Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 12 kwietnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.60.2024.3.DK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 6 lutego 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który m. in. dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że przedmiot planowanej Transakcji nie będzie obejmował przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, sprzedaż Gruntów w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 11 kwietnia 2024 r. (wpływ 11 kwietnia 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1) Zainteresowany będący stroną postępowania: spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Opis zdarzenia przyszłego Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Zbywca”) oraz spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Nabywca lub Spółka”) są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT w Polsce.

Zbywca i Nabywcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2587 z późn. zm., „ustawa CIT”). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. Zbywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa polskiego, której działalność gospodarcza dotyczy handlu nieruchomościami. Zbywca prowadzi swoją działalność na terytorium Polski, a jego działalność podlega opodatkowaniu VAT.

Nabywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa polskiego pełniącą rolę spółki celowej w grupie kapitałowej, powołaną do celu prowadzenia działalności deweloperskiej, w szczególności pozyskania gruntu, przeprowadzenia inwestycji deweloperskiej a następnie komercjalizacji tej inwestycji. Działalność gospodarcza Nabywcy 1 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W dalszej części wniosku, Zbywca oraz Nabywca będą łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Planowana transakcja Dnia (...) 2024 roku przed, zastępcą notarialnym, notariusza, Zbywca i Nabywca zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego Rep A Nr X której przedmiot opisany jest w dalszej części wniosku („Umowa Przedwstępna”). Przedmiotowa Umowa Przedwstępna była umową trójstronną, w której odrębnie od umowy między Zbywcą a Nabywcą, Zbywca zawarł także z innym podmiotem tj. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością („Nabywca 2”) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości nieobjętych niniejszym wnioskiem.

Na podstawie Umowy Przedwstępnej, pomiędzy Zbywcą a Nabywcą planowana jest transakcja przeniesienia przez Zbywcę na Nabywcę: a) prawa własności Gruntu 2 (zgodnie z definicją poniżej), tj. nieruchomości położonej w W., składającej się z działki gruntu numerze ewidencyjnym X, obręb, dla której Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...), o powierzchni (...) m2 (dalej jako: Grunt 2); b) prawa własności Gruntu 3 (zgodnie z definicją poniżej), tj. nieruchomości położonej w W., składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym Y, obręb, dla której Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...), o powierzchni (...) m2 (dalej jako: Grunt 3); c) udziału wynoszącego 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 4 (zgodnie z definicją poniżej), tj. nieruchomości położonej w W., składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym Z, obręb, dla której Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...), o powierzchni (...) m2 (dalej jako: Grunt 4).

Grunt 2, Grunt 3 oraz Grunt 4 będą w dalszej części wniosku łącznie określane jako „Grunty”. Grunt 4 (będący w użytkowaniu wieczystym) podlega prawu pierwokupu na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 oraz art. 111a ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. 2023 poz. 344. ze zm.).

Na podstawie odrębnej umowy przedwstępnej zawartej w tym samym akcie notarialnym co Umowa Przedwstępna, Nabywca 2 zobowiązał się nabyć: a) prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1 określonego w Umowie Przedwstępnej (zgodnie z definicją poniżej), tj. nieruchomości położonej w W., składającej się z działki gruntu numerach ewidencyjnych, obręb, dla której Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...), o powierzchni (...) m2 (dalej jako: Grunt 1); b) prawo własności Gruntu 5 określonego w Umowie Przedwstępnej (zgodnie z definicją poniżej), tj. nieruchomości położonej w W., składającej się z działki gruntu numerze ewidencyjnym, obręb, dla której Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...), o powierzchni (...)m2 (dalej jako: Grunt 5); c) udział wynoszący 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 4 określonego w przedmiotowej Transakcji (zgodnie z definicją poniżej), tj. nieruchomości położonej w W., składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym, obręb, dla której Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...), o powierzchni (...) m2 (dalej jako: Grunt 4), przy czym dostawa Gruntu 1 oraz Gruntu 5, a także dostawa udziału wynoszącego 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 4 na rzecz Nabywcy 2 nie jest przedmiotem niniejszego wniosku, a stanowią przedmiot odrębnego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

W wykonaniu Umowy Przedwstępnej Zbywca i Nabywca zawrą przyrzeczoną umowę sprzedaży dotyczącą Gruntu 2 i Gruntu 3 („Umowa Sprzedaży”) oraz umowę warunkową dotyczącą sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 części prawa użytkowania wieczystego Gruntu 4, który jest objęty prawem pierwokupu a następnie, w wykonaniu umowy warunkowej, umowę przenoszącą, której przedmiotem będzie przeniesienie na rzecz Spółki udziału wynoszącego 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 4 („Umowa Przenosząca”), które to Umowa Sprzedaży i Umowa Przenosząca zwane będą dalej łącznie Transakcją.

Status Gruntów Na dzień składania niniejszego wniosku, dla wszystkich Gruntów obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miasta „MPZP”). Zgodnie z ustaleniami MPZP, Grunty będące przedmiotem transakcji znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolem 11 UMW. Zgodnie z treścią MPZP, dla wskazanego symbolu ustalone przeznaczenie gruntów to teren usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zgodnie z rejestrem gruntów oraz wyrysami mapy ewidencyjnej Grunt 2, Grunt 3, Grunt 4 nie są zabudowane żadnymi budynkami ani budowlami.

Z tym że: 1) na Gruncie 2, tj. działce, zlokalizowana jest droga dojazdowa („Droga”) do budynku Spółdzielni (...), która stanowi budowlę, przy czym Sprzedający nie sprawuje faktycznego ani gospodarczego władztwa nad tą drogą; 2) na Gruncie 3, tj. działce znajduje się część schodów obsługujących nieruchomość i stanowiących część budynku posadowionego na nieruchomości („Zabudowania”), przy czym przedmiotowa część schodów nie stanowi własności Sprzedającego w rozumieniu art. 151 Kodeksu Cywilnego oraz nie stanowi części składowej Gruntu 3; 3) Grunt 4, tj. działka jest faktycznie niezabudowana.

W obrębie Gruntów nie występują żadne budowle, inne obiekty ani instalacje będące własnością jakiejkolwiek osoby trzeciej (za wyjątkiem infrastruktury będącej własnością dostawców mediów). Grunt 2, Grunt 3 nie zostały nabyte od Skarbu Państwa ani gminy. Prawo użytkowania wieczystego Gruntu 4 nie zostało ustanowione na podstawie roszczeń zgłoszonych zgodnie z Dekretem o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m., jednak Grunt 4 jest niezabudowany, zatem prawo pierwokupu przysługuje m. na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 3 ustawy o Gospodarce Nieruchomościami. Status prawny Drogi jest nieuregulowany.

Wedle wiedzy Zbywcy, poprzedni właściciel Gruntu 2 dążył do uregulowania stanu prawnego Drogi, jednak skutecznie do tego nie doszło. Pomimo tego, że Droga jest trwale związana z Gruntem 2 będącym własnością Zbywcy, Zbywca od momentu nabycia Gruntu 2 nie wykonuje faktycznego władztwa nad Drogą. W szczególności, Zbywca nie ponosi stałych, okresowych ani incydentalnych kosztów utrzymania i konserwacji Drogi (np. sprzątanie, odśnieżanie, naprawy). Faktyczne władztwo nad Drogą wykonuje (...). Wedle wiedzy Zbywcy, taki stan utrzymywał się również przed nabyciem Gruntu 2 przez Zbywcę (co najmniej w okresie, gdy Grunt 2 należał do poprzedniego właściciela).

Po nabyciu Gruntu 2 przez Zbywcę, Droga nie została ujęta w ewidencji środków trwałych Zbywcy. Zbywca nie czynił również żadnych nakładów na Drogę, a w szczególności wydatków na ulepszenie Drogi w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% jej wartości początkowej. Pomimo tego, że Zabudowania są trwale związane z Gruntem 3 będącym własnością Zbywcy, Zbywca od momentu nabycia Gruntu 3 nie wykonuje faktycznego władztwa nad Zabudowaniami. W szczególności, Zbywca nie ponosi stałych, okresowych ani incydentalnych kosztów utrzymania i konserwacji Zabudowań (np. sprzątanie, odśnieżanie, naprawy). Faktyczne władztwo nad Zabudowaniami wykonuje (...).

Wedle wiedzy Zbywcy, taki stan utrzymywał się również przed nabyciem Gruntu 3 przez Zbywcę (co najmniej w okresie, gdy Grunt 3 był w posiadaniu poprzedniego właściciela). Po nabyciu Gruntu 3 przez Zbywcę, Zabudowania nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych Zbywcy. Zbywca nie czynił żadnych nakładów na Zabudowania, a w szczególności wydatków na ulepszenie Zabudowań w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Podsumowując, poza wspomnianą powyżej Drogą i Zabudowaniami na moment Transakcji na Gruntach nie będą znajdować się inne budynki, budowle lub ich części, których właścicielem (w sensie prawnym lub ekonomicznym) byłby Zbywca i które będą przedmiotem planowanej Transakcji. Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Gruntach, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej, w szczególności nie ponoszono takich wydatków w okresie ostatnich dwóch lat przez zawarciem Umowy Przedwstępnej, jak również nie dojdzie do ich poniesienia do dnia zawarcia Transakcji.

Ponadto, w odniesieniu do Gruntów zostały wydane następujące decyzje: 1) decyzja Prezydenta miasta zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla etapu - A budynku biurowo-usługowego wraz ze zjazdami z ulicy; 2) decyzja Prezydenta miasta zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla etapu - B budynku biurowo-usługowego; 3) decyzja Prezydenta miasta zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla etapu - C budynku biurowo-usługowo-mieszkalnego z garażem podziemnym i infrastrukturą.

Wymienione powyżej decyzje zostały wydane dla poprzedniego właściciela/użytkownika wieczystego Gruntów i nigdy nie zostały przeniesione na Sprzedającego. Obecnie, Grunty nie są przedmiotem najmu i dzierżawy.

W Umowie Przedwstępnej strony zawarły zobowiązanie Zbywcy do tego, że do momentu zawarcia Transakcji nie przeniesie on nieruchomości ani w inny sposób nie rozporządzi lub nie ustanowi i nie zezwoli na ustanowienie żadnego obciążenia na nieruchomości lub jej części (z zastrzeżeniem dozwolonych obciążeń opisanych szczegółowo w Umowie Przedwstępnej), nie zawrze żadnych umów najmu lub dzierżawy lub leasingu lub obciążeń na rzecz dostawców mediów lub umów najmu na rzecz dostawców mediów bez uprzedniej pisemnej zgody Nabywcy.

Przedmiot Transakcji W ramach Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę następujące elementy („Przedmiot Transakcji”) : 1. prawo własności Gruntu 2, 2. prawo własności Gruntu 3, 3. 1/2 części udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 4. W ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na Nabywcę żadnych innych składników.

W szczególności, Transakcja nie obejmie: - umów najmu czy dzierżawy; - należności Zbywcy; - umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę; - umów przyłączeniowych; - środków finansowych będących własnością Zbywcy; - umów o świadczenie usług (np. umowy wynajmu lokalu pod siedzibę spółki, umowy o świadczenie usług księgowych); - ksiąg rachunkowych Zbywcy; - tajemnic handlowych i know-how Zbywcy; - firmy Zbywcy; - zobowiązań Zbywcy (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych ze zbywanymi Gruntami). - zakładu pracy lub jego części (art. 231 Kodeksu pracy) na Nabywcę.

Przedmiot Transakcji stanowi główne aktywo Zbywcy, w związku z czym księgi rachunkowe Zbywcy w przeważającej mierze uwzględniają zapisy rachunkowe dotyczące Gruntów i na ich podstawie jest możliwe wyodrębnienie przychodów i kosztów związanych z Gruntami. Zbywca nie wykorzystywał Gruntów będących przedmiotem Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, a w związku z nabyciem Gruntów Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Grunty będące przedmiotem Transakcji nie stanowią formalnie i/lub organizacyjnie wydzielonego działu, wydziału czy oddziału w ramach struktury Zbywcy. Grunty są obciążone hipoteką.

Do chwili zawarcia Transakcji Sprzedający złoży wniosek o wykreślenie obciążenia hipotecznego z ksiąg wieczystych z uwagi na zwolnienie zabezpieczonych wierzytelności spod przedmiotowej hipoteki.

Nabywca oraz Nabywca 2 nabędą udziały wynoszące po 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 4, przy czym w odniesieniu do Gruntu 4 przeprowadzone zostanie postępowanie podziałowe na podstawie którego Nabywca i Nabywca 2 zamierzają dokonać podziału geodezyjnego Gruntu 4 o powierzchni (...) m2 w ten sposób, że Nabywcy wyodrębniona ma zostać działka o powierzchni (...) m2 a Nabywcy 2 działka o powierzchni (...) m2. Nabywca i Nabywca 2 planują zawrzeć odrębną przedwstępną umowę zniesienia współużytkowania wieczystego Gruntu 4, która jako warunek zawarcia umowy zniesienia współwłasności przewidywać będzie uzyskanie ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Gruntu 4. Następnie po spełnieniu tego warunku Nabywca i Nabywca 2 zawrą umowę zniesienia współwłasności Gruntu 4. Nabywca zamierza wykorzystywać Grunty wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT.

W szczególności zamierza wybudować budynek mieszkalny wraz z niezbędną infrastrukturą, celem prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży mieszkań, a także sprzedaży powierzchni usługowych w budynku lub ich wynajmie. Nabywca nie będzie wykorzystywał Gruntów do działalności niepodlegającej VAT lub od tego podatku zwolnionej, w szczególności nie będzie wynajmował mieszkań w planowanej inwestycji na rzecz osób fizycznych w celu zaspokajania przez nich potrzeb mieszkaniowych.

W odniesieniu do podatkowego traktowania nabycia Gruntów przez Zbywcę, Zbywca uzyskał indywidualne interpretacje podatkowe potwierdzające, że nabycie przez niego powinno być w całości opodatkowane VAT (z zastrzeżeniem dot. PCC w zakresie Drogi i Zabudowań), zaś Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego, jak również do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym. Interpretacja w zakresie VAT została wydana 8 marca 2022 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.94.2022.5.MW, zaś interpretacja w zakresie PCC również 8 marca 2022 r. sygn. 0111-KDIB2-3.4014.110.2022.6.JKU.

W zakresie PCC uznano, że w części transakcji dotyczącej Drogi oraz Zabudowań umowa sprzedaży na rzecz Zbywcy powinna podlegać opodatkowaniu PCC, skoro w rozumieniu przepisów ustawy o VAT ich sprzedaż nie stanowi przedmiotu dostawy. Inne okoliczności transakcji Zarówno Zbywca jak i Nabywca są oraz na moment Transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce. W ramach przedmiotowej transakcji strony umowy określiły warunki rozliczenia ceny sprzedaży Gruntów. Strony ustaliły, że Nabywca zobligowany jest do wpłaty kwoty części ceny na rachunek depozytu notarialnego.

Szczegóły w zakresie wysokości wpłat depozytowych, warunki, terminy oraz inne postanowienia zostały przez strony szczegółowo opisane w umowie. Cenę sprzedaży Nabywca pokryje z własnych zasobów finansowych lub ze środków finansowych pozyskanych przy wykorzystaniu własnych zasobów i nie przejmie żadnych zobowiązań finansowych Zbywcy.

Zbywca oraz Nabywca i Nabywca 2 złożyli wspólnie w Umowie przedwstępnej zobowiązanie, iż w umowie sprzedaży oraz umowie przenoszącej zawrą zgodne oświadczenie (o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania VAT dostawy wszystkich budynków i budowli posadowionych na Gruntach.

Intencją Stron jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT stąd, z uwagi na opisaną Drogę i Zabudowania, w akcie notarialnym zawierającym Umowę Sprzedaży, jak również w akcie notarialnym zawierającym Umowę Przenoszącą zawrą oni zgodne oświadczenie, iż rezygnują ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do całości lub części dostawy Gruntów, która podlegałaby temu zwolnieniu. Złożone oświadczenie spełniać będzie przesłanki określone w przepisach art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy o VAT. W związku ze sprzedażą Gruntów, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT dokumentującą Transakcję.

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Zbywcy lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Zbywca jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji). W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że: Grunty będące przedmiotem Transakcji nie stanowią formalnie i/lub organizacyjnie wydzielonego działu, wydziału czy oddziału w ramach struktury Zbywcy.

Doprecyzowując, Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego składników majątkowych mających być przedmiotem planowanej Transakcji, w szczególności Nieruchomości, jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy regulaminów i nie dokona takiego wyodrębnienia do dnia Transakcji. Zatem, Grunty na dzień Transakcji nie będą stanowiły zespołu składników wyodrębnionych organizacyjnie.

Przedmiot Transakcji stanowi główne aktywo Zbywcy, w związku z czym księgi rachunkowe Zbywcy w przeważającej mierze uwzględniają zapisy rachunkowe dotyczące Gruntów i na ich podstawie jest możliwe wyodrębnienie przychodów i kosztów związanych z Gruntami. Zbywca jednak nie prowadzi w odniesieniu do Gruntów odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych i nie będzie prowadził na dzień Transakcji, zatem na dzień transakcji Grunty nie będą wyodrębnione finansowo w przedsiębiorstwie Zbywcy.

Zdaniem Wnioskodawców, zbywane Grunty, w tym na dzień Transakcji, nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż same w sobie nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy. Kupujący nie będzie mógł tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej. Kupujący nie przejmie w ramach Transakcji pracowników, ani zobowiązań czy należności Sprzedającego związanych z jego działalnością gospodarczą. Zatem na dzień Transakcji, Grunty nie będą posiadać potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Zdaniem Wnioskodawców droga dojazdowa znajdująca się na działce nr (...) (Gruncie 2) oraz część schodów obsługujących nieruchomość (...) znajdująca się na działce (...) (Gruncie 3) nie będą przedmiotem dostawy towarów ponieważ Zbywca nie posiada nad nimi władztwa i nie dysponuje prawem do rozporządzania nimi jak właściciel. Droga znajdująca się na działce nr (...) (Gruncie 2) będzie znajdować się na działce w momencie planowanej Transakcji. Droga nie będzie jednak odrębnym przedmiotem Transakcji. Niemniej, Droga jako trwale związana z Gruntem 2 stanowi część składową Gruntu 2 w rozumieniu art. 47 Kodeksu Cywilnego.

Jak wskazano powyżej, Zbywca nie dysponuje ekonomicznym władztwem nad budowlą jaką jest Droga a zatem nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania Drogą jak właściciel i w konsekwencji Transakcja nie obejmie „dostawy” Drogi w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. W związku z tym, Zainteresowani wskazują, że Droga nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji sprzedaży Gruntów w rozumieniu regulacji podatku VAT. Część schodów znajdująca się na działce (...) (Gruncie 3) zdaniem Zainteresowanych stanowi część budynku posadowionego na nieruchomości sąsiedniej, tj. graniczącej z Gruntem 3 działki gruntu, która należy do (...).

W związku z tym, część schodów znajdująca się na Gruncie 3 nie stanowi własności Zbywcy i nie może być przedmiotem Transakcji. Zatem część schodów na Gruncie 3 nie będzie stanowić przedmiotu Transakcji, ani przedmiotu dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Ww. obiekty stanowią odpowiednio: Droga na Gruncie 2 – budowlę, część schodów na Gruncie 3 – fragment budynku, względnie budowlę. Przy czym jak wskazano powyżej, obiekty te nie będą stanowić przedmiotu Transakcji w rozumieniu ustawy o VAT.

Ww. obiekty powinny być klasyfikowane pod symbolami odpowiednio: Droga na Gruncie 2 – PKOB 2112; część schodów na Gruncie 3 – PKOB 1122 (jako część budynku) względnie PKOB 2112, z uwagi na to że Zainteresowani nie posiadają dokumentacji budowlanej pozwalającej na jednoznaczne określenie właściwego symbolu PKOB, w szczególności ze względu na fakt, że Schody nie zostały wybudowane przez Zbywcę. Przy czym jak wskazano powyżej, obiekty te nie będą stanowić przedmiotu Transakcji w rozumieniu ustawy o VAT. Ww. obiekty nie zostały nabyte przez Zbywcę w rozumieniu ustawy o VAT, tzn.

Zbywca nie posiada do nich prawa do rozporządzania jak właściciel, zatem względem ww. obiektów Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ich nabycia. Przy czym jak wskazano powyżej, obiekty te nie będą stanowić przedmiotu Transakcji w rozumieniu ustawy o VAT. Ww. obiekty nie zostały nabyte ani wybudowane przez Zbywcę, jak również Zbywca nie sprawuje nad nimi władztwa ekonomicznego ani prawa do rozporządzania nimi jak właściciel.

Zainteresowani nie znają dokładnej daty wybudowania ww. obiektów, przy czym Droga oraz część schodów zostały wybudowane najprawdopodobniej w latach 90 XX. wieku wraz z budynkami składającymi się na osiedle mieszkaniowe znajdujące się na nieruchomości sąsiedniej. Przy czym jak wskazano powyżej, obiekty te nie będą stanowić przedmiotu Transakcji w rozumieniu ustawy o VAT. Zainteresowani nie posiadają informacji o dokładnym momencie pierwszego zasiedlenia ww. obiektów, najprawdopodobniej doszło do niego w latach 90 XX. Przy czym jak wskazano powyżej, obiekty te nie będą stanowić przedmiotu Transakcji w rozumieniu ustawy o VAT.

Zainteresowani nie posiadają informacji o dokładnym okresie który upłynął pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną Transakcją. Zainteresowani wskazują jednak, że będzie to okres dłuższy niż dwa lata. Przy czym jak wskazano powyżej, obiekty te nie będą stanowić przedmiotu Transakcji w rozumieniu ustawy o VAT. Zainteresowani wskazują, że elementy infrastruktury znajdujące się na działkach będących przedmiotem Transakcji to podziemne elementy infrastruktury technicznej stanowiące części sieci przesyłowych i dystrybucyjnych, które stanowią budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Wykaz tych elementów przedstawia poniższa tabela: Działka Element infrastruktury Klasyfikacja wg. Prawa budowlanego Klasyfikacja PKOB (...) sieć ciepłownicza budowla 2222 sieć kanalizacyjna budowla 2223 sieć elektroenergetyczna budowla 2224 (...) sieci ciepłownicze budowla 2222 (...) sieci ciepłownicze budowla 2222 sieć wodociągowa budowla 2222 Ww. elementy infrastruktury nie stanowią własności Zbywcy w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego (nie stanowią części składowej gruntu), lecz stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych. W związku z tym, ww. elementy infrastruktury nie będą przedmiotem Transakcji.

Ww. obiekty stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane i żaden z tych obiektów nie stanowi budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 tej ustawy. Pytania w zakresie podatku od towarów i usług 1. Czy dostawa Gruntów przez Zbywcę na rzecz Nabywcy 1 będzie stanowiła sprzedaż składników majątkowych, niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, i w związku z tym sprzedaż Gruntów nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2. Czy dostawa Gruntów przez Zbywcę na rzecz Nabywcy 1 w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona? 3. Czy po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Gruntów Nabywca będzie uprawniony do: a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Gruntów (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT), oraz b) do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług 1. Dostawa Gruntów przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie stanowiła sprzedaż składników majątkowych, niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, i w związku z tym sprzedaż Gruntów nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. 2. Dostawa Gruntów przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona.

3. Po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Gruntów Nabywca będzie uprawniony do: a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Gruntów (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT), oraz b) do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

UZASADNIENIE STANOWISKA W SPRAWIE OCENY PRAWNEJ ZDARZENIA PRZYSZŁEGO Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 1 Zdaniem Wnioskodawców, Dostawa Gruntów przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie stanowiła sprzedaż składników majątkowych, niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, i w związku z tym sprzedaż Gruntów nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. 1. Opodatkowanie VAT dostawy nieruchomości - zasady ogólne Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przy czym, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (art. 6 pkt 1 ustawy o VAT). Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań zadanych we wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ma to z kolei bezpośredni wpływ na obciążenie podatkowe Wnioskodawców i stopień rentowności planowanej inwestycji.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt. 1) ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1) ustawy o VAT i tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).

2. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT 2.1. Normatywna definicja przedsiębiorstwa Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów VAT - pojęcie przedsiębiorstwa można interpretować pomocniczo w oparciu o definicję zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności: - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, - koncesje, licencje i zezwolenia, - patenty i inne prawa własności przemysłowej, - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, - tajemnicę przedsiębiorstwa, - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych. W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej.

Ważne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki. 2.2. Przedmiot Transakcji vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa Zdaniem Wnioskodawców, oczywistym jest, iż Grunty, które Nabywca kupi od Zbywcy nie pozwolą mu prowadzić działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o nie.

Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności Nabywca zamierza wybudować budynek mieszkalny wraz z niezbędną infrastrukturą, celem prowadzenia działalności komercyjnej polegającej na sprzedaży lokali mieszkalnych i sprzedaży lub wynajmie powierzchni usługowo-biurowych w tym budynku.

W tym celu będzie musiał podjąć szereg czynności, w tym m.in. przeprowadzić proces budowlany, pozyskać nowe pozwolenia na budowę oraz inne decyzje administracyjne, uzyskać w tym celu finansowanie, podpisać umowy. Z tego powodu z całą pewnością przedmiotu transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo. Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu VAT (zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT) zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe.

Jako przykład można przytoczyć: - interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 kwietnia 2021 r. (0114- KDIP4-1.4012.8.2021.3.AM), zgodnie z którą: „(...) Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem użytkowania wieczystego Działek i prawem własności Budynków i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu oraz Przenoszonymi Elementami.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz odnosząc je do przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem transakcji zbycia nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy”; - interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 stycznia 2020 r. (0112- KDIL1-2.4012.589.2019.3.PM), zgodnie z którą: „(...) Tymczasem w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie Nieruchomość (i ściśle związane z nią prawa i obowiązki m.in. wynikające z Umów najmu).

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę. W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi.

Nie można zatem - zdaniem Zainteresowanych - uznać, iż przedmiotem planowanej Transakcji jest zorganizowany zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym. W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy”; - interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 listopada 2018 r. (0114- KDIP1-2.4012.600.2018.2.KT), zgodnie z którą: „(...) Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że do sprzedaży opisanej Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy.

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ww. ustawy Kodeks cywilny, gdyż - jak wynika z wniosku - transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa, które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiot planowanej Transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Składniki majątkowe mające być przedmiotem Transakcji w momencie Transakcji nie będą posiadać zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie należności oraz zobowiązań Zbywcy. Przedmiotowa Nieruchomość nie jest organizacyjnie i finansowo wyodrębnionym w istniejącym przedsiębiorstwie zespołem składników materialnych i niematerialnych. Zbywane składniki majątku nie zostały przypisane do działu/oddziału/wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy.

Nie są również prowadzone osobne księgi rachunkowe w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości”; Podobne stanowisko zostało zaprezentowane w wielu innych interpretacjach indywidualnych np. w: - interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 grudnia 2015 r. (IPPP1/4512- 1114/15-2/KR), - interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2016 r. (ILPP5/4512- 1-4/16-4/WB), oraz w orzeczeniach sądów administracyjnych np. w: - orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06, oraz - orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10. Konkluzji tych nie zmienia fakt, że zbywane aktywa będą miały znaczną wartość.

W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z dnia 5 października 2005 r. (sygn. I SA/Gd 1959/94), zgodnie z którym: „sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym”. Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku jest kontynuowane przez sądy administracyjne (zob. m.in. wyrok WSA w Warszawie z 7 listopada 2011 r. [sygn. III SA/Wa 1438/11] czy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r. [sygn. I SA/Wr 355/08]).

Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe (zob. m.in. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 marca 2011 r. [sygn. ILPP2/443-21/11-4/EN]). 2.3. Przedmiot Transakcji vs. całość organizacyjna i funkcjonalna W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.

Tymczasem w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie Grunty. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie umów, praw, obowiązków, zobowiązań i należności, ksiąg, rachunków bankowych czy praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawców nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

3. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT 3.1. Zorganizowana część przedsiębiorstwa Składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), o której mowa w art. 6 pkt 1) ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, ilekroć w ustawie jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji pozwala wyodrębnić następujące kryteria, których łączne spełnienie pozwala uznać zespół składników za zorganizowaną część przedsiębiorstwa: - musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, - zespół ten powinien być organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie. Ponadto, wyodrębniony zespół składników powinien spełniać również dodatkowe kryteria, mianowicie: - składniki przedsiębiorstwa przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych, - zespół składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące wskazane zadania.

W świetle powyższego, aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Stanowisko takie jest powszechnie akceptowane przez organy podatkowe, sądy administracyjne oraz przedstawicieli doktryny prawa podatkowego i w praktyce nie rodzi żadnych wątpliwości.

3.2. Odrębność organizacyjna Należy zauważyć, iż zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, iż zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział czy oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (por. interpretacje Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r., sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR, oraz interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 31 sierpnia 2011 r., sygn. IPPB5/423-590/11-2/DG).

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych). Takie wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ponadto, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP.

Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności gospodarczej prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

3.3. Odrębność finansowa Wyodrębnienie finansowe oznacza natomiast sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową. 3.4. Odrębność funkcjonalna Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. 3.5. Samodzielność ZCP Samodzielność ZCP, oznacza, że wyodrębnione składniki majątkowe muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania, jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Zdaniem Wnioskodawców, dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie zorganizowanie nabywanych składników majątkowych i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazać należy, że planowana Transakcja ma objąć wyłącznie Grunty. Poza nimi, nie dojdzie do przeniesienia przez Zbywcę na rzecz Nabywcy żadnych innych aktywów. W ramach transakcji nie dojdzie również do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy na Nabywcę. Równocześnie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Grunty będące przedmiotem Transakcji nie stanowią działu, wydziału, oddziału, itp.

Zdaniem Wnioskodawców, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że przedmiot dostawy nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy: - na przedmiot transakcji składają się wyłącznie Grunty, - zbywane składniki majątku są tylko sumą poszczególnych środków trwałych, nie będących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie, - zbywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż same w sobie nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy; Nabywca nie będzie mógł tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej, - Nabywca nie przejmie w ramach transakcji pracowników, ani zobowiązań czy należności Zbywcy.

W konsekwencji, uznać należy, że przedmiot Transakcji nie będzie spełniał wskazanych powyżej przesłanek niezbędnych do uznania, że w ramach opisanej transakcji dojdzie do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców, opisana przyszła sprzedaż Gruntów nie będzie mogła zostać uznana za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w świetle art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 2 Zdaniem Wnioskodawców, dostawa przez Zbywcę Gruntów na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei towarami, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, zgodnie z którą przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Grunt (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu) spełnia definicję towaru określoną art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca nie wykorzystywał Gruntów wchodzącej w skład Przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, a tym samym, przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie powinien znaleźć zastosowania w sprawie.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Stosownie natomiast do treści art. 2 pkt 33 tej ustawy, tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. O przeznaczeniu terenu decydują więc akty prawa miejscowego - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy.

Podsumowując, mając na uwadze przytoczone powyżej przepisy prawa, opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, a więc przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Natomiast pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych (tj. dostawy gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane) korzystają ze zwolnienia od podatku VAT. Grunty są oznaczone symbolem 11F UMW w MPZP, a zatem są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z MPZP, a tym samym, stanowią one tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawców, Grunty stanowią grunty niezabudowane. W związku z powyższym, dostawa Gruntów nie powinna korzystać ze zwolnienia z VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i powinna być opodatkowana VAT.

Wnioskodawcy uważają, iż dla klasyfikacji Gruntu 2 jako niezabudowanego bez znaczenia pozostaje fakt, iż znajduje się na nim Droga, która została wybudowana przez (...). Wnioskodawcy uważają, iż ze względu na fakt, iż Droga została wybudowana przez podmiot trzeci a Zbywca nie sprawuje nad nią władztwa ekonomicznego, prawnego czy też faktycznego posiadania to klasyfikując dostawę Gruntu 2 dla celów VAT należy tę Drogę pominąć. Należy zaznaczyć, iż przyjęcie odmiennej kwalifikacji prowadziłoby do nieracjonalnych efektów, sprzecznych z założeniami wspólnego systemu podatku od wartości dodanej.

Tytułem przykładu, jeżeli na działce budowlanej o dużej wartości wybudowana zostałby (np. nielegalnie) wiata (bezwartościowa budowla), która została wybudowana bez pozwolenia na budowę przez podmiot niebędący właścicielem gruntu, wówczas o kwalifikacji podatkowej sprzedaży takiej nieruchomości nie powinien decydować fakt obecności takiego obiektu na działce. Uwzględnienie takiej okoliczności w ocenie zasad opodatkowania powodowałoby, iż o kwalifikacji dla celów VAT i stosowaniu zwolnienia z opodatkowania (zamiast stawki podstawowej) decydowałyby okoliczności niemające z ekonomicznego punktu widzenia jakiegokolwiek znaczenia, w tym dla stron transakcji.

W powyższym kontekście należy wskazać, że zarówno dla Zbywcy oraz Nabywcy Droga w momencie dostawy Gruntu 2 nie będzie przedstawiała żadnej wartości ekonomicznej. W związku z tym, cena za dostawę Gruntu 2 została ustalona biorąc pod uwagę jedynie wartości gruntu. Również Zabudowania nie mają dla Nabywcy znaczenia ekonomicznego w kontekście jego dalszych planów dotyczących Gruntów oraz nie stanowią własności Sprzedającego w rozumieniu art. 151 Kodeksu Cywilnego oraz nie stanowią części składowej Gruntu 3, a zatem Grunt 3 powinien być kwalifikowany dla celów podatku VAT jako grunt niezabudowany, a Zabudowania jako niestanowiące przedmiotu dostawy w Transakcji.

W związku z powyższym, dostawa Gruntu 2, Gruntu 3 i Gruntu 4 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach transakcji powinna być w całości opodatkowana VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Wnioskodawcy podkreślają, że przedstawione powyżej stanowisko znajduje potwierdzenie w treści interpretacji podatkowych wydanych na rzecz Zbywcy w 2022 r. (przywołanych w opisie zdarzenia przyszłego).

Wnioskodawcy pragną wskazać, iż w przypadku jednak uznania przez organ podatkowy, że dostawa Gruntu 2 lub Gruntu 3 stanowi dostawę terenów zabudowanych, dostawę tych nieruchomości należy uznać za dostawę zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji Wnioskodawcom przysługuje prawo do wyboru opcji opodatkowania VAT tej dostawy zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do treści art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT (tj. to, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT) stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) i b) ustawy o VAT. Biorąc pod uwagę, że Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Gruntów, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a nie znajdzie zastosowania.

Natomiast, uwzględniając że Zbywca i Nabywca złożą w Umowie Sprzedaży i Umowie Przenoszącej, zawartych w formie aktu notarialnego, zgodne oświadczenia o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oraz spełniające przesłanki określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, tj. o rezygnacji ze zwolnienia oraz wyborze opodatkowania VAT dostawy wszystkich budynków, budowli lub ich części posadowionych na Gruntach, to - gdyby uznać, że Grunt 2 i Grunt 3 nie stanowią gruntów niezabudowanych, dostawa tych gruntów wraz ze znajdującą się na nich Drogą oraz Zabudowaniami będzie opodatkowana VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona.

Podsumowując, dostawa przez Zbywcę Gruntów na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 3 Po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Gruntów w związku z Transakcją Nabywca będzie uprawniony do: i. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Gruntów (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT), oraz ii. do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Należy podkreślić, że zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, dla realizacji zasady neutralności opodatkowania podatkiem VAT istotny jest sam zamiar wykorzystania nabywanych towarów i usług do czynności opodatkowanych w momencie ich nabycia.

Zatem, zdaniem Nabywcy, aby rozstrzygnąć o jego uprawnieniu do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Gruntów, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) nieruchomości będące przedmiotem planowanego nabycia od Zbywcy, będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) ich nabycie będzie opodatkowane VAT. Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Jak wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Nabywcy, jeżeli zostanie potwierdzona prawidłowość stanowiska w odniesieniu do pytania nr 2, to nabycie Gruntów będzie w całości opodatkowane VAT. Dodatkowo, Nabywca zamierza wykorzystywać Grunty wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po nabyciu Gruntów Nabywca zamierza zrealizować na niej inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkalnego wraz z niezbędną infrastrukturą, celem prowadzenia działalności komercyjnej polegającej na sprzedaży lokali mieszkalnych oraz wynajmu powierzchni usługowej innym podmiotom.

Jak wynika z uzasadnienia do pytania nr 2, dostawa Gruntów powinna stanowić dostawę terenów budowlanych, niezabudowanych opodatkowaną VAT, a w przypadku odmiennej oceny stanu zabudowań gruntów złożenie przez Zbywcę i Nabywcę w akcie notarialnym dokumentującym Transakcje zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, przesądzać będzie o tym, że Transakcja winna być w całości opodatkowana VAT i nie powinna być z tego podatku zwolniona.

W konsekwencji, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca. W świetle powyższego - zdaniem Nabywcy - po nabyciu Gruntów i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dostawę, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Gruntów, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą dokonanie przedmiotowej transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Gruntów będących przedmiotem planowanej transakcji, będzie z zamiarem wykorzystania przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Gruntów od Zbywcy oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Nabywcy.