Uzasadnienie
Decyzją z [...] lipca 2007r. Nr [...] Prezydent [...] na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 oraz 82 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2003 r. Nr 207 poz. 2016 z późn. zm.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2000r. Nr 98 poz. 1071 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku inwestora: [...] S.A. z siedzibą w W. zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na terenie działek o nr ewid. [...] (w wyniku podziału powstały dz.nr ew. [...]) i części działki o nr [...] (w wyniku podziału powstały dz.nr ew.[...]) w obrębie [...] oraz na działce o nr ew. [...] z obrębu [...] (w granicach oznaczonych na projekcie zagospodarowania terenu [....]), przy ul. G..P. w W..
W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, iż projekt budowlany jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy z [...] października 2006r., jest kompletny, został sporządzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane oraz posiada wymagane opinie i uzgodnienia. Ponadto wskazano, iż inwestor posiada zapewnienia dostaw: warunki dostawy wody i odprowadzenia ścieków, warunki przyłączenia węzła cieplnego i warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej. Inwestor złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa D [...] w W. oraz E. S., podnosząc zarzut naruszenia art. 32 ust 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane poprzez złożenie przez inwestora nieprawdziwego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane odnośnie działki nr ew. [...], a także zarzucając naruszenie obowiązku wynikającego z treści § 29 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Odwołujący się podnieśli, iż działka nr [....] stanowi własność Skarbu Państwa, natomiast [...] S.A. jest tylko jednym z jej współużytkowników wieczystych, natomiast w oświadczeniu o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane inwestor wskazał, iż jest jedynym użytkownikiem wieczystym działki.
Ponadto odwołujący stwierdzili, iż z projektu garażu wynika, że teren przykrywający garaż po jego wybudowaniu będzie posiadał spadek w kierunku działki sąsiedniej, nastąpi więc kierowanie wody na działkę będącą we władaniu wspólnoty. E. S. podkreśliła ponadto, iż inwestycja będzie źródłem znacznego hałasu i ruchu samochodowego, będzie posiadać 8, a nie 7 kondygnacji, razem z planowanym garażem, który został wyniesiony ponad otaczający teren powyżej 50% wysokości.
Decyzją z [...] stycznia 2008r. Wojewoda [...] na podstawie art. 138 § 2 kpa, po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej K. D. [...] w W. oraz odwołania E. S. od decyzji Prezydenta [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2007r., uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.
W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż inwestor złożył w dniu 19 grudnia 2006r. oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, odnoszące się do działek [...] z obrębu [...] oraz do działki nr ew. [...] z obrębu [...]. Organ zauważył, że niezrozumiałym jest fakt, iż w tym oświadczeniu inwestor podkreślił, że przysługuje mu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynikające z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest służebność gruntowa, podczas gdy z dołączonej do akt sprawy kserokopii aktu notarialnego Repertorium A nr [...], sporządzonego w dniu 16 września 2005r., wynika, iż spółka [...] Sp. z o.o. jest użytkownikiem wieczystym do dnia 5 grudnia 2089r. w niezabudowanych działkach o nr ewid. [...], a także, iż istnieje służebność przechodu i przejazdu przez te działki na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego nieruchomości o nr ewid. [...], położonej przy ul. G. [...] w W..
Z powyższego wynika zdaniem organu, iż inwestor jest współużytkownikiem wieczystym działki nr ew. [...], a więc powinien był uzyskać wyraźną zgodę na planowaną inwestycję wszystkich współużytkowników wieczystych posiadających udział w tej nieruchomości.
Organ odwoławczy stwierdził, że oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest tak ważnym warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę każdej inwestycji, a błędne jego wypełnienie nie pozwala na utrzymanie w mocy przez organ II instancji zaskarżonej decyzji.
Na skutek skargi na tą decyzję złożonej przez [...] S.A. była ona przedmiotem kontroli Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który wyrokiem wydanym 27 maja 2008 r. w sprawie VII SA/Wa 364/08 uchylił zaskarżoną decyzję uznając, że została ona wydana z naruszeniem art. 138 § 2 kpa.
Po ponownym rozpatrzeniu odwołań Wspólnoty Mieszkaniowej K. D. [...] w W. i E. S.j Wojewoda [...] decyzją znak [...] wydaną [...] listopada 2008 r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy decyzję z dnia [....] lipca 2007 r.
W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że kontrolowana decyzja w jego ocenie jest zgodna z prawem.
Inwestycja jest zgodna z decyzją Prezydenta [...] z [...] października 2006 r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Przedłożony projekt jest kompletny, zawiera wymagane opinie i uzgodnienia.
Zdaniem organu prawo inwestora do dysponowania nieruchomością o nr. ew. [...] na cele budowlane wynika z przedłożonego organowi aktu notarialnego z dnia 16 września 2005 r. Repertorium A nr [...].
Z dokumentu tego wynika, że nieodpłatnie i na czas nieoznaczony na rzecz każdorazowego użytkownika wieczystego nieruchomości położonej w W. składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami: [...] z obrębu [...], dla której dotychczas nie została założona księga wieczysta, została ustanowiona służebność gruntowa polegającą na:
- a) prawie przejazdu i przechodu przez działkę oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...],
- b) prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a w szczególności na prawie wybudowania na działce numer [...] z obrębu [...] drogi, chodnika, sieci cieplnej, sieci energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej, gazowej, technicznej oraz przyłączenia ich do budynków i infrastruktury, które zostaną wybudowane na działkach położonych w Warszawie oznaczonych w ewidencji gruntów numerami [...] z obrębu [...] lub działkach powstałych w wyniku podziału tychże działek.
Natomiast z pisma Biura Geodezji i Katastru Miasta [...] z dnia [...] lutego 2008 r., załączonego przez inwestorów do skargi na decyzję Wojewody [...] wynika, że działki ewidencyjne nr. [...] w obrębie [...] powstały z podziału działki nr ew. [...].
Odnosząc się do kolejnego z zarzutów organ wskazał, iż zgodnie z prawem inwestor musi ograniczyć ewentualny spływ wód opadowych na tereny przyległe, a z przedłożonego projektu wynika, że projektant w tym celu przewidział budowę drenażu i studni chłonnych. Podnoszona natomiast przekroczona wysokość budynków, w związku z wyniesieniem garaży jest również zdaniem organu zarzutem bezzasadnym, gdyż zgodnie z zapisami decyzji o warunkach zabudowy wysokość zabudowy należy liczyć od poziomu terenu projektowanego.
Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła Wspólnota Mieszkaniowa D. [...]. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji pełnomocnik skarżącej zarzucił organowi naruszenie art. 32 ust 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane i art. 10 § 1 kpa.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda [....] wnosząc o jej oddalenie podtrzymał argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny Warszawie zważył co następuje
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153 poz. 1267 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują jedynie legalność zaskarżonej decyzji, a więc prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni.
Uwzględnienie skargi następuje jedynie wówczas, gdy Sąd stwierdzi, że doszło do naruszenia prawa art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r nr 153, poz. 1270 z późniejszymi zm.) przy czym ocena tego naruszenia następuje w świetle prawa obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji.
W rozpoznanej sprawie takie naruszenia nie wystąpiły dlatego skargę należało uznać za niezasadną.
Przedmiotem oceny Sądu jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2008 r. utrzymująca z mocy decyzję Prezydenta [...] wydaną [...] lipca 2007 r. w przedmiocie pozwolenia na budowę.
Zgodnie z art. 35 ust.1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane "przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:
- 1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, o której mowa w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska;
- 2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
- 3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;
- 4) wykonanie – w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu – przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu – lub jego sprawdzenia – zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7."
Zaś zgodnie z treścią art. 32 ust. 4 w/w ustawy pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie kto:
- 1) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
- 2) złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Przenosząc powyższe wymogi i obowiązki na grunt rozpoznawanej sprawy należy uznać, iż organy prawidłowo oceniły, iż wobec tego, że inwestor przedstawił wymagane prawem dokumenty, złożył także oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami (objętymi wnioskiem) na cele budowlane zgodnie z art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego organ był zobligowany do wydania na jego rzecz decyzji o pozwoleniu na budowę.
Odnosząc się do zarzutu skarżącej, iż inwestor nie jest użytkownikiem wieczystym działki o nr. [...], a więc jego oświadczenie, że posiada prawo do dysponowania tą działką na cele budowlane nie jest zgodne z prawdą i winno być zweryfikowane przez organ należy podnieść, że swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane inwestor wywodził wprost z zapisu aktu notarialnego z dnia 16 września 2005 r. Repertorium A nr [...] w którym użytkownik wieczystej tej nieruchomości Spółka [....] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., a więc inny podmiot niż inwestor na co wskazywał już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 27 maja 2008 r. wydanym w sprawie VII SA/Wa 364/08 ustanowił na rzecz każdorazowego użytkownika wieczystego m. in. działki [...] (lub działek powstałych w wyniku ich podziału) służebność gruntową polegającą na prawie przejazdu i przechodu przez działkę [...] i prawie do dysponowania tą działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Odnosząc się do drugiego z zarzutów skargi dotyczącego wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 10 § 1 kpa, należy podkreślić, że zdaniem Sądu nie wezwanie strony do zapoznania się z materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji w sytuacji gdy Wojewoda [...] nie prowadził postępowania dowodowego, a ocenił jedynie (zgodnie z wytycznymi Sądu) zebrany przez organ (i znany skarżącemu w postępowaniu I instancyjnym) materiał, nie stanowi naruszenia prawa, które miałoby istotny wpływ na wynik sprawy i stanowiłoby podstawę uchylenia decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sad Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. nr 153, poz. 1270) orzekł jak w sentencji wyroku.