Uzasadnienie
Prezydent [...] decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia inwestorowi [...] sp. z o.o. w [...] na budowę budynku szkoły podstawowej niepublicznej (kategoria obiektu IX) według projektu budowlanego wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi związanymi z tym obiektem przy ul. [...] na terenie działki oznaczonej nr ew. gruntów nr [...] w obrębie [...] w [...] [...].
Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...]lutego 2012 r. po rozpatrzeniu odwołania K. M., M. i G. K. oraz I. i S. O. uchylił zaskarżoną decyzję i odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia w/w pozwolenia na budowę.
W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że Prezydent [...]dwukrotnie wydawał pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji. Organ I instancji ustalił obszar oddziaływania budowanego obiektu na działki o nr ew. [...], [...], [...], [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w [...] i ustalił krąg stron postępowania którym zapewnił czynny udział w postępowaniu.
Organ I instancji rozpatrując sprawę ponownie sprawdził przedłożoną dokumentację projektową z uwzględnieniem uzasadnienia decyzji Nr [...] Wojewody [...] (którą uchylono decyzję o pozwolenie na budowę [...] z dnia [...].09.10) oraz uwag stron postępowania, zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.
Prezydent Miasta [...] stwierdził, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego [...] w rejonie [...] nie definiuje pojęcia powierzchni użytkowej i nie wskazuje sposobu jej wyliczenia, nakazuje natomiast zaspokojenie potrzeb parkingowych na terenie lokalizacji własnej według wskaźnika dla usług i handlu, który wynosi od 25 do 38 miejsc parkingowych na 1000 m² powierzchni użytkowej.
Przedłożony projekt architektoniczno-budowlany w części opisowej zawiera m. in. bilans miejsc parkingowych oraz zestawienie powierzchni (w tym również 436,24 m² powierzchni użytkowej), niezbędnych do sprawdzenia zgodności przedmiotowej inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z powyższego wynika, że inwestor zapewnił wymaganą liczbę stanowisk postojowych dla samochodów osobowych na terenie własnej działki.
Ponadto uwzględniono zastrzeżenia stron w odniesieniu do wysokości projektowanego budynku, która została zredukowana do 2 kondygnacji, przy dopuszczalnej w planie zagospodarowania przestrzennego wysokości zabudowy dla obiektów do 12 m (3 kondygnacje).
Zdaniem organu I instancji inwestor przedłożył, zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 3 lit b ustawy Prawo budowlane, oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną, zgodnie z przepisami o drogach publicznych. Wynika z niego jednoznacznie, że przedmiotowa inwestycja ma dostęp do drogi publicznej przez prywatną działkę której Inwestor jest współwłaścicielem.
Autorzy projektu złożyli oświadczenia zgodnie z art. 20 ust. 4 Prawa budowlanego, zatem po sprawdzeniu i przeanalizowaniu przedłożonej dokumentacji projektowej organ I instancji stwierdził, że jest ona kompletna i zgodna z przepisami prawa.
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowana przestrzennego Rejonu [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] z dnia [...] marca 2004 r. przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowa jednorodzinną i wielorodzinną niską z usługami lokalnymi z zakresu handlu, usług bytowych i publicznych, oznaczonym na rysunku planu symbolem M. Projekt budowlany jest zgodny z ustaleniami ww. planu.
Organ odwoławczy rozpatrując odwołanie nie podzielił zarzutów skarżących co do przewidzianej w projekcie zbyt małej ilości miejsc parkingowych i zarzutu naruszenia przepisów postępowania poprzez niezapewnienie stronom czynnego udziału w postępowaniu.
Natomiast organ odwoławczy uznał, za uzasadniony zarzut odwołania dotyczący braku dostępu działki nr ew. [...] do drogi publicznej. Organ ustalił, że w projekcie dostęp do drogi publicznej - wjazd z ul. [...] przewidziany został przez działkę nr [...] stanowiącą drogę zewnętrzną, której inwestor jest współwłaścicielem w 1/6 części i pozostałymi współwłaścicielami są osoby fizyczne. Inwestor nie posiada zgody pozostałych współwłaścicieli na rozporządzanie rzeczą wspólną na cele budowlane. Stwarza to sytuację w której dostęp do drogi publicznej byłby zapewniony kosztem nieuprawnionego korzystania ze współwłasności.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego inwestor [...] SA w [...] wnosił o uchylenie zaskarżonej decyzji.
Skarżący podnosił, że posiadanie udziału we własności drogi wewnętrznej-działki nr [...] stanowi wystarczającą przeszkodę do uznania, że warunek w postaci zapewnienia dostępu do drogi publicznej został spełniony.
W ocenie skarżącego w takim bowiem przypadku nie mamy do czynienia z rozporządzeniem rzeczą wspólna, lub dokonaniem czynności przekraczającej zwykły zarząd. Skarżący podnosił, że z tytułu posiadania udziału w działce [...] jest uprawniony do korzystania z tej nieruchomości drogowej na takich samych zasadach jak pozostali współwłaściciele nieruchomości bez konieczności uzyskiwania dodatkowej zgody.
Skarżący przywołał treść art. 206 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
W odpowiedzi na skargę organ wnosił o jej oddalenie podnosząc jak w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje
Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153 poz. 1269) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.
Skarga nie jest zasadna bowiem zaskarżona decyzja prawa nie narusza.
Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] lutego 2012 r., którą organ odwoławczy uchylił decyzję nr [...] Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. i odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia dla [...] SA w [...] budynku szkoły podstawowej niepublicznej według projektu budowlanego wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi związanymi z tym obiektem przy ul. [...] na terenie działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] w obrębie [...] w [...].
Przyczyną odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego było w ocenie organu odwoławczego ponownie rozpatrującego sprawę w jej całokształcie naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia [...].07.1994 r. Prawo budowlane zgodnie, z którym obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.
W świetle poczynionych przez organ ustaleń niekwestionowanych przez skarżącego przedmiotowa działka nr ew. [...] w obrębie [...] w [...] Dzielnicy [...], na której planowana jest budowa budynku szkoły niepublicznej położona jest jak wynika z projektu zagospodarowania bezpośrednio przy ul [...] mającej kategorię drogi gminnej. Wejście na działkę nr ew. [...]przez furtkę) zaprojektowano dla ruchu pieszego od ul. [...], natomiast wyjazd z ul. [...] przewidziany został przez działkę nr [...] stanowiącą drogę wewnętrzną, której inwestor jest współwłaścicielem w częściach ułamkowych, a jego udział wynosi [...].
Należy zgodzić się z organem odwoławczym, że brak zgody pozostałych współwłaścicieli na dojazd na teren inwestycji przez działkę [...] przesądza o braku dostępu działki [...] do drogi publicznej.
Organ odwoławczy trafnie przywołał orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazujące na konieczność uwzględnienia sposobu dostępu i korzystania z drogi wewnętrznej z zarządcą tej drogi. W przypadku braku orzeczonej prawomocnie przez sąd powszechny odpowiedniej służebności drogowej w postaci drogi koniecznej wymagane uzgodnienie winno nastąpić w formie umowy, czy też oświadczenia złożonego przez pozostałych współwłaścicieli drogi wewnętrznej działki o nr ew. [...].
Należy bowiem mieć na uwadze, że oświadczenie współwłaścicieli dotyczy nowego sposobu zagospodarowania działki nr ew. [...] i to w sposób trwały ze względu na cel zamierzenia inwestycyjnego. Czym innym jest bowiem oświadczenie Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] grudnia 2009 r., że działka ewidencyjna [...] ma możliwość połączenia z drogą publiczną mającą kategorię drogi gminnej przez działkę ewidencyjną nr [...] a czym innym uzyskanie zgody zarządcy tej działki na korzystanie z niej jako z drogi wewnętrznej.
Nie jest natomiast zasadne stwierdzenie skarżącego, że posiadanie przez skarżącego udziału w 1/6 części na współwłasności działki nr ew. [...] i korzystanie z niej dotychczasowe stanowi wystarczającą przesłankę do uznania, że warunek w postaci zapewnienia dostępu do drogi publicznej został spełniony.
Będąc współwłaścicielem działki drogowej nr ew. [...] skarżący ma prawo zgodnie z dyspozycją art. 206 kc podobnie jak pozostali współwłaściciele do współposiadania rzeczy wspólnej i do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.
Natomiast dysponowanie nieruchomością drogową nr [...] na cel drogi dojazdowej łączącej drogę publiczną z projektowaną szkołą na 90 dzieci i urządzenie utwardzonego dojazdu do posesji na odcinku istniejący zjazd z ul. [...] – wjazd na teren szkoły stanowi czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą wspólną.
Brak rozporządzenia przez wszystkich współwłaścicieli działką nr [...] na cel drogi stanowiącej skomunikowanie projektowanej szkoły z drogą publiczną poddaje w wątpliwość realną możliwość urządzenia takiej drogi tj. możliwość o której wypowiedział się w piśmie z dnia [...].12.2009 r. organ pierwszej instancji.
W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli sąd powszechny ustanawiając służebność drogi koniecznej bierze pod uwagę cel zamierzenia oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W tym konkretnym przypadku współwłaściciele korzystają z drogi wewnętrznej działki nr ew. [...] dla wjazdu i wyjazdu ze swoich nieruchomości do drogi publicznej ul. [...] i twierdząn w postępowaniu, że prawa ich zostaną ograniczone w wyniku ustanowienia na działce [...] dojazdu z działki [...] do drogi publicznej. W pozostałym zakresie przedstawiona dokumentacja projektowa została uznana za zgodną z wymogami ustawy Prawo budowlane przez organ odwoławczy i oceny tej sąd nie kwestionuje.
Z powyższych względów Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153 poz. 1270 ze zm.) skargę oddalił.