Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] lipca 2013 r Wójt Gminy K. ustalił wobec Ł. S., P.S., M. G., A. S.opłatę adiacencką, w wysokości 39.533,70 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K., o powierzchni 8.0615 ha, stanowiącej działki nr [...],[...],[...],[...],[...],[...] wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy K. nr [...] z dnia [...] grudnia 2010 roku i zobowiązał Ł. S., P. S., M. G. i A. S. do wniesienia części ustalonej opłaty adiacenckiej w kwotach po 9.883,42 zł, to jest w częściach odpowiadających udziałom współwłaścicieli w prawie własności nieruchomości - po 1/4;
W uzasadnieniu jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ powołał art. 98 a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r nr 102 pozycja 651 ze zm.). Podał, iż w toku postępowania ustalono wzrost wartości rynkowej nieruchomości na skutek podziału, z kwoty 4.098.467 zł do kwoty 4.230.246 zł. Ustaleń tych dokonano w oparciu o operat szacunkowy uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego S. P. Organ odniósł się również do pism składanych przez Ł. S., podnosząc, że dotyczyły one wyjaśnienia kontrowersji powstałych wobec operatu, nie zawierają jednak żadnych konkretnych zarzutów wobec operatu szacunkowego. Pisma te nie dotyczą żadnych wad operatu a ich treść wskazuje na to, że pełnomocnik strony zmierzał do przedłużenia postępowania. Organ wyjaśnił, iż zarówno dla działki [...] przed podziałem, jak i dla działek powstałych w wyniku podziału, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie natomiast przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, o przeznaczeniu działki decydują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a dopiero w przypadku braku planu, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminny lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku szacowanych działek o przeznaczeniu US, UT - usługi sportu i turystyki, plan przewiduje możliwość zabudowy. Działki została zatem ta wyceniona prawidłowo, jako budowlane, na podstawie ustaleń aktualnego zarówno na dzień podziału jaki na dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to jest miejscowego planu zagospodarowania Ośrodka Gminnego K. zatwierdzonego przez Radę Gminy K. uchwałą nr [...] z dnia [...] sierpnia 2003 roku, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego pod poz. 3183, z dnia 8 października 2003 roku. Organ uznał, iż opracowany operat szacunkowy jest wiarygodny i w pełni przydatny dla rozstrzygnięcia sprawy.
W wyniku odwołania skarżącego Samorządowe Kolegium odwoławcze w L., decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r, [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium potwierdziło, iż w zaistniałych okolicznościach, uwzględniając udzielone przez biegłego pisemne wyjaśnienia, trudno przyjąć, by przeprowadzenie rozprawy administracyjnej mogło być potrzebne do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Ocena konieczności przeprowadzenia rozprawy, za wyjątkiem, gdy obowiązek ten wynika z przepisu prawa, należy do samego organu. Kolegium uznało również, iż dokonana przez organ pierwszej instancji ocena operatu szacunkowego, jest trafna i wyczerpująca. Operat został sporządzony prawidłowo, nadto skarżący został poinformowany przez Kolegium o możliwości poddania operatu szacunkowego ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z możliwości tej nie skorzystał
Skargę na powyższą decyzję wyniósł Ł. S. Skarżący zarzucił naruszenie przepisów K.p.a. poprzez:
brak przeprowadzenia dodatkowych dowodów przez organ, koniecznych dla rozstrzygnięcia powstałych w postępowaniu wątpliwości;
brak pełnej odpowiedzi do pytania stron i pominięcie wniosków stron w postępowaniu;
nieprawidłowe przeprowadzenie dowodu w postępowaniu - brak poddania analizie i krytyce operatu szacunkowego ze strony organu;
brak pouczenia o prawie do kontroperatu;
pominięcie w całości lub części z udziału w procesie niektórych stron postępowania;
nieprawidłowe wskazanie w decyzji terminu zapłaty opłaty adiacenckiej;
nieuprawnione skrócenie czasu na ustosunkowanie się strony do czynności podjętych w postępowaniu i do dowodów przeprowadzonych w procesie;
brak przeprowadzenia własnych dowodów przez organ;
brak udzielenia informacji stronie w związku ze składanymi pytaniami do zgromadzonego materiału;
błędne oszacowanie i zakwalifikowanie kosztów rozbiórki obiektów budowlanych;
nieaktualne transakcje;
nieprawidłowe wskazanie nieruchomości podobnych.
Skarżący zarzucił również błędną ocenę i wady przedstawionego materiału dowodowego.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje.
Skarga podlega oddaleniu.
Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.
Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn.zm.) Stosownie do art. 98a ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz, prezydent miasta może w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencką, jeśli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wzrośnie jej wartość. Decyzja może być wydana tylko w przypadku, gdy rada gminy na danym obszarze uchwali stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa według cen na dzień wydawania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Ponadto przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio m.in. art. 146 ust. 1a u.g.n., który wskazuje że niezbędnym elementem ustalania tej opłaty jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. W oparciu o przepisy w/w. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, dalej powoływane także jako "rozporządzenie") biegły dokonuje wyceny nieruchomości, sporządzając operat szacunkowy. Operat stanowi jedyny dopuszczalny przez prawo dowód określający wzrost wartości nieruchomości. Sporządzenie operatu wymaga wiadomości specjalnych i odpowiednich kwalifikacji, jednakże opinia rzeczoznawcy podlega ocenie zarówno przez organy administracji, jak i, w przypadku wniesienia skargi na ostateczną decyzję, przez sąd administracyjny.
Sporządzony w sprawie niniejszej operat szacunkowy zawiera porównanie szacowanej nieruchomości z transakcjami dotyczącymi nieruchomości podobnych, znajdujących się na terenie K. i P., mających podobne przeznaczenie, opisanych przez autora operatu w treści dokumentu oraz pisemnych wyjaśnieniach. Rzeczoznawca dokonał szczegółowej analizy cen porównywanych nieruchomości, ustalił cechy rynkowe tych nieruchomości, które miały wpływ na ceny transakcyjne tj. lokalizację, przeznaczenie, powierzchnię, media. Ustalenia w tym zakresie nie budzą wątpliwości Sądu. Zgodnie z tymi ustaleniami różnica wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale wyniosła 131.779 zł. Wobec obowiązywania uchwały Rady Gminy K. z dnia [...] czerwca 2008 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Lubelskiego Nr 81, poz. 2214) określającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością, jaką nieruchomość uzyskała po podziale, a wartością jaką miała przed podziałem, wyliczono dla skarżącego opłatę adiacencką w kwocie 9.883 zł. (zgodnie z wysokością jego udziału we współwłasności nieruchomości). Powyższe wyliczenie jest prawidłowe.
W ocenie Sądu nie znajduje uzasadnienia podstawowy zarzut skargi, dotyczący nieprzeprowadzenia przez organy dalszych dowodów z urzędu oraz odstąpienie od rozprawy administracyjnej.
Stosownie do art. art. 89 § 1 i 2. Kpa organ administracji publicznej przeprowadzi, z urzędu lub na wniosek strony, w toku postępowania rozprawę, w każdym przypadku gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania lub gdy wymaga tego przepis prawa. Organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. W sprawie niniejszej norma prawna nie obligowała organu do przeprowadzenia rozprawy. Zasadne jest stanowisko Kolegium, iż pisemne wyjaśnienia biegłego były wyczerpujące, wobec czego nie zachodziła konieczność przeprowadzenia kolejnych czynności z jego udziałem, zwłaszcza, iż precyzyjne zarzuty do operatu nie zostały sformułowane. Przy ocenie tej sytuacji istotny jest zakres wątpliwości jakie zostały sformułowane przez skarżącego a dotyczące operatu szacunkowego.
W piśmie z dnia 24 maja 2013 roku Ł. S. domagał się podania informacji na temat wszystkich nieruchomości wskazanych jako nieruchomości podobne. W kolejnym piśmie z 4 czerwca 2013 roku skarżący domagał się również wyjaśnień odnośnie operatu szacunkowego, podnosząc iż stan nieruchomości z okresu podziału znacznie się zmienił. Wnosił o wyjaśnienie, w jaki sposób odtworzono stan nieruchomości z chwili podziału. W piśmie z 21 czerwca 2013 r pełnomocnik skarżącego D. S. złożył pisemne pytania:
- - czy dla całej nieruchomości podzielonej została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego ?,
- - czy dla wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału ustalone zostały warunki zabudowy ?,
- - czy w procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy ujął wpływ na wartości nieruchomości istnienia wcześniej na jej terenie fermy zwierząt hodowlanych ?.
W piśmie z dnia 27 czerwca 2013 r skarżący domagał się przedstawienia wyjaśnień i dodatkowych informacji do operatu, to jest:
- - wyjaśnienia, jakie elementy stanu faktycznego, nieuwzględnione w dokumentacji nieruchomości, mogły mieć wpływ na kształt wyceny;
- - wyjaśnienia, czy rzeczoznawca majątkowy zwrócił uwagę na rozbieżności w okresie między podziałem nieruchomości a mającymi miejsce kilka lat później oględzinami stanu dróg dojazdowych, stanu nawierzchni nieruchomości, sposobu gospodarowania nieruchomością i faktycznego z niej korzystania oraz zmiany stopnia uciążliwości otoczenia nieruchomości.
W piśmie z dnia 18 lipca 2013 r współwłaściciele nieruchomości, w tym skarżący wnioskowali o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty. W kolejnym piśmie z 24 lipca 2013 r domagał się już jedynie informacji na temat nieruchomości wskazanych w operacie jako nieruchomości podobne.
Podnoszone przez skarżącego wątpliwości nie uzasadniały przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego na rozprawie. Prawidłowym trybem było udzielenie pisemnych wyjaśnień przez rzeczoznawcę i doręczenie ich stronom. Do pytań Ł. S. biegły ustosunkowywał się w swoich pismach z 10 czerwca 2013 roku i 11 czerwca 2013 roku. Ponownie przedstawił metodę opiniowania. Opisał również kryteria uznania nieruchomości ze podobne i podlegające porównaniu. Podał, iż uwzględnił takie działki, które mają takie same przeznaczenie w planie, jak działki w K. Biegły podał również, iż wszystkie przedstawione w ewidencji oraz na mapie projektu podziału nieruchomości budynki gospodarcze istniały do dnia wyceny, co pozwoliło ustalić ich stan techniczny. Różnica między datą podziału a datą oględzin, to jest 2,5 roku nie jest istotna dla oceny stanu budynków. Nieznaczna zmiana wartości materiałów porozbiórkowych została uwzględniona w wycenie.
Biegły wyjaśnił również, iż informacje o braku zmian w stanie technicznym nieruchomości w wyżej wymienionym okresie uzyskane zostały podczas oględzin i pochodzą one od pełnomocnika skarżącego D. S. Opinia o wartości nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego, podlega ocenie według norm, jakimi rządzi się postępowanie dowodowe. W niniejszej sprawie ocena ta przeprowadzona została z zachowaniem powyższych reguł, a skarżący, na etapie postępowania przed organami, nie sformułował, poza wątpliwościami, żadnych zarzutów odnośnie prawidłowości wykonania operatu szacunkowego, skutkujących koniecznością jego ponownej weryfikacji.
Trafne jest stanowisko organu II instancji, iż kwestionowanie sporządzonego operatu jest możliwe poprzez przedstawienie stosownego kontrdowodu. W myśl art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie wydania negatywnej oceny kontrolowany operat traci charakter opinii o wartości nieruchomości. Ponadto przedłożenie przez stronę odmiennego operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego może uzasadniać dokonanie odmiennych wniosków w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie strona skarżąca nie złożyła operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, mimo iż była przez Kolegium informowana o możliwości przedłożenia takiego przeciwdowodu, wykonanego na własne zlecenie i koszt.
Nie jest trafny sformułowany w skardze ogólny zarzut pominięcia niektórych stron postępowania. Prawa osób posiadających tytuł prawny do przedmiotowych nieruchomości nie zostały naruszone.
Nie można zgodzić się z twierdzeniem skarżącego, iż termin zakreślony w celu zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym był zbyt krótki. Zarzut ten również nie został w skardze uzasadniony. Siedmiodniowy termin wyznaczony przez organ zgodnie z zawiadomieniem z dnia 6 czerwca 2013 r, pozwalał na realizację uprawnień strony niniejszego postępowania, zwłaszcza, iż po jego upływie skarżący podejmował skuteczne czynności w postepowaniu administracyjnym.
Zupełnie oderwany od realiów niniejszej sprawy jest zarzut błędnego solidarnego obciążenia wszystkich współwłaścicieli opłatą. Rozstrzygnięcia takiego nie zawiera decyzja ustalająca opłatę adiacencką. Obciążenie każdego ze współwłaścicieli częścią opłaty, adekwatnie do wysokości udziału we współwłasności, nie ma nic wspólnego z solidarnym spełnieniem nałożonego obowiązku.
Skarżący poza powołaniem orzecznictwa w żaden sposób nie sprecyzował zarzutu nieprawidłowości doręczeń pism stronom postępowania. Nie wskazał jakich pism jego wątpliwości dotyczą. Wadliwości w tym zakresie Sąd nie dostrzegł.
Pozbawiony jest również racji zarzut wskazania stronom, przez organ dwutygodniowego terminu na zapłatę opłaty adiacenckiej. Przedmiotowa decyzja nie zawiera takiego rozstrzygnięcia. Wskazanie w jej uzasadnieniu podstawy prawnej określającej ten termin, nie stanowi wadliwości. Odesłanie w art. 98a ust. 1 u.g.n. do odpowiedniego stosowania art. 147 i 148 ust. 1-3 u.g.n. oznacza, że konieczne jest uiszczenie opłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna.
Mając powyższe na uwadze, Sąd nie dopatrzył się naruszeń prawa, uzasadniających wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji i na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.