Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 24 maja 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze , działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa, art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych /Dz. U. z 2001 r.
Nr 79, poz. 856/, art. 93 ust. 1, 2,4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651), po rozpatrzeniu zażalenia J. M. na postanowienie Prezydenta Miasta, z dnia [...] w sprawie zaopiniowania wstępnego projektu podziału działki nr [...], obręb [...], przy ul. [...] w K. - uchyliło zaskarżone postanowienie w całości, a następnie zaopiniowało pozytywnie wstępny projekt podziału działki nr [...].
W uzasadnieniu organ podał, że J. i Z. M. wystąpili z wnioskiem o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału działki nr [...] w celu wydzielenia nowej działki budowlanej. Prezydent Miasta w postanowieniu z dnia [...]., negatywnie zaopiniował powyższy wniosek. Zażalenie na to postanowienie wniosła J. M. Samorządowe Kolegium Odwoławcze odnosząc się do treści zażalenia wskazało, że wniosek z dnia [...] r. dotyczył wstępnego zaopiniowania projektu podziału działki nr [...] w celu wydzielenia nowej działki budowlanej. W wyniku przeprowadzenia podziału, zgodnie z załączonym wstępnym projektem mają powstać dwie działki: [...]
Zdaniem organu odwoławczego, do tak określonego wniosku powinna się odnosić opinia organu I instancji i dotyczyć wyłącznie tego, czy z działki nr [...] może być wydzielona nowa działka budowlana. Teren wskazany we wniosku objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części miasta – ‘[...] " przyjętym uchwałą nr XXV /346/08 Rady Miasta Kołobrzeg z dnia 24.10.2008 r., i oznaczony symbolem MN42, dla której to funkcji ustalono następujące zapisy:
- 1) przeznaczenie podstawowe: pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolno stojącą, bliźniaczą,
- 2) przeznaczenie dopuszczalne (uzupełniające): dopuszcza się działalność usługową lub gospodarczą o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30 % pow. całkowitej budynku zgodnie z ustawą Prawo Budowlane.
W zakresie podziału nieruchomości plan dopuszcza podział wtórny działek istniejących przy zachowaniu następujących parametrów:
- a) ustala się inny niż proponowany podział działek oraz podział działek istniejących przy zachowaniu następujących parametrów:
- - dla zabudowy wolno stojącej od 600 m kw do 2500 m kw.
- - dla zabudowy bliźniaczej od 350 m kw do 900 m kw.
- b) ustala się następujące minimalne szerokości frontów działek:
- - dla zabudowy wolno stojącej od 18 m
- - dla zabudowy bliźniaczej od 12 m.
W ocenie organu zgodnie z treścią zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy przyjąć, że projekt podziału działki nr [...] o całkowitej powierzchni [...] ha na dwie odrębne działki budowlane odpowiada wskazanym w planie parametrom. Dlatego proponowany projekt podziału działki nr [...] przewidujący wydzielenie nowej działki budowlanej nr[...], nie narusza § 15, ust. 35 pkt 9 lit b miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miasta [...]".
Na powyższe postanowienie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożył Prokurator Rejonowy, działając na podstawie art. 8, 13 § 1, art. 50 § 1, 53 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z dnia 20 września 2002r. Nr 153, poz. 1270), który wniósł o stwierdzenie nieważności zaskarżonego postanowienia, zarzucając rażące naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 93 ust 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), polegające na pozytywnym zaopiniowaniu wstępnego projektu podziału działki numer [...], w sytuacji, gdy podział ten jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obszaru Miasta [...]", przyjętegouchwałą nr XXV/346/08 Rady Miasta Kołobrzeg z dnia 24 października 2008 r. (Dz. Urzędowy Woj. Zachodniopomorskiego nr 107, poz. 2598), a w myśl art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego nadto zgodność z ustaleniami planu winna dotyczyć zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.
W uzasadnieniu skargi podano, że w dniu [...] r. J. i Z. M. złożyli do Prezydenta Miasta wniosek o wydanie postanowienia zatwierdzającego wstępny projekt podziału przedmiotowej działki.
Postanowieniem z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta negatywnie zaopiniował przedstawiony mu projekt podziału działki nr [...].
Zdaniem organu teren opisany we wniosku objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części miasta [...] ". Teren ten jest w planie oznaczony symbolem [...] i przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolno stojącą lub bliźniaczą. W zakresie podziału nieruchomości plan dopuszcza wtórny podział działek istniejących przy zachowaniu określonych parametrów, a mianowicie dla zabudowy wolno stojącej od [...] m2, a dla zabudowy bliźniaczej od [...] m2.
W ocenie Prezydenta Miasta zaproponowany projekt podziału działki dzieli ją na dwie odrębne działki budowlane, jedna dla istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej-bliźniaczej o powierzchni [...] ha, a druga dla zabudowy jednorodzinnej wolno stojącej o powierzchni całkowitej [...] ha. Przedstawiony projekt jest niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Rozpatrując zażalenie stron na powyższe postanowienie Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia [...] r., nr [...] uchyliło zaskarżone postanowienie Prezydenta Miasta w całości i zaopiniowało pozytywnie wstępny projekt podziału wskazanej działki stwierdzając, że przedstawiony wstępny projekt podziału działki odpowiada zapisom planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem organu odwoławczego opinia organu I instancji powinna dotyczyć wyłącznie tego, czy z działki numer [...] może być wydzielona nowa działka budowlana. Wnioskodawcy wystąpili z określonym wnioskiem i konkretnym projektem podziału, z którego wynikał podział na dwie działki. Postanowienie Prezydenta Miasta musiało zatem odnosić się do treści wniosku.
W ocenie Prokuratora postanowienie organu II instancji rażąco narusza przepisy prawa materialnego, tj. art. 93 ust 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tymi przepisami podziału nieruchomości można dokonać jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntów.
W niniejszej sprawie wnioskodawca wnosił o podział działki [...] na działkę [...] o powierzchni [...] o powierzchni [...] ha. Celem podziału miało być wydzielenie działki [...], a działka [...] pozostawała w dotychczasowym sposobie użytkowania jako działka w zabudowie bliźniaczej.
Projektowana działka [...] jest działką na której nie można postawić ani budynku wolno stojącego, ani bliźniaczego. Działka jest za mała na budynek wolno stojący, natomiast obiekt stojący na granicy tej działki nie jest budynkiem mieszkalnym tym samym nie ma możliwości wybudowania przy nim obiektu mieszkalnego, który byłby obiektem tzw. "bliźniaczym" do istniejącego budynku.
Działka [...] jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wolno stojącym i nie odpowiada wymaganej minimalnej powierzchni dla zabudowy wolno stojącej, a projektowana granica z działką [...] przebiega w taki sposób, że nie można postawić na niej ani budynku wolno stojącego, ani bliźniaczego.
Wydzielenie działki nr [...] po analizie otoczenia nieruchomości, wyklucza jakąkolwiek inną możliwość zagospodarowania terenu i mogło nastąpić jedynie dla zabudowy wolno stojącej dla której to funkcji działka ta nie spełnia parametrów. Projektowana powierzchnia działki to [...] m2, a plan pozwala na wtórny podział działek dla takiej funkcji o minimalnej powierzchni [...] m2.
Postanowienie Kolegium pozytywnie opiniujące wstępny projekt podziału wiąże Prezydenta Miasta, który zostanie zobowiązany do przeprowadzenia postępowania w sprawie podziału nieruchomości oraz wydania decyzję administracyjnej zatwierdzającej i projekt podziału. Rezultatem tego będzie wydzielenie nieruchomości sprzecznie z obowiązującym planem miejscowym oraz niemożność zagospodarowania działki [...], zgodnie z funkcją tego gruntu określoną w planie.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie nie znajdując podstaw do zmiany swego stanowiska.
Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej sprawowanej pod względem zgodności z prawem.
Sądowa kontrola zaskarżonego postanowienia dokonana według kryterium zgodności z prawem dała podstawę do stwierdzenia, że skarga zasługuje na uwzględnienie.
Trafnie Prokurator wskazał, że pozytywne zaopiniowanie przez organ odwoławczy projektu podziału działki nr [...] jest niezgodne z prawem, narusza bowiem treść ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Projektowana działka nr [...] jest działką na której nie można postawić ani budynku wolno stojącego, ani bliźniaczego. Działka jest za mała na budynek wolno stojący, natomiast obiekt stojący na granicy tej działki nie jest budynkiem mieszkalnym tym samym nie istnieje możliwość wybudowania przy nim obiektu mieszkalnego, stanowiącego obiekt "bliźniaczy" do istniejącego już budynku.
Działka nr [...] jest natomiast zabudowana budynkiem mieszkalnym wolno stojącym i nie odpowiada wymaganej minimalnej powierzchni dla zabudowy wolno stojącej, a projektowana granica z działką nr [...] przebiega w taki sposób, że nie można postawić na niej ani budynku wolno stojącego, ani bliźniaczego. Wydzielenie działki nr [...], po analizie otoczenia nieruchomości, wyklucza jakąkolwiek inną możliwość zagospodarowania terenu i mogło nastąpić jedynie dla zabudowy wolno stojącej, dla tej funkcji, działka nie spełnia wymaganych parametrów. Projektowana powierzchnia działki to [...] m2, a plan pozwala na wtórny podział działek dla takiej funkcji o minimalnej powierzchni [...] m2.
Należy stwierdzić, że organ odwoławczy pozytywnie opiniując projektowany podział działki [...] nie wziął pod uwagę treści obowiązujących przepisów, a mianowicie art. 93 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651), który stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Z tym, że zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.
Skoro takie wymogi dotyczące podziału nieruchomości określił ustawodawca, to organ nie mógł ich pominąć. Nie mógł więc ograniczyć się tylko do treści przedstawionego projektu podziału nieruchomości przyjmując, że powinnością organu jest udzielenie pozytywnej odpowiedzi wyłącznie na pytanie, czy może być wydzielona nowa działka budowlana, traktując treść wniosku jako wiążącą, lecz miał obowiązek zgodnie z art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ocenić możliwość zagospodarowania wydzielonych działek. Jeżeli przedstawiona przez wnioskodawcę dokumentacja nie dawałaby podstawy do dokonania tych ustaleń organ winien był ją uzupełnić.
Przyjęta przez Sąd w niniejszej sprawie wykładnia art. 93 ust. 1 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami znajduje oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych (zob. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 4 VIII 2011 r., II SA/Gd 923/10; wyrok WSA w Szczecinie z dnia 13 I 2010 r., II SA/Sz 1297/09; wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 VI 2006 r., I SA/Wa 2355/05; wyrok NSA z dnia 7 stycznia 2002 r., I SA 1400/00).
W ocenie Sądu nie było jednak podstaw do stwierdzenia nieważności zaskarżonego orzeczenia, o co wnosił Prokurator, natomiast należało stwierdzić, że organ odwoławczy naruszył przepisy prawa materialnego, a mianowicie art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy prawa procesowego nakazujące wyjaśnić wszechstronnie wszystkie okoliczności sprawy, tj. art. 7 i 77 § 1 k.p.a.
Powyższe rozważania organ weźnie pod uwagę ponownie rozpoznając sprawę.
W związku z tym Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a oraz c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.