Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia [...] lutego 2020 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], działając na podstawie art. 127 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096) - dalej jako "k.p.a." w zw. z art. 141 k.p.a, po rozpoznaniu zażalenia "[...] sp. j. z siedzibą w [...], utrzymało w mocy postanowienie Starosty [...] z dnia [...] listopada 2019 r. znak [...] odmawiające wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. [...] w [...] na działce nr [...], obręb [...], jednostka ewidencyjna [...].
W postanowieniu z [...] listopada 2019 r. organ I instancji wskazał, że dokonał oceny złożonego wniosku zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.), który stanowi, że "ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy."
Decyzją nr [...][...] z dnia [...] grudnia 2014 r. Starosta [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę 8 budynków mieszkalnych, jednorodzinnych dwulokalowych na działkach nr ew. [...] w [...].
Uprzednio decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2014 r. Wójt Gminy [...] zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr ew. [...] na działki nr [...].
Starosta [...] wskazał, że Wojewoda [...] wydał w dniu [...] marca 2018 r. decyzję nr [...], którą stwierdził nieważność ww. decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2014 r.
Następnie decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego udzielił pozwolenia na użytkowanie 8 budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, dwulokalowych, zlokalizowanych na terenie działek nr [...] w [...].
Decyzją z dnia [...] października 2018 r. znak: [...] Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] marca 2018 r. o stwierdzeniu nieważności decyzji Starosty [...] z [...] grudnia 2014 r.
Dalej Starosta wskazał, że postanowieniem z dnia 18 marca 2019 r. sygn. akt VII SA/Wa 2888/18 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wstrzymał wykonanie decyzji Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] października 2018 r. znak: [...].
Następnie Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2019 r. oddalił skargę "[...] sp. j. na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] października 2018 r. znak: [...] w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji. Wyrok jest nieprawomocny.
Starosta podniósł, że zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] dla części wsi [...],[...] [...] oraz [...], obowiązującą na dzień wydania decyzji Starosty [...] nr [...] działka inwestycyjna (nr ew. [...]) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zlokalizowana była na obszarze oznaczonym symbolami 5MN, 2UZ, 4Ws, przy czym lokal będący przedmiotem postępowania zlokalizowany był na terenie oznaczonym symbolem 5MN.
Zapisy ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie terenu oznaczonego symbolem MN stanowią: "§ 32. Wyznacza się tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczone na rysunku planu symbolem MN. § 33. W zakresie przeznaczenia terenów oznaczonych symbolem MN ustala się: 1) przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie domów wolnostojących i bliźniaczych".
Starosta podniósł, że w ww. planie na terenie oznaczonym symbolem MN przewidziano możliwość realizacji budynków w zabudowie wolnostojącej lub bliźniaczej, wykluczając tym samym możliwość realizacji budynków w zabudowie szeregowej. Natomiast z projektu budowlanego wynika, że budynek, w którym zlokalizowany jest ww. lokal, powstał jako budynek dwulokalowy wspólnie z innymi dwoma budynkami w zabudowie szeregowej.
Organ wskazał, że zgodnie z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] dla części obrębu [...] i części obrębu [...] [...], ww. lokal zlokalizowany jest na terenie oznaczonym symbolem 6 MN.
Zapisy § 14 ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie terenu oznaczonego symbolem 6MN stanowią: "przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca i bliźniacza, jednolokalowa".
Z tych względów organ stwierdził, że ustanowienie odrębnej własności ww. lokalu jest niezgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przede wszystkim § 14, a zatem brak jest możliwości wydania zaświadczenia o żądanej przez wnioskodawcę treści.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] po rozpoznaniu zażalenia na postanowienie Starosty [...] oceniło postanowienie jako prawidłowe.
Organ odwoławczy wskazał, że z art. 217 § 1 k.p.a. wynika, iż organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie, jeżeli przepis prawa wymaga urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego oraz jeżeli osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.
Dalej organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie powyższych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest więc dokumentem urzędowym potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymogi samodzielności lokalu. Jest ono niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności.
Pod pojęciem budynku mieszkalnego jednorodzinnego przepisy ustawy Prawo budowlane nakazują rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30% całkowitej powierzchni budynku (art. 3 pkt 2a ustawy).
Warunek dotyczący możliwości wydzielenia nie więcej niż dwóch lokali w budynku jednorodzinnym koresponduje z treścią art. 2 ustawy o własności lokali, z którego wynika, że odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.
SKO podkreśliło, że kluczowy w sprawie niniejszej jest ustęp 1a art. 2 ustawy o własności lokali. Przepis ten został dodany przez ustawę z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości i wszedł w życie 11 września 2017 r. w brzmieniu: "Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne".
Organ podkreślił, że w obecnym stanie prawnym, wobec zmiany w ust. 3 art. 2 ustawy, nie powinno obecnie ulegać wątpliwości, że starosta, w ramach postępowania, którego efektem ma być wydanie zaświadczenia, powinien zbadać nie tylko spełnienie przez lokal wymogu samodzielności, ale także, z wyjątkiem wskazanym w ust. 1b, zgodność projektowanego ustanowienia odrębnej własności lokalu, zarówno mieszkalnego, jak i użytkowego, z: 1. ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w jego braku z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- 2. pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem zamiaru podjęcia robót budowlanych oraz 3. pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
Uprawnieniem starosty jest zbadanie, czy liczba lokali, co do których zaświadczeń żąda wnioskodawca jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz czy plan dopuszcza na danym obszarze zabudowę mieszkaniową. Zgodność ustanowienia odrębnej własności lokalu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ocenia starosta jako organ administracji publicznej wyspecjalizowany w tych sprawach, posiadający wiedzę i doświadczenie oraz dysponujący wykwalifikowanymi kadrami zatrudnionymi w wydziałach architektoniczno - budowlanych.
SKO wskazało, że takiej oceny dokonał Starosta w niniejszej sprawie, co znalazło wyraz w zaskarżonym postanowieniu. Starosta ocenił bowiem słusznie, iż ustanowienie odrębnej własności lokalu na terenie gminy [...] jest niezgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem miejscowy plan nie dopuszcza zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie szeregowej.
Na terenie działek, na których posadowione są budynki, w których znajdują się lokale, w tym lokal będący przedmiotem niniejszego postępowania, z mocy Uchwały Nr [...] wydanej przez Radę Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2014 r. obowiązuje Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części wsi [...]. Trzy budynki, w tym budynek, w którym znajduje się lokal będący przedmiotem niniejszego postępowania, znajdują się na obszarze oznaczonym w załączniku do wskazanej uchwały symbolem 6MN.
Obszarom tym został poświęcony rozdział 1 Uchwały Nr [...] ("Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej"). Zgodnie z § 32 Uchwały, wyznacza się tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczone na rysunku planu symbolem MN. Jak wynika natomiast z § 33 planu w zakresie przeznaczenia terenów oznaczonych symbolem MN ustala się: przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie domów wolnostojących i bliźniaczych, jednolokalowych.
Zdaniem SKO w [...] nie powinno w niniejszej sprawie budzić wątpliwości, wskutek obowiązywania ostatecznej decyzji stwierdzającej nieważność pozwolenia na budowę, iż lokal którego dotyczy niniejsze postępowanie, znajduje się w zabudowie szeregowej.
Organ przytoczył definicję budynku jednorodzinnego sformułowaną w ustawie Prawo budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Jak wynika z przedmiotowej definicji legalnej budynek jednorodzinny może być budynkiem wolnostojącym bądź budynkiem w zabudowie bliźniaczej grupowej bądź szeregowej, jak ma to miejsce w sprawie niniejszej. Pojęcia te nie zostały zdefiniowane przez ustawodawcę. Budynek wolnostojący, w odróżnieniu od pozostałych odmian analizowanego pojęcia, nie jest trwale związany z innym budynkiem konstrukcyjnie, ani nie jest połączony przegrodami, instalacjami czy też bocznymi ścianami.
Cechuje się swobodnym dostępem do wszystkich ścian. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 26 października 2017 r. wydanym w sprawie o sygn. akt: II SA/Kr 686/17 sąd ten wskazał, iż określenie "zabudowy szeregowej" niewątpliwie oznacza, że budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie szeregowej powinien stanowić konstrukcyjnie samodzielną całość, z wydzielonymi maksymalnie dwoma lokalami. Wobec braku legalnej definicji ustawowej oraz przepisów z których można byłoby wyinterpretować w sposób wyczerpujący cechy charakterystyczne omawianego rodzaju zabudowy, zasadnym jest także sięgnięcie do znaczenia potocznego wskazując, że zabudowa szeregowa to ciąg budynków przylegających do siebie (...). Zabudowę szeregową tworzy zatem ciąg budynków, z których każdy stanowi z punktu widzenia techniczno-budowlanego konstrukcyjnie samodzielną całość (...). Dopuszczalne jest stwierdzenie, że budynki jednorodzinne w zabudowie szeregowej tworzą ciągi od trzech do kilkunastu budynków.
Organ jednocześnie zaznaczył, iż kwestia ta była już badana i została stwierdzona ostateczną decyzją Wojewody [...] nr [...], mocą której stwierdzono nieważność decyzji Starosty [...] nr [...] z [...] grudnia 2014 r., jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa. Jedną z głównych przyczyn uznania decyzji jako naruszającej prawo w sposób rażący było wydanie jej w stosunku do budynków w zabudowie szeregowej, podczas gdy miejscowy plan dopuszcza zabudowę wolnostojącą. Do zabudowy szeregowej odwołuje się też projekt budowlany, co znalazło odzwierciedlenie w decyzji nieważnościowej (poprzez wskazanie konkretnych sformułowań w projekcie budowlanym odnoszących się do zabudowy szeregowej).
Z powyższych przyczyn SKO w [...] utrzymało w mocy postanowienie Starosty [...] z [...] listopada 2019 r.
"[...] sp. j. złożyła skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2020 r. znak [...], zarzucając mu:
- 1. naruszenie przepisów prawa materialnego mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 2 ust. 1a w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez ich błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że organ wydając zaświadczenie o samodzielności lokalu bada zgodność z planem miejscowym pomimo uzyskania przez inwestora ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, podczas gdy organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu jest związany ostateczną decyzją o pozwoleniu na użytkowanie i nie należy do jego właściwości rzeczowej badanie zgodności inwestycji z planem miejscowym w sytuacji, gdy w obrocie jest ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie;
- 2. naruszenie przepisów prawa materialnego mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie § 33 pkt 1 uchwały nr [...] Rady Gminy [...] z [...] sierpnia 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] dla części wsi [...],[...] [...], oraz [...] poprzez:
- a. niezastosowanie ww. przepisu i zastosowanie przepisów niewłaściwego aktu normatywnego, tj. przepisów uchwały nr [...] rady Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] dla części obrębu [...] i części obrębu [...] [...],
- b. błędną wykładnię sformułowania "w formie domów jednorodzinnych i bliźniaczych" i przyjęcie, że zabudowa określona w uzyskanym pozwoleniu na budowę jest sprzeczna z postanowieniami planu miejscowego, podczas gdy zatwierdzony decyzją o pozwoleniu na budowę projekt budowlany zakłada budowę domów jednorodzinnych dwulokalowych, zaś inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie domów jednorodzinnych dwulokalowych, a zatem zrealizowana inwestycja - w tym pozwolenie na budowę oraz pozwolenie na użytkowanie - jest zgodna z zapisami planu miejscowego;
- 3. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że w obrocie prawnym nie pozostaje ostateczna decyzja Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] o pozwoleniu na budowę, podczas gdy zgodnie z postanowieniem WSA w Warszawie z dnia 18 marca 2019 r. wydanym w sprawie VII SA/Wa 2888/18 decyzja Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] o pozwoleniu na budowę pozostaje w mocy.
Zdaniem strony z uwagi na to, że uzyskana przez inwestora decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] o pozwoleniu na użytkowanie nr [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. jest w obrocie prawnym, nie było podstaw do prowadzenia dalszego postępowania wyjaśniającego w zakresie zgodności obiektu z planem miejscowym, a organ winien był wydać zaświadczenie po stwierdzeniu samodzielności (odrębności technicznej) lokalu nr [...]. Wprowadzenie w nowelizacji przepisu ust. 1a do artykułu 2 ustawy o własności lokali nie oznacza, że organ przy wydawaniu zaświadczenia ma w ramach czynności wyjaśniających badać postanowienia planu miejscowego, gdy inwestor legitymuje się ostatecznym pozwoleniem na użytkowanie.
Nie sposób przyjąć taką interpretację, jak to uczynił organ, zgodnie z którą przed wydaniem zaświadczenia byłby on zobowiązany do przeprowadzenia odrębnego postępowania w sprawie legalności budowy pod kątem zgodności z planem miejscowym, albowiem o zgodności tej orzeczono już w ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Byłoby to w istocie prowadzeniem konkurencyjnego postępowania względem zakończonego ostateczną decyzją administracyjną postępowania o pozwolenie na użytkowanie.
Skarżąca zarzuciła także błędną interpretację postanowień planu miejscowego. Wskazała, że organ w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia błędnie przytoczył treść § 33 pkt 1 Planu Miejscowego z 2014 r. (uchwała nr [...] Rady Gminy [...] z dnia 28 sierpnia 2014 r.). Zgodnie § 33 pkt 1 Planu Miejscowego z 2014 r. "w zakresie przeznaczenia terenów oznaczonych symbolem MN ustala się przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie domów wolnostojących i bliźniaczych", tymczasem organ w uzasadnieniu przytoczył inny zapis, o treści "W zakresie przeznaczenia terenów oznaczonych symbolem MN ustala się przeznaczenie podstawowe – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie domów wolnostojących i bliźniaczych, jednolokalowych".
Treść wskazana jako § 33 pkt 1 Planu Miejscowego z 2014 r. w rzeczywistości odpowiada treści § 14 pkt 1 lit.a Planu Miejscowego z 2018 r. Organ czyniąc rozważania dotyczące treści planu stosował zatem przepisy innego aktu prawnego niż powinien. Samo badanie - choć w ocenie skarżącej z gruntu niepotrzebne - zgodności z planem miejscowym mające wynikać z treści art. 2 ust. 1a ustawy, odnosić się może tylko i wyłącznie do postanowień planu miejscowego obowiązujących w chwili uzyskania pozwolenia na budowę.
Ponadto zdaniem strony organ nieprawidłowo podnosi twierdzenia o rzekomej niezgodności inwestycji z planem miejscowym. Treść decyzji Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] o pozwoleniu na budowę nie jest sprzeczna z ustaleniami Planu Miejscowego z 2014 r. Inwestorowi zostało udzielone pozwolenie na budowę ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych zlokalizowanych na terenie działek przy ul. [...] w [...], a nie jak mylnie twierdzi organ - pozwolenie na budowę budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej. Plan Miejscowy z 2014 r. wprost i wyraźnie zakłada jako podstawowe przeznaczenie terenu taką właśnie zabudowę. Ponadto uzyskana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie również wprost określa, że organ zezwala na użytkowanie ośmiu budynków mieszkalnych dwulokalowych zlokalizowanych w [...] przy ul. [...].
Skarżąca wskazała również, że organ błędnie wywiódł w zaskarżonym postanowieniu, jakoby decyzja Starosty [...] nr [...] z [...] grudnia 2014 r. nie pozostawała w obrocie prawnym.
Decyzja GINB wydana w przedmiocie stwierdzenia nieważności ww. decyzji Starosty [...] nr [...] została zaskarżona do sądu administracyjnego, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie postanowieniem z dnia 18 marca 2019 r. wydanym w sprawie VII SA/Wa 2888/18 wstrzymał wykonalność decyzji nieważnościowej. Tym samym, zdaniem skarżącej, w obrocie prawnym pozostaje decyzja Starosty [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2014 r., natomiast w oparciu o twierdzenie o rzekomym wyeliminowaniu z obrotu prawnego decyzji o pozwoleniu na budowę, SKO w [...] wyciągnęło bardzo daleko idące wnioski o rzekomej niezgodności inwestycji z planem miejscowym, co w konsekwencji doprowadziło do odmowy wydania zaświadczenia.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 2167) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny ocenia zaskarżony akt administracyjny z punktu widzenia jego zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego.
W ocenie Sądu analizowana pod tym kątem skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone postanowienie zostało wydane zgodnie z prawem.
Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] lutego 2020 r., wydane w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. [...]w [...] na działce nr [...], obręb [...], jednostka ewidencyjna [...].
Wydawanie zaświadczeń przez organy administracji uregulowane zostało w dziale VII Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z treścią art. 217 k.p.a., organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie, jeżeli: urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa (§ 2 pkt 1) lub osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego (§ 2 pkt 2). Natomiast stosownie do art. 218 k.p.a. w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2 k.p.a., organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie tylko wówczas, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.
A contrario, z powyższego wynika, że jeżeli potwierdzenie faktów albo stanu prawnego nie wynika z wiedzy organu, w szczególności z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu, wówczas organ – korzystając z dyspozycji art. 218 § 2 k.p.a. - może przeprowadzić, ale wyłącznie w koniecznym zakresie, postępowanie wyjaśniające. Zakres takiego postępowania jest jednak z uwagi na charakter prawny zaświadczenia bardzo ograniczony.
Z uwagi na "naturę" zaświadczenia (która w istocie sprowadza się do przeniesienia danych ze znajdujących się w posiadaniu organu rejestrów, ewidencji i innych zbiorów danych do treści zaświadczenia) w orzecznictwie sądowoadministracyjnym zwraca się uwagę, że jeżeli problematyka, której dotyczy zaświadczenie jest sporna, wydanie zaświadczenia zgodnie z żądaniem strony jest niemożliwe. Zaświadczenie nie może rozstrzygać bowiem czegokolwiek, żadnych kwestii spornych. To, co ma potwierdzać, musi być zatem oczywiste, wynikające w sposób bezsporny z tych dokumentów (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 listopada 2011 r. sygn. II SA/Wa 1385/11 Lex nr 1153456; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 czerwca 2006 r. sygn. VI SA/Wa 292/06 Lex nr 214079 i in.).
Zarówno zaskarżone postanowienie SKO, jak i poprzedzające je postanowienie Starosty [...], zostały wydane w stanie prawnym ustalonym ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2018 r. poz. 1506), która weszła w życie 23 sierpnia 2018 r. Zgodnie z art. 1 pkt. 1 cyt. ustawy, do art. 2 ustawy z czerwca 1994 r. o własności lokali wprowadzono nowy ust. 1a, w brzmieniu: "Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy."
Powołana wyżej ustawa zmieniająca ustawę o własności lokali wprowadziła również istotną zmianę dyspozycji ust. 3 art.
2. Do 23 sierpnia 2018 r. art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowił, że spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2 tej ustawy, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Tym samym do tej daty starosta stwierdzał jedynie to, czy lokal spełnia techniczne warunki samodzielności (a więc, czy jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych). Po 23 sierpnia 2018 r. natomiast obowiązki starosty, związane z wydawaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu, uległy poszerzeniu, gdyż ustawodawca w zmienionym ust. 3 art. 2 ustawy określił, że starosta w formie zaświadczenia stwierdza spełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 1a-2.
Innymi słowy, starosta wydając zaświadczenie o samodzielności lokali po 23 sierpnia 2018 r. bada, czy na podstawie posiadanych dokumentów (wiedzy organu) można stwierdzić, że lokal po pierwsze spełnia techniczne warunki samodzielności (art. 2 ust. 2), a po drugie, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
W niniejszej sprawie organy odmówiły wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu wskazując, że dla obszaru, na którym posadowiono budynek, w którym znajduje się lokal objęty postępowaniem, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako przeznaczenie podstawowe przewidziano zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w formie domów wolnostojących i bliźniaczych, tymczasem projektowana zabudowa stanowi zabudowę szeregową.
Zgodnie z § 33 pkt 1 Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...] dla części wsi [...],[...] [...], oraz [...], przyjętego uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2014 r., "w zakresie przeznaczenia terenów oznaczonych symbolem MN ustala się przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie domów wolnostojących i bliźniaczych".
Wprawdzie SKO w [...] błędnie przytoczyło treść powyższego zapisu planu - "W zakresie przeznaczenia terenów oznaczonych symbolem MN ustala się: 1) przeznaczenie podstawowe – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie domów wolnostojących i bliźniaczych, jednolokalowych", który w rzeczywistości odpowiada treści obecnie obowiązującego na tym terenie § 14 pkt 1 planu miejscowego z 2018 r., to jednak pozostaje to bez wpływu na wynik sprawy.
Powodem wydania postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu była sprzeczność z miejscowym planem wynikająca z zaprojektowania budynków jednorodzinnych w formie zabudowy szeregowej, która to forma nie jest dopuszczona planem.
Podkreślenia wymaga, że powyższa kwestia była przedmiotem oceny i została przesądzona w postępowaniu dotyczącym stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę.
Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2018 r. stwierdził nieważność decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2014 r., którą organ zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę 8 budynków mieszkalnych, jednorodzinnych dwulokalowych na działkach nr ew. [...], w [...].
Decyzją z dnia [...] października 2018 r. znak: [...] Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, po rozpoznaniu odwołania "[...] sp. j., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] marca 2018 r.
W uzasadnieniu decyzji GINB przeprowadził analizę przyjętego w projekcie rozwiązania, odnosząc się przy tym do argumentacji inwestora zmierzającej do wykazania, że za zabudowę wolnostojącą można uznać również budynki usytuowane tuż obok siebie, skoro przepisy nie określają minimalnej odległości między budynkami na tej samej działce.
Jak wskazał Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, sam projektant w części ogólnej projektu architektoniczno- budowlanego oraz w części zatytułowanej "Rozwiązania budowlane" wskazał, że projekt dotyczy zamierzenia budowlanego polegającego na budowie zespołu 8 (3+5) budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych, w zabudowie szeregowej (Projekt budowlany - TOM II - Projekt architektoniczno-budowlany - s. 6 i 13).
Powołując się na orzecznictwo sądowoadministracyjne organ wyjaśnił różnice pomiędzy zabudową jednorodzinną wolnostojącą, bliźniaczą i szeregową, wskazując, że pod pojęciem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej rozumie się ciąg poszczególnych budynków (ciąg zaczynający się od trzech domów wzwyż), w których dwie ściany zewnętrzne przylegają do sąsiednich budynków, a w przypadku domu usytuowanego na skraju szeregu - jedna ściana jest wspólna z sąsiadującym domem (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 2 grudnia 2015 r., sygn. akt II SA/Wr 659/15).
Jak wskazał GINB, w ramach przedmiotowej inwestycji projektowane domy jednorodzinne połączone są ze sobą dwiema ścianami lub jedną na krańcach szeregu. Dokumentacja projektowa w sposób bezsprzeczny potwierdza, że w analizowanym przypadku mamy do czynienia z zabudową szeregową (Projekt budowlany - TOM I - Projekt zagospodarowania terenu - s. 59; TOM II - Rzut parteru - s. 21 i 22).
Te okoliczności stały się powodem stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę.
Podkreślenia wymaga, że decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] października 2018 r. znak: [...] była przedmiotem kontroli sądu administracyjnego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2019 r. sygn. VII SA/Wa 2888/18 oddalił skargę "[...] sp. j. na ww. decyzję. Sąd w wyroku podzielił stanowisko GINB oraz Wojewody [...], że decyzja Starosty [...] z [...] grudnia 2014 r. o pozwoleniu na budowę zapadła z rażącym naruszeniem art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane w zw. z § 33 pkt 1 oraz § 69 pkt 2 lit.a uchwały Rady Gminy [...] z [...] sierpnia 2014 r. Nr [...]. Sąd wskazał, że zabudowa jednorodzinna została zaprojektowana w formie niedozwolonej przepisami planu obowiązującymi na tym terenie, bowiem projekt przewiduje budynki jednorodzinne, które - wbrew wymogom planu nie są wolnostojące lub zbliźniaczone - lecz zaprojektowane w zabudowie szeregowej, której ww. plan zagospodarowania przestrzennego nie dopuszczał.
Wobec argumentacji skargi wskazującej, że "inwestorowi zostało udzielone pozwolenie na budowę ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych (...), a nie jak mylnie twierdzi organ - pozwolenie na budowę budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej" zauważyć trzeba, że sama okoliczność, iż sentencja decyzji Starosty [...] z [...] grudnia 2014 r. nie zawierała sformułowania "w zabudowie szeregowej", nie zmienia tego, że właśnie w takiej zabudowie budynki zaprojektowano i że decyzją z [...] grudnia 2014 r., zatwierdzając przedłożony projekt budowlany, udzielono pozwolenia na taką właśnie zabudowę. Decyzję o udzieleniu pozwolenia na budowę należy odczytywać łącznie z zatwierdzonym przez nią projektem budowlanym.
Całkowicie chybione jest przy tym stanowisko strony wskazujące, że decyzja Starosty [...] z [...] grudnia 2014 r. pozostaje nadal w obrocie prawnym. Skarżąca na poparcie tej tezy powołuje się na postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 marca 2019 r. sygn. VII SA/Wa 2888/18 o charakterze wpadkowym, mające charakter tymczasowy i zabezpieczający, którym Sąd w postępowaniu ze skargi na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z [...] października 2018 r. wstrzymał jej wykonanie.
Inwestor pomija natomiast zupełnie fakt, że w sprawie tej zapadł już wyrok kończący postępowanie. W dniu 16 kwietnia 2019 r. Sąd oddalił skargę na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z [...] października 2018 r. znak: [...], wydaną w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji Starosty [...] z [...] grudnia 2014 r. Wyrok jest wprawdzie nieprawomocny, Spółka złożyła bowiem skargę kasacyjną, która nie została jeszcze rozpoznana, to jednak dopóki wyrok ten oraz decyzje GINB i Wojewody [...] nie zostaną uchylone, nie można twierdzić, że pozwolenie na budowę pozostaje w obrocie prawnym.
W takiej sytuacji, na podstawie posiadanych dokumentów oraz obowiązujących przepisów prawa organy prawidłowo przyjęły, że nie jest możliwe wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu.
Skoro ustalono, że zabudowa, w której zlokalizowany jest lokal objęty postępowaniem, pozostaje w sprzeczności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co doprowadziło do stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę, organ nie mógł wydać zaświadczenia o samodzielności lokalu. Sama okoliczność, że inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynków mieszkalnych dwulokalowych, nie mogła wpłynąć na odmienne rozstrzygnięcie, nie zwalnia to bowiem organu z obowiązku badania, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali wynika jednoznacznie, że organ bada, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie.
Mając na uwadze regulacje zawarte w ustawie o własności lokali, zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wykluczające możliwość realizowania zabudowy szeregowej oraz wyeliminowanie z obrotu prawnego pozwolenia na budowę nie może budzić wątpliwości, że nie mogło zasługiwać na uwzględnienie żądanie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] przy ul. [...] w [...].
Z uwagi na powyższe, wobec bezzasadności skargi, orzeczono jak w sentencji, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325).