Uzasadnienie
Decyzją z dnia... Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie po rozpoznaniu odwołania K. F. – K., Z.W. L.-K. Spółka z o.o. w L. oraz S. K. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Lublina z dnia... ustalając na wniosek D. B. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania lokalu usługowo – handlowego na przedszkole na działce nr ewid.... położonej w L. przy ul. D. M. M. nr..., lokal...
W odwołaniach podnoszono, że przedszkole nie będzie miało dostępu do drogi publicznej, ponieważ na teren działki nr... istnieje tylko jeden wjazd przez bramę - od ulicy S., zamykaną i otwieraną wyłącznie przez właścicieli lokali znajdującego się na niej budynku, którzy w uchwale nr 8/2009 nie wyrazili zgody na przedszkole.
Badając sprawę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie podzieliło stanowisko organu I instancji, iż na działce nr... przy ul. D. M. M. przedmiotowa inwestycja jest dopuszczalna, bowiem spełnia kryteria określone w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W analizowanym obszarze wyznaczonym zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - znajduje się zarówno zabudowa mieszkalno - usługowa, jak i mieszkalna; planowane przedsięwzięcie nie zburzy ładu przestrzennego w tym obszarze, ponieważ stanowi kontynuację funkcji i nie zmieni podstawowych parametrów i cech istniejącego budynku wielorodzinnego.
Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że w postępowaniu dokonano uzgodnienia w zakresie obsługi komunikacji zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stanowisko w sprawie uzgodnienia zawarł będący zarządcą drogi Dyrektor Wydziału Dróg i Mostów UM w Lublinie w piśmie z dnia... w którym stwierdził, że działka nr... ma możliwość dostępu do drogi publicznej – ulicy S. (droga gminna) poprzez działkę nr...
Kolegium stwierdziło ponadto, że planowana inwestycja nie należy do inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz wyjaśniło, że ocena jej zgodności z normami budowlanymi, w tym w zakresie hałasu czy komunikacji, a także badanie tytułu prawnego do nieruchomości będą dokonywane dopiero na etapie pozwolenia na budowę.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wniosła K. F. – K., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji.
Skarżąca obszernie podnosiła, że Wspólnota nigdy nie wyraziła zgody na prowadzenie przedszkola na terenie działki nr... (którą wieczyście dzierżawi) ze względu na znaczne uciążliwości np. nadmierny hałas i konieczność wykonania dodatkowych instalacji technicznych (sanitarnych, elektrycznych etc.) wymaganych dla placówek oświatowych, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Wspólnota nie wyraziła również zgody na wjazd i parkowanie na terenie działki, a więc postanowienie uzgodnieniowe jest, w przekonaniu skarżącej, wadliwe.
Zarzuciła, że organ nie wydał decyzji lokalizacyjnej na podstawie rat. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę zaskarżonej decyzji w zakresie jej zgodności z prawem.
Zaskarżona decyzja prawa nie narusza.
Podstawą jej wydania był przepis art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz.717 ze zm.) zwanej dalej ustawą, który stwierdza, że zmiana zagospodarowania przestrzennego terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust.1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
Inwestor D. B. wnosił o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania lokalu nr... w budynku wielorodzinnym przy ulicy M. M. w L. (działka nr...) poprzez przeznaczenie go na przedszkole.
Uzyskanie takiej decyzji było niezbędnym warunkiem realizacji przedmiotowej inwestycji, bowiem dla terenu, w którym położona jest działka nr ewid.... brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto inwestycja związana jest z koniecznością przeprowadzenia określonych robót budowlanych.
W świetle obowiązujących przepisów ustawy, wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- 2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
- 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust.5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art.67 ustawy, o której mowa w art.88ust.1;
- 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. (art. 61 ust. 1 ustawy).
Należy przy tym podkreślić, że powołany przepis ma charakter bezwzględny, co oznacza, że jeżeli żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu, to organ ma obowiązek wydać decyzję pozytywną (por. Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, wyd. 3, CH Beck, Warszawa 2006, s. 490)
Sytuacja taka zachodzi w niniejszej sprawie – bezspornym jest, że nieruchomość, na której ma być realizowana przedmiotowa inwestycja, polegająca na zmianie sposobu użytkowania lokalu nr... z lokalu usługowego na przedszkole, leży w terenie zabudowanym, pozwalającym na określenie funkcji i parametrów zabudowy, jest uzbrojona.
Wbrew zarzutom skargi – działka nr..., na której planowane jest przedszkole, posiada – w sensie administracyjnym - dostęp do drogi publicznej poprzez działkę nr..., co zostało potwierdzone przez Dyrektora Wydziału Dróg i Mostów UM w Lublinie w piśmie z dnia....
Okoliczność, iż Wspólnota nie wyraża zgody na wjazd i parkowanie obcych samochodów na działce nr... nie oznacza, że działka ta nie posiada dostępu do drogi publicznej, co jest niezbędnym warunkiem wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy w świetle powołanego wyżej art. 61 ustawy, lecz jest to kwestia prawa do dysponowania przez inwestora zamierzającego zrealizować przedmiotowe przedszkole nieruchomością na cele budowlane. Brak tytułu prawnego, a więc brak w niniejszej sprawie zgody Wspólnoty do korzystania z działki nr... może stanowić podstawę do odmowy udzielenia pozwolenia na budowę, natomiast okoliczność ta – mająca charakter cywilnoprawny, nie stanowi przeszkody do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Podkreślić należy, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ określa wyłącznie - w kontekście ładu przestrzennego - czy dana inwestycja i jej funkcja jest dopuszczalna na danym terenie.
Kwestia tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i związana z nim bezpośrednio kwestia prawa do korzystania z bramy wjazdowej na działkę czy miejsc parkingowych, jak i kwestia ewentualnych uciążliwości (hałas, konieczność wykonania dodatkowych instalacji) podlegają natomiast badaniu przez organy administracji architektoniczno-budowlane dopiero na etapie pozwolenia na budowę. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest bowiem ograniczona. (por. WSA z dnia 3 października 2007r., II SA/Łd 571/07).
Z powyższych względów Sąd stwierdzając, że zaskarżona decyzja nie narusza obowiązujących przepisów, oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.)