Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 września 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych oraz uzupełnienie złożone 4 września 2026 r. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 14 października 2026 r. (data wpływu 14 października 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Pana ojcu, A.A., przysługiwało od 1989 r. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nr 19 przy ul. … w X, w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „…”. Ojciec zmarł 7 stycznia 2022 r. Z chwilą śmierci jego prawo do lokalu wygasło. Do spadku weszło roszczenie o zwrot wkładu mieszkaniowego oraz roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. Spadek nabył Pan w całości, co stwierdza akt poświadczenia dziedziczenia Rep. A nr … z 4 kwietnia 2022 r., sporządzony przez notariusz … w X. Naczelnik …. Urzędu Skarbowego … decyzją z 6 kwietnia 2023 r., znak …., ustalił wysokość Pana zobowiązania w podatku od spadków i darowizn z tytułu tego nabycia.
Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjęta do opodatkowania wyniosła … zł i w całości odpowiadała wartości wkładu mieszkaniowego związanego z tym lokalem. Podatek w kwocie … zł zapłacił Pan 27 kwietnia 2023 r. Potwierdza to zaświadczenie tego organu z 28 sierpnia 2026 r., znak …. W dniu 11 stycznia 2023 r. Spółdzielnia zawarła z Panem umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego samego lokalu. Warunkiem było dysponowanie wkładem mieszkaniowym w pełnej wysokości. Wkładu nie wnosił Pan w pieniądzu, ponieważ pokrył go w całości wkład odziedziczony, rozliczony przez Spółdzielnię. Wpłacił Pan natomiast … zł tytułem nominału umorzenia kredytu i … zł tytułem gruntu.
W dniu 24 października 2023 r. umową ustanowienia i przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu Rep. A nr …, sporządzoną przez notariusz … w X, Spółdzielnia ustanowiła odrębną własność lokalu i przeniosła ją na Pana. Umowa określa to przeniesienie jako nieodpłatne w rozumieniu przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych. Poniósł Pan koszty aktu w kwocie … zł. Lokal wszedł do Pana majątku osobistego. W dniu 28 sierpnia 2025 r., umową Rep. A nr …, sprzedał Pan lokal za … zł.
Zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego nabycia, więc złożył Pan zeznanie PIT-39 za 2025 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego …. pismem z 31 sierpnia 2026 r., znak …, o charakterze informacyjnym, zajął stanowisko, że lokalu nie nabył Pan w drodze spadku, lecz w wyniku przeniesienia własności przez Spółdzielnię. Wobec tego art. 22 ust. 6d ustawy o PIT nie ma zastosowania, a na podstawie art. 22 ust. 6c ani wartość wkładu mieszkaniowego, ani zapłacony podatek od spadków i darowizn nie stanowią kosztów uzyskania przychodu.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że sprzedaż odrębnej własności lokalu mieszkalnego, opisanego we wniosku, nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Lokal należał do Pana majątku osobistego, nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych, nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, a wydatki z nim związane nie były zaliczane do kosztów tej działalności. Sprzedaż była jednorazową czynnością w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Według pisma Spółdzielni z 31 stycznia 2023 r., znak …, do uzyskania przydziału lokalu w 1989 r. należało wnieść zwaloryzowany wkład mieszkaniowy w wysokości 10% wartości mieszkania, ustalonej w oparciu o średni członkowski koszt budowy lokalu w marcu 1989 r. Wkład ten wynosił … zł przed denominacją (… zł po denominacji) i został zgromadzony na podstawie cesji dokonanej przez Pana babcię, B.B., na rzecz Pana ojca. Do 31 grudnia 1995 r. spłacono ponadto kredyt lokatorski (40% kosztu budowy) w kwocie … zł. Pozostałą część (50% kosztu budowy, umorzenie kredytu) w nominalnej kwocie 98,49 zł zapłacił Pan w 2023 r. jako warunek przeniesienia własności razem z 54,72 zł opłaty za grunt.
Z dokumentów Spółdzielni, którymi Pan dysponuje nie wynika, aby po śmierci ojca wkład został przez nią zwaloryzowany lub przeliczony na określony dzień. Spółdzielnia nie wypłaciła wkładu, lecz rozliczyła go przy zawarciu z Panem umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu z 11 stycznia 2023 r. Kwota … zł wskazana we wniosku nie jest więc kwotą wkładu ustaloną przez Spółdzielnię. Jest to wartość rynkowa prawa do wkładu mieszkaniowego, którą zadeklarował Pan w zeznaniu SD-3 z 8 lutego 2023 r. na podstawie art. 11 ust. 2(1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 8 ust. 1 i 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn, na dzień powstania obowiązku podatkowego.
Naczelnik … Urzędu Skarbowego … przyjął ją decyzją z 6 kwietnia 2023 r., znak …, jako odpowiadającą wartości rynkowej lokalu.
Pytanie
Czy do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia opisanego lokalu mieszkalnego może Pan zaliczyć wartość wkładu mieszkaniowego nabytego w drodze dziedziczenia, w kwocie … zł, ustalonej ostateczną decyzją organu podatkowego w podatku od spadków i darowizn, ewentualnie kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w wysokości … zł?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie, odpowiedź jest twierdząca. Nabycie odrębnej własności lokalu nie było dla Pana nieodpłatne w sensie ekonomicznym. Żeby Spółdzielnia ustanowiła na Pana rzecz prawo lokatorskie, musiał Pan dysponować wkładem mieszkaniowym w pełnej wysokości. Wkład był Pana własnością, nabytą w drodze dziedziczenia i opodatkowaną podatkiem od spadków i darowizn. Spółdzielnia go rozliczyła, zamiast Panu go zwrócić. Gdyby go Pan nie odziedziczył, musiałby wnieść tę kwotę w pieniądzu. Nieodpłatność, o której mowa w art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, oznacza brak zapłaty ponad rozliczony wkład i spłatę zobowiązań związanych z budową, a nie brak jakiegokolwiek świadczenia z Pana strony.
Stanowisko organu jest przy tym wewnętrznie sprzeczne. Organ przyjmuje, że lokalu nie nabył Pan w drodze spadku, co wyłącza art. 22 ust. 6d, a zarazem, że nie poniósł Pan kosztu nabycia, co wyłącza art. 22 ust. 6c. Składnik majątku wart … zł miałby więc zerową podstawę kosztową, choć jego uzyskanie pochłonęło należące do Pana prawo majątkowe o wartości … zł. Nie wiadomo przy tym, jakim zdarzeniem podatkowym miałoby być rozporządzenie tym prawem, skoro wygasło ono z chwilą rozliczenia przez Spółdzielnię. Jedna z dwóch norm musi znaleźć zastosowanie.
Albo nabycie było odpłatne i wtedy wartość wkładu jest kosztem nabycia w rozumieniu art. 22 ust. 6c, albo nieodpłatne i wtedy działa art. 22 ust. 6d wraz z odliczeniem zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Wykładnia organu prowadzi też do dwukrotnego opodatkowania tej samej wartości. Kwota … zł została już opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn, a teraz miałaby w całości wejść do podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym. Gdyby zamiast prawa do lokalu zażądał Pan od Spółdzielni zwrotu wkładu w pieniądzu, otrzymana kwota byłaby wolna od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 50 ustawy o PIT.
Nie widzi Pan uzasadnienia dla wykładni, przy której realizacja tego samego prawa przez objęcie lokalu obciąża podatnika podatkiem od pełnej wartości, a przez wypłatę w pieniądzu jest zwolniona. Co do udokumentowania wysokości wkładu: kwota … zł wynika z ostatecznej decyzji organu podatkowego, wydanej po przeprowadzeniu postępowania i potwierdzonej zaświadczeniem z 28 sierpnia 2026 r. Organ, który tę wartość ustalił i pobrał od niej podatek, jest jej wiarygodnym źródłem także na potrzeby podatku dochodowego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.
Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W świetle powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Pana ojcu przysługiwało od 1989 r. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Ojciec zmarł 7 stycznia 2022 r. Z chwilą śmierci jego prawo do lokalu wygasło.
Do spadku weszło roszczenie o zwrot wkładu mieszkaniowego oraz roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. Spadek nabył Pan w całości, co stwierdza akt poświadczenia z 4 kwietnia 2022 r. Naczelnik urzędu skarbowego decyzją z 6 kwietnia 2023 r. ustalił wysokość Pana zobowiązania w podatku od spadków i darowizn z tytułu tego nabycia. Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjęta do opodatkowania wyniosła … zł i w całości odpowiadała wartości wkładu mieszkaniowego związanego z tym lokalem.
Podatek od spadku zapłacił Pan 27 kwietnia 2023 r. W dniu 11 stycznia 2023 r. spółdzielnia zawarła z Panem umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego samego lokalu. Warunkiem było dysponowanie wkładem mieszkaniowym w pełnej wysokości. Wkładu nie wnosił Pan w pieniądzu, ponieważ pokrył go w całości wkład odziedziczony, rozliczony przez spółdzielnię. Wpłacił Pan natomiast … zł tytułem nominału umorzenia kredytu i … zł tytułem gruntu. W dniu 24 października 2023 r. umową ustanowienia i przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu, spółdzielnia ustanowiła odrębną własność lokalu i przeniosła ją na Pana.
Umowa określa to przeniesienie jako nieodpłatne w rozumieniu przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych. Poniósł Pan koszty aktu w kwocie … zł. Lokal wszedł do Pana majątku osobistego. Następnie, w dniu 28 sierpnia 2025 r. sprzedał Pan lokal za … zł. Odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego nabycia, więc złożył Pan zeznanie PIT-39 za 2025 r. Sprzedaż odrębnej własności lokalu mieszkalnego opisanego we wniosku, nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Lokal należał do Pana majątku osobistego, nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych, nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, a wydatki z nim związane nie były zaliczane do kosztów tej działalności. Sprzedaż była jednorazową czynnością w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r., poz. 1371 ze zm.): Spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów tej ustawy.
Według art. 924 ustawy Kodeks cywilny: Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Na mocy art. 925 powołanej ustawy: Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. W świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy: Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.
Kwestię nabycia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego reguluje ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 558 ze zm.). Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka. Zgodnie z art. 9 ust. 2 ww. ustawy: Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. Zatem, w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują; nie posiadają do nich tytułu własności. Mogą używać mieszkanie, ale nie są jego właścicielami.
Natomiast stosownie do art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. W myśl art. 9 ust. 4 ww. ustawy: Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między osobą ubiegającą się o ustanowienie tego prawa a spółdzielnią umowy, o której mowa w ust. 1. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo do małżonków (art. 9 ust. 5 ww. ustawy).
Zgodnie z art. 11 ust. 21 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu. W myśl zaś art. 11 ust. 22 tej ustawy: Z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy.
Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu. Wyjaśnienia wymaga, że w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego dziedziczeniu podlega wyłącznie wkład mieszkaniowy związany z tym prawem, a nie samo prawo, które przysługiwało spadkodawcy. W takiej sytuacji bowiem właścicielem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest spółdzielnia mieszkaniowa.
Natomiast kwestię przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego we własność reguluje przepis art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w myśl którego: Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego: 1) spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków – spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa; 2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1. Z powyższego przepisu wynika, że po spełnieniu określonych warunków, na rzecz osoby, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność lokalu.
Nabycie prawa własności następuje zatem dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność. Należy jednak zauważyć, że z art. 14 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że wykluczenie możliwości dziedziczenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie narusza uprawnień spadkobierców do dziedziczenia wkładu mieszkaniowego związanego z takim prawem.
Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie śmierci uprawnionego lub w przypadkach, o których mowa w art. 11, roszczenia o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują jego osobom bliskim.
W myśl art. 15 ust. 3 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: W przypadku śmierci osoby, o której mowa w art. 10, w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego osobom, o których mowa w ust. 2, które miały wspólnie z osobą, o której mowa w art. 10, zamieszkać w tym lokalu, przysługują roszczenia o zawarcie umowy zgodnie z postanowieniami umowy o budowę lokalu. Do zachowania roszczeń, o których mowa w ust. 2 i 3, konieczne jest złożenie w terminie jednego roku pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę w szczególności okoliczność, czy osoba uprawniona na podstawie ust. 2 zamieszkiwała z byłym członkiem. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia. Jeżeli o roszczeniu rozstrzygał sąd, osoby, które pozostawały w sporze, niezwłocznie zawiadamiają o tym spółdzielnię.
Do momentu zawiadomienia spółdzielni o tym, komu przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, osoby te odpowiadają solidarnie za opłaty, o których mowa w art. 4 ust. 1. Innymi słowy, warunkiem przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności jest pokrycie kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na ten lokal. Oznacza to, że osoba, która nabywa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu, musi najpierw spłacić przypadającą na jej lokal część kosztów budowy – w tym wkład mieszkaniowy, o ile go jeszcze nie wpłaciła. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu.
Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia stwierdzić należy, że w drodze spadku po ojcu nie nabył Pan prawa własności do lokalu mieszkalnego, ale nabył prawo do wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego. Przy czym, zdarzeniem prawnopodatkowym jest dopiero data ustanowienia aktem notarialnym odrębnej własności lokalu mieszkalnego, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do tego momentu nie posiadał Pan żadnych praw własnościowych do przedmiotowego lokalu mieszkalnego.
Tym samym, pięcioletni termin określony w przywołanym przepisie może być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia prawa zbywalnego, czyli przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność lokalu mieszkalnego, co w omawianej sprawie nastąpiło w dniu 24 października 2023 r. Wobec powyższego, na gruncie przedmiotowej sprawy nabył Pan prawo własności do przedmiotowego lokalu mieszkalnego w wyniku przeniesienia na Niego własności tegoż lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową w dniu 24 października 2023 r. i to właśnie ta data – jako data nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest kluczowa dla skutków podatkowych późniejszej sprzedaży tegoż lokalu.
Tym samym, sprzedaż w 28 sierpnia 2025 r. przedmiotowego lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy: Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy: Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: 1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub 2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym. W myśl art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy, W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z: odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).
W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).
Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d tej ustawy: Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.
Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c. Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy: Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania. Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo majątkowe.
Tylko w taki sposób wolno pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia – odejmując tym samym wydatki poniesione uprzednio na nabycie zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego. Również w doktrynie podkreśla się, że wydatki na nabycie to wyłącznie wydatki bezpośrednio poniesione na nabycie, a nie koszty pośrednio związane z tym nabyciem. Kwota tego wydatku winna wynikać z dokumentu potwierdzającego jego poniesienie.
Katalog wydatków stanowiących koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości nabytych odpłatnie zawarty w cytowanym przepisie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest katalogiem zamkniętym, co oznacza, że w żadnym wypadku nie dopuszcza się zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze w sposób automatyczny do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.
Nie każdy bowiem wydatek ma bezpośredni wpływ na uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości przychód, lecz tylko ten, który pozostaje w takim związku, że poniesienie go miało wpływ na nabycie nieruchomości. Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu, każdy wydatek wymaga zatem nie tylko oceny pod kątem, czy jego poniesienie miało związek z konkretnym przychodem, ale też z punktu widzenia racjonalności określonego działania dla osiągnięcia przychodu. Nie wystarczy bowiem samo subiektywne przekonanie podatnika o wpływie poniesionego przez niego wydatku na osiągnięcie przychodu.
Wydatek musi zostać poniesiony celowo i być zasadny z punktu widzenia nabycia nieruchomości lub stanowić nakład zwiększający jej wartość. Pojęcie kosztów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy zatem wszystkich tych wydatków, które zbywca musiał ponieść aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub wydatków, które poniósł jako nakłady, celem zwiększenia jej wartości. Tylko w taki sposób wolno pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia – odejmując tym samym wydatki poniesione uprzednio na nabycie zbywanej nieruchomości powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.
Z treści wniosku wynika, że poniósł Pan wydatki związane z przekształceniem lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu w lokal stanowiący odrębną własność w wysokości 225 000 zł, co odpowiada wartości wkładu mieszkaniowego związanego z tym lokalem, który nabył Pan w drodze spadku. Należy podkreślić, że wskazany powyżej art. 22 ust. 6d ww. ustawy odnosi się do nabycia nieruchomości i praw do nich wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w sposób nieodpłatny, np. w drodze spadku.
Jednakże przedmiotem spadku po Pana zmarłym ojcu było prawo do wkładu mieszkaniowego związane ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego, które jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu, nie zaś prawo własności lokalu mieszkalnego. Zatem, przepis ten nie znajdzie zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż nie nabył Pan lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność w drodze spadku, lecz wyłącznie wkład mieszkaniowy związany ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego.
Ponieważ nie nabył Pana własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego (jak już wcześniej wykazano) w drodze spadku, ale w wyniku przeniesienia na Pana własności tegoż lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową w dniu 24 października 2024 r., koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży tegoż lokalu mieszkalnego ustalić należy nie na podstawie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy.
W tym miejscu wskazać należy, że warunkiem przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności jest pokrycie kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na ten lokal (o czym traktuje zacytowany powyżej art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Przeniesienie własności lokalu uzależnione zostało więc od spełnienia przez członka spółdzielni określonych warunków finansowych, tj. został on zobowiązany do spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań związanych z budową lokalu mieszkalnego, w tym spłaty odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami.
Natomiast w sytuacji, gdy spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, członek spółdzielni zobowiązany jest również do spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa. Odnosząc się do powyższego stwierdzić należy, że nie ma żadnych przeszkód prawnych, aby do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakwalifikować zwaloryzowany wkład mieszkaniowy.
Wpłacony przez Pana wkład mieszkaniowy bowiem bezpośrednio wiąże się z nabyciem prawa własności do lokalu mieszkalnego, w związku z czym może zostać uznany za koszt uzyskania przychodu, stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając na uwadze powołane powyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że nabył Pan prawo własności do przedmiotowego lokalu mieszkalnego odpłatnie w dniu 24 października 2024 r., tj. w wyniku przeniesienia na Pana własności tego lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową.
Tym samym, sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego (odrębnej własności lokalu mieszkalnego) przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu mieszkalnego, stanowi dla Pana źródło przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy. Uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Przychód uzyskany ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego może Pan pomniejszyć o kwotę zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego jako kosztu uzyskania przychodu, stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast, kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nie stanowią koszty związane z opłaceniem podatku dotyczącego sprawy spadkowej, gdyż brak jest związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy ich poniesieniem, a nabyciem przez Pana lokalu mieszkalnego.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego.
Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.
To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Ponadto, wydając interpretacje indywidualne Organ nie weryfikuje kwot i obliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek określenia podstawy opodatkowania, a prawidłowość takiego obliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.