Uzasadnienie
Prezydent Miasta P. na podstawie art.104 i 105 § 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2000r., poz.1071 ze zm., zwanej dalej Kpa), art.12 ust.4a,4f i 5 oraz art.18 ust.1 ustawy z dnia 10.04.2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. Dz. U. z 2008r. Nr 193, poz.1194 ze zm., zwanej dalej specustawą), art.4 pkt 9b (1), art.129 ust.5 pkt 3, art.130 ust.1a,2 i 5 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. z 2010r., Nr 102, poz.651 ze zm., zwanej dalej u.g.n.) w pkt I decyzji z dnia [...].07.2012r. nr [...] ustalił na rzecz D. S. odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną przy ul. [...] w P. działka nr [...] o pow. [...] m.kw., która z mocy prawa z dniem [...].07.2011r. stała się własnością Miasta P. W pkt III w/w decyzji organ umorzył postępowanie o ustalenie odszkodowania za odbudowę parkingu wraz z dojazdem do niego oraz za odtworzenie roślinności na nieprzejętej części nieruchomości.
Organ wskazał, że stanowiąca własność skarżącej działka z dniem [...].07.2011r. z mocy prawa (art.12 ust.4 pkt 2 specustawy) stała się własnością Miasta P. w celu realizacji inwestycji drogowej. W myśl art.18 ust.1 ustawy z 10.04.2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania ustala się wg stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej oraz wg wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości (art.130 ust.2 u.g.n.), a konkretnie wartość rynkową. (art.134 u.g.n.)
Organ podkreślił, że powołany w sprawie biegły rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...].12.2011r. określił wartość rynkową działki stosując podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Dobierając nieruchomości do próby porównawczej biegły zastosował § 36 ust.1 rozporządzenia RM z 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2008r., Nr 193, poz.1194 i z 2009r., Nr 72, poz.620) zgodnie z którym wartość nieruchomości przejętych z mocy prawa na podstawie specustawy określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art.154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Biegły w swym operacie ustalił, że w dniu [...].05.2011r., a więc w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizacje inwestycji drogowej w postaci budowy ul. [...] w P. działka nr [...] nie znajdowała się na terenie objętym m.p.z.p.
Dalej organ szczegółowo opisał operat szacunkowy wskazując, że biegły wartość działki nr [...] określił na kwotę [...] zł, a wartość poczynionych na niej nakładów budowlanych na kwotę [...] zł. Natomiast wartość nasadzeń na przedmiotowej działce biegły określił na kwotę [...] zł.
Skarżąca od powyższej decyzji co do pkt I i III ponad kwotę [...] zł wniosła odwołanie w którym wniosła o powiększenie orzeczonego odszkodowania o kwotę [...] zł tytułem szkody poniesionej wskutek odtworzenia nasadzeń na nie przejętej części gruntu oraz odszkodowania w kwocie [...] zł za uszczerbek powstały w związku z odtworzeniem parkingu oraz dojazdu przeznaczonego do poruszania się pojazdów ciężkich na nieprzejętej części gruntu, a także powiększenia przyznanego odszkodowania o 5% w związku niezwłocznym wydaniem części nieruchomości celem rozpoczęcia prac inwestycyjnych nieruchomości. Wniosła także o przyznanie odpowiedniego odszkodowania z tytułu spadku wartości nieruchomości, która nie została przejęta na własność Miasta P. Wojewoda Wielkopolski decyzją z dnia [...].12.2012r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Wojewoda w szczegółowym uzasadnieniu decyzji wskazał, że w jego ocenie biegły prawidłowo wycenił wartość przedmiotowej nieruchomości i szczegółowo wyjaśnił dobór transakcji porównawczych.
Nadto organ wskazał, że odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod drogi publiczne może obejmować wyłącznie tą nieruchomość, a nie żadne inne szkody, które mogą być dochodzone wyłącznie przed sądem powszechnym.
Skargę na powyższą decyzję do WSA Poznaniu wniosła skarżąca D. S. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, zasądzenie kosztów postępowania oraz przeprowadzenie dowodów z wnioskowanych pism. Skarżąca zarzuciła naruszenie:
1/ art.10 § 1 kpa poprzez pozbawienie jej prawa ustosunkowania się do stanowiska biegłego zawartego w jego piśmie z dnia [...].12.2012r., 2/ art.7 i 77 § 1 kpa przez nieprzeprowadzenie dowodu z pisma skarżącej z dnia [...].06.2011r. oraz odpowiedzi "X" z dnia [...].06.2011r. złożonych w sprawie o wskazanych numerach, a dotyczących gotowości wydania przez skarżącą przejętej nieruchomości w terminie 30 dni od chwili zawiadomienia jej o wydaniu decyzji na realizację inwestycji drogowej, co miało wpływ na rozstrzygnięcie i przyjęcie, że skarżąca nie może domagać się powiększenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość przewidzianego w art.18 e specustawy, 3/ art.7 w zw. z art. 77 § 1 i art.80 Kpa poprzez przyjęcie, że biegły mógł określić wysokość odszkodowania na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu usługowo – przemysłowym, gdy zdaniem skarżącej mogły to być wyłącznie ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod drogę publiczną w związku z czym istniały podstawy do zastosowania § 36 ust.2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, 4/ naruszenie prawa materialnego, tj. art.135 ust.1 i 2 u.g.n. poprzez ich niezastosowanie i przyjęcie, że podstawą określenia wysokości odszkodowania może być wartość rynkowa, a nie odtworzeniowa nieruchomości.
Wojewoda Wielkopolski w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując swą dotychczasową argumentację.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 16 maja 2013r. sygn. akt IV SA/Po 238/13 uchylił zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Sąd wskazał, iż uchybieniem organu skutkującym uchyleniem zaskarżonej decyzji było naruszenie art.7, 77 § 1 i 80 Kpa przez nieprzeprowadzenie dowodu z pisma skarżącej z dnia [...].06.2011r. oraz odpowiedzi "X" z dnia [...].06.2011r. złożonych w sprawie IB-[...] oraz UA.[...], a dotyczących gotowości wydania przez skarżącą przejętej nieruchomości w terminie 30 dni od chwili zawiadomienia jej o wydaniu decyzji na realizację inwestycji drogowej, co miało wpływ na rozstrzygnięcie i przyjęcie, że skarżąca nie może domagać się powiększenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość przewidzianego w art.18 ust.1 pkt 1e specustawy.
Tym samym organ administracji niewątpliwie nie zebrał i nie rozpatrzył w sprawie całego materiału dowodowego w myśl art.77 § 1 i 80 Kpa.
Sąd nie podzielił natomiast zarzutów skarżącej wobec operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie.
Sąd w pełni podzielił ugruntowany już pogląd, że opinia biegłego rzeczoznawcy jest dowodem podlegającym weryfikacji dokonywanej przez organy administracji, a w dalszej kolejności w razie potrzeby przez sąd administracyjny. Obowiązek oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego dotyczy zarówno podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, iż ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. W okolicznościach sprawy za zasadne należało uznać stanowisko organu odwoławczego w kwestii możliwości przyjęcia sporządzonego w sprawie operatu popartego późniejszymi wyjaśnieniami biegłego złożonymi w toku postępowania administracyjnego za podstawę oszacowania nieruchomości skarżącej, a w konsekwencji i podstawę ustalenia wysokości odszkodowania przysługującego skarżącej.
W ocenie Sądu, uzasadnienie decyzji Wojewody wskazuje, iż organ ten sprostał wymogom Kodeksu postępowania administracyjnego w zakresie oceny operatu jako zasadniczego dowodu (art. 7, 77 § 1 i 80 Kpa) w wymaganym zakresie formalnym jak i materialnym. Sąd podzielił stanowisko organu, iż brak było podstaw do zakwestionowania operatu w sytuacji, gdy w istocie realizuje on wytyczne wynikające z obowiązujących i powołanych w operacie oraz w zaskarżonej decyzji podstaw prawnych. Do ustalenia zaś wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18, co wynika z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej.
Przepisy art. 18 specustawy drogowej określają reguły specjalne w stosunku do zasad i trybu postępowania w sprawie odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z kolei z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą – według art. 151 ust. 1 powołanej ustawy – stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń wymienionych w tym przepisie (tj. w szczególności rodzaju, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu nieruchomości oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami).
Szczegółowe zasady dotyczące wyceny nieruchomości, w tym nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207. poz. 2109 ze zm.), wydane w wykonaniu delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. Sąd przypomniał też, że wyrokiem z dnia 16 października 2012 r. w sprawie o sygn. akt K 4/10 Trybunał Konstytucyjny uznał, że § 36 ust. 1 i 4 cytowanego rozporządzenia (w brzmieniu obowiązującym od dnia 7 października 2005 r. do dnia 25 sierpnia 2011 r.) jest zgodny z art. 21 ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej a także przepisami art. 134 ust. 3 i 4, art. 152 ust. 3 w zw. z art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami a przez to z art. 92 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Sąd podzielił stanowisko organu, że w pierwszej kolejności należało zastosować § 36 ust.1 rozporządzenia, co biegły uczynił. W konsekwencji biegły prawidłowo przyjął do porównania nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo – usługowym, gdyż takie było przeznaczenie wycenianej nieruchomości przed jej wywłaszczeniem. Zgodzić się należało z tezą, że wobec powyższego nie było w tym przypadku podstaw do zastosowania zasad określonych w § 36 ust.4 rozporządzenia. Przepis ten ma bowiem jedynie zastosowanie wówczas, gdy na dzień wydawania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej nieruchomość była przeznaczona pod inwestycje drogową, co tu nie miało miejsca, gdyż obszar na którym jest położona ta nieruchomość nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Sąd podzielił nadto stanowisko Wojewody, że zasadniczo ceny nieruchomości o przeznaczeniu drogowym są niższe niż nieruchomości o przeznaczeniu usługowym, tak więc ten zarzut skarżącej w razie jego ewentualnego uwzględnienia doprowadziłby prawdopodobnie do zmniejszenia należnego skarżącej odszkodowania. Ponieważ dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości były wystarczające nie można było zastosować zasad określonych w § 36 ust.2 rozporządzenia, tj. podejścia kosztowego. Zatem zarzuty skarżącej wobec operatu szacunkowego okazały się niezasadne.
Decyzją z dnia [...] września 2013r. nr [...] Wojewoda Wielkopolski ponownie rozpoznając sprawę uchylił pkt I i II decyzji organu I instancji i ustalił na rzecz D. S. odszkodowanie w wysokości [...] zł za przedmiotową nieruchomość, zobowiązując do zapłaty odszkodowania Prezydenta Miasta P. W pozostałej części utrzymał decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ wskazał, iż stronie skarżącej zostały doręczone pisma zgodnie z wytycznymi Sądu, jak również strony zostały zawiadomione o możliwości wypowiedzenia się co do zgromadzonych materiałów i dowodów oraz zgłoszonych żądań.
Nadto w związku z upływem ważności terminu operatu szacunkowego z dnia 19 grudnia 2013r. organ II instancji zwrócił się bo biegłego rzeczoznawcy z zapytaniem czy możliwe jest potwierdzenie aktualności tego operatu. Biegły dokonał aktualizacji operatu w postaci umieszczenia odpowiedniej klauzuli. Wobec potwierdzenia przez rzeczoznawcę aktualności operatu szacunkowego z dnia 19.12.2013r. wskazane w nim argumenty pozostały aktualne i jednocześnie wiążące dla organu orzekającego ponownie w przedmiotowej sprawie. Ustalenie więc odszkodowania mogło nastąpić w oparciu o przedmiotowy operat szacunkowy.
Nadto organ wskazał, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu dokonał oceny tego operatu szacunkowego i nie dopatrzył się w nim żadnych błędów, które by go dyskwalifikowały. Sąd wyraźnie wskazał na możliwość przyjęcia go za podstawę oszacowania nieruchomości skarżącej, a w konsekwencji i podstawę ustalenia wysokości odszkodowania przysługującej skarżącej. Mając to na uwadze organ II instancji ustalił na rzecz skarżącej odszkodowanie w wysokości [...] zł, na które składała się kwota [...] zł z tytułu wartości nieruchomości oraz kwota [...] zł (tj.5% wartości nieruchomości) z tytułu spełnienia przesłanki z art.18 ust.1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
Skargę na powyższą decyzję wniosła D. S. reprezentowana przez pełnomocnika domagając się uchylenia decyzji organu II instancji. Zrzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie art.7 w zw. z art.77 § 1 kpa i art.80 kpa polegające na przyjęciu, że biegły rzeczoznawca mógł określić wysokość odszkodowania na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu usługowo- przemysłowym, podczas gdy podstawą obliczenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną mogą być wyłącznie ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod drogę publiczną, co miało wpływ na rozstrzygnięcie postępowania i przyjęcie, że nie było podstaw do określania wartości wywłaszczonej nieruchomości w tzw. podejściu kosztowym zgodnie z § 36 ust.2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz naruszenie art.135 ust.1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niezastosowanie i przyjęcie, że podstawą określenia wysokości odszkodowania może być wartość rynkowa a nie wartość odtworzeniowa nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.
Przede wszystkim należy podkreślić, iż w przedmiotowej sprawie orzekał już Wojewódzki Sąd Administracyjny, który wyrokiem z dnia 16 maja 2013r. sygn. akt IV SA/Po 238/13 uchylił decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] grudnia 2012r. Wyrok ten jest prawomocny. W uzasadnieniu wyroku podkreślono, iż operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Sąd zwrócił uwagę na uchybienia proceduralne, naruszenie art.10 k.p.a. oraz art.7 i 77 k.p.a. polegające na tym,że organ nie przeprowadził dowodu z dokumentów zawartych w aktach administracyjnych i nie miał możliwości dokonania prawidłowej oceny, czy w rozpatrywanym przypadku występują przesłanki określone w przepisie art.18 ust.1 pkt 1e specustawy. A co za tym idzie organ nie mógł dokonać prawidłowej oceny żądania skarżącej w zakresie podwyższenia odszkodowania o 5%.
Ponownie rozpatrując sprawę Wojewoda Wielkopolski pismem z dnia [...] lipca 2013r. zwrócił się do biegłego rzeczoznawcy o wskazanie, czy jest możliwe potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2011r. Pismem z dnia [...] lipca 2013r. rzeczoznawca stwierdził, iż taka aktualizacja jest możliwa i dokonał odpowiedniej klauzuli w operacie.
Następnie organ zwrócił się pismem z dnia [...] lipca 2013r. do "X" w P. o informację, czy do "X" wpłynęło oświadczenie skarżącej o dobrowolnym wydaniu nieruchomości. Organ pismem z dnia [...] sierpnia 2013r. przesłał takie oświadczenie skarżącej z dnia [...].06.2011r.
W związku z powyższym Wojewoda Wielkopolski przeprowadził dowód z tego dokumentu i prawidłowo uchylił decyzję organu I instancji z dnia [...] lipca 2012r. w części dotyczącej odszkodowania i powiększył je o 5 % stosownie do przepisów specustawy. Przy tym organ umożliwił stronom czynny udział w postępowaniu. Nadto Wojewoda odniósł się również w swojej decyzji do wniosku skarżącej o udostępnienie i przeprowadzenie dowodu z dokumentów potwierdzających wysokość wypłaconego spółce "Y" odszkodowania za nieruchomość.
Zgodnie z art.170 p.p.s.a. (prawomocnością materialną), orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Moc wiążąca orzeczenia określona w cytowanym przepisie, w odniesieniu do sądów oznacza bowiem, że muszą one przyjmować, iż dana kwestia prawna kształtuje się tak, jak stwierdzono w prawomocnym orzeczeniu. Zatem w kolejnym postępowaniu, w którym pojawia się dane zagadnienie, nie może być już ono ponownie badane (por. wyrok NSA z dnia 19 grudnia 2012r., I FSK 62/12, cbosa).
Jeżeli zatem storna skarżąca wcześniej nie złożyła skargi kasacyjnej od wyroku WSA z dnia 16 maja 2013r., to nie może skutecznie podnosić zarzutów dotyczących prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, którego nieprawidłowości nie stwierdził WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 16 maja 2013r.
Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art.151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.