Uzasadnienie
Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2003r. nr [...] stwierdził nieważność decyzji Burmistrza Gminy W. nr [...] z dnia [...] lipca 2000r. zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej P. [...] Sp. z oo. w W. na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej na dachu budynku mieszkalnego zlokalizowanego przy ulicy K. w W. Organ uznał na podstawie dostarczonych dokumentów, iż ponad 80% udziałów w budynku przy ulicy K. zostało wykupionych. W związku z tym przy wynajmowaniu dachu do potrzeb realizacji przedmiotowej inwestycji w oparciu o uchwałę nr [...] z dnia [...] lutego 1999r. Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku K. [...] (w której właściciele reprezentujący 56,79% udziałów opowiedzieli się za udzieleniem upoważnienia Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej do wynajmowania części wspólnej nieruchomości celem pozyskania pożytków), doszło do naruszenia przepisu art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali(Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903). Stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 4 tej ustawy do podjęcia czynności przekraczającej zwykły zarząd niezbędna jest uchwała członków wspólnoty zezwalająca Zarządowi na wynajem przedmiotowej części wspólnej nieruchomości.
Odwołanie od powyższej decyzji wniosła zarówno Wspólnota Mieszkaniowa, jak również P. [...] Sp. z oo. w W. Wspólnota Mieszkaniowa wskazała, iż większość właścicieli lokali udzieliła Zarządowi pełnomocnictwa do dokonywania wynajmu, a więc zawierania umów dysponujących częścią wspólną nieruchomości, nie ograniczając ani przedmiotu wynajmu ani przeznaczenia wynajmowanych obiektów. Zarząd działał w granicach tego pełnomocnictwa, zawierając z P. [...] umowę na wynajem części dachu. pod budowę stacji. Ponadto w dniu [...] listopada 2001r. Wspólnota Mieszkaniowa Budynku K. [...] większością 51,7 % udziałów podjęła uchwałę o udzieleniu zgody na dalsze trwanie umowy najmu.
P. [...] w odwołaniu zarzuciła naruszenie art. 22 ust. 3 ww. ustawy o własności lokali, przez przyjęcie, iż zawarcie umowy najmu przekracza zakres zarządu zwykłego.
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] września 2003r. nr [...] utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.
Organ stwierdził, iż wynajem części wspólnej nieruchomości stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd takiej czynności potrzebne są dwie uchwały wspólnoty, pierwsza o wyrażeniu zgody na dokonanie czynności, druga o udzieleniu zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów, stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W niniejszej sprawie wspólnota podjęła wprawdzie uchwałę nr [...] o udzielniu zarządowi upoważnienia do wynajmowania części wspólnej, jednak nie podjęła uchwały w przedmiocie zgody na inwestycję- wynajem dachu pod instalację. urządzeń telekomunikacyjnych. Uchwałę taką podjął zarząd wspólnoty(uchwałą z dnia [...] października 1999r. nr [...]), jednak organ ten nie był uprawniony do podejmowania tego typu czynności.
W związku z powyższym decyzja Burmistrza Gminy W. [...] z dnia [...] lipca 2000r. o pozwoleniu na budowę rażąco narusza art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2000r., Nr 106, poz. 1126 z późn.zm.).
Skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję wniosła P. [...] Sp. z oo. w W. Skarżąca nie zgodziła się z twierdzeniem uzasadniającym decyzję, że z powyższego przepisu wyraźnie wynika, że do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebne są dwie uchwały wspólnoty, jedna o wyrażeniu zgody na dokonanie czynności, druga – o udzieleniu zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Skarżąca podkreśliła, że Wspólnota Mieszkaniowa w podjętej uchwale nr [...] z dnia [...] lutego 1999r. udzieliła zarządowi upoważnienia do wynajmowania części wspólnej nieruchomości celem pozyskania pożytków dla nieruchomości. oraz tym samym wyraziła zgodę na inwestycję, którą był najem części dachu pod instalację. Powyższe wskazuje, iż Inwestor w momencie ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę dysponował prawem do nieruchomości na cele budowlane.
Wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji z dnia [...] czerwca 2003r. Wojewody [...].
W odpowiedzi na skargę Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie. Podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:
Skarga jest zasadna.
Kontrolowana przez Sąd decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego zapadła w postępowaniu nieważnościowym. Postępowanie prowadzone na podstawie art. 156 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego jest nadzwyczajnym trybem postępowania i stanowi wyjątek od zasady stabilności decyzji określonej w art. 16 Kpa, stąd też ustalenie podstaw do stwierdzenia nieważności decyzji musi być niewątpliwe. Celem postępowania nieważnościowego nie jest merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy lecz przeprowadzenie weryfikacji ostatecznej decyzji z jednego punktu widzenia, a mianowicie czy decyzja jest dotknięta jedną z wad kwalifikowanych wskazanych w art. 156 § 1 pkt 1-7 kpa.
Odnosząc się do treści zaskarżonej decyzji, należy stwierdzić, że w dacie orzekania w postępowaniu nieważnościowym centralny organ nadzoru budowlanego przyznał, iż w dacie orzekania w postępowaniu nieważnościowym inwestor przedstawił już wymaganą do uzyskania pozwolenia na budowę i prowadzenia robót budowlanych zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej w postaci uchwały z dnia [...] listopada 2001r., w której właściciele mieszkań reprezentujący 51,7 % udziałów wyrazili zgodę na dalszą eksploatację dachu budynku na potrzeby telefonii komórkowej, jednakże pomimo to uznał, iż należało stwierdzić nieważność kwestionowanej decyzji o pozwoleniu na budowę wobec wystąpienia przesłanki z art. 156 par. 1 pkt 2 Kpa /rażące naruszenie prawa/.
Orzekający w niniejszej sprawie skład Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wyraża pogląd, iż w sytuacji, gdy brak dysponowania gruntem na cele budowlane został po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę uzupełniony, to nie można uznać, że decyzja ta nie da się pogodzić z porządkiem prawnym i z tej przyczyny zachodzi przesłanka rażącego naruszenia prawa, określona w art. 156 par. 1 pkt 2 Kpa. Analogiczne stanowisko zajął już Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku IV SA 2858/02, stwierdzając, iż "nie można zgodzić się z poglądem wyrażonym w zaskarżonej decyzji, że brak stanowiska Konserwatora Zabytków przed wydaniem kwestionowanej decyzji może być potraktowany jako spełnienie przesłanki wydania decyzji z rażącym naruszeniem prawa, w rozumieniu art. 156 par. 1 Kpa, skoro właściwy organ wprawdzie już po wydaniu decyzji, jednak w sposób nie budzący wątpliwości, opowiedział się za tym, że przedmiotowy teren" może być zabudowany w sposób zaproponowany przez inwestora. W związku z tym organ rozpatrujący sprawę w trybie nieważnościowym powinien był bardziej wnikliwie, stosownie do art. 7 i 77 k.p.a. przeprowadzić postępowanie mające na celu ustalenie, czy kwestionowana decyzja zawiera wady określone w art. 156 par. 1 Kpa, a zwłaszcza odnieść się do zarzutów podnoszonych przez stronę skarżącą w przedmiocie praw do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002r., Nr 153, poz. 1270 z późn.zm.).
O kosztach orzeczono na podatnie art. 200 ww. ustawy.