Uzasadnienie
Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...] r. nr [...] na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego / Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 z póź. zm. /, art. 92, art. 96 ust. 1 i 4, art. 98 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami / Dz. U. Nr 115, poz. 741 z póź. zm./, § 3, 5, 6, 7 rozporządzenia Rady Ministrów dnia 17 lutego 1998 r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz sporządzania i rodzajów dokumentów wymaganych w tym postępowaniu, po rozpatrzeniu wniosku S. M. w sprawie o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości:
- 1. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym [...], gm. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, posiadającej księgę wieczystą [...], przedstawiony na kopii mapy w skali 1:1000 wraz z wykazem zmian gruntowych sporządzony przez geodetę M. W., w ten sposób, że w wyniku podziału powstaną następujące nowo utworzone działki gruntu:
al dz. nr [...] o pow. [...] ha b/ dz. nr [...] o pow. [...] ha c/ dz. nr [...] o pow. [...] ha dl dz. nr [...] o pow. [...] ha el dz. nr [...] o pow. [...] ha
- 2. Działka o numerze geodezyjnym [...] o pow. [...] ha,wydzielona pod drogę, przechodzi na własność Gminy [...] z mocy prawa, z dniem w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczną, za odszkodowaniem w wysokości uzgodnionej między właścicielem a Gminą [...], a w przypadku jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, odszkodowanie zostanie ustalone według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu nieruchomości.
- 3. Zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] uchwalonego uchwałą nr [...] Rady Narodowej Miasta i Gminy [...] roku i ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. koszalińskiego nr 21/88 poz. 177 z późn. zmianami, nieruchomość przeznaczona jest pod: [...] tereny przeznaczone na zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych, w tym hotelarskich. Odległość nowej zabudowy od granicy drogi [...] wraz z korektami jej przebiegu minimum 10 m. Działki nie mniejsze niż 1000 m2 / nie dotyczy już wydzielonych I. Układ dróg wewnętrznych winien zapewniać pełną obsługę terenu przy zachowaniu niezbędnych parametrów technicznych. Wymagana koncepcja określająca zasadę podziału z zapewnieniem dojazdów i przebiegu kanalizacji systemowej oraz zasadę zabudowy.
- 3. Zaproponowany projekt podziału zaopiniowano pozytywnie postanowieniem z dnia [...], Nr [...].
- 4. Nowo powstałe działki mają dostęp do drogi publicznej.
- 5. Decyzja niniejsza po uprawomocnieniu się stanowi podstawę do dokonywania stosownych wpisów w operacie ewidencji gruntów i budynków oraz w księgach wieczystych.
Na powyższej decyzji jest adnotacja odręczna " nie wnoszę odwołania S. M., [...]".
Z wypisu księgi wieczystej Nr [...] Sądu Rejonowego w [...] Wydział VI Ksiąg Wieczystych wynika, że w [...] r. był przeprowadzony dalszy podział powyższej nieruchomości dotyczący działek nr [...], powstały działki o nr [...] z ustanowioną bezpłatną służebnością gruntową polegającą na prawie przejazdu i przechodu przez działki nr [...] i [...], stanowiące drogi dojazdowe wewnętrzne, na rzecz każdoczesnego właściciela, użytkownika lub posiadacza działek gruntu nr [...].
Wójt Gminy [...] decyzją w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z dnia [...] r. Nr [...] na podstawie art. 98a ust. 1, oraz art. 148 ust. 1-3 w związku z art. 98 ust.1 ustawy z dnia [...] roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r Nr 261, poz. 2603), uchwały Rady Gminy [...] z dnia [...] roku, Nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 24, poz. 2432), art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego po rozpatrzeniu wszczętej z urzędu sprawy o ustalenie S. M., właścicielowi nieruchomości oznaczonej numerem [...] opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości tej nieruchomości w wyniku jej podziału, ustalił S. M. zam. [...], [...] właścicielowi nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów działką nr [...] o pow. [...] ha położonej w obrębie ewidencyjnym [...], gm. [...], dla której w Sądzie Rejonowym Wydział Ksiąg Wieczystych w [...] prowadzona jest księga wieczysta nr [...], opłatę adiacencką w wysokości [...] złotych należną Gminie [...] w związku ze wzrostem wartości tej nieruchomości spowodowanym dokonaniem podziału. Uiszczenie opłaty adiacenckiej winno nastąpić w terminie 30 dni od dnia w którym niniejsza decyzja
Z uzasadnienia decyzji wynika, że na wniosek właściciela nieruchomości ostateczną decyzją znak [...] z dnia [...] r. wydaną przez Wójta Gminy [...] zatwierdzony został podział geodezyjny nieruchomości, położonej w obrębie ewidencyjnym [...] gm. [...], oznaczonej na dzień wydania w/w decyzji w operacie ewidencji gruntów działką nr [...] na działki nr: [...], przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w części pod budownictwo mieszkaniowe z dopuszczeniem usług nieuciążliwych w tym hotelarskich [...], w części na cele rolne (Uchwała [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] roku; ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Koszalińskiego Nr 53/96, poz. 160 z dnia 14 listopada 1996 r.).
Zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603) ustalenie opłaty adiacenckiej zależy od tego, czy dokonanie podziału geodezyjnego spowodowało wzrost wartości nieruchomości. Natomiast wysokość opłaty adiacenckiej zależy od różnicy wartości nieruchomości przed i po dokonaniu podziału geodezyjnego oraz stawki procentowej tej opłaty ustalonej w uchwale Rady Gminy [...].
Zatwierdzenie w/w decyzją podziału nieruchomości spowodowało, że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...] zł. zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy L. B. z dnia [...] r. sporządzonym na zlecenie Gminy [...].
Stawka procentowa opłaty adiacenckiej stosownie do uchwały Nr [...] z dnia [...] r. Rady Gminy w [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej wynosi 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po dokonaniu jej podziału geodezyjnego.
W związku z powyższym opłata adiacencka ustalona w oparciu o w/w stawkę procentową i wzrost wartości nieruchomości, stanowi kwotę [...] zł.
S. M. złożył w dniu [...] r. odwołanie od powyższej decyzji, wniósł o uznanie jej za bezzasadną i uchylenie w całości, podnosząc że poniósł koszty koncepcji projektu zagospodarowania działki w związku z podziałem nieruchomości oraz że nie mógł zapoznać się w Urzędzie Gminy [...] z operatem, a także kwestionując istnienie opracowanego, zatwierdzonego planu miejscowego.
Przed rozpatrzeniem odwołania S. M., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wyjaśniło, że w dniach poprzedzających złożenie przez niego odwołania z uwagi na zły stan zdrowia strony, wydano jego córce kserokopię ww. operatu szacunkowego.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w dniu [...] r. decyzją nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kodeksu postępowania administracyjnego, art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych / Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz.856 /, art. 98a ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami / Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 /, po rozpatrzeniu odwołania S. M. od decyzji Wójta Gminy [...] z [...] r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Z uzasadnienia decyzji, wynika, że podział nieruchomości dokonany został na wniosek właściciela S. M. i zatwierdzony został decyzją ostateczną Wójta Gminy [...] z [...] r. Nr [...]. W dacie decyzji podziałowej obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] r. ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. Koszalińskiego Nr 53/96, poz. 160 z dnia 14.11.1996 r. Podział dokonany został zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja podziałowa nie została zakwestionowana przez zainteresowaną stronę. Zarzuty odnoszące się do podziału nieruchomości nie mogą być rozpatrywane w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości.
Stosownie do art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłatę adiacencką ustala się, w drodze decyzji wójta (burmistrza albo prezydenta miasta), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie wartość tejże nieruchomości.
Zgodnie z art. 98 ust.2 ww. ustawy. opłaty adiacenckiej nie ustala się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego, które zostały enumeratywnie wymienione w art. 95 tejże ustawy, dotyczące:
- 1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków
- 2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze
- 3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa
- 4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw
- 5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych
- 6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej
- 7) wydzielenia działki budowlanej
- 8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych, lecz żaden z wymienionych wyżej przypadków nie ma zastosowania w niniejszej sprawie, a tym samym S. M. nie jest zwolniony z powyższej opłaty.
Z przedłożonych akt administracyjnych wynika, że skarżący został powiadomiony o wszczęciu postępowania (pismo z dnia [...] r.). Nadto jak wynika z pisma Wójta Gminy [...] z dnia [...] r., kserokopię operatu szacunkowego przekazano córce zainteresowanego. Powyższe okoliczności S. M. potwierdził w rozmowie telefonicznej z przewodniczącym składu orzekającego SKO w [...]. Do dnia wydania niniejszej decyzji S. M., nie przesłał pisemnych uwag do operatu szacunkowego.
Kolegium, w tym stanie rzeczy stwierdziło, że organy I i II instancji zadośćuczyniły zasadzie zapewnienia czynnego udziału strony w postępowaniu.
Przedmiotowa nieruchomość w planie miejscowym przeznaczona jest w części pod budownictwo mieszkaniowe z dopuszczeniem usług nieuciążliwych w tym hotelarskich, w części na cele rolne.
Zatwierdzenie podziału nieruchomości na pięć mniejszych działek sprawiło, że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...] złotych, co zostało wykazane w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.
Z operatu wynika, że średnia wartość m kw. przedmiotowej nieruchomości przed podziałem wyceniona została na kwotę [...] złotych., natomiast po podziale na kwotę [...] złotych. Wartości tych nie sposób uznać za wygórowane czy zawyżone. [...] gdzie znajduje się przedmiotowa nieruchomość jest miejscowością nadmorską, tereny, przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe i usługi hotelarskie osiągają wysokie ceny.
W niniejszej sprawie należy zwrócić również uwagę na wielkość powierzchni podlegającej wycenie. Liczy ona ponad m kw. Przy znacznej powierzchni działki, wzrost wartości o niecałe [...] na metrze kwadratowym pociąga za sobą znaczny wzrost wartości całej nieruchomości tj. o kwotę [...] złotych. Stąd też opłata adiacencka została ustalona na kwotę [...] złotych. (50 % różnicy wartości nieruchomości przed i po dokonaniu podziału geodezyjnego).
S. M. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] na powyższą decyzję, wnosząc o jej uchylenie jako naruszającej prawo, podnosząc że rzeczoznawca błędnie wyłączył z wyceny działkę nr [...] jako wydzieloną pod drogę publiczną, choć stanowi ona drogę wewnętrzną i jest on nadal jej właścicielem, w związku z tym wartość nieruchomości jest taka sama jak przed podziałem, ponadto główną przesłanką podziału działki nr [...] było wydzielenie dwóch działek budowlanych dla córek w celu zabezpieczenia ich potrzeb mieszkaniowych, zaś sam podział dotyczył działek gruntu na terenach zamkniętych, które zwolnione są z opłat.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację jak w zaskarżonej decyzji. Ponadto wskazało, że rzeczoznawca postąpił prawidłowo zgodnie z art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pomijając działkę nr [...], przeznaczoną pod drogę publiczną przy ustaleniu wartości całej nieruchomości. Własność powyższej działki przeszła z mocy prawa na Gminę [...] w wyniku. decyzji Wójta Gminy [...] z dnia [...] r. nr [...] po rozpatrzeniu wniosku S. M. w sprawie o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości
Nieruchomości S. M. nie można zaliczyć do terenów zamkniętych, określonych w art. 2 pkt 9 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne / Dz. U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086 z póź. zm. /.
Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:
Stosownie do art. 1 ustawy z dnia [...] r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych / Dz.U. Nr 153, poz. 1269 / sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.
Skarga nie jest zasadna.
Skarżącemu należy wyjaśnić, że sąd administracyjny nie orzeka na zasadach słuszności, lecz bada legalność zaskarżonych decyzji, czyli ich zgodność z przepisami postępowania i prawa materialnego.
Zaskarżona decyzja odpowiada prawu, uzasadnienie jej zawiera wskazania faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł, zaś jej uzasadnienie prawne wyjaśnia podstawę prawną orzeczenia z przytoczeniem przepisów.
Podział powyższej nieruchomości dokonany został na skutek wniosku S. M., był on zgodny z ówcześnie obowiązującym na tym terenie planem zagospodarowania przestrzennego.
Ww. podział nie był związany z wydzieleniem działek budowlanych w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, lecz jak wynika to z twierdzeń skarżącego, z przyszłych potrzeb mieszkaniowych jego córek oraz podziału tego nie dokonano na terenie zamkniętym, bowiem zgodnie z art. 2 pkt 9 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne jest nim teren o charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa, określone przez właściwych ministrów i kierowników urzędów centralnych.
Decyzja Wójta Gminy [...] z dnia [...] r. nr [...] w sprawie o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości jest ostateczna i zgodnie z nią działka nr [...], wydzielona pod drogę publiczną przeszła na własność Gminy [...].
Stosownie do art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłatę adiacencką ustala się, w drodze decyzji wójta w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie wartość tejże nieruchomości.
W niniejszej sprawie, wartość nieruchomości skarżącego w wyniku podziału wzrosła, co zostało ustalone przez rzeczoznawcę majątkowego w drodze operatu szacunkowego, w związku z czym organ administracyjny I instancji ustalił należną opłatę adiacencką.
Rzeczoznawca sporządzając ww. operat, prawidłowo kierując się art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w celu określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, pomniejszył powierzchnię nieruchomości o powierzchnię działki gruntu wydzieloną pod drogę publiczną.
Kwestia odszkodowania za działkę nr [...] pomiędzy S. M. a Wójtem Gminy [...], jak i kwestia zapisów w księdze wieczystej powyższej nieruchomości, nie jest przedmiotem niniejszej sprawy.
Sąd dostrzegł, w decyzji organu I instancji błąd związany z datą uiszczenia należnej opłaty adiacenckiej przez stronę, termin określono " 30 dni, od dnia w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna", lecz zgodnie z art. 148 ust. 1 w związku z art. 98 a ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami termin ten winien wynosić 14 dni, od dnia w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. Sąd kierując się art. 134 § 2 ustawy Prawo przed sądami administracyjnymi, z uwagi, że orzeczenie administracyjne w tej części jest dla skarżącego korzystne a naruszenie prawa nie jest istotne i nie skutkuje stwierdzeniem nieważności orzeczenia, nie uchylił powyższego punktu decyzji.
Mając na uwadze powyższe rozważania, Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / Dz.U. Nr 153, poz.1270 z póź. zm. /.