Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiuz 28 stycznia 2021 r., sygn. akt III SA/Wr 425/20

Uzasadnienie

W toku postępowania egzekucyjnego dotyczącego podatku od nieruchomości za okres od 2011 r. do 2019 r., prowadzonego na wniosek Prezydenta Miasta W., Naczelnik Urzędu Skarbowego w W. (dalej: organ egzekucyjny) zajął nieruchomości stanowiące własność A (dalej: skarżący, Spółka) - działka [...] objęta księgą wieczystą nr [...] oraz działki [...] i [...], objęte księgą wieczystą nr [...]. Zajęć nieruchomości dokonano zawiadomieniami z 4 września 2019 r. nr [...] oraz z 25 września 2019 r. nr [...]. Egzekucja prowadzona przez organ egzekucyjny dotyczy konkretnego składnika majątkowego, tj. nieruchomości stanowiących własność Spółki, w pozostałym zakresie egzekucję prowadzi Prezydent Miasta W. Po upływie czternastodniowego terminu wyznaczonego na uregulowanie zaległości organ egzekucyjny zawiadomieniem z 22 października 2019 r., nr [...] poinformował stronę o rozpoczęciu dnia 18 listopada 2019 r. opisu i oszacowania nieruchomości, wskazując jednocześnie datę zakończenia opisu i oszacowania (16 stycznia2020 r.).

Zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisu art. 110o u.p.e.a. organ terminowo zawiadomił o tym fakcie znanych mu uczestników postępowania, jak również przekazał informację do publicznej wiadomości (obwieszczenia). W dniu 2 grudnia 2019 r., w obecności pracownika organu egzekucyjnego oraz pełnomocnika B S.A., rzeczoznawca majątkowy dokonał oględzin zajętych nieruchomości. W czynności tej nie brał udziału przedstawiciel Spółki, co odnotowano w sporządzonym na tę okoliczność protokole.

W operacie szacunkowym z 3 lutego 2020 r. rzeczoznawca majątkowy określił aktualną wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami niezamieszkałymi, tworzących zorganizowaną całość gospodarczą, stanowiących działki nr [...] i [...][...] ([...]) i działki [...] ([...]). Wskazał, że na łączną wartość 2.193.400 zł składają się:

1. - wartość nieruchomości objętej [...] - 1.972.400 zł (wartość budynków 382.700 zł i wartość gruntu 1.589.700 zł);
2. - wartość nieruchomości objętej [...] — 221.000 zł (wartość budynków 142.400 zł i wartość gruntu 78.600 zł).

W założeniach przyjętych na potrzeby wyceny rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że nieruchomości zostały uznane za zorganizowaną całość o powierzchni 6709 nr. Wzięto pod uwagę przede wszystkim fakt, że nieruchomość objęta [...] ma zapewniony dostęp do drogi publicznej przez teren nieruchomości objętej [...].

Czynności związane z określeniem wartości nieruchomości zakończyły się 16 stycznia 2020 r. podpisaniem protokołu opisu i oszacowania nr [...] (dalej: protokół). Uwzględniając opinię rzeczoznawcy zawartą w operacie szacunkowym nieruchomość oszacowano na kwotę 1.972.400 zł (w tym wartość gruntu 1.589.700 zł). W ww. protokole zawarto informację, że precyzyjne obliczenia dotyczące określenia wartości nieruchomości zawiera operat szacunkowy.

Pismem z 28 stycznia 2020 r. Spółka wniosła zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości objętej [...], żądając uchylenia czynności opisu i oszacowania. Zarzuty dotyczyły:

1. 1. sporządzenia jednego operatu szacunkowego dla dwóch odrębnych nieruchomości: zdaniem Spółki założenie, że nieruchomości stanowią jedną całość gospodarczą stanowi niedopuszczalną interpretację rzeczoznawcy, gdyż są to - zgodnie z wszystkimi dostępnymi dokumentami - dwie odrębne nieruchomości;
2. 2. braku w protokole informacji na temat podatku VAT: Spółka podniosła, że w protokole podano - uwzględniając operat szacunkowy - jako wartość nieruchomości kwotę 1.972.400 zł, bez doprecyzowania czy kwota ta zawiera podatek VAT, czy też nie, z kolei w pkt 13 operatu (Klauzule i zastrzeżenia) rzeczoznawca podał, że "oszacowana w opracowaniu wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT;
3. 3. braku w protokole informacji, że operat sporządzony przez biegłego jest integralną częścią protokołu: zdaniem Spółki ten sam operat nie może stanowić integralnych części dwóch protokołów o stanie majątkowym, a brak zaznaczenia w protokole, że operat stanowi jego integralną część powoduje, że taki protokół obarczony jest wadą;
4. 4. braku w operacie szacunkowym wyrysu z ewidencji gruntów: wg Spółki w sporządzonym operacie na stronie nr 13 umieszczono dokument, z zaznaczonymi granicami działek, ale tylko odnośnie działek nr [...] i [...] (niewidoczne są granice działki [...]);
5. 5. zajęcia nieruchomości z naruszeniem prawa, ponieważ dochodzone są w tej egzekucji również przedawnione zaległości (dotyczy części dochodzonych zaległości): zdaniem Spółki zaległości za lata 2011, 2012, 2013 uległy przedawnieniu, czego nie zmienia zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości, gdyż w świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego sygn. akt P30/II i P41/10 z 2013 r. dochodzenie takich roszczeń jest niezgodę z Konstytucją RP.

Postanowieniem z [...][...] organ egzekucyjny stwierdził bezzasadność zgłoszonych zarzutów, podkreślając, że określenie wartości nastąpiło w sposób prawidłowy z zachowaniem wymogów formalnych, a treść protokołu z 16.01.2020 r. spełnia wymogi przewidziane w art. 110 r. § 1 u.p.e.a. Rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości zgodnie z kryteriami określonymi w przepisach prawa, standardami wyceny i z uwzględnieniem niezbędnych informacji o nieruchomości.

Na powyższe postanowienie strona wniosła zażalenie, w którym w całości powtórzyła zarzuty podniesione w stosunku do opisu i oszacowania nieruchomości.

Po rozpatrzeniu zażalenia Dyrektor Izby Administracji Skarbowej we W. (dalej: Dyrektor IAS, organ odwoławczy) skarżonym obecnie postanowieniem z dnia [...] utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wyjaśniono, że określenie wartości nieruchomości nastąpiło w sposób prawidłowy z zachowaniem wszystkich wymogów formalnych. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości jako zorganizowanej całości gospodarczej, dlatego sporządził jeden operat szacunkowy wykorzystując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W operacie tym oprócz sumarycznego określenia wartości nieruchomości podano też wartości rynkowe obu nieruchomości. Wybór metody należy do biegłego, który posiada stosowne uprawnienia, jak i specjalistyczną wiedzę do przeprowadzenia wyceny. W opinii Dyrektora IAS opracowany operat został sporządzony z należytą starannością i stanowi wiarygodny dowód.

Ustalenie wartości rynkowej nastąpiło zgodnie z kryteriami określonymi w obowiązujących przepisach, standardami wyceny i z uwzględnieniem wszelkich, niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomości. Stan prawny nieruchomości ustalony w oparciu o załączone dokumenty nie budzi żadnych wątpliwości. Odnosząc się do zarzutu przedawnienia dochodzonych należności organ odwoławczy wyjaśnił, że w ramach postępowania prowadzonego w celu oceny prawidłowości przeprowadzonego opisu i oszacowania nieruchomości mogą być badane i oceniane tylko działania związane z tą konkretną czynnością, co oznacza to zawężenie przedmiotu postępowania do oceny zarzutów zgłoszonych do opisu i oszacowania. Kwestia przedawnienia dochodzonych należności wykracza poza ten zakres.

W skardze na powyższe postanowienie Dyrektora IAS skarżący ponowił argumentację przedstawioną wcześniej w zażaleniu i zarzutach do opisu i oszacowania nieruchomości Przede wszystkim skarżący nadal podważa możliwość sporządzenia jednego operatu szacunkowego dla dwóch odrębnych nieruchomości, nieobjętych jedną księgą wieczystą. Podtrzymał zarzut braku w protokole informacji na temat podatku VAT oraz braku informacji, że operat sporządzony przez biegłego jest integralną częścią protokołu. Po raz kolejny skarżący zwrócił uwagę na brak w operacie szacunkowym wyrysu z ewidencji gruntów oraz zarzucił naruszenie prawa w związku z dochodzeniem przedawnionych zaległości (w części).

W odpowiedzi na skargę Dyrektor IAS wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Podstawą prawną zaskarżonego postanowienia był art. 110u § 1 ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. t.j. z 2019 r., poz. 1438 ze zm.) – dalej: u.p.e.a., zgodnie z którym zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Instytucja zarzutów na opis i oszacowanie stwarza zobowiązanym możliwość zakwestionowania ustalonej wartości nieruchomości i odniesienia się do wyceny przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego - co jest to o tyle istotne, że określona na tym etapie wartość nieruchomości jest brana pod uwagę m.in. w obwieszczeniu o licytacji.

Czynność dotycząca opisu i oszacowania składa się z dwóch części i dokonywana jest dwuetapowo. Pierwszym etapem jest ustalenie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości oraz jej wartości (zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a. przez obligatoryjnie powołanego przez organ rzeczoznawcę majątkowego - operat szacunkowy), drugim zaś - sporządzenie protokołu opisu i oszacowania, którego integralną część stanowi opinia rzeczoznawcy. Jak trafnie podkreślono w decyzji, podmiotem, który przeprowadza opis i oszacowania jest organ egzekucyjny, natomiast sam operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, jest podstawowym i niezbędnym dowodem, warunkującym prawidłowe dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości. Opis i oszacowanie to jednak nadal czynność organu egzekucyjnego, który tylko posiłkuje się operatem szacunkowym.

Zgodnie z treścią art. 110s § 1 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 ustawy egzekucyjnej zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. 2014.742), gdzie w § 5 wskazano, że przy oszacowaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się praw odkupu i pierwokupu.

W myśl art. 151 ust. 1 ustawy wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży w warunkach rynkowych. Stosownie do art. 152 ustawy sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2 ustawy). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Cechy te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy).

Zgodnie z treścią art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2020, poz.

65) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Z kolei przepis § 56 rozporządzenia przewiduje, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto do operatu rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przedstawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej.

W § 4 tego rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2), przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Zgodnie z § 4 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze, zaś w myśl jego § 55 ust. 2 operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny. Niedozwolone jest natomiast odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał jednoznacznie podaną wartość oraz od wymagania, aby ujawniał wszystkie założenia i warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę i na określaną wartość. Operat szacunkowy powinien spełniać, zarówno wymogi formalne, określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Regulacje powołanego rozporządzenia, określające zasady, metodę i sporządzania wyceny nieruchomości oraz elementy niezbędne operatu szacunkowego wyznaczają zakres i zarazem granice weryfikacji operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (tak wyrok WSA w Krakowie z dnia 11 grudnia 2017 r. sygn. akt I SA/Kr 833/17). Podobnie jak w przypadku innych opinii biegłych, ocena treści poprawnego od strony formalnej operatu szacunkowego ograniczać się będzie do oceny jego przejrzystości, spójności, kompletności.

Organ natomiast, a za nim także Sąd, nie może w ramach weryfikacji operatu szacunkowego dokonywać oceny jego merytorycznej poprawności w obszarze w którym decyduje o jego zawartości fachowa wiedza biegłego. Organ trafnie wskazał w zaskarżonej decyzji, powołując się na orzecznictwo, że z uwagi na zawartą w nim wiedzę fachową, dla uniknięcia zarzutu przekroczenia przez organ lub sąd granic swobodnej oceny dowodów, kryterium weryfikacji operatu szacunkowego jest zgodność z przepisami prawa, zupełność i czytelność, brak jest natomiast po stronie organu prawa do wkraczania arbitralnie w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego (np. wyrok NSA w Warszawie z 07.03.2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12). O ile zatem operat szacunkowy został sporządzony poprawnie pod względem formalnym (podpisany przez właściwą osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy) i jest wiarygodny (jego treść nie zawiera niejasności), organ egzekucyjny przyjmuje go jako dowód w sprawie, a tym samym w konsekwencji uznaje za udowodnione fakty w nim opisane.

W przekonaniu Sądu w rozpoznawanej sprawie organ egzekucyjny oraz Dyrektor IAS dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 3 lutego 2020 r. na potrzeby opisu i oszacowania spornej nieruchomości przez E. P. Operat ten sporządzony został zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia RM, a nadto zawiera wszystkie niezbędne elementy, wymienione w § 56 tego aktu.

Jak wynika jednoznacznie z treści operatu, rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość całej nieruchomości na kwotę 2.193.400 zł, na którą składają się:

1. - wartość nieruchomości objętej [...] - 1.972.400 zł (wartość budynków 382.700 zł i wartość gruntu 1.589.700 zł);
2. - wartość nieruchomości objętej [...] - 221.000 zł (wartość budynków 142.400 zł i wartość gruntu 78.600 zł).

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Z kolei w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wyjaśniono, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§1).

W ocenie Sądu biegła w operacie dokonała rzetelnego opisu zarówno stanu faktycznego, jak i prawnego nieruchomości z uwzględnieniem jej cech szczególnych, w tym jej położenia, charakterystyki nieruchomości sąsiednich oraz cech nieruchomości wpływających na jej wartość, przedstawiła i uzasadniła wybór podejścia, metod i technik szacowania wartości nieruchomości, a także sposób, procedurę i przesłanki wyboru transakcji nadających się porównania. Dokonała także oceny zależności wynikających z lokalizacji i otoczenia nieruchomości, stanu zagospodarowania gruntu, stanu technicznego zabudowy posadowionej, funkcjonalności pomieszczeń oraz ograniczeń i obciążeń prawnych nieruchomości i ich wpływu na cenę szacowanej nieruchomości. Przyjęte w operacie założenia wyceny oraz wybrane podejście i metoda szacowania zostały w sposób logiczny, zrozumiały i przekonujący uzasadnione, w tym także wyjaśniono motywy sporządzenia wspólnego operatu dla dwóch nieruchomości.

Podkreślić należy, że skarżący nie zakwestionował ani wyboru podejścia i metody oszacowania (podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej), ani nie zgłosił żadnych zarzutów i zastrzeżeń co do doboru nieruchomości przyjętych do porównania. Nie budzi też wątpliwości, że operat szacunkowy został wykonany przez uprawnioną do tego osobę, oraz stał się podstawą protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

W odniesieniu natomiast do poszczególnych kwestii zarzuconych w skardze (a wcześniej w zażaleniu oraz w zarzutach do opisu i oszacowania nieruchomości) Sąd w pełni podziela stanowisko organu odwoławczego, zawarte w zaskarżonej decyzji i szczegółowo tam uzasadnione.

Jako bezzasadny należy zatem ocenić zarzut sporządzenia jednego operatu szacunkowego dla dwóch odrębnych nieruchomości posiadających własne księgi wieczyste. Zdaniem skarżącego niedopuszczalna jest interpretacja rzeczoznawcy zaprezentowana w operacie wskazująca, że zajęte nieruchomości stanowią jedną całość gospodarczą. Odnosząc się do powyższego zarzutu, przede wszystkim podkreślić trzeba, że oprócz sumarycznego podania wartości obu nieruchomości w operacie ujęto też odrębnie wartość każdej z nieruchomości (z podziałem na wartość budynków i gruntu). Jak już zaznaczono, uzasadnienie dla łącznego objęcia dwóch nieruchomości jednym operatem zostało zamieszczone również w samym operacie szacunkowym. W pkt. 8 "Założenia przyjęte dla potrzeb wyceny" rzeczoznawca wyjaśnił, że nieruchomości tworzą zorganizowaną całość o powierzchni 6709 m². Pomiędzy wycenianymi nieruchomościami zachodzi ścisły związek gospodarczy - nieruchomość objęta nr [...] (działka [...]) ma zapewniony dostęp do drogi publicznej przez teren nieruchomości objętej [...] (działka nr [...] i [...]).

Dodatkowo w piśmie z 14.02.2020 r. (ustosunkowanie się rzeczoznawcy do zarzutów) wyjaśniono, że o zorganizowanej całości gospodarczej można mówić, gdy spełnione są dwa czynniki jednocześnie tj. należą do jednego właściciela oraz zachodzą pomiędzy nimi ścisłe związki gospodarcze. Zadaniem rzeczoznawcy, oba warunki są w tej sprawie spełnione. Nieruchomości są własnością Spółki, a ścisły związek gospodarczy przejawia się nie tylko w zapewnionym dostępie do drogi publicznej dla działki [...] wyłącznie przez nieruchomość objętą [...], ale także tym, że nieruchomości połączone są ze sobą mediami, ogrodzeniem oraz wykorzystywane były do prowadzenia jednej działalności gospodarczej. Rzeczoznawca majątkowy podkreślił przy tym, że nieruchomości wycenione odrębnie miałyby niższą ceną z uwagi na wady nieruchomości. Jako czynniki mające negatywny wpływ na wartość nieruchomości (oprócz ww. drogi) wskazano brak zaplecza administracyjno - socjalnego dla budynków posadowionych na nieruchomości [...] (działka [...]), co jest nietypowe na rynku nieruchomości magazynowo - składowych. Ponadto zwrócono również uwagę na nie w pełni funkcjonalny charakter działki nr [...] ([...]), z której prawie 40% stanowi zabudowa, co nie zapewnia prawidłowej obsługi budynku na niej posadowionego.

Powyższe argumenty należy uznać za logiczne i przekonujące, bowiem wskazują one nie tylko na fizyczne i prawne związki pomiędzy wspomnianymi nieruchomościami, ale także na ich funkcjonalne powiązanie, znajdujące potwierdzenie w dotychczasowym sposobie ich użytkowania, opierającym się wręcz o ich komplementarny charakter. Zarzuty skarżącego w tej kwestii nie podważają natomiast wskazanego przez biegłą znaczenia wymienionych czynników ani nie wskazują na żadne nowe okoliczności, które uzasadniałyby wnioski o braku możliwości przypisania tego rodzaju powiązań pomiędzy szacowanymi nieruchomościami, ale ograniczają się w zasadzie do zakwestionowania formalnej możliwości sporządzenia jednego operatu szacunkowego dla dwóch, prawnie odrębnych nieruchomości. Stanowisko strony nie znajduje jednak prawnego uzasadnienia.

W świetle przepisów prawa objęcie jednym operatem szacunkowym więcej niż jednej nieruchomości nie tylko nie jest zabronione, ale w niektórych sytuacjach może być wręcz wymagane. Ocena poprawności tego rodzaju działania zawsze będzie bowiem determinowana celem i potrzebami postępowania egzekucyjnego tj. właściwe będzie takie podejście, które zapewni uzyskanie możliwie najwyższej ceny nieruchomości objętych egzekucją. Organ trafnie wskazał w zaskarżonej decyzji, że odrębność nieruchomości pod względem wieczystoksięgowym wcale nie musi oznaczać dla organu egzekucyjnego obowiązku prowadzenia odrębnych egzekucji do każdej z nieruchomości, jako że przepisy u.p.e.a. przewidują możliwość połączenia postępowań egzekucyjnych dotyczących kilku nieruchomości. W myśl art. 110d § 1 organ egzekucyjny łączy postępowania egzekucyjne prowadzone co do kilku nieruchomości tego samego zobowiązanego lub co do kilku części tej samej nieruchomości, jak również postępowania egzekucyjne dotyczące części nieruchomości i jej całości, jeżeli odpowiada to celowi egzekucji i nie ma przeszkód natury prawnej lub gospodarczej (postępowania te można rozdzielić, jeżeli w dalszym jego toku odpadną przyczyny, które spowodowały połączenie).

Trudno byłoby organowi egzekucyjnemu skorzystać z tej możliwości zaraz po zajęciu nieruchomości, kiedy nie ma jeszcze pełnej wiedzy o charakterze i wartości nieruchomości. Takie informacje są uzyskiwane właśnie na etapie opisu i oszacowania poprzez oględziny nieruchomości, jak i wynikają ze sporządzonego operatu szacunkowego. Skoro z operatu wynika, że cel egzekucji (tu uzyskanie wyższej wartości nieruchomości) przemawia za połączeniem egzekucji do odrębnych nieruchomości, nic nie stoi na przeszkodzie, by organ egzekucyjny na obecnym etapie połączył te egzekucje (odrębność nie jest przeszkodą).

Sąd nie podzielił również zarzutów skargi co do wad opisu i oszacowania nieruchomości, wyrażających się w braku informacji na temat podatku VAT w protokole kończącym opis i oszacowanie. Skarżący zarzucił, że w protokole podano - uwzględniając operat szacunkowy - jako wartość nieruchomości (dotyczy działki nr [...]) kwotę 1.972.400 zł, bez doprecyzowania czy kwota ta zawiera podatek VAT, czy też nie. Z kolei w pkt 13 operatu (Klauzule i zastrzeżenia) rzeczoznawca podał, że "oszacowana w opracowaniu wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT". Zdaniem skarżącego organ powinien precyzyjnie określić wartość nieruchomości uwzględniając obowiązujące przepisy dotyczące podatku od towarów i usług.

Należy w tym miejscu zgodzić się z organem, że skarżący błędnie utożsamia pojęcie "ceny" i "wartości". Cena odzwierciedla kwotę, jaką faktycznie nabywca płaci, z uwzględnieniem wszystkich elementów wpływających w danych okolicznościach na jej końcową wartość, w tym także stałych, takich jak podatki, opłaty, koszty i.t.p. Tymczasem w operacie szacunkowym, a następnie w protokole opisu i oszacowania nie jest podawana cena danej nieruchomości lecz jej wartość. Rzeczoznawca odniósł się do powyższej kwestii w swoich wyjaśnieniach do zarzutów zgłoszonych przez skarżącego do operatu szacunkowego. W wyniku wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Wartość rynkowa określana jest na podstawie czynników rynkowych, natomiast podatki oraz inne opłaty nie są efektem gry rynkowej między nabywcą a zbywcą, nie stanowią także efektu wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży, a tym samym nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek, lecz jest to raczej element warunków sprzedaży. W konsekwencji kwestia naliczenia podatku od towarów i usług w ogóle nie była elementem szacowania i nie znalazła odzwierciedlenia w operacie szacunkowym, a w rezultacie także w opisie i oszacowaniu nieruchomości, gdyż podatek ten nie stanowi elementu mającego wpływ na wartość nieruchomości. To właśnie z tego powodu rzeczoznawca zawarł w operacie przytoczone przez skarżącego stwierdzenie, że "oszacowana w opracowaniu wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT".

W odniesieniu do dalszych zarzutów Sąd zauważa, że mają one przede wszystkim charakter czysto formalny i nie wskazują na związek pomiędzy zarzucanymi uchybieniami, a ich ewentualnym wpływem na wynik sprawy. Tymczasem, co należy podkreślić, zgodnie z art. 145 § 1 pk1 lit. c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. t.j. z 2019 r., poz. 2325 ze zm) – dalej: p.p.s.a., podstawą uchylenia zaskarżonego aktu przez sąd administracyjny mogą być tylko takie uchybienia natury procesowej (poza stanowiącymi podstawę do wznowienia postępowania), które mogły mieć wpływ na wynik sprawy.

Skarżący istnienia tego rodzaju związku w przypadku żadnego z poniższych zarzutów nie wykazał, co jest już wystarczającą podstawą do uznania ich za bezskuteczne. Niezależnie od powyższego, Sąd nie uznał tych zarzutów również za trafne, podzielając w tym zakresie stanowisko organu.

Jako bezpodstawny należy ocenić zarzut dotyczący niezawarcia w protokole kończącym opis i oszacowanie informacji, że operat sporządzony przez biegłego jest integralną częścią protokołu. Po pierwsze, konieczność zawarcia w protokole tego rodzaju zapisu nie wynika z treści norm prawnych. W myśl przepisu art. 110r. § 1 u.p.e.a. w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów;

1. 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;
2. 3) stwierdzone prawa i obciążenia;
3. 4) umowy ubezpieczenia;
4. 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
5. 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego;
6. 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw;
7. 8) zgłoszone prawa do nieruchomości;
8. 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Protokół przyjęty za podstawę opisu i oszacowania w niniejszej sprawie zawiera wszystkie elementy. Z treści protokołu wprost wynika przy tym, że został oparty o operat szacunkowy – gdzie znajdują się precyzyjne obliczenia dokonane w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości oraz opis zastosowanego podejścia i metody - a który zostanie doręczony wraz z protokołem opisu i oszacowania m.in. zobowiązanej Spółce (str. 5 protokołu), zaś okoliczność doręczenia nie jest kwestionowana i została potwierdzona podpisem przedstawiciela skarżącej spółki. Sama strona skarżąca nie kwestionuje również, że zapoznała się zarówno z treścią protokołu, jak i operatu, co zresztą znajduje potwierdzenie w treści zgłoszonych zarzutów.

Trafnie też zauważa organ odwoławczy, że nie ma przeszkód, by jeden operat stanowił podstawę dwóch protokołów opisu i oszacowania. W tym przypadku sporządzenie jednego operatu było konsekwencją założenia przyjętego na potrzeby wyceny dotyczącego oszacowania nieruchomości jako zorganizowanej części gospodarczej (takie założenie wykluczyło w sposób oczywisty zasadność i potrzebę sporządzania drugiego operatu szacunkowego). W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia Dyrektor IAS zauważył, że kwota należna za sporządzenie operatu szacunkowego stanowi wydatek egzekucyjny, który obciąża zobowiązanego. Sporządzenie drugiego operatu stanowiłoby tym samym dodatkowy koszt, dlatego sporządzenie jednego operatu jest korzystne (tańsze) dla zobowiązanego.

Sąd podzielił również stanowisko organu w kwestii bezzasadności zarzutu braku w operacie szacunkowym wyrysu z ewidencji gruntów. Nie ma racji skarżący, że w sporządzonym operacie umieszczono tylko dokument z zaznaczonymi granicami działek, ale tylko odnośnie działki nr [...] i [...] (niewidoczne są granice działki [...] - [...]). Rzeczoznawca majątkowy załączył do operatu szacunkowego mapę zasadniczą w skali 1:500. Mapa ta jest mapą bardziej szczegółową niż mapa ewidencyjna, gdyż zawiera także dane dotyczące zagospodarowania terenu czy uzbrojenia terenu. Odpowiadając na zarzut Spółki rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że wspomniany przez Spółkę fragment mapy ewidencyjnej umieszczony na stronie 13 został ujęty jedynie poglądowo i miał wskazywać oznaczenia ewidencyjne budynków. Podkreślić trzeba, że operat szacunkowy oraz dokumenty stanowiące jego załączniki w żaden sposób nie budzą wątpliwości co do stanu prawnego obu nieruchomości, z których prowadzona jest egzekucja.

Ponadto w zaskarżonym postanowieniu wyjaśniono dodatkowo skarżącemu, że organ egzekucyjny w toku opisu i oszacowania wartości nieruchomości uzyskał od właściwego organu uproszczony wyrys z rejestru gruntów. Taki obowiązek został nałożony na organ egzekucyjny przepisem art. 110 m § 2 u.p.e.a.

Nie mógł stanowić podstawy uchylenia zaskarżonego postanowienia także zarzut zajęcia nieruchomości z naruszeniem prawa, z uwagi na przedawnienie dochodzonych należności za lata 2011, 2012, 2013. Trafne jest stanowisko organu, że w ramach postępowania prowadzonego w celu oceny prawidłowości przeprowadzonego opisu i oszacowania nieruchomości mogą być bowiem badane i oceniane tylko działania związane z tą konkretną czynnością, co oznacza to zawężenie przedmiotu postępowania do oceny zarzutów zgłoszonych do opisu i oszacowania. Kwestia przedawnienia dochodzonych należności wykracza poza ten zakres. Na kolejnych etapach postępowania egzekucyjnego służą zobowiązanemu różne środki zaskarżenia. To, że przedawnienia należności nie można badać w trybie art. 110u u.p.e.a., nie oznacza braku jakiejkolwiek ochrony dla zobowiązanego, który taką okoliczność podnosi. Z akt sprawy wynika, że organ egzekucyjny podjął czynności wyjaśniające i pismem z 6 lutego 2020 r. zwrócił się do wierzyciela (jako podmiotu, na którego rzecz ta egzekucja jest prowadzone) o zajęcie stanowiska w sprawie.

Prezydent Miasta W. poinformował w piśmie z 13 lutego 2020 r., że zaległości wskazane przez Spółkę nie uległy przedawnieniu, a organ egzekucyjny jest związany wnioskiem wierzyciela z 24 maja 2019 r. Powołując się na stanowisko wierzyciela organ egzekucyjny poinformował Spółkę pismem z 9marc 2020 r., że sporne należności nie uległy przedawnieniu. Stanowisko to strona może kwestionować wnosząc o umorzenie egzekucji, a nie w trybie art. 110u u.p.e.a., który wyznacza także granice kontroli postanowienia przez sąd administracyjny.

Mając na uwadze powyższe Sąd stwierdził, że zaskarżone postanowienie nie narusza prawa, wobec czego na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.