa nie narusza.
Przedmiotem sprawy jest ustalenie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej).
Stosownie do przepisu art. 36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r., Nr 80, poz.717 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z cyt. ustawami organy te mają prawo ustalić opłatę planistyczną w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
W rozpatrywanej sprawie zachodzą wszystkie przesłanki określone w powołanym przepisie.
Przedmiotowa działka nr 44/1 była przeznaczona w poprzednim planie zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonym uchwałą nr XXXIV/236/98 z dnia 16 czerwca 1998r. w 44% pod uprawy polowe bez prawa zabudowy (RP) i w 56% pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej (MN), natomiast uchwałą Rady Gminy nr XVII/299/04 z dnia 12 stycznia 2004r. zmieniającą plan miejscowy działka ta została przeznaczona w całości pod zabudowę zagrodową (MR) z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej (MN), co spowodowało wzrost jej wartości.
Skarżący zbył działkę w dniu 16 listopada 2005r., a więc po uchwaleniu nowego planu, dlatego Wójt Gminy miał prawo w dniu [...] ustalić opłatę planistyczną, bowiem 5 – letni termin liczony od wejścia w życie zmienionego planu jeszcze nie upłynął.
Wbrew zarzutom skargi, organy administracyjne prawidłowo przyjęły, że operat szacunkowy, w oparciu o który zostały wydane kwestionowane decyzje został sporządzony prawidłowo, przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia z zakresu szacowania wartości nieruchomości i zgodnie z wymogami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109), zaś wyrażone w skardze zastrzeżenia nie zostały skonkretyzowane i mają charakter dowolny.
W świetle powołanego rozporządzenia, mającego zastosowanie w sprawie na mocy art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r., Nr 80, poz. 717) rzeczoznawca majątkowy ma prawo wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, funkcji wyznaczonej dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania nieruchomości oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. (art.154 ustawy) Rzeczoznawca majątkowy ma jednocześnie obowiązek wykorzystać wszelkie dostępne mu dane o nieruchomości. (art.155 ustawy)
Operat szacunkowy posiadającego wymagane uprawnienia inż. S. R. R., będący podstawą wydania zaskarżonej decyzji, jak również poprzedzającej ją decyzji organu I instancji został sporządzony z uwzględnieniem szczegółowych zasad i trybu przewidzianych w powołanym rozporządzeniu.
Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami, biorąc pod uwagę średnie ceny niezabudowanych, a więc podobnych do działki nr [...], nieruchomości położonych w południowej części Gminy, z okresu 2002- 2005r.
Dokonując wyceny biegły prawidłowo określił stan wartości nieruchomości istniejący w dacie zmiany planu, tj. w dniu 3 kwietnia 2004r., natomiast jej wartość ustalił przyjmując datę zbycia nieruchomości tj. 16 listopada 2005r. (§ 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).
Jednocześnie wysokość jednorazowej opłaty planistycznej została ustalona na poziomie 20%, zgodnie z zapisem §14 pkt 3 obowiązującego planu miejscowego, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy nr XVII/299/04 z dnia 12 stycznia 2004r. W konsekwencji w świetle dyspozycji art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przy zastosowaniu 20% stawki wzrostu wartości nieruchomości dla różnicy ustalonych w operacie szacunkowym wartości nieruchomości przed uchwaleniem zmian planu (45.198 zł) i po ich uchwaleniu (61.380 zł), wysokość jednorazowej opłaty została wyliczona na kwotę 3.236,40zł (61.380 – 45.198=16.182zł x 20% = 3.236,40zł)
Wbrew zarzutom skargi nie było podstaw poddawania tego operatu ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Operat stanowi dowód z opinii biegłego i podlega ocenie, jak każdy inny dowód i o ile jest on wiarygodny, nie ma potrzeby dopuszczać dalszych dowodów.
W aktach niniejszej sprawy znajdują się dwa operaty dwóch różnych rzeczoznawców: S. D. i S. R. R., przy czym zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane wyłącznie w oparciu o operat inż. S. R. R., z uwagi na uchylenie poprzedniej decyzji wydanej na podstawie operatu S. D. Organy obszernie uzasadniły w decyzji, dlaczego dały wiarę operatowi sporządzonemu przez biegłego S. R., a ocenie tej nie można zarzucić dowolności, tym bardziej, że wartość przedmiotowej nieruchomości wskazana w tym operacie nie różni się znacznie od wartości wskazanej przez drugiego rzeczoznawcę tj. S. D. w aneksie do jego operatu, uwzględniającym zalecenia organu odwoławczego (k. 10 akt I instancji). Poddawanie przyjętego za podstawę rozstrzygnięcia operatu ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000r., Nr 46, poz.543 ze zm.) byłoby natomiast możliwe wyłącznie w razie stwierdzenia istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości.
W tej sytuacji również zarzut niezwrócenia się przez organ do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o - jak należy sądzić z treści skargi - wszczęcie postępowania dyscyplinarnego z powodu nienależytego wykonywania obowiązków zawodowych i stronniczości rzeczoznawcy (art. 175 w zw. z art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami) nie znajduje uzasadnienia. Zarzut stronniczości nie został uargumentowany, a sam fakt, iż rzeczoznawca inż. S. R. R. jest pracownikiem Starostwa Powiatowego nie przesądza, że w niniejszej sprawie był on stronniczy.
Ubocznie stwierdzić należy, że skarżący powziąwszy wątpliwość co do jakości przedmiotowego operatu miał prawo na własny koszt zlecić innemu biegłemu sporządzenie kolejnego operatu, a także zwrócić się do właściwego organu o wszczęcie postępowania dyscyplinarnego, czego nie uczynił.
W sprawie nie potwierdza się również zarzut ograniczenia prawa skarżącego do obrony swoich praw z tej przyczyny, że zaskarżona decyzja została wydana na posiedzeniu niejawnym, a nie na rozprawie.
Regułą w postępowaniu administracyjnym jest orzekanie na posiedzeniu niejawnym, dotyczy to w szczególności organu odwoławczego, który zasadniczo opiera się na materiale dowodowym zebranym przez organ I instancji. Wyjątkowo organ odwoławczy może przeprowadzić dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie (art. 136kpa) i wówczas, o ile byłoby to potrzebne do wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin (art. 89 § 2 kpa) mógłby przeprowadzić rozprawę.
W niniejszej sprawie organ odwoławczy nie przeprowadzał dodatkowych dowodów, a więc nie było konieczne przeprowadzenie rozprawy.
Poza tym, zarówno w postępowaniu przed organem pierwszej instancji, jak i przed organem odwoławczym skarżący był zawiadamiany o prawie zapoznania się z aktami sprawy oraz składania wniosków dowodowych i wnoszeniu uwag w każdym stadium postępowania (k. 6 akt admin. II instancji, k. 14 akt I instancji), na jego żądanie doręczono mu kopię operatu szacunkowego (k. 17 akt I instancji); z akt sprawy wynika, że skarżący uczestniczył w postępowaniu (k. 16 akt I instancji), a z udziału w oględzinach w dniu 24 czerwca 2007r. wraz z rzeczoznawcą dobrowolnie zrezygnował (zał. nr 6 operatu)
Z powyższych względów, Sąd stwierdzając, że zaskarżona decyzja prawa nie narusza, oddalił skargę jako pozbawioną uzasadnionych podstaw prawnych na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.)