Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 27 listopada 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.354.2023.3.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej Państwa wniosek wspólny z 22 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a także że po dokonaniu Transakcji Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym wpłynął 25 września 2023 r. Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (…) 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (…) Treść wniosku wspólnego jest następująca: Opis zdarzenia przyszłego: 1. Status Zainteresowanych (…) (dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT.

Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Zbywca jest właścicielem nieruchomości komercyjnej położonej w (…), opisanej szczegółowo poniżej. (…) (dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i na moment dokonania opisanej Transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT (na moment podpisywania niniejszego wniosku o interpretację Nabywca złożył już zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1 ustawy o VAT i oczekuje na dokonanie rejestracji Nabywcy jako „podatnika VAT czynnego”).

Przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków . Zbywca oraz Kupujący (dalej łącznie: „Strony” lub „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Zbywca oraz Nabywca planują (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających) zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej), jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Nabywcę (dalej: „Transakcja”). Strony wstępnie planują zawrzeć Transakcję w trzecim kwartale 2023 roku. Przed złożeniem niniejszego wniosku Zainteresowani podpisali przedwstępną umowę sprzedaży.

2. Opis Nieruchomości Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje: i. prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…), położonej przy ul. (…), obręb (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (dalej: „Grunt”); ii. prawo własności budynku biurowego zlokalizowanego na Gruncie, o powierzchni zabudowy wynoszącej (…), wpisanego do ewidencji budynków prowadzonej przez (…) pod numerem (…) wraz z instalacjami i innymi elementami wykorzystywanymi dla potrzeb Budynku oraz wymaganymi do jego obsługi, niestanowiącymi odrębnego przedmiotu własności od Budynku (dalej: „Budynek”); iii. prawo własności naniesień znajdujących się na Gruncie, będących własnością Sprzedającego, w tym naniesienia w postaci utwardzenia gruntu (stanowiącego budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm., dalej: „ustawa Prawo budowlane”) oraz naniesienia w postaci innych obiektów budowlanych (dalej łącznie: „Budowle”).

Grunt, Budynek oraz Budowle w dalszej części niniejszego wniosku zwane będą łącznie „Nieruchomością”. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu.

Użytkowanie wieczyste ustanowione zostało do dnia 5 grudnia 2089 r. Na Gruncie znajdują się także elementy infrastruktury energetycznej, np. instalacja energetyczna stanowiąca własność spółki (…), infrastruktury ciepłowniczej, np. instalacja ciepłownicza stanowiąca własność spółki (...), czy wodociągowej, np. Instalacja przesyłowa stanowiąca własność spółki (…), które nie stanowią własności Zbywcy, lecz są własnością innych podmiotów (w tym wskazanych powyżej podmiotów oraz przedsiębiorstw przesyłowych), a w związku z tym nie mogą i nie będą one przedmiotem planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości przez Zbywcę.

Grunt znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wprowadzonym uchwałą Rady miasta (…) z dnia (…), w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (…) (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP Grunt znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem U-B/MW(U) tj. na obszarze przeznaczonym pod zabudowę biurowo-usługową i mieszkaniowo-usługową.

Ponieważ pytania zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej „podatek VAT” lub „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej „ PCC”), w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (3.) historię nabycia przedmiotu Transakcji, (4) jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, (5.) zakres Transakcji, (6.) inne zagadnienia związane z Transakcją.

3. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku oraz Budowli od poprzedniego właściciela, tj. Spółki (…) (dalej: „Poprzedni Właściciel”) na podstawie umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego przed Notariuszem (…) (dalej: „Poprzednia Umowa Sprzedaży”), w realizacji uprzednio zawartej umowy przedwstępnej. Grunt w momencie nabycia go przez Zbywcę był zabudowany Budynkiem.

Dodatkowo, zgodnie z informacją zawartą w punkcie 1.6 Poprzedniej Umowy Sprzedaży, w momencie nabycia na Gruncie znajdowały się również budowle rozumiane jako: „budowle, obiekty malej infrastruktury oraz instalacje, będące własnością Poprzedniego Właściciela, położone na Gruncie oraz obsługujące Budynek”.

Przed zawarciem Poprzedniej Umowy Sprzedaży, Poprzedni Właściciel oraz Zbywca wystąpili z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”), w celu potwierdzenia ich stanowiska, zgodnie z którym: 1. dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT, przy czym będzie ona objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, zaś stronom będzie przysługiwało prawo rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT; 2. jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, po dokonaniu transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur VAT, nabywca Nieruchomości będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Dyrektor KIS uznał ww. stanowisko Poprzedniego Właściciela oraz Zbywcy za prawidłowe w interpretacji indywidualnej z dnia (...) r. sygn. (...). Stosownie do treści Poprzedniej Umowy Sprzedaży, Poprzedni Właściciel oraz Zbywca (przed dniem dokonania dostawy) złożyli właściwemu dla Zbywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W konsekwencji Zbywca dokonał nabycia Nieruchomości od Poprzedniego właściciela w ramach transakcji opodatkowanej podstawową 23% stawką VAT.

W związku z transakcją wynikającą z Poprzedniej Umowy Sprzedaży, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony, wynikający z faktur (zaliczkowej oraz końcowej) dokumentujących nabycie Nieruchomości. Zbywca skorzystał z tego prawa tj. wystąpił o zwrot podatku VAT za czerwiec oraz sierpień 2020 r. Uprawnienie Zbywcy do otrzymania przedmiotowych zwrotów było przedmiotem dwóch czynności sprawdzających, przeprowadzonych przez Naczelnika (…) Organ w obu przypadkach potwierdził prawo Zbywcy do otrzymania zwrotu.

W związku z powyższym, po zakończeniu ww. czynności sprawdzających, Zbywca otrzymał zwrot podatku wykazanego zarówno w fakturze zaliczkowej jak i końcowej, na wskazany do tego celu rachunek bankowy. 4. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości. Zbywca jest spółką celową i prowadzi działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości od sierpnia 2020 r. Działalność ta jest opodatkowana VAT. Zbywca nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywał Nieruchomości (do dnia zawarcia Transakcji) wyłącznie do celów działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT. Poza wynajmem nieruchomości Zbywca podnajmuje 7 miejsc parkingowych znajdujących się poza Nieruchomością (w sąsiednim budynku). Zbywca nie prowadzi innej działalności gospodarczej niż opisano powyżej, tj. działalności innej niż komercyjny wynajem powierzchni znajdujących się w Nieruchomości oraz podnajem miejsc parkingowych w sąsiednim budynku.

Zbywca nie posiada aktywów innych niż związane z tą działalnością gospodarczą (innych niż Nieruchomość, prawa autorskie do utworów związanych z Nieruchomością, zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu, kaucje itp.). Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Jako, że przedmiot Transakcji stanowi cały majątek Zbywcy, w omawianym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie wystąpią inne składniki majątku, od których Zbywca mógłby potencjalnie go oddzielić, ani dla których mógłby potencjalnie prowadzić odrębne księgi. Podsumowując, Nieruchomość nie została przez Zbywcę wyodrębniona ani organizacyjnie ani finansowo w ramach jego przedsiębiorstwa.

Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznego podmiotu świadczącego usługi zarządzania nieruchomością. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami. Zbywca od momentu nabycia Nieruchomości nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku lub Budowli (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej, ani nie będzie ponosił takich wydatków przed zawarciem Transakcji.

5. Szczegółowy opis Transakcji Przedmiotem Umowy Sprzedaży będzie m.in. sprzedaż Nieruchomości (opisanej szczegółowo powyżej) przez Zbywcę na rzecz Kupującego. Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, Kupujący wstąpi w miejsce Zbywcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości. Nie można przy tym wykluczyć, że na moment Transakcji wystąpią umowy najmu, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę z mocy prawa (np. dotyczące powierzchni Budynku, która nie zostanie jeszcze wydana najemcom) - Zbywca dokona cesji praw i obowiązków z tych umów na Nabywcę (o ile w ogóle wystąpią).

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi: 1. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku i Budowli; 2. wskazane wyżej przeniesienie praw i obowiązków związanych z umowami najmu dotyczącymi Nieruchomości; 3. przeniesienie autorskich i pokrewnych praw majątkowych do utworów związanych z Nieruchomością, zawartych w dokumentacji, o której mowa w pkt 7 (w szczególności do projektów wykorzystanych do budowy Budynku i Budowli), w tym prawa do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie pochodnych opracowań, prawa do modyfikowania wspomnianych utworów oraz własność nośników, na których utrwalono wspomniane utwory; 4. przeniesienie praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców; 5. przeniesienie praw związanych z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości prac dotyczących Nieruchomości (gwarancje jakości i rękojmie), a także praw i obowiązków związane z kaucjami wpłaconymi przez tych wykonawców; 6. przeniesienie prawa własności wyposażenia oraz innych ruchomości związanych z Budynkiem, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości; 7. wydanie dokumentacji związanej z Nieruchomością, w szczególności prawnej, technicznej i projektowej, w tym materiałów Due Diligence, decyzji administracyjnych, kopii korespondencji z podmiotami publicznymi, projektów architektonicznych i wykonawczych, instrukcji obsługi urządzeń i maszyn, instrukcji BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienników budowy, dokumentacji projektowej, dokumentów związanych z utrzymaniem Nieruchomości, dokumentacji powykonawczej; 8. przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy najmu, uprawniających Zbywcę do korzystania z 7 miejsc parkingowych znajdujących się w sąsiednim budynku (przy czym przeniesienie to nastąpi pod warunkiem, że wynajmujący wyrazi zgodę na przeniesienie tej umowy, chyba że taka zgoda zostanie uzyskana wcześniej); 9. przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy-porozumienia dotyczącego prawa do korzystania z drogi wewnętrznej znajdującej się częściowo na Gruncie a częściowo na gruntach sąsiednich; 10. przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy do wyłącznego korzystania z niewielkiego pomieszczenia gospodarczego/magazynowego na 14 piętrze Budynku, pod warunkiem, że korzystający wyrazi zgodę na przeniesienie tej umowy; 11. przeniesienie praw do domeny internetowej: (…) (wymienione powyżej składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane: „Przenoszonymi Elementami”).

Strony nie wykluczają, jedna lub więcej umów najmu (powierzchni, miejsc parkingowych) przenoszonych w ramach Transakcji może być zawarte z podmiotem/podmiotami powiązanymi ze Sprzedającym. Nie jest wykluczone, że podmiotem tym może być podmiot świadczący na dzień składania niniejszego wniosku na rzecz Sprzedającego usługi zarządzania Nieruchomością na podstawie Umowy o zarządzanie Nieruchomością (która to umowa nie zostanie przeniesiona na Kupującego - o czym niżej). W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności: - prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej), - prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, umów serwisowych - ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.; - prawa i obowiązki wynikające z Umowy o zarządzanie Nieruchomością czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie; - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności Umowy świadczenia usług księgowych i podatkowych; - decyzje administracyjne dot. Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dot. Nieruchomości wymienionej powyżej); - oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego); - prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego; (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środki pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców lub wykonawców), - księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej; - zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z Umów Najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu lub tytuł własności Budynku i Budowli, - źródła finansowania działalności Sprzedającego, - pracowników czy zakład pracy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Kupujący zamierza zawrzeć we własnym zakresie umowę o sfinansowanie części bądź całości ceny nabycia Nieruchomości a także części bądź całości kwoty podatku VAT należnego z tytułu Transakcji. Z dniem zawarcia Transakcji, Sprzedający rozwiąże dotychczasowo obowiązujące umowy dotyczące zarządzania Nieruchomością. Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu.

W efekcie, dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Kupujący zawrze własne umowy, w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Strony planują wypowiedzenie przez Zbywcę, w miarę możliwości do dnia przeprowadzenia Transakcji, zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów serwisowych, umów na dostawę mediów). Intencją Stron jest zawarcie przez Kupującego nowych umów tego rodzaju, które będą skuteczne od dnia następującego po dniu przeprowadzenia Transakcji. Nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami.

W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, względnie mogą być takie same, jeśli zostaną uznane przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można też wykluczyć, że części nowych umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości nie uda się zawrzeć w taki sposób, by były skuteczne od dnia następującego po dniu zawarcia Transakcji.

W takim przypadku Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze w celu zapewnienia nieprzerwanego dostarczania usług i mediów do Nieruchomości oraz jak najszybszego zawarcia nowych umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości. Dodatkowo nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji, Nabywca będzie korzystał z dostawy mediów i usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie refakturowany (bez żadnych dopłat lub marży) przez Zbywcę na Nabywcę.

Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą pozwalały na ich rozwiązanie w odpowiednim terminie lub Nabywca nie zdąży zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie. Rozwiązanie to będzie miało charakter przejściowy. Nie można też wykluczyć, że wyjątkowo, pewne, umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości zostaną przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie też do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników ani nie będzie zatrudniał pracowników do dnia i na dzień Transakcji).

Ponieważ kalkulacja ceny sprzedaży Przenoszonych Elementów zakładać będzie pełen wynajem Nieruchomości, na podstawie Umowy Sprzedaży, po dokonaniu Transakcji, Sprzedający będzie poszukiwać przyszłych najemców powierzchni Budynku i miejsc parkingowych, które na moment Transakcji nie były wynajęte, podejmować starania celem podpisania umów najmu z potencjalnymi najemcami oraz pokrywać własne koszty i wydatki związane z procesem wynajmu oraz będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone prace polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców, itp.

W stosunku do powierzchni w Budynkach, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców (lub innych elementów wpływających na zmniejszenie przychodów Kupującego z tytułu zawartych umów najmu, np. zawartych w takich umowach zapisów przewidujących okresy bezczynszowe).

Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu. W odniesieniu do bieżących rozliczeń z najemcami (zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami) Zbywca będzie miał prawo do wystawienia na najemców faktur i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji tj. także za część danego miesiąca przypadającą po dniu Transakcji.

W przypadku, w którym po dniu Transakcji Zbywca otrzyma jakiekolwiek należności od najemców za okres rozpoczynający się pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dojdzie do Transakcji, to należności te zostaną w całości przekazane Nabywcy. Nabywca będzie również uprawniony do otrzymania od Zbywcy należności za okres rozpoczynający się w dniu Transakcji (włącznie) i kończący się w ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji. W ramach Transakcji może również dojść do odpowiedniego rozliczenia między Stronami opłat serwisowych i eksploatacyjnych.

W zależności od dalszych negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie (inne niż obowiązek zapłaty ceny za Nieruchomość) w ogóle nie wystąpią. W związku z tym, że Zbywca oraz Nabywca na dzień Transakcji posiadać będą status podatnika VAT oraz prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze stron, intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT.

Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą we właściwym dla Nabywcy Urzędzie Skarbowym lub zawrą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 ustawy o VAT tj. wybiorą opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości. W Umowie Sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień.

Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji). 6. Podjęcie działalności gospodarczej przez Nabywcę po Transakcji i dalsza działalność Sprzedającego Nabywca po nabyciu Nieruchomości zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych i usługowych znajdujących się w Budynku. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że: 1. w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o zarządzanie Nieruchomością; 2. bezpośrednio po Transakcji planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich bezpośrednio dotyczących Nieruchomości umów serwisowych i umów na dostawę mediów (niewykluczone, że może się to zdarzyć również przed Transakcją lub około tej daty); 3. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach Transakcji; w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników w Polsce/pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego - tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne. Po dokonaniu Transakcji Sprzedający może wykonywać prace wykończeniowe w Budynkach. Dodatkowo, po Transakcji na mocy umowy gwarancji czynszowej Sprzedający będzie prowadził czynności w celu wynajęcia powierzchni w Budynkach, które na dzień Transakcji nie są wynajęte.

Zważywszy, że Zbywca prowadzi obecnie działalność w formie spółki celowej, dedykowanej do prowadzenia działalności związanej z najmem powierzchni Nieruchomości, nie jest wykluczone, że po Transakcji może dojść do likwidacji Zbywcy. Pytania w zakresie podatku VAT (oznaczone we wniosku nr 1-3) 1. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy?

2. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (przy założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 tej ustawy), ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

3. Czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej jej faktyczne dokonanie, przy założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytuły nabycia Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie podatku VAT (w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1-3) 1. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania z VAT, ponieważ: a) planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, b) planowana Transakcja nie będzie stanowiła czynności wyłączonej z VAT, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT tj. przenoszone na Nabywcę w ramach Transakcji składniki majątku nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na gruncie ustawy o VAT.

2. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona z VAT, ponieważ: a) nie znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT (z uwagi na to, że Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT); b) mimo, że znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania w stosunku do dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (z uwagi na to, że dostawa Nieruchomości nie nastąpi w ramach jej pierwszego zasiedlenia, przed jej pierwszym zasiedleniem, ani przed upływem 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia) to Nabywca oraz Zbywca zrezygnują z tego zwolnienia z VAT składając oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT; c) nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (z uwagi na to, że dostawa Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, o którym mowa powyżej).

3. Po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej jej faktyczne dokonanie (zaliczkowej i końcowej), Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT (przy założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 tej ustawy), ponieważ nabywana Nieruchomość będzie służyła działalności opodatkowanej VAT Nabywcy.

UZASADNIENIE STANOWISKA ZAINTERESOWANYCH 1. Uzasadnienie stanowiska Stron odnośnie do pytania 1 1.1. Uwagi wstępne W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, konieczna jest analiza, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, składająca się z Działki, Budynku i Budowli niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej również jako „ZCP”) nie jest objęta zakresem opodatkowania VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania.

Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”). Zatem w celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

1.2. Normatywna definicja „przedsiębiorstwa” Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności: - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, - koncesje, licencje i zezwolenia, - patenty i inne prawa własności przemysłowej, - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, - tajemnice przedsiębiorstwa, - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

1.3. Przedmiot Transakcji a elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.

W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności: - prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami), - zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości; - środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych, - prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości, - tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, - księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, - nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy, - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umowy świadczenia usług księgowych i podatkowych, - prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (Umowy o zarządzanie Nieruchomością) oraz z umowy w zakresie innych usług zarządczych (Umowy o usługi zarządzania), jak również umów dotyczących obsługi Nieruchomości (np. na dostawę mediów).

Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć: - interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(...) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa.

Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie.

Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”; - interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/Igo), zgodnie z którą: „(...) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych”; - interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 21 listopada 2011 r. (ILPP1/443-1108/11-5/AW) zgodnie z którą: „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym.

Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.

1.4. Przedmiot Transakcji nie stanowi całości pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym Stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską, która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r.).

Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczyła treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jednakże w przekonaniu Zainteresowanych konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowania w rozpatrywanym przypadku. Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem wynikających ze ściśle związanych z Nieruchomością gwarancji budowlanych oraz zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu). A zatem, po dacie planowanej Transakcji, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Zbywcy.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów np. wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r., sygn.: SA/Gd 1959/94 oraz wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn.: I SA/Wr 355/08, w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tymczasem, przedmiot Transakcji nie tworzy takiej funkcjonalnej całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (np. wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r. sygn.: SA/Sz 2724/95, wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99 oraz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 4 grudnia 2013 r., sygn.: I SA/Gd 1205/13, utrzymany w mocy przez wyrok NSA z dnia 25 czerwca 2015 sygn.: I FSK 572/14) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.

Zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu jako że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, umowy ubezpieczenia nieruchomości oraz umowa o komercyjne zarządzania nieruchomością nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

Podobne stanowisko potwierdził też przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji z dnia 26 czerwca 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.267.2018.3.AZ stwierdził, że: „W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych, praw z papierów wartościowych i zapasów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków bankowych. W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych pracowników Sprzedającego.

Zbycie składników materialnych nie wyczerpuje definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, gdyż większość istotnych elementów tworzących u Wnioskodawcy przedsiębiorstwo nie jest objęta transakcją sprzedaży. Zatem w ocenie Organu, w przedmiotowej sprawie nie można mówić o zespole składników niematerialnych i materialnych, zorganizowanych w taki sposób, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia u nabywcy działalności gospodarczej. Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła dostawę składników majątkowych. Zatem przedmiotowa czynność nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa”.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy. 1.5. Normatywna definicja „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” Składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP), o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. nr IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. nr IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r. nr ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r. nr IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki: - istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, - zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie, - składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych, - zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania - w razie zaistnienia takiej potrzeby - w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

1.6. Przedmiot Transakcji a normatywna definicja ZCP 1.1.1. Odrębność organizacyjna Zdaniem Zainteresowanych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze.

Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP.

Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. Przedmiot Transakcji (w tym przede wszystkim zbywana w jej ramach Nieruchomość) nie został formalnie wydzielony w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi on odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych.

Jako, że przedmiot Transakcji stanowi cały majątek Zbywcy, w omawianym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie wystąpią inne składniki majątku, od których Zbywca mógłby potencjalnie go oddzielić. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji. 1.1.2. Odrębność finansowa Odrębność finansową zdaniem Zainteresowanych należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Jako, że przedmiot Transakcji stanowi cały majątek Zbywcy, w omawianym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie wystąpią inne składniki majątku, dla których Zbywca mógłby potencjalnie prowadzić odrębne księgi. W opisanym zdarzeniu przyszłym nie będziemy mieli zatem do czynienia z odrębnością finansową przedmiotu planowanej Transakcji. 1.1.3.Samodzielność Samodzielność ZCP zdaniem Zainteresowanych oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych powyżej elementów pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Stron elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

1.1.4.Brak kluczowych zobowiązań wśród przenoszonych składników majątku Ponadto podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem ograniczonych obowiązków dotyczących ściśle związanych z Nieruchomością gwarancji budowlanych oraz zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu). Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Potwierdzają to również organy podatkowe.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 27 kwietnia 2011 r., ILPP1/443-173/11-3/AK wskazano, że: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”. Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

1.1.5.Stanowisko Stron w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych Stanowisko Stron znajduje swoje potwierdzenie w orzeczeniach sądów administracyjnych - przykładowo NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15 stwierdził, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części.

W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych.

Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u. p. t. u. Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy.

Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u. p. t. u. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt IFSK 1090/12; dostępny na http://orzeczenia. nsa.gov.pl)”.

Analogiczne rozstrzygnięcie zapadło również w wyroku NSA z 28 stycznia 2019 r. sygn. Akt I FSK 293/17. 1.1.6. Podsumowanie Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej argumenty, w ocenie Zainteresowanych przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

1.7. Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF Powyższe wnioski wpisują się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień. Zgodnie z Objaśnieniami: „[...] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Jak wynika z Objaśnień, typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości.

W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria: - przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności; - nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Zgodnie z Objaśnieniami, w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy przede wszystkim ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: - prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów; - umowy o zarządzanie nieruchomością; - umowy zarządzania aktywami; - należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Stosownie do Objaśnień, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki - np. gdy nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy.

Jak wynika z Objaśnień, nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę - np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa/ZCP.

Nie jest natomiast istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak: - ruchomości, - prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców, - prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, - prawa autorskie, - dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”. W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami - nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, prawa autorskie, czy dokumentacja). Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.: - umowa o zarządzanie Nieruchomością, - umowa zarządzania aktywami, - należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem, - nie będzie przedmiotem Transakcji.

Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Nabywcy do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez wykonania Nabywcę dodatkowych czynności, w tym w szczególności zawarcia umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz umowy o zarządzanie aktywami. Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedawcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

1.8. Podsumowanie Podsumowując zdaniem Zainteresowanych Transakcja: - będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, - nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej przepisom ustawy o VAT, określonej w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. 2. Uzasadnienie stanowiska Stron odnośnie do pytania 2 2.1. Uwagi wstępne Jak już wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja w ocenie Zainteresowanych będzie podlegała VAT. W drugiej kolejności należy przeanalizować, czy planowana dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT.

W tym miejscu zauważyć należy, że co do zasady czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem. Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkiem i infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli. W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o VAT.

Przy tym zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w przypadku dostawy gruntów zabudowanych, w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na gruncie budynków oraz budowli (tj. dostawa gruntu zabudowanego będzie opodatkowana lub zwolniona z opodatkowania na tych samych zasadach co dostawa budynków lub budowli trwale z tym gruntem związanych).

2.2. Niepodleganie dostawy Nieruchomości zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze wskazanego zwolnienia, gdyż nie była ona i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.

Co więcej, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości. 2.3. Niepodleganie dostawy Nieruchomości zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle znowelizowanej definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W ocenie zainteresowanych, opierając się na definicji „pierwszego zasiedlenia”, w odniesieniu do Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości pierwsze zasiedlenie nastąpiło ponad 2 lata przed Transakcją, z racji tego, że Budynki i Budowle od ponad od dwóch lat są wykorzystywane przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT tj. w zakresie wynajmu (tj. od sierpnia 2020 r.).

Ponadto w odniesieniu do Budynku i Budowli nie doszło i nie dojdzie do ponownego ich pierwszego zasiedlenia w okresie ostatnich dwóch lat przed Transakcją (wydatki poniesione na ich ulepszenia w okresie dwóch lat przed Transakcją nie przekroczyły i nie przekroczą do dnia Transakcji 30% ich wartości początkowej). W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

2.4. Uprawnienie Stron do rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku, budowli lub ich części. Jak zaznaczono powyżej, zarówno Zbywca jak i Nabywca, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT dostawy Budynków/Budowli, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, należy uznać za spełniony.

Ponadto, Zbywca i Nabywca złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, lub zamieszczą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynków i Budowli. W związku z tym, dostawa Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.

2.5. Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT W ocenie Zainteresowanych do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tymczasem, w ocenie Zainteresowanych dostawa Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie w całości objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ w okresie 2 lat przed Transakcją nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Powyższy schemat opodatkowania potwierdza przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 7 września 2011 r., IPPP1/443-1218/11-2/AW, wskazując, że: „Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ma z kolei zastosowanie do dostawy budynków, nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 ustawy.

Ponieważ planowana sprzedaż została już objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pkt 10a nie będzie miał zastosowania w sprawie”. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

2.6. Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych: - dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie zwolniona z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT; - dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie również zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

3. Uzasadnienie stanowiska Stron odnośnie do pytania 3 Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT). Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni biurowych z wykorzystaniem Nieruchomości. Taki typ działalności podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%). W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Zdaniem Zainteresowanych, po skutecznym złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT według stawki podstawowej 23%.

W związku z tym okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie (tj. faktury zaliczkowej i końcowej), Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących dostawę Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1, ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.