Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] r. Starosta Z. na podstawie art. 47 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane nakazał J. H. udostępnienie części działki położonej w Z. przy ul. [...] celem umożliwienia A. L. wykonania prac budowlanych polegających na dociepleniu ściany bocznej budynku. Określając warunki korzystania z nieruchomości J. H. organ orzekający podał, że inwestor jest uprawniony do ustawienia rusztowania w celu wykonania docieplenia na okres 14 dni roboczych (w czasie uzgodnionym z J. H.) i że prace należy wykonać zgodnie z warunkami technicznymi, Polskimi Normami, sztuką budowlaną oraz pod nadzorem uprawnionego kierownika robót budowlanych. Nadto stwierdził, że odszkodowania za ewentualne uszkodzenia i zniszczenia na posesji J. H. należy dochodzić w trybie postępowania cywilnego.
Uzasadniając powyższą decyzję Starosta wyjaśnił, że na wniosek A. L. wszczął postępowanie w sprawie udostępnienia przez J. H. części nieruchomości w celu wykonania przez wnioskodawcę robót budowlanych polegających na dociepleniu fragmentu ściany bocznej budynku.
Pismem z [...]maja 2003 r. J. H. poinformowała, że do czasu określenia przez inwestora sposobu zabezpieczenia ewentualnych strat powstałych przy dociepleniu ściany, nie wyraża zgody na wejście na teren jej działki. W związku z brakiem porozumienia, przeprowadzono wizję lokalną w trakcie której również nie doszło do uzgodnienia warunków korzystania z nieruchomości J. H.. Dlatego wydanie decyzji było uzasadnione.
W odwołaniu od powyższej decyzji J. H. podniosła, że w postępowaniu pierwszoinstancyjnym nie uwzględniono jej stanowiska w sprawie zabezpieczenia zieleni ogrodowej przed dewastacją, ani nie zagwarantowano pokrycia ewidentnych strat. Ponadto zarzuciła, że wejście na jej teren nie jest konieczne gdyż istnieją alternatywne sposoby wykonania ocieplenia ściany budynku.
Decyzją z dnia [...]r. Wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
W motywach swego rozstrzygnięcia Wojewoda podzielił stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Podkreślił, że w decyzji uznającej zasadność wniosku inwestora określa się granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniej działki. Brak jest natomiast podstaw prawnych do orzekania o ewentualnym wynagrodzeniu za korzystanie z nieruchomości oraz o naprawieniu szkody powstałej z tego tytułu, bowiem kwestie te mogą być rozstrzygane jedynie w drodze postępowania sądowego.
J. H. wniosła na powyższa decyzję skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji J. H. zarzuciła organom obu instancji naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego (art. 7, 8, 11 i 13), a nadto nieuwzględnienie potrzeby zabezpieczenia interesów skarżącej związanych z ewentualnymi szkodami w mieniu i pominięcie czynności zmierzających do ustalenia stanu faktycznego jej nieruchomości. Skarżąca zarzuciła również, że decyzja pierwszoinstancyjna nie określa zakresu udostępnienia nieruchomości bowiem nie wskazuje ciągów komunikacyjnych, sposobu wydzielenia i zabezpieczenia placu budowy, miejsca przygotowania procesów technologicznych, a wreszcie sposobu i terminu uprzątnięcia placu budowy.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Warunki korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do wykonania przez inwestora określonych robót budowlanych, do których dostęp jest możliwy jedynie z nieruchomości sąsiedniej, określone zostały w art. 47 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. Nr 106 poz. 1126 ze zm.).
Stosownie do powołanego przepisu, w przypadku braku zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości na wejście inwestora na teren jego nieruchomości, właściwy organ, na wniosek inwestora rozstrzyga w drodze decyzji o niezbędności takiego wejścia i jednocześnie w razie uznania zasadności wniosku, określa granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z nieruchomości sąsiada.
Wbrew oczekiwaniom skarżącej organ administracji nie jest uprawniony do ustalenia odszkodowania za ewentualne szkody powstałe w wyniku korzystania z cudzej nieruchomości.
Zgodnie z art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego naprawienie szkody następuje na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, co oznacza, że dochodzenie odszkodowania możliwe jest wyłącznie przed sądem powszechnym.
Trafnie natomiast skarżąca zarzuciła, że decyzja pierwszoinstancyjna nie określiła w sposób dostateczny zakresu i warunków udostępnienia inwestorowi nieruchomości skarżącej. Ograniczając się do udzielenia inwestorowi zezwolenia na ustawienie na określony czas rusztowania służącego do ocieplenia budynku, organ orzekający w istocie pozostawił inwestorowi swobodę w wyborze ciągu komunikacyjnego, sposobu wydzielenia i zabezpieczenia placu budowy, czy też miejsca przygotowania materiałów służących do realizacji robót. Takie rozstrzygnięcie nie spełnia przesłanki określenia granic niezbędnej potrzeby oraz warunków korzystania z sąsiedniej nieruchomości, przewidzianej w art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego.
Niezależnie od powyższego, stwierdzić należy, że w rozpoznawanej sprawie nie ustalono, czy inwestor legitymuje się uprawnieniem do wykonania robót budowlanych polegających na dociepleniu ściany budynku.
W orzecznictwie sądowym reprezentowany jest pogląd, który Sąd podziela w niniejszej sprawie, że zezwolenie przewidziane w art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego dotyczy jedynie tych prac przygotowawczych lub robót budowlanych, które regulowane są przepisami Prawa budowlanego i wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Zezwolenie takie może być wydane dopiero po uprzednim uzyskaniu pozwolenia na budowę lub po dokonaniu zgłoszenia zamiaru wykonania określonych robót (patrz wyrok NSA z 3.X.2002 r. sygn. II SA/Kr 1894/98 -nie publ., wyrok NSA z dnia 12.XII.2003 r. sygn. akt II SA/Łd 268/01 - nie publ.).
Powołane wyżej okoliczności oznaczają, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały w warunkach określonych w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.).
Dlatego na podstawie powołanego wyżej przepisu oraz art. 135, 152 i 200 cyt. wyżej ustawy w związku z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1271 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy powinnością organu orzekającego będzie w pierwszej kolejności ustalenie, czy planowane przez inwestora roboty budowlane mają przymiot legalnych. Ponadto wydając decyzję określoną w art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego organ orzekający zobowiązany będzie precyzyjnie określić zakres ograniczeń praw skarżącej związanych z potrzebą realizacji robót budowlanych na terenie jej nieruchomości.
/-/ G.Radzicka /-/ St.Małek /-/ J.Szaniecka
MK