Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa w zw. z art. 80 ust. 2 pkt 2 i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.- Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006r., Nr 156, poz.1118 ze zm.) Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego po rozpoznaniu odwołania E. J. uchylił w zakresie wyznaczonego terminu decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...], nakazującą E. J., I. P. i R. T. jako właścicielom mieszkań nr 1,2,3 przy ul. D. 50D przeprowadzenie okresowych kontroli polegających na sprawdzeniu stanu technicznego budynku mieszkalnego zgodnie z wymogami art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy – Prawo budowlane, a w pozostałym zakresie decyzję utrzymał w mocy.
W uzasadnieniu wyjaśniono, że w toku oględzin przeprowadzonych w dniu 24 stycznia 2007r., a następnie kontroli w dniu 18 października 2007r. w sprawie utrzymania i użytkowania kanałów dymowych i wentylacyjnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. D. 50D w L. stwierdzono brak aktualnych protokołów z okresowych przeglądów stanu technicznego budynku, w tym protokołu kominiarskiego, a w pomieszczeniu kuchni mieszkania nr 1 stwierdzono funkcjonowanie kuchni węglowej i brak wentylacji, co stwarza zagrożenie życia lub zdrowia ludzi.
Mając powyższe na uwadze organ I instancji na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy – Prawo budowlane nakazał wszystkim właścicielom budynku przy ul. D. 50D tj. E. J., I. P. i R. T. przeprowadzenie okresowych kontroli polegających na sprawdzeniu stanu technicznego budynku mieszkalnego.
Odwołanie od tej decyzji wniósł E. J. podnosząc, że odpowiedzialność za kontrolę budynku powinna ponosić Wspólnota Mieszkaniowa, w skład której wchodzą mieszkańcy zarówno budynku 50D, jak i 50 C, a więc do Wspólnoty, a nie tylko do mieszkańców budynku 50 D powinna być skierowana decyzja.
Organ odwoławczy podzielił ustalenia organu I instancji i nie uwzględnił zarzutów odwołania i powołując się na brzmienie art. 62 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego stwierdził, że obiekty budowlane powinny być poddawane okresowej kontroli przez właściciela lub zarządcę, a więc w niniejszej sprawie przez wszystkich mieszkańców budynku 50D.
Skargę do sądu administracyjnego wniósł E. J., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji.
Skarżący podkreślił przede wszystkim, że właścicielem budynku nr 50D jest Wspólnota Mieszkaniowa i ona, a nie poszczególni mieszkańcy, jest odpowiedzialna za jego stan techniczny.
Obszernie odniósł się również skarżący do dokonanych na przestrzeni kilku lat zmian w kanałach kominowych tego budynku, skutkiem czego jest wydzielanie się dwutlenku węgla i zagrożenie zdrowia, a nawet życia mieszkańców. W jego ocenie konieczna jest ekspertyza biegłego specjalisty z zakresu kominiarstwa, celem ustalenia w jaki sposób udrożnić przewody kominowe.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę zaskarżonej decyzji w zakresie jej zgodności z prawem.
Skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Głównym zarzutem skargi jest nieprawidłowe określenie adresata zaskarżonej decyzji wydanej na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2006r., Nr 156, poz.1118 ze zm.)
Stanowisko skarżącego, iż decyzja powinna być skierowana nie do lokatorów, lecz do Wspólnoty zasługuje na uwzględnienie.
Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o przepisy ustawy - Prawo budowlane, która w art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2006r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.) wprost stanowi, że to właściciel lub zarządca mają obowiązek w czasie użytkowania obiektu budowlanego przeprowadzania kontroli jego stanu technicznego, w tym m.in. instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) Taki sam pogląd wyraził NSA w wyroku z dnia 18 grudnia 2002r. (IV SA 409/01)
W świetle zaś art. 62 ust. 3, w razie stwierdzenia, że obiekt lub jego część może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska właściwy organ nakazuje - właścicielowi bądź zarządcy obiektu - przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1 (...)
W orzecznictwie sądowoadministracyjnym utrwaliło się stanowisko, że w przypadku, gdy zarząd nieruchomością wspólną sprawuje wspólnota mieszkaniowa, to ona, a nie właściciele poszczególnych lokali, jest stroną postępowania administracyjnego i adresatem postanowień wydanych na podstawie art. 62 ust. 3 i art. 81c ust.2 (por. wyrok NSA z dnia 19 września 2001r., II SA/Gd 1026/99) W wyroku z dnia 9 maja 2005r. (VII SA/Wa 752/04) WSA w Warszawie stwierdził, że obowiązki wynikające z art. 61 i 66 związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym istnieje wspólnota mieszkaniowa, powinny być nałożone właśnie na ten podmiot.
Umocowanie do występowania wspólnoty w postępowaniu administracyjnym lub sądowym w charakterze strony wynika wprost z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, który stanowi, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana; z przepisu tego wynika, że wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność sądową, działając za pośrednictwem swoich organów, w tym m.in. poprzez zarząd.(art. 21 - 22 cyt. ustawy)
Podkreślić jednak należy, że to, czy wspólnota powinna być stroną postępowania i adresatem decyzji w przedmiocie nałożenia obowiązków na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane zależy od tego, czy sprawuje ona zarząd nieruchomością wspólną. W każdym wypadku w takim postępowaniu organ powinien wyjaśnić czy nie zachodzą okoliczności wyłączające powierzony ustawowo wspólnocie, działającej poprzez swoje organy, zarząd nieruchomością wspólną.(art. 18 ust. 3 i nast.)
W niniejszej sprawie brak jest podstaw do przyjęcia, że Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. D. 50 w L. nie sprawuje zarządu nieruchomością wspólną, a więc również budynkiem nr 50D.
Wprawdzie Wspólnota zawarła w dniu 1 lipca 2004r. ze Spółką Administrowanie i Zarządzanie Nieruchomościami "[...]" Sp. z o.o. w L. umowę o administrowanie (k.22), to jednak umowa ta nie wyłączyła zarządu Wspólnoty nieruchomością wspólną, pomimo iż faktycznie czynności zarządu zostały powierzone spółce "[...]".
Wyłączenie zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. D. 50 w L. nieruchomością wspólną miałoby miejsce tylko wówczas, gdyby właściciele lokali określili w odrębnej umowie na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali inny sposób zarządu albo gdyby został wyznaczony przez sąd zarządca przymusowy, co nie ma miejsca w niniejszej sprawie.
Umowa wyłączająca zarząd wspólnoty nieruchomością wspólną (art. 18 ust.
1) to nie jest umowa zawierana – jak w niniejszej sprawie - przez zarząd wspólnoty, lecz przez właścicieli lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w szczególnej formie, tj. w formie aktu notarialnego. Zmiana tak ustalonego sposobu zarządzania byłaby dopuszczalna wyłącznie na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust.2a)
Umowa z dnia 1 lipca 2004r. powierzająca administrowanie budynkami nr 50 C i 50 D przy ul. D. w L. Spółce "[...]" nie spełnia warunków umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, a w konsekwencji nie stanowi okoliczności wyłączającej zarząd Wspólnoty nieruchomością wspólną.
Również uchwała Wspólnoty z dnia 16 sierpnia 2004r. (k.23), w której postanowiono, że "remonty budynków będą prowadzone i finansowane oddzielnie przez właścicieli lokali tych budynków poza rozliczeniami Wspólnoty Mieszkaniowej" nie spełnia wymogów formalnych, o których mowa w cyt. art. 18 ust. 1, niezbędnych do przyjęcia, że Wspólnota nie sprawuje zarządu nieruchomością wspólną, a w konsekwencji, że zwolniona jest z obowiązku przeprowadzania kontroli stanu technicznego budynków.
W tej sytuacji słuszne jest stanowisko skarżącego, że decyzja nakazująca wykonanie obowiązku przeprowadzenia kontroli stanu technicznego budynku nr 50D powinna być skierowana do Wspólnoty, a nie do właścicieli lokali w tym budynku.
Poza oceną Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę jest natomiast kwestia ewentualnych rozliczeń pomiędzy właścicielami, tworzącymi Wspólnotę.
Z powyższych względów Sąd stwierdzając, że decyzje organów administracyjnych obu instancji zostały wydane z naruszeniem prawa, uchylił je na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 lit. "a i c" oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270)
O wynagrodzeniu adwokata z urzędu Sąd orzekł na podstawie art. 250 cyt. ustawy.