Uzasadnienie
Decyzją z dnia 25 maja 2005 r. Nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w powiecie w. na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z późn. zm.) nakazał stronie skarżącej Miejskiemu Zarządowi Budynków Spółce z o. o. w W. usunięcie niewłaściwego stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. B. 2 w W., polegającego na przegniłym deskowaniu okapów dachu, braku rynien i braku rur spustowych, w terminie do dnia 30 września 2005 r.
W uzasadnieniu organ I instancji podał, że w trakcie oględzin mających ocenić aktualny stan techniczny przedmiotowego budynku stwierdzono odstępstwo od stanu właściwego konstrukcji dachu, polegające na przegniłym deskowaniu okapów dachu oraz braku rynien i rur spustowych odprowadzających wody opadowe z dachu. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że wymienione wady elementów budynku stwarzają zagrożenie bezpieczeństwa konstrukcji, a także właściwych warunków użytkowych, w szczególności w zakresie usuwania wody opadowej. Uznając, że w związku z tym naruszone zostały zasady użytkowania obiektu budowlanego w zakresie wymagań podstawowych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) i d) oraz pkt 2 lit. b) ustawy Prawo budowlane, organ I instancji wywiódł, że stosownie do art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego należało orzec jak wyżej.
W odwołaniu od tej decyzji Miejski Zarząd Budynków Spółka z o. o. w W. wywodziła, że ponieważ przedmiotowa nieruchomość jest własnością wspólnoty mieszkaniowej, adresatem decyzji PINB winna być wspólnota mieszkaniowa, bowiem skarżąca Spółka nie jest zarządcą budynku w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane.
Decyzją z dnia 26 lipca 2005 r. Nr [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W., po rozpatrzeniu powyższego odwołania, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu organ odwoławczy powołując się na art. 61 ustawy – Prawo budowlane stwierdził, iż z akt sprawy wynika, że w niniejszej sprawie Miejski Zarząd Budynków Spółka z o. o. w W. jest podmiotem powołanym w tym celu, aby w imieniu właściciela przedmiotowego budynku prowadził eksploatację i dbał o to, by ten budynek był w należytym stanie technicznym. Dowodem w tej sprawie jest umowa o administrowanie zawarta w dniu 15 maja 2003 r. pomiędzy właścicielami budynku, tworzącymi wspólnotę mieszkaniową i Miejskim Zarządem Budynków, zwanym w umowie "Zarządcą". Jeżeli zatem, jak ustalił organ I instancji, budynek jest w nienależytym stanie, to właśnie na Zarządcy ciążyć musi obowiązek naprawy elementów budynku w taki sposób, by nie powodował zagrożenia i nie był powodem dewastacji budynku.
Natomiast sprawą ewentualnych roszczeń cywilnoprawnych jest wyrównanie kosztów powstałych z konieczności przeprowadzenia naprawy. Wskazując na powyższe Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, iż prawidłowo ustalono adresata decyzji oraz że decyzja organu I instancji jest w całości słuszna i zgodna z prawem.
Na powyższą decyzję Miejski Zarząd Budynków Spółka z o. o. w W. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.
Skarżąca Spółka wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz obciążenie kosztami postępowania Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W., ewentualnie o uchylenie decyzji organów obu instancji.
Strona skarżąca nie polemizując z zasadnością nałożonych obowiązków podała, że nie zgadza się z adresowaniem nakazu wobec niej, gdyż:
- 1) spółka nie jest właścicielem, ani "zarządcą" przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a więc zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 tej ustawy, ani też nie sprawuje zarządzania, o jakim mowa w art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; Spółka zaznaczyła przy tym, że przejęcie administrowania nie odbyło się aktem notarialnym zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, lecz na podstawie umowy o administrowanie z właścicielami, w związku z czym MZB nie posiada możliwości ustanowienia hipoteki, czy zaciągnięcia zobowiązania finansowego na nieruchomość celem wykonania remontu dachu, a możliwość taką mają jedynie właściciele;
- 2) MZB nie pełni roli "zarządu", o jakim mowa w art. 20 ust. 1 cytowanej ustawy, gdyż sporna nieruchomość jest tzw. "małą wspólnotą" i wobec takiej wspólnoty z mocy art. 19 ustawy o własności lokali do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności;
- 3) MZB podjął się zarządu rozumianego jako administrowanie, zarządzanie nieruchomością wspólną (zgodnie z art. 22 u.w.l.), obejmującym takie czynności, jak: rozliczanie opłat i czynszów, bieżące utrzymanie, konserwację, remonty itp. w granicach określonych zawartą między stronami umową o administrowanie z dnia 15 maja 2003 r., przy czym nie jest to umowa, o jakiej mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., ani też zarządzanie nieruchomością nie oznacza zarządzania w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zdaniem strony skarżącej adresatem zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji PINB winna być Wspólnota Mieszkaniowa właścicieli lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku. Dlatego – w opinii strony skarżącej – kwestionowane decyzje dotknięte są wadą nieważności, gdyż zostały skierowane do osoby nie będącej stroną w sprawie (art. 156 § 1 pkt 4 kpa). Skarżąca Spółka podkreśliła przy tym, że nie jest zarządcą budynku w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podtrzymał zaskarżoną decyzję i argumenty zawarte w jej uzasadnieniu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).
W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia nie występują. Skarga zatem nie zasługiwała na uwzględnienie.
Podstawę materialnoprawną wydanych w sprawie decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z późn. zm.).
Stosownie do art. 66 ust. 1 tej ustawy w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia, albo 3) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia – właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku.
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazywano, że adresatem decyzji przewidzianych w rozdziale 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a zatem również podjętych na podstawie art. 66 tej ustawy, może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektów budowlanych (por. np. wyrok NSA z dnia 21 października 1999 r. sygn. akt IV SA 1597/97 - LEX nr 47802).
W rozpatrywanej sprawie obowiązki nałożone decyzją wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego polegały na usunięciu niewłaściwego stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. B. 2 w W., polegającego na przegniłym deskowaniu okapów dachu, braku rynien i braku rur spustowych, w terminie wskazanym w decyzji.
Nie kwestionując konieczności usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości strona skarżąca wywodziła, że adresatem zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego winna być wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku.
W tej sytuacji rozstrzygnąć należy, czy strona skarżąca jest podmiotem, do którego mogła być skierowana zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji.
Dla rozstrzygnięcia tej kwestii istotne znaczenie ma fakt, iż pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ul. B. 2 w W. a Miejskim Zarządem Budynków Spółka z o. o. w W. jako zarządcą w dniu 15 maja 2003 r. została zawarta "Umowa o administrowanie".
Zgodnie z § 3 tej umowy do obowiązków Zarządcy należy między innymi bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej, a w szczególności dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia i ogrzewania, gazu i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej, usuwanie awarii instalacji i urządzeń, usuwanie skutków awarii w zakresie uzgodnionym ze Wspólnotą, a także zapewnienie warunków technicznych dla dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej, wody i gazu oraz odprowadzania ścieków.
Stosownie do § 11 wyżej wymienionej umowy Zarządca uprawniony jest w imieniu Wspólnoty między innymi do zawierania w imieniu i na rzecz Wspólnoty umów oraz wykonywania innych specjalistycznych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej, zawierania umów o wykonywanie bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej, bieżące usuwanie awarii i skutków awarii oraz o wykonywanie remontów bieżących.
W załączniku nr 1 do powyższej umowy podano w pkt 10, iż do zakresu administrowania wynikającego z umowy z dnia 15 maja 2003 r. należy zlecanie w imieniu Wspólnoty przeglądów budynków w zakresie przewidzianym przepisami prawa budowlanego i przeglądów specjalistycznych, pomiarów i badań.
W tej sytuacji stwierdzić trzeba, że treść "Umowy o administrowanie" zawartej w dniu 15 maja 2003 r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy B. 2 w W. a Miejskim Zarządem Budynków Spółką z o. o. w W. jako zarządcą jednoznacznie wskazuje, iż wbrew wywodom strony skarżącej Miejski Zarząd Budynków Spółka z o. o. w W. jest zarządcą części wspólnych przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane, a podnoszone przez skarżącą Spółkę argumenty powyższego nie zmieniają.
Strona skarżąca mogła zatem być adresatem decyzji wydanych na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego w zakresie, w jakim dotyczyły one części wspólnych budynku.
W niniejszej sprawie stronie skarżącej nakazano usunięcie niewłaściwego stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. B. 2 w W., polegającego na przegniłym deskowaniu okapów dachu, braku rynien i braku rur spustowych, w terminie wskazanym w decyzji.
Powyższy nakaz dotyczył zatem wyłącznie części wspólnych budynku.
W tej sytuacji organy administracyjne prawidłowo uznały, że adresatem przedmiotowej decyzji może być strona skarżąca jako zarządca wymienionej wyżej nieruchomości w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.
W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, że kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nie wykazała, by decyzja ta naruszała prawo i to w stopniu wymagającym usunięcia jej z obrotu prawnego.
Mając na względzie powyższe – zgodnie z art. 151 powołanej wyżej ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzeczono jak w sentencji.