Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
25 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 25 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 24 września 2026 r. (wpływ 24 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W 2015 r. nabyła Pani w drodze spadku udział wynoszący 1/2 (50%) w nieruchomości lokalowej po spadkodawczyni zmarłej 29 grudnia 2015 r. Spadkodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość wcześniej w drodze spadku po X, zmarłym w 2014 r. Następnie, na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…) z dnia 25 lutego 2021 r. dotyczącego działu spadku, nabyła Pani pozostały udział wynoszący 1/2 (50%) przedmiotowej nieruchomości, w wyniku czego stała się Pani jej jedynym właścicielem. Nabycie pozostałego udziału nastąpiło z obowiązkiem dokonania przez Panią spłaty na rzecz drugiego spadkobiercy w wysokości 60 000 zł. Spłata została przez Panią dokonana.
Nieruchomość stanowi Pani majątek osobisty. Zamierza Pani sprzedać całą nieruchomość w 2026 r. za cenę 245 000 zł. W związku ze sprzedażą poniesie Pani koszt prowizji pośrednika w wysokości 4 900 zł. Pozostaje Pani w związku małżeńskim. Pomiędzy Panią a Pani mężem obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Nie zawierali Państwo umowy ustanawiającej rozdzielność majątkową, ani innej umowy majątkowej małżeńskiej. Wspólnie z mężem jest Pani kredytobiorcą kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe.
Umowa kredytu hipotecznego została zawarta 14 listopada 2022 r. w związku z nabyciem od dewelopera lokalu mieszkalnego – kawalerki położonej w A. W chwili zawarcia umowy kredytu nieruchomość była w trakcie budowy, a zakup lokalu był realizowany w ramach inwestycji deweloperskiej. Po zakończeniu inwestycji własność lokalu została przeniesiona na Panią i Pani męża na podstawie aktu notarialnego z dnia 24 marca 2024 r. Lokal został nabyty do Państwa majątku wspólnego i jest objęty ustawową wspólnością majątkową małżeńską. Oboje są Państwo kredytobiorcami i stronami umowy kredytu hipotecznego. Lokal w A. nie jest wynajmowany, ani przeznaczony na wynajem.
Służy zaspokajaniu Pani własnych potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb mieszkaniowych Pani męża. Zamierza Pani przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej Pani majątek osobisty na spłatę, w całości lub w części, wskazanego kredytu hipotecznego. Środki przeznaczone na spłatę kredytu będą pochodziły z przychodu uzyskanego przez Panią ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej Pani majątek osobisty. Spłata kredytu zostanie dokonana w terminie przewidzianym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zamierza Pani skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego w związku z przeznaczeniem uzyskanego przychodu na Pani własne cele mieszkaniowe.
W uzupełnieniu wniosku doprecyzowała Pani opis sprawy o następujące informacje: 1. Ma Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 2. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości lokalowej będącej przedmiotem wniosku nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej. 3. Nieruchomość lokalowa, którą zamierza Pani sprzedać, jest lokalem mieszkalnym użytkowym. Forma prawna lokalu: lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. 4. Kredyt hipoteczny dotyczący kawalerki w A. został zaciągnięty w (…).
W umowie kredytu został określony cel jego zaciągnięcia, zakup lokalu mieszkalnego położonego w A. Jest Pani solidarnie odpowiedzialna za spłatę przedmiotowego kredytu do pełnej wysokości.
Pytania
Czy w przypadku sprzedaży całej nieruchomości w 2026 r. przychód przypadający na udział wynoszący 50%, nabyty przez Panią w drodze spadku po spadkodawczyni zmarłej w 2015 r., która sama nabyła nieruchomość w drodze spadku po X zmarłym w 2014 r., nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, natomiast skutki podatkowe sprzedaży należy ustalić odrębnie w odniesieniu do pozostałego udziału 50%, nabytego przez Panią w 2021 r. w wyniku działu spadku?
Czy przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia udziału 50% nabytego przez Panią w 2021 r. może Pani uwzględnić kwotę 60 000 zł faktycznie zapłaconą drugiemu spadkobiercy tytułem spłaty w związku z działem spadku, a także przypadającą proporcjonalnie na ten udział część prowizji pośrednika w wysokości 4 900 zł poniesionej w związku ze sprzedażą całej nieruchomości?
Czy przeznaczenie przez Panią środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej Pani majątek osobisty na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z mężem na zakup lokalu mieszkalnego w A., stanowiącego Państwa majątek wspólny i służącego Pani własnym potrzebom mieszkaniowym, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT oraz czy może Pani uwzględnić jako taki wydatek całą kwotę środków faktycznie przeznaczoną przez Panią na spłatę tego kredytu, bez ograniczenia jej do 50% z uwagi na fakt, że kredyt został zaciągnięty wspólnie z Pani mężem?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, przychód przypadający na 50% udziału nabytego przez Panią w drodze spadku nie będzie podlegał opodatkowaniu przy sprzedaży nieruchomości w 2026 r., ponieważ upłynął pięcioletni okres przewidziany w ustawie o PIT. Skutki podatkowe należy natomiast ustalić odrębnie dla pozostałych 50% nieruchomości, nabytych przez Panią w 2021 r. w wyniku działu spadku ponad pierwotnie przysługujący Pani udział. Pani zdaniem, kwota 60 000 zł faktycznie zapłacona drugiemu spadkobiercy tytułem spłaty w związku z nabyciem pozostałych 50% nieruchomości powinna zostać uwzględniona przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży tej części.
Prowizja pośrednika w wysokości 4 900 zł stanowi koszt odpłatnego zbycia, przy czym do opodatkowanej części sprzedaży powinna zostać przypisana proporcjonalnie. Pani zdaniem, środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej Pani majątek osobisty, przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z mężem, stanowią wydatek na Pani własne cele mieszkaniowe. Jest Pani współkredytobiorcą, a lokal w A. został nabyty do Państwa majątku wspólnego i służy Pani własnym potrzebom mieszkaniowym. Pomiędzy Panią a mężem obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa i nie ustanowili Państwo rozdzielności majątkowej.
Uważa Pani, że cała kwota pochodząca ze sprzedaży Pani majątku osobistego, którą faktycznie przeznaczy Pani na spłatę tego kredytu, może zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe, bez ograniczenia do 50% tylko dlatego, że kredyt został zaciągnięty wspólnie z mężem. W konsekwencji, przy spełnieniu pozostałych warunków ustawowych, powinna Pani mieć prawo do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jednocześnie, stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Natomiast jeżeli nieruchomość lub prawa majątkowe były nabyte przez spadkodawcę również w drodze spadku, wówczas moment nabycia tej nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę określany jest zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, tj. z chwilą śmierci spadkodawców spadkodawcy. Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy.
Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.
Na podstawie art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w Kodeksie cywilnym.
Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795): Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego: Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Na podstawie art. 925 Kodeksu cywilnego: Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Jak stanowi art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego: Powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu. Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego: Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę.
Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia. Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Według art. 1035 Kodeksu cywilnego: Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu. Na mocy art. 1037 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: § 1. Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. § 2. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W myśl art. 1038 § 2 Kodeksu cywilnego: Umowny dział spadku może objąć cały spadek lub być ograniczony do części spadku.
Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Z instytucją działu spadku mamy więc do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, że dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.
Do momentu dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego: Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Zgodnie z art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego: Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu. Art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że: Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć.
Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. Na podstawie art. 211 Kodeksu cywilnego: Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. W myśl art. 212 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.
Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. § 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział spadku powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
W rezultacie w wyniku działu spadku dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Jeżeli zatem wartość nieruchomości lub prawa (udziałów w nieruchomości lub prawie) nabytych w wyniku działu spadku jest zgodna z udziałem posiadanym przed działem spadku – nie następuje nabycie, ponieważ w ten sposób nie ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem, jak i stan jej majątku osobistego. Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości lub prawie nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności.
Jednocześnie nabycie nieruchomości w drodze działu spadku w części przekraczającej udział spadkowy stanowi nabycie nieruchomości w tym udziale, który przekracza udział nabyty w spadku. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością. Bezsprzeczne jest bowiem, że udziały, jakie otrzymuje spadkobierca powyżej swojego udziału, były własnością pozostałych spadkobierców. Spadkobierca nie miał do nich żadnych praw, aż do momentu działu spadku.
Nabycie w wyniku działu spadku części majątku, który należał do innych spadkobierców, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza dotychczasowy udział w spadku, należy wówczas przyjąć datę dokonania działu spadku (tj. dzień zawarcia umowy, bądź uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli dział spadku dokonany był na drodze postępowania sądowego).
Z opisu sprawy wynika, że w 2015 r. nabyła Pani w drodze spadku udział wynoszący 1/2 (50%) w nieruchomości lokalowej po spadkodawczyni zmarłej 29 grudnia 2015 r. Spadkodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość wcześniej w drodze spadku po X, zmarłym w 2014 r. Wskazała Pani również, że na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…) z 25 lutego 2021 r. dotyczącego działu spadku, nabyła Pani pozostały udział wynoszący 1/2 (50%) przedmiotowej nieruchomości, w wyniku czego stała się Pani jej jedynym właścicielem. Nabycie pozostałego udziału nastąpiło z obowiązkiem dokonania przez Panią spłaty na rzecz drugiego spadkobiercy w wysokości 60 000 zł. Spłata została przez Panią dokonana.
Nieruchomość stanowi Pani majątek osobisty. Zamierza Pani sprzedać całą nieruchomość w 2026 r. za cenę 245 000 zł.
Przystępując do oceny skutków podatkowych planowanej w 2026 r. sprzedaży nieruchomości – lokalu mieszkalnego, w pierwszej kolejności zauważyć należy, że do nabycia przez Panią 1/2 udziału w tej nieruchomości doszło w drodze spadku po spadkodawczyni zmarłej 29 grudnia 2015 r. Natomiast Pani spadkodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość wcześniej w drodze spadku po X zmarłym w 2014 r. Zatem skoro Pani spadkodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość w drodze spadku po zmarłym w 2014 r. X, to – w odniesieniu do ww. 1/2 udziału w tej nieruchomości – pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Pani spadkodawczynię, niewątpliwie upłynął.
Odnośnie natomiast pozostałego 1/2 udziału w nieruchomości, który nabyła Pani w wyniku działu spadku w 2021 r., z obowiązkiem dokonania spłaty na rzecz drugiego spadkobiercy w wysokości 60 000 zł, stwierdzić należy, że w dacie dokonania działu spadku doszło do zwiększenia się stanu Pani majątku, a tym samym do nabycia tej części nieruchomości.
Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 i ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do tej części nieruchomości, należy liczyć od końca 2021 r., co oznacza, że dla 1/2 udziału w nieruchomości termin ten upłynie z końcem 2026 r. W związku z powyższym, planowana w 2026 r. sprzedaż całej nieruchomości – lokalu mieszkalnego: - w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez Panią w wyniku spadku po spadkodawczyni, tj. 1/2 udziału, nie stanowi źródła przychodu z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec tego, część kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, która będzie odpowiadać wysokości tego udziału, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych; - w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez Panią w wyniku działu spadku, tj. 1/2 udziału w nieruchomości (ponad udział jaki Pani przysługiwał w spadku) nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części nieruchomości (2021 r.) i będzie stanowiło źródło przychodu, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 i ust. 7 ww. ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie planowanej w 2026 r. sprzedaży nieruchomości ponad pierwotny udział, wyjaśniam co następuje. Z art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że: Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy: Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy: Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. Jak stanowi art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Według art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.
Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c. W świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
W przypadku zbycia udziału w nieruchomości nabytego odpłatnie w drodze działu spadku, tj. z obowiązkiem spłaty pozostałych spadkobierców, zastosowanie znajduje art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo.
Katalog wydatków stanowiących koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości nabytych odpłatnie zawarty w cytowanym przepisie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest katalogiem zamkniętym, co oznacza, że nie dopuszcza się zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Pojęcie kosztów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy zatem wszystkich tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub wydatków, które poniósł jako nakłady, w celu zwiększenia jej wartości.
Jak wynika z treści wniosku, w 2021 r. w wyniku działu spadku nabyła Pani udział wynoszący 1/2 w nieruchomości, który przysługiwał drugiemu spadkobiercy. Jak już wyżej wyjaśniono planowana przez Panią sprzedaż nieruchomości będzie dla Pani stanowiła źródło przychodu w odniesieniu do nabytego w 2021 r. udziału w wysokości 1/2 tej nieruchomości. Nabycie tego udziału nastąpiło z obowiązkiem dokonania przez Panią spłaty na rzecz drugiego spadkobiorcy w wysokości 60 000 zł. W momencie przeprowadzenia działu spadku nabyła Pani 1/2 udziału w nieruchomości, który wcześniej należał do drugiego spadkobiercy. Spłata na rzecz tego spadkobiercy jest dla Pani ceną nabycia 1/2 udziału ww. nieruchomości.
Udokumentowana (faktyczna) kwota spłaty na rzecz drugiego spadkobiercy tytułem nabycia w dziale spadku 1/2 udziału w nieruchomości jest kosztem uzyskania przychodu, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, dokonana przez Panią spłata, stanowi wydatek na nabycie 1/2 udziału w nieruchomości od drugiego spadkobiercy, będący kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Podsumowując, kwota 60 000 zł faktycznie zapłacona drugiemu spadkobiercy tytułem spłaty w związku z działem spadku, jako koszt nabycia 1/2 udziału w nieruchomości, zgodnie z przywołanym wyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi dla Pani koszt uzyskania przychodu pomniejszający podstawę obliczenia podatku. Ponadto, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy ustaleniu wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości może Pani uwzględnić koszty odpłatnego zbycia proporcjonalnie do nabytego w 2021 r. w wyniku działu spadku 1/2 udziału w tej nieruchomości.
Wskazuję przy tym, że kosztami odpłatnego zbycia, o których mowa w przywołanym przepisie są wydatki poniesione przez sprzedającego, niezbędne do tego, aby transakcja doszła do skutku, takie jak np. opłata notarialna i wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza aktu notarialnego, prowizja pośrednika w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości czy koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Jak wynika z Pani wniosku, w związku z planowaną sprzedażą całej nieruchomości w 2026 r. poniesie Pani koszt prowizji pośrednika w wysokości 4 900 zł.
W przypadku planowanej przez Panią w 2026 r. sprzedaży ww. nieruchomości, do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może Pani zaliczyć kwotę wynagrodzenia (prowizji) pośrednika proporcjonalnie do 1/2 udziału w zbywanej nieruchomości nabytego w 2021 r. Oznacza to, że kwotę tego kosztu może Pani uwzględnić przy obliczaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Koszt ten pomniejszy więc przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Zatem poniesiony przez Panią koszt prowizji pośrednika w wysokości 4 900 zł w związku z planowaną w 2026 r. sprzedażą całej nieruchomości może Pani zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia stosownie do treści art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, proporcjonalnie do udziału w nieruchomości nabytego w 2021 r. w wyniku działu spadku, tj. w wysokości 1/2 kosztów prowizji pośrednika.
Uwzględniając powyższe wskazuję, że podstawą obliczenia podatku będzie różnica pomiędzy uzyskanym przychodem – który stanowi wartość nieruchomości wyrażonej w cenie określonej w umowie pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia, proporcjonalnie do 1/2 udziału nabytego w 2021 r. – a kosztami uzyskania przychodu, do których zalicza się dokonaną spłatę na rzecz drugiego spadkobiercy.
W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: 1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub 2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Na podstawie art. 30e ust. 5 powołanej ustawy: Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Według art. 45 ust. 1a pkt 3 cytowanej ustawy: W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P gdzie: D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa. Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
I tak, z przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy wynika, że: Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się: 1) wydatki poniesione na: a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
2) wydatki poniesione na: a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1, b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a, c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30. Stosownie do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 30 cyt. ustawy: Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego. Zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów.
Prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Z przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wynika, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu ww. zwolnienia jest fakt wydatkowania w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne.
W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu istotne jest również, aby kredyt został zaciągnięty: w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej oraz przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.
W opisie sprawy wskazała Pani, że środki pieniężne uzyskane z planowanej w 2026 r. sprzedaży nieruchomości, nabytej w spadku oraz w wyniku działu spadku, zamierza Pani w całości lub w części przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z mężem w 2022 r. na zakup lokalu mieszkalnego (kawalerki), wchodzącej do wspólności majątkowej małżeńskiej, w której realizują Państwo własne cele mieszkaniowe. Środki przeznaczone na spłatę kredytu będą pochodziły z przychodu uzyskanego przez Panią ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej Pani majątek osobisty. Spłata kredytu zostanie dokonana w terminie przewidzianym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Kredyt hipoteczny został zaciągnięty w banku (…), a w umowie kredytu został określony cel jego zaciągnięcia: zakup lokalu mieszkalnego. Wskazała Pani również, że jest Pani solidarnie odpowiedzialna za spłatę przedmiotowego kredytu do pełnej wysokości. Wątpliwość Pani budzi to, czy przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości należącej do Pani majątku odrębnego, na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z mężem na zakup lokalu mieszkalnego (kawalerki) wchodzącej do wspólności majątkowej małżeńskiej, będzie spełniało warunki do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236): Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Z tego przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna.
Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zatem, spełnione zostaną przesłanki uprawniające Panią do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży całej nieruchomości nabytej przez Panią w 1/2 w spadku oraz w 1/2 w wyniku działu spadku.
Bez znaczenia przy tym pozostaje, że środki na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z mężem na zakup lokalu mieszkalnego (kawalerki) wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków pochodzą ze sprzedaży nieruchomości będącej Pani odrębnym majątkiem, bowiem jak wskazałem wyżej, wspólność majątkowa małżeńska jest bezudziałowa i obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego.
Tym samym, wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, stanowiącej Pani majątek osobisty na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z mężem na zakup lokalu mieszkalnego (kawalerki) stanowiący majątek wspólny małżonków – w celu zaspokojenia Pani (i Pani męża) własnych potrzeb mieszkaniowych, w okresie nie późniejszym niż 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości – będzie uprawniało Panią do skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przy obliczaniu dochodu zwolnionego może Pani uwzględnić całą kwotę środków faktycznie przeznaczoną przez Panią, która zostanie wydatkowana na ww. spłatę kredytu bez ograniczania jej do 50% z uwagi na fakt, że kredyt został zaciągnięty przez Panią wspólnie z mężem. W przypadku gdy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa.
Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. Wskazać również należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.
Natomiast „zainteresowanym” w rozumieniu art. 14b § 1 tej ustawy, jest osoba, która występuje z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej i będąca wnioskodawcą. W związku z tym, niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani, nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (Pani męża). Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.