Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
31 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 31 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 29 września 2026 r. (wpływ 29 września2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest ojcem dwóch córek – A i B (dalej odpowiednio: „A” i „B”). Córki Wnioskodawcy były współwłaścicielkami nieruchomości – lokalu mieszkalnego położonego w (…) przy ul. (…), lok. (…) (dalej: „Lokal Mieszkalny”), z którym związane jest odrębne, przynależne miejsce postojowe w garażu podziemnym, stanowiące odrębny przedmiot własności, dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta (dalej: „Miejsce Postojowe”). W dniu (…) 2015 r. CE darował swojej córce A całość (100%) udziałów w Lokalu Mieszkalnym oraz prawa do Miejsca Postojowego w garażu podziemnym (akt notarialny z dnia (…) 2015 r.).
W dniu (…) 2018 r. A darowała swojej siostrze W 50% udziałów w Lokalu Mieszkalnym (akt notarialny z dnia (…) 2018 r.). Miejsce Postojowe nie było przedmiotem tej darowizny i pozostało w całości (100%) własnością A. W dniu (…) 2026 r. A darowała swojemu ojcu, CE, 50% udziałów w Lokalu Mieszkalnym oraz 100% udziałów w Miejscu Postojowym (akt notarialny z dnia (…) 2026 r.). Tego samego dnia, tj. (…) 2026 r., B darowała swojej matce, DE, 50% udziałów w Lokalu Mieszkalnym (akt notarialny z dnia (…) 2026 r.).
W wyniku powyższych czynności, od dnia (…) 2026 r. CE jest właścicielem 50% udziałów w Lokalu Mieszkalnym oraz 100% udziałów w Miejscu Postojowym, natomiast DE jest właścicielką 50% udziałów w Lokalu Mieszkalnym. Darowizny dokonane w dniu (…) 2026 r. korzystały ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (darowizna między zstępnym a wstępnym - tzw. „grupa zerowa”); zgłoszenia dokonał notariusz sporządzający akty notarialne, a podatek od spadków i darowizn z tego tytułu nie był płacony. CE i DE są małżeństwem, w którym od 2015 r. obowiązuje małżeńska umowa o rozdzielności majątkowej.
W konsekwencji udziały nabyte przez każde z małżonków w drodze opisanych darowizn weszły w skład ich odrębnych majątków osobistych. Lokal Mieszkalny był przedmiotem najmu do (…) 2025 r. Od początku 2026 r. Lokal Mieszkalny stanowi centrum interesów życiowych CE i DE – jest ich jedynym miejscem zamieszkania oraz stałego zameldowania. Od tego czasu (tj. od początku 2026 r.) Lokal Mieszkalny nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy, na podstawie której byłby odpłatnie udostępniany osobom trzecim i będzie wykorzystywany przez małżonków wyłącznie na własne cele mieszkaniowe do dnia jego planowanej sprzedaży.
CE i DE planują w najbliższym czasie nabyć od dewelopera, na rynku pierwotnym, nowy lokal mieszkalny, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, w udziałach po 50% dla każdego z małżonków, do ich odrębnych majątków osobistych (zgodnie z obowiązującą ich umową o rozdzielności majątkowej). Zawarcie umowy deweloperskiej planowane jest na wrzesień 2026 r. Zakończenie budowy nowego lokalu przewidywane jest na połowę 2028 r. – wówczas planowane jest również przeniesienie na małżonków własności nowego lokalu.
Cena nowego lokalu będzie płatna w ratach, zgodnie z harmonogramem płatności wynikającym z umowy deweloperskiej, przypadających na okres od końca 2026 r. do połowy 2028 r. Środki na zapłatę wszystkich rat będą pochodzić wyłącznie ze środków własnych małżonków – nabycie nowego lokalu nie będzie finansowane kredytem hipotecznym ani innym zewnętrznym źródłem finansowania. Po odbiorze i wykończeniu nowego lokalu CE i DE planują przeprowadzić się do niego i wykorzystywać go jako własne, jedyne miejsce zamieszkania. Po przeprowadzce do nowego lokalu małżonkowie planują sprzedać dotychczasowy Lokal Mieszkalny (CE – wraz z przynależnym mu udziałem w Miejscu Postojowym).
Planowany termin sprzedaży to druga połowa 2028 r. lub później (w zależności od sytuacji rynkowej, ale niezwłocznie po przeprowadzce) – a więc już po zakończeniu spłaty rat za nowy lokal, lecz przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym każde z małżonków nabyło swój udział w dotychczasowym Lokalu Mieszkalnym (tj. przed końcem 2031 r.).
Szacunkowo przychód, jaki każde z małżonków uzyska ze sprzedaży swojego 50% udziału w dotychczasowym Lokalu Mieszkalnym, pokryje ok. 30-35% wartości nabywanego przez nich 50% udziału w nowym lokalu – pozostała część ceny nowego lokalu zostanie sfinansowana z innych środków własnych, wpłaconych wcześniej w formie rat na rzecz dewelopera. W uzupełnieniu wniosku – w odpowiedzi na wezwanie – wskazał Pan poniższe informacje. a) Czy przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, którego dotyczy umowa deweloperska, nastąpi przed sprzedażą mieszkania nabytego w drodze darowizny? Ad a) Tak.
Przeniesienie na Pana i Pana żonę DE własności lokalu mieszkalnego, którego dotyczy umowa deweloperska (nowego lokalu), nastąpi przed sprzedażą lokalu mieszkalnego położonego w (…) przy ul. (…) lok. (…), nabytego w drodze darowizny. Użyte we wniosku określenie „połowa 2028 r." oznacza środek roku kalendarzowego 2028, tj. około czerwca-lipca 2028 r. Są to terminy przybliżone wynikające z oferty dewelopera.
Sprzedaż dotychczasowego lokalu nastąpi dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność nowego lokalu, jego odbiorze i przeprowadzce jednak będzie to wykonane bez zbędnej zwłoki. b) Czy lokal mieszkalny, który zamierza Pan kupić będzie położony w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej? Ad b) Tak. Lokal mieszkalny, który zamierza Pan nabyć, będzie położony w (…), a więc na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, czyli w państwie członkowskim Unii Europejskiej.
Pytania
1. Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału w Lokalu Mieszkalnym, nabytego w drodze darowizny w (…) 2026 r., dokonana w drugiej połowie 2028 r. lub w 2029 r. (a więc przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa o PIT”), a jeśli tak – jak należy ustalić koszty uzyskania tego przychodu, w szczególności czy wartość otrzymanej darowizny (tj. wartość rynkowa udziału w Lokalu Mieszkalnym z dnia darowizny) stanowi koszt uzyskania przychodu pomniejszający podstawę opodatkowania?
2. Czy dochód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży udziału w Lokalu Mieszkalnym, w części odpowiadającej udziałowi wydatków poniesionych na nabycie nowego lokalu mieszkalnego w przychodzie z tej sprzedaży, będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT, jeżeli wydatki na nabycie nowego lokalu mieszkalnego (wpłaty rat na rzecz dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej) zostaną poniesione przez Wnioskodawcę wcześniej, niż nastąpi odpłatne zbycie dotychczasowego Lokalu Mieszkalnego, a zakończenie tych wpłat nastąpi przed dniem sprzedaży dotychczasowego Lokalu Mieszkalnego, a sama sprzedaż nastąpi w okresie umożliwiającym zaliczenie tych wydatków na poczet zwolnienia zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?
3. Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału (100%) w Miejscu Postojowym, stanowiącym odrębny od Lokalu Mieszkalnego przedmiot własności objęty odrębną księgą wieczystą, nabytego w drodze tej samej darowizny z (…) 2026 r., podlega opodatkowaniu na tych samych zasadach co sprzedaż Lokalu Mieszkalnego (tj. jako sprzedaż przed upływem pięciu lat od nabycia, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT), lecz nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, z uwagi na to, że Miejsce Postojowe nie jest lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 21 ust. 25 tej ustawy?
Pana stanowisko w sprawie
Ad. pytanie nr 1 Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż udziału w Lokalu Mieszkalnym nabytego w drodze darowizny w 2026 r., dokonana przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (tj. przed 31 grudnia 2031 r.), będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, opodatkowane 19% podatkiem od dochodu na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy.
W ocenie Wnioskodawcy, z uwagi na nabycie udziału w Lokalu Mieszkalnym w drodze darowizny, do ustalenia kosztów uzyskania przychodu zastosowanie znajduje art. 22 ust. 6d ustawy o PIT, zgodnie z którym za koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny uważa się wyłącznie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w części przypadającej na tę nieruchomość.
Ponieważ darowizna z (…) 2026 r. korzystała w całości ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, a Wnioskodawca nie ponosił i nie planuje ponosić udokumentowanych nakładów zwiększających wartość Lokalu Mieszkalnego, w ocenie Wnioskodawcy koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o PIT, wyniesie 0 zł.
W konsekwencji podstawą opodatkowania (przed uwzględnieniem zwolnienia, o którym mowa w pytaniu nr 2) będzie zasadniczo cały przychód uzyskany ze sprzedaży, pomniejszony jedynie o ewentualne koszty odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o PIT (np. wynagrodzenie pośrednika, opłaty notarialne poniesione przez zbywcę). Wartość darowizny otrzymanej przez Wnioskodawcę nie stanowi kosztu uzyskania przychodu.
Ad. pytanie nr 2 Zdaniem Wnioskodawcy dochód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego, w odpowiedniej proporcji, będzie korzystał ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, mimo że wydatki na nabycie nowego lokalu mieszkalnego zostaną poniesione (w formie rat na rzecz dewelopera) wcześniej niż nastąpi odpłatne zbycie dotychczasowego Lokalu Mieszkalnego.
Wnioskodawca wskazuje, że w uchwale składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lutego 2020 r. (sygn. akt II FPS 4/19) Sąd rozstrzygnął wprost sytuację, w której podatnik wydatkował na cele mieszkaniowe kwotę zadatku (zaliczki) otrzymanego przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży zbywanej nieruchomości – a więc środki ściśle związane z tą konkretną transakcją zbycia – jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
W uzasadnieniu tej uchwały (pkt 4.4) Naczelny Sąd Administracyjny sformułował jednak szerszą zasadę, zgodnie z którą decydującym warunkiem skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jest wydatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w terminie ustawowym, a nie zachowanie określonej chronologii zdarzeń (najpierw zbycie, potem wydatek), oraz że wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT przed zbyciem nieruchomości nie niweczy prawa do zwolnienia podatkowego.
Zdaniem Wnioskodawcy powyższa zasada powinna znaleźć zastosowanie również w opisanym zdarzeniu przyszłym, mimo że stan faktyczny różni się od stanu faktycznego rozstrzygniętego wprost w sentencji uchwały – w szczególności środki, którymi Wnioskodawca będzie finansował raty na rzecz dewelopera, nie będą pochodzić z zadatku (zaliczki) uzyskanego w związku ze zbyciem dotychczasowego Lokalu Mieszkalnego, lecz z odrębnych środków własnych Wnioskodawcy, niezwiązanych bezpośrednio z przyszłą transakcją zbycia.
W ocenie Wnioskodawcy z przytoczonej wykładni celowościowej i prokonstytucyjnej art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT wynika, że dla prawa do zwolnienia istotne jest wyłącznie to, aby odpowiadająca uldze część dochodu ze zbycia została w ustawowym terminie przeznaczona na cele mieszkaniowe, niezależnie od źródła finansowania i chronologii poszczególnych wydatków względem samego zbycia.
Skoro raty na rzecz dewelopera będą wpłacane w okresie do połowy 2028 r., natomiast sprzedaż dotychczasowego Lokalu Mieszkalnego nastąpi w drugiej połowie 2028 r. lub w 2029 r., zdaniem Wnioskodawcy warunki zwolnienia zostaną spełnione, a zwolnieniem objęta będzie ta część dochodu, jaka odpowiada udziałowi wydatków poniesionych na nabycie nowego lokalu mieszkalnego w przychodzie z odpłatnego zbycia dotychczasowego Lokalu Mieszkalnego, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 in fine ustawy o PIT.
Z uwagi na przedstawioną różnicę pomiędzy opisanym zdarzeniem przyszłym a stanem faktycznym rozstrzygniętym wprost w powołanej uchwale, a także rozbieżności występujące w praktyce organów podatkowych co do zakresu stosowania zasady wyrażonej w jej uzasadnieniu, uzyskanie interpretacji indywidualnej w niniejszym zakresie jest w ocenie Wnioskodawcy w pełni uzasadnione. Ad. pytanie nr 3 Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż udziału w Miejscu Postojowym będzie podlegać opodatkowaniu na zasadach ogólnych, tj. jako odpłatne zbycie dokonane przed upływem pięciu lat od nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.
Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, dochód z tej sprzedaży nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, gdyż zwolnienie to obejmuje wyłącznie wydatkowanie przychodu m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.
Miejsce Postojowe stanowi odrębny od Lokalu Mieszkalnego przedmiot własności, objęty odrębną księgą wieczystą, i nie jest lokalem mieszkalnym w rozumieniu tych przepisów, w związku z czym – zgodnie z ugruntowaną praktyką interpretacyjną – przychód z jego zbycia nie może korzystać ze zwolnienia mieszkaniowego, w odróżnieniu od sytuacji, w której miejsce postojowe stanowiłoby pomieszczenie przynależne objęte tą samą księgą wieczystą co lokal mieszkalny.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795): Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.
Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny: Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego.
Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z treści wniosku wynika, że (…) 2026 r. A darowała swojemu ojcu, CE, 50% udziałów w Lokalu Mieszkalnym oraz 100% udziałów w Miejscu Postojowym (akt notarialny z dnia (…) 2026 r.).
Zatem nabył Pan udziały w lokalu mieszkalnym i miejsce postojowe w drodze darowizny od córki i datą nabycia ww. nieruchomości jest (…) 2026 r. W związku z powyższym planowana w 2028 r. lub 2029 r. sprzedaż udziałów w lokalu mieszkalnym (nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej) będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Planowana sprzedaż miejsca postojowego (stanowiącego odrębny przedmiot własności i objętego odrębną księgą wieczystą) również będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji gdy do sprzedaży dojdzie przed 1 stycznia 2032 r. W konsekwencji, przychód z powyższego odpłatnego zbycia nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy: Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy: Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.
Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c. Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d tej ustawy. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W Pana sprawie zastosowanie będzie miał przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ przedmiotowe nieruchomości nabył Pan nieodpłatnie, tj. w drodze darowizny. W odniesieniu do kosztów uzyskania przychodu w związku z przedmiotową transakcją sprzedaży, należy podkreślić, że art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia koszty, które mogą zostać uwzględnione przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny.
Z brzmienia ww. przepisu wynika, że do tej kategorii kosztów ustawodawca zaliczył wyłącznie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
W konsekwencji, nie ma podstaw prawnych, żeby kwotę, która odpowiada wartości rynkowej nieruchomości z dnia przekazania darowizny, zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Zatem, kwota, która odpowiada wartości rynkowej nieruchomości z dnia darowizny, nie stanowi kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż nie jest to koszt, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: 1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub 2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy: Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Na podstawie art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy: W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że: Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Podkreślić należy, że prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest uzależnione od rodzaju zbywanej nieruchomości (jeżeli do zbycia nieruchomości dochodzi poza działalnością gospodarczą). Zatem w sytuacji zbycia nieruchomości stanowiącej przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy prawo do zwolnienia przysługuje zarówno w przypadku sprzedaży nieruchomości mieszkalnej jaki i niemieszkalnej.
W związku z powyższym do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości niemieszkalnej – w Pana przypadku miejsca postojowego – również może mieć zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (przy spełnieniu pozostałych warunków wskazanych w tym przepisie). Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się: 1) wydatki poniesione na: a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej; 2) wydatki poniesione na: a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1, b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a, c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30; 3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej: a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a. Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy: Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.
Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało. Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.
U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że: Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.
Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).
Ponadto należy podkreślić, że wszelkiego rodzaju ulgi, czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika.
Należy zauważyć, że z wykładni językowej przytoczonych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe.
Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Termin do wydatkowania środków rozpoczyna się bowiem począwszy od dnia sprzedaży a kończy z upływem trzech lat liczonych od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości lub praw. Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.
Przy czym, jak już uprzednio wskazałem, zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Z opisu sprawy wynika, że (…) 2026 r. córka darowała Panu 50% udziałów w lokalu mieszkalnym oraz 100% udziałów w miejscu postojowym (akt notarialny z dnia (…) 2026 r.). Planuje Pan wraz z żoną w najbliższym czasie nabyć od dewelopera, na rynku pierwotnym, nowy lokal mieszkalny, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, w udziałach po 50% dla każdego z małżonków, do ich odrębnych majątków osobistych.
Zawarcie umowy deweloperskiej planowane jest na wrzesień 2026 r. Zakończenie budowy nowego lokalu przewidywane jest na połowę 2028 r. – wówczas planowane jest również przeniesienie na małżonków własności nowego lokalu. Cena nowego lokalu będzie płatna w ratach, zgodnie z harmonogramem płatności wynikającym z umowy deweloperskiej, przypadających na okres od końca 2026 r. do połowy 2028 r. Środki na zapłatę wszystkich rat będą pochodzić wyłącznie ze środków własnych małżonków. Po przeprowadzce do nowego lokalu małżonkowie planują sprzedać dotychczasowy lokal mieszkalny (Pan – wraz z przynależnym mu udziałem w miejscu postojowym).
Planowany termin sprzedaży to druga połowa 2028 r. lub później (w zależności od sytuacji rynkowej, ale niezwłocznie po przeprowadzce) – a więc już po zakończeniu spłaty rat za nowy lokal, lecz przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym każde z małżonków nabyło swój udział w dotychczasowym lokalu mieszkalnym (tj. przed końcem 2031 r.). Przeniesienie na Pana i Pana żonę własności lokalu mieszkalnego, którego dotyczy umowa deweloperska (nowego lokalu), nastąpi przed sprzedażą lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny.
Pana wątpliwość budzi m.in. kwestia, czy dochód uzyskany przez Pana ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, w części odpowiadającej udziałowi wydatków poniesionych na nabycie nowego lokalu mieszkalnego w przychodzie z tej sprzedaży, będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT, jeżeli wydatki na nabycie nowego lokalu mieszkalnego (wpłaty rat na rzecz dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej) zostaną poniesione przez Pana wcześniej, niż nastąpi odpłatne zbycie dotychczasowego lokalu mieszkalnego, a zakończenie tych wpłat nastąpi przed dniem sprzedaży dotychczasowego lokalu mieszkalnego.
Jak już wcześniej wskazałem, podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika.
Celem tym może być – zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a oraz lit. d ww. ustawy – nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, jak również budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Wpłaty dokonane w związku z zawarciem umowy deweloperskiej mogą być uznane za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe tylko wówczas, jeśli przed upływem okresu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nastąpi nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub części ceny nabywanej nieruchomości.
Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie. W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na własne cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.
Zadatek, zaliczka czy wpłata części lub całości ceny, które zostały otrzymane tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej, a następnie wydatkowane na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe. W konsekwencji zauważyć trzeba, że z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe).
Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”, który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Termin ten, jak z przepisu wynika, ma charakter terminu przewidzianego, ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest jednak wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego.
Natomiast z przepisu nie wynika, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotnym jest, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, nawet jeżeli formalnie sprzedaż ta została dokonana już po poniesieniu wydatków na cele mieszkaniowe.
Zatem stwierdzam, że wydatkowanie przez Pana środków własnych na nabycie lokalu mieszkalnego (wpłaty z tytułu umowy deweloperskiej) dokonane przed sprzedażą nieruchomości nabytej w ramach darowizny i przed uzyskaniem przychodu ze zbycia nieruchomości nie stanowi wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawniającego do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.