Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpoznaniu odwołania wniesionego przez H. G. i J. G., decyzją z dnia [...] lipca 2000r. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Gminy P. z dnia [...].11.200 lr. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości działki o nr ew. [...], położonej we wsi J., na skutek uchwalenia przez Radę Miejską w P. uchwałą Nr [...]z dnia [...].06.1998r. Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla wsi J.. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że postępowanie było prowadzone prawidłowo pod względem proceduralnym i materialnym. Natomiast odnośnie zarzutu prawidłowości uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego oraz zarzutu niesolidności wykonania operatu szacunkowego stwierdziło, że nie mogły być przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie.
W skardze na powyższą decyzję skarżący podnieśli zarzut, że wadliwie do opłaty planistycznej z art. 36 ust.3 i ust. 9 ustawy z 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym powołano jako podstawę wydania zaskarżonej decyzji przepisy art. 144 do art. 147 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dotyczące opłaty adiacenckiej. Zarzucili naruszenie art. 7, art. 10, art.77, art.81 oraz art. 107 § 3 kpa, mogące mieć wpływ na wynik sprawy. Podniesiono, że nie odniesiono się do zarzutu naruszenia trybu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Operat szacunkowy nie spełnia wymogów Standardu Zawodowego Rzeczoznawców Majątkowych.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga jest niezasadna.
Istota regulacji art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1994r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) sprowadza się do poniesienia przez właściciela nieruchomości jednorazowej opłaty w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj. zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany powodującej wzrost wartości nieruchomości oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany. Oba te warunki, jak trafnie stwierdziły organy obu instancji zostały w sprawie spełnione. Opłata ustalona została na dzień jej zbycia, na podstawie operatu szacunkowego i 20 % wskaźnika wzrostu wartości nieruchomości określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 36 ust. 10 cyt. wyżej ustawy daje możliwość właścicielom nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, zwrócenia się do właściwego organu z żądaniem ustalenia wysokości opłaty jednorazowej przed jej zbyciem.
Jeżeli właściciele nie wystąpią o wydanie takiej decyzji przed zbyciem, co miało miejsce w przypadku skarżących, właściwy organ z urzędu ustala tę opłatę, po uzyskaniu informacji o zbyciu nieruchomości. Przepis art. 36 ust. 9 ustawy stanowi, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego o zbyciu nieruchomości. Określenie " bezzwłocznie" jest pojęciem niedookreślonym i oznacza tyle, że organ powinien działać bez nieuzasadnionej zwłoki. Nie wy danie decyzji w sprawie bezzwłocznie stanowi wprawdzie naruszenie przepisu, które jednak nie miało wpływu na rozstrzygnięcie zawarte w zaskarżonej decyzji. Innego rodzaju skutki zachodzą natomiast w razie niedochowania przez organ gminy terminu 5-letniego do ustalenia opłaty, licząc od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stała się obowiązująca (art. 36 ust. 6 ustawy).
Termin ten jest terminem prekluzyjnym (przedawniającym) i jego niezachowanie pozbawia organ możliwości ustalenia opłaty jednorazowej. Dlatego też, podniesiony zarzut nie wydania decyzji bezzwłocznie nie mógł odnieść zamierzonego skutku skoro przedmiotową opłatę ustalono w terminie określonym w ust. 6 art. 36.
Podnoszone przez skarżących argumenty odnoszące się do trybu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak słusznie zauważyło Samorządowe Kolegium Odwoławcze, nie mogą być skutecznie w niniejszej sprawie. Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym określają zasady i tryb uchwala/miejscowego planu zagospodarowania oraz środki prawne jakie można wnosić na etapie opracowywania i uchwalania planu. Jak stanowi przepis art. 7 miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest przepisem gminnym. Oznacza to, że plan ma zastosowanie do ustalenia opłaty jednorazowej w brzmieniu nadanym uchwałą rady gminy. W świetle powyższego nietrafnym okazał się zarzut skargi, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie spełnia wymogów z art. 107 § 3 kpa.
W skardze i na rozprawie przed Sądem został podniesiony zarzut, że skarżących poinformowano o braku możliwości kwestionowania sporządzonego operatu szacunkowego, składania na piśmie uwag i zastrzeżeń oraz zadawania pytań biegłemu odnośnie przyjętych współczynników do szacowania nieruchomości jak też, że kwestie te będą mogli podnosić dopiero w odwołaniu od decyzji. Na tę okoliczność skarżący nie powołali jednak żadnego dowodu. Ponadto uniemożliwiono skarżącym wypowiedzenie się odnośnie operatu szacunkowego. Zarzucono też, iż organy nie rozważyły w całości materiału dowodowego, albowiem nie wzięto pod uwagę wyceny działek należących do innych właścicieli, dla których sporządzono operaty szacunkowe, pozostające w posiadaniu organu I instancji.
Przedstawione zarzuty nie zasługują na uwzględnienie, albowiem ze zgromadzonego materiału dowodowego w sprawie wynika, że skarżącym zapewniono czynny udział w postępowaniu administracyjnym. Zostali powiadomieni o wszczęciu postępowania /pismo z dnia 20.06200lr./, a więc mieli możliwość wzglądu do zgromadzonych dokumentów, składania wniosków i uwag dotyczących sprawy. Powiadomiono skarżących również o terminie oględzin działki /pismo z dnia 06.08.2001 r./. Organ I instancji zapewnił ponadto skarżącym zapoznanie się z treścią operatu i zgłoszenie uwag przed wydaniem decyzji (pismo z dnia 16.10.2001 r.). Skarżący we właściwym czasie z uprawnień tych nie skorzystali.
Zarzut nierzetelności operatu szacunkowego przedstawiono ogólnikowo. Jak wynika z akt sprawy, operat szacunkowy sporządził rzeczoznawca majątkowy, legitymujący się uprawnieniami zawodowymi. Kwestia zastosowanych wskaźników do oszacowania wartości nieruchomości jest regulowana w art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, stosownie do którego, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Wycena omawianej nieruchomości została dokonana w oparciu
- 0. powołane w operacie przepisy cytowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami
- 1. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzenia operatu szacunkowego w zakresie metodyki wyceny, jak też w oparciu o Standardy zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych. W operacie szacunkowym (str.
- 8) wyjaśniono, iż w analizowanym okresie, bezpośrednio przed zmianą planu zanotowano w miejscowości J. umiarkowany popyt na nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu rolnym, a poziom cen transakcyjnych nieruchomości był podobny do nieruchomości wycenianej. Po zmianie planu stwierdzono większe ożywienie w obrocie działkami o przeznaczeniu budowlanym. Do porównań przyjęto nieruchomości również podobne do wycenianej. Ponadto jak to wynika z akt sprawy wartość nieruchomości przyjęta przez rzeczoznawcę w kwocie 247. 570 zł. jest niższa od kwoty 282. 000 zł. podanej w akcie notarialnym kupna-sprzedaży z dnia [...].11.2000 r. tej nieruchomości. Zatem nie ma w ocenie Sądu podstaw do podważenia operatu szacunkowego, sporządzonego zgodnie z powołanymi przepisami standardami zawodowymi a zwłaszcza, że wartość wycenionej nieruchomości jest korzystniejsza od ceny w umowie kupna-sprzedaży. W związku z tym nie ma podstawy do stwierdzenia, że w przypadku skarżących doszło do zawyżenia wartości nieruchomości przyjętej jako podstawa ustalenia jednorazowej opłaty (por. wyrok WSA z dnia 25.02.2004r. sygn. IV SA 3801/02, niepublikowany). Przedstawiona natomiast w skardze argumentacja, jako że nie została poparta żadnymi dowodami nie może być zaakceptowana. Nie ulega wątpliwości, że w przedmiotowej sprawie zostały spełnione ustawowe przesłanki do nałożenia przedmiotowego obowiązku, bowiem wykazano wzrost wartości zbytej przez skarżących nieruchomości gruntowej ze względu na zmianę w planie przeznaczenia działki rolnej, na budowlaną (zabudowa mieszkaniowa oraz usługi towarzyszące).
W ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie za niezasadny także należy uznać podniesiony na rozprawie zarzut nie uwzględnienia przez organy orzekające innych operatów szacunkowych. Zgodnie z art. 150 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w wyniku wyceny danej nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej, przy czym wartość rynkową ustala się przy uwzględnieniu warunków, o których stanowi art. 151 tej ustawy. Z tego wynika, że każda nieruchomość będzie miała inną wartość rynkową i dlatego nie ma podstaw do tego, aby w sprawie o ustalenie opłaty jednorazowej od sprzedaży działki skarżących brać pod uwagę operaty szacunkowe sporządzone dla innych działek. Operat szacunkowy jest dowodem w tej sprawie i podważyć go można tylko przeciwdowodem, czyli kontroperatem szacunkowym.
Skarżący nie skorzystali z możliwości przedstawienia opinii innego biegłego ewentualnie powołania się na inne operaty w toku postępowania administracyjnego. Nadto w aktach sprawy brak jest dowodu, że skarżący występowali do organów orzekających o sporządzenie na ich koszt operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego.
Biorąc pod uwagę wskazane wyżej względy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) w związku z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Przepisy wprowadzające ustawę -Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271).