Uzasadnienie
"A" Spółka Akcyjna Oddział Gospodarowania Nieruchomości w G., wystąpiła do Urzędu Miejskiego w G. z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w G. przy ul. [...].
Postanowieniem z dnia 22 kwietnia 2008r. nr [...] Prezydent Miasta, powołując się na art. 123 i 219 k.p.a. w zw., art. 2 i 3 ustawy o własności lokali oraz art. 81 ust. 1 pkt 2, art. 82 ust. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane, odmówił wnioskodawcy wydania żądanego zaświadczenia.
W uzasadnieniu wskazano, iż przedmiotowy lokal mieszkalny nie jest samodzielnym lokalem mieszkalnym, gdyż nie spełnia wymogów ustawy o własności lokali. Organ podał, iż w skład mieszkania wchodziły dwa pokoje, ciemna kuchnia, pomieszczenie gospodarcze i przedpokój oraz wydzielony ustęp położony po przeciwnej stronie tych pomieszczeń, dostępny z klatki schodowej. Dla stwierdzenia braku samodzielności lokalu decydujące znaczenie miało położenie pomieszczenia wydzielonego ustępu, do którego dostęp możliwy był tylko z klatki schodowej, czyli poza obrębem trwałych ścian.
Po rozpoznaniu zażalenia na powyższe postanowienie Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 25 września 2008r. nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. i art. 219 k.p.a oraz w zw. z art. 2 ust. 1, 2 i 3 ustawy o własności lokali oraz § 3 pkt 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.
Zdaniem Kolegium do uznania lokalu za samodzielny lokal mieszkalny nie wystarczy samo wydzielenie izb lub zespołu izb trwałymi ścianami w obrębie budynku. Konieczne jest ustalenie, czy lokal wyposażony jest w pomieszczenia pomocnicze służące zaspokojeniu potrzeb mieszkańców tego lokalu. Lokal samodzielny jest wtedy, gdy do korzystania z niego nie jest konieczne korzystanie z urządzeń znajdujących się w innych lokalach. Organ podniósł ponadto, iż ustawową definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego uzupełnia definicja mieszkania wskazana w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
W związku z tym, że lokal nr [...] ma wydzielony ustęp, do którego dostęp możliwy jest tylko z klatki schodowej położonej poza obrębem trwałych ścian, a ponadto służy do wspólnego użytkowania przez innych mieszkańców budynku nr 9, nie jest samodzielnym lokalem w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Lokal nr [...] jako zespół izb wraz z pomieszczeniami przynależnymi nie jest wydzielony w obrębie budynku (od innego lokalu) trwałymi ścianami, gdyż korzystanie z ustępu wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczenia, z którego korzystają inne osoby.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku "B" Spółka Akcyjna Oddział Gospodarowania Nieruchomościami w G. wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia Prezydenta Miasta z dnia 22 kwietnia 2008r. oraz o zasądzenie kosztów postępowania.
Skarżąca w uzasadnieniu skargi podniosła, iż WC jest pomieszczeniem pomocniczym lokalu nr [...], do którego wejście jest z klatki schodowej stanowiącej część wspólną nieruchomości. Przedmiotowy lokal stanowi izbę lub zespól izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, dlatego postanowienie zostało wydane z naruszeniem art. 2 ustawy o własności lokali.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zaważył, co następuje:
W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd orzekł w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a.
Skarga zasługiwała na uwzględnienie.
Zgodnie z regulacją art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, przy czym stosownie do unormowania zawartego w ust. 4 cyt. art. 2 ustawy, do lokalu mogą przynależeć - jako jego części składowe - inne pomieszczenia, nawet jeśli do niego bezpośrednio nie przylegają lub były w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym dany lokal wyodrębniono, a w szczególności: piwnica, strych, komórka i garaż.
Z wniosku o wydanie zaświadczenia wynika, że lokal mieszkalny nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. [...] w G. składa się z dwóch pokoi, ciemnej kuchni, pomieszczenia gospodarczego i przedpokoju oraz wydzielonego ustępu położonego po przeciwnej stronie tych pomieszczeń, dostępnego z klatki schodowej. Potwierdza to wyrys z dokumentacji technicznej budynku.
Organy administracji odmówiły skarżącej wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...], twierdząc że lokal ten ma wydzielony ustęp, do którego dostęp możliwy jest tylko z klatki schodowej położonej poza obrębem trwałych ścian. Organ drugiej instancji stwierdził nadto, że ustęp ten służy do wspólnego użytkowania przez innych mieszkańców budynku nr [...], przy czym twierdzenie to nie znajduje oparcia w materiale zgromadzonym w aktach administracyjnych, a co więcej z dokumentacji złożonej przez wnioskodawcę (inwentaryzacja budynków położonych na nieruchomości) wynika, że na poddaszu budynku przy ul. [...] znajdują się 3 lokale mieszkalne – każdy z WC.
Identyfikując charakter pomieszczeń, które według wnioskodawcy należą do lokalu nr [...] wskazać należy, że WC niewątpliwie nie ma charakteru "izby" w rozumieniu omawianych przepisów. W doktrynie wskazuje się natomiast, że kryterium charakteryzującym "pomieszczenie pomocnicze" w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali jest jego funkcja, zaś kryterium charakteryzującym "pomieszczenie przynależne" jest jego położenie poza obrębem ścian lokalu (por. R. Strzelczyk, A. Turlej. Własność lokali. Komentarz. Warszawa 2007. str. 56-57). Natomiast pomieszczenie pomocnicze co do zasady powinno pozostawać w obrębie lokalu (G. Bieniek, Z. Marmaj. Własność lokali. Komentarz. Warszawa 2006 str. 42).
Podzielając ten pogląd uznać należy pomieszczenie WC przeznaczone do wyłącznego korzystania przez użytkowników lokalu, choć położone poza obrębem jego ścian - za pomieszczenie do niego przynależne. Skoro zatem osoby zamieszkujące w lokalu nr [...] przy ul. [...] w G. mają możliwość zaspokojenia swych potrzeb mieszkaniowych w oparciu o wyodrębniony bezspornie zespół izb i pomieszczeń wraz z pomieszczeniem WC, mającym charakter pomieszczenia przynależnego, to brak podstaw, by lokalowi temu odmówić przymiotu samodzielności. Na marginesie tylko należy wskazać, że samodzielnego charakteru lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy nie wykluczałoby nawet posiadanie przez mieszkańców lokalu możliwości współkorzystania z ustępu stanowiącego część wspólną nieruchomości wraz z innymi lokatorami (por. R. Strzelczyk, A. Turlej. Własność lokali. Komentarz. Warszawa 2007. str. 57).
Zdaniem sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, stwierdzenie przez organ rozpatrujący wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, że niektóre z pomieszczeń wskazanych we wniosku lub w przedłożonej inwentaryzacji jako części lokalu, mają charakter pomieszczeń przynależnych nie powoduje bynajmniej konieczności składania kolejnego, zmodyfikowanego wniosku. Podkreślić należy, że w świetle art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali powierzchnia pomieszczeń przynależnych ma wpływ na wielkość udziału we współwłasności nieruchomości na równi z powierzchnią izb i pomieszczeń pomocniczych. Skoro pomieszczenia przynależne stanowią części składowe lokalu mieszkalnego (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali) to skutkiem uznania, że niektóre z pomieszczeń określonych w inwentaryzacji jako należące do lokalu mają taki właśnie charakter, nie może być odmowa wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego.
Odmowa taka narusza bowiem przepisy art. 2 ust. 2, 3 i 4 ustawy o własności lokali, jeśli dany lokal spełnia ustawowe kryteria samodzielności. Charakter pomieszczeń przynależnych powinien zostać natomiast przez organ administracji określony w wydanym zaświadczeniu.
Zatem, zdaniem Sądu w składzie rozpoznającym sprawę niniejszą w rozpatrywanej sprawie organy administracji odmawiając wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego naruszyły prawo materialne w postaci art. 2 ust. 2 i 4 ustawy o własności lokali.
Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił zaskarżone postanowienie oraz postanowienie organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a p.p.s.a..
O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.
W dalszym toku postępowania organ administracji publicznej rozpatrzy sprawę, uwzględniając powyższą ocenę prawną.