Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
4 września 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
AA jest osobą fizyczną (dalej również: Wnioskodawczyni) posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawczyni jest jednym ze spadkobierców swojego męża (dalej: Mąż, BB, Spadkodawca), który zmarł 5 sierpnia 2026 r. W wyniku przeprowadzonego postępowania spadkowego, do części spadku przypadającego Wnioskodawczyni należał udział we własności nieruchomości lokalowej (dalej: Nieruchomość, Mieszkanie).
Mąż Wnioskodawczyni nabył ten udział wcześniej w drodze dziedziczenia po swojej matce (dalej: CC, Pierwotna Spadkodawczyni), zmarłej w styczniu 2026 r. Pierwotna Spadkodawczyni - matka Męża Wnioskodawczyni - była właścicielką Nieruchomości od 1982 r. we wspólności majątkowej wraz ze swoim małżonkiem, a po jego śmierci - od 2015 r. - była jedyną właścicielką całości Nieruchomości. Po jej śmierci Mieszkanie weszło do masy spadkowej i zostało nabyte przez jej 5 spadkobierców, w tym przez Męża Wnioskodawczyni, któremu przypadł udział w Nieruchomości w wysokości 20%.
Następnie, po śmierci BB, należący do niego udział w Nieruchomości został nabyty w całości w drodze dziedziczenia przez Wnioskodawczynię. Tym samym Wnioskodawczyni jest kolejną spadkobierczynią w łańcuchu dziedziczenia, dotyczącym tego samego udziału w Nieruchomości. W pierwszej kolejności udział ten został nabyty przez Jej Męża po jego matce, a następnie - po śmierci Męża - przez Wnioskodawczynię. W czerwcu 2026 r. Mąż Wnioskodawczyni oraz inni współwłaściciele Mieszkania zawarli umowę przedwstępną sprzedaży tej Nieruchomości. Umowa ta określała warunki przyszłej sprzedaży, w tym w szczególności termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
Przed zawarciem umowy przyrzeczonej Mąż Wnioskodawczyni zmarł. Jego śmierć nastąpiła zatem już po zawarciu umowy przedwstępnej, lecz przed zawarciem umowy przyrzeczonej i definitywnym przeniesieniem własności Nieruchomości na nabywcę. Po nabyciu spadku po Mężu, Wnioskodawczyni wstąpiła w jego prawa jako spadkobierczyni. Następnie w dniu 11 sierpnia 2026 r. Wnioskodawczyni zawarła wraz z pozostałymi współwłaścicielami umowę przyrzeczoną, realizując zobowiązanie wynikające z umowy przedwstępnej zawartej wcześniej przez Jej Męża, po którym odziedziczyła udział w nieruchomości.
Pytanie
Czy sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawczynię podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawczynię nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 z późn. zm.; dalej: PIT), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 5 PIT, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. W ocenie Wnioskodawczyni, wskazany w przytoczonym powyżej przepisie pięcioletni okres, liczony powinien być od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez CC, które nastąpiło w 1982 r. Pierwotna Spadkodawczyni posiadała więc mieszkanie przez okres przekraczający czas wskazany w przepisie.
W związku ze spełnieniem ustawowych warunków, sprzedaż mieszkania dokonywana przez Pierwotną Spadkodawczynię, nie generowałoby przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT. Uprawnienie to, w ramach masy spadkowej, przeszło następnie bezpośrednio na jej spadkodawców - w tym Męża Wnioskodawczyni. Sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Męża Wnioskodawczyni również nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 10 ust. 5 PIT. Następnie, w wyniku jego śmierci, weszło w skład masy spadkowej i zostało nabyte przez Wnioskodawczynię.
Co za tym idzie, opisywane we wniosku zbycie nieruchomości nie podlega opodatkowaniu jako dokonane po upływie terminu określonego w art. 10 ust. 5 w zw. z ust. 1 pkt 8 PIT. W tym kontekście wskazać należy, że w przypadku dziedziczenia, zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 97 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 z późn. zm.; dalej jako: OP), spadkobiercy podatnika, z zastrzeżeniem § 1a, 2 i 2a, przejmują przewidziane w przepisach prawa podatkowego majątkowe prawa i obowiązki spadkodawcy.
Na mocy tego przepisu, przy dziedziczeniu dochodzi do sukcesji uniwersalnej, co oznacza, że na spadkobiercę (spadkobierców) przechodzi na skutek dziedziczenia całość praw i obowiązków majątkowych należących do spadku, w wyniku czego spadkobierca nabywa wszelkie przedmioty majątkowe zaliczane do spadku, niezależnie od ich charakteru. Prawa i obowiązki podatnika przechodzą więc na spadkobiercę w takim kształcie prawnym, w jakim przysługiwały spadkodawcy. Z chwilą otwarcia spadku, spadkobiercy w drodze sukcesji generalnej, wstępują we wszelkie prawa majątkowe spadkodawcy, przysługujące mu w chwili śmierci.
Przepis art. 97 § 1 OP, obejmuje prawa majątkowe, przewidziane w przepisach prawa podatkowego, a więc prawa wynikające z regulacji podatkowych, które za życia spadkodawcy kształtowały jego sytuację z punktu widzenia ekonomicznego, a więc także te, które prowadziły do zmniejszenia czy wyeliminowania obciążenia podatkowego. W związku z powyższym, w ramach nabytego spadku, Wnioskodawczyni nabyła również uprawnienie przysługujące Spadkodawcy - tj. możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania, w związku z upływem określonego ustawowo okresu, wynikające z art. 10 ust. 5 ustawy PIT.
W stanie faktycznym, do którego odnosi się wniosek, okoliczność przejścia na spadkobiercę całości praw i obowiązków spadkodawcy ma kluczowe znaczenie, ze względu na fakt, że dokonana sprzedaż nieruchomości, nastąpiła jako realizacja zobowiązania otrzymanego w ramach spadku. Zbyta nieruchomość objęta była bowiem przedwstępną umową sprzedaży, zawartą jeszcze za życia Spadkodawcy. W wyniku opisywanej wcześniej sukcesji uniwersalnej, na Wnioskodawczynię przeszło nie tylko częściowe prawo własności nieruchomości, ale również zobowiązania - w tym obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, wynikający z umowy przedwstępnej zawartej przez Spadkodawcę.
W opisywanym stanie faktycznym, Wnioskodawczyni nie miała de facto wyboru ani jakiejkolwiek decyzyjności w zakresie sposobu dysponowania nieruchomością - zobowiązana była bowiem do spełnienia umowy przyrzeczonej. W takich okolicznościach, nie byłoby sprawiedliwym uznanie, że podatnik powinien opodatkować przychód ze sprzedaży nieruchomości. Przyjęcie, że sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawczynię podlega opodatkowaniu stawia Ją w gorszej sytuacji, niż gdyby sprzedaży dokonał Spadkobierca, a to właśnie on podjął decyzję o sprzedaży swojego udziału - zawarł umowę przedwstępną.
Wnioskodawczyni realizuje jedynie zaciągnięte jeszcze przez niego zobowiązanie umowne, natomiast sama sprzedaż udziału w Nieruchomości stanowi jedynie wypadkową podjętych przed kilkoma miesiącami decyzji. Skoro ustawodawca nie określił w przepisie oddzielnej regulacji dotyczącej sukcesywnego dziedziczenia przez kolejnych spadkobierców, nie ma powodu - zgodnie z zasadą lege non distinguente nec nostrum est distinguere - by przy wykładni tego przepisu, traktować taką sytuację jako odmienną od dziedziczenia jednokrotnego.
Taki tok rozumowania stanowiłby niedopuszczalną na gruncie prawa podatkowego wykładnię rozszerzającą i naruszenie szczególnych standardów przewidzianych dla interpretowania i stosowania przepisów regulujących zobowiązania podatkowe. Powyższe okoliczności potwierdza także sposób skonstruowania przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT, w którym ustawodawca w żaden sposób nie wyróżnił w jego treści, sytuacji, w której dochodzi do wielokrotnego nabywania tej samej nieruchomości w drodze dziedziczenia. Gdyby intencją prawodawcy było dokonanie takiego rozróżnienia, to dokonałby go, tak jak uczynił to w przypadku wielokrotnej zamiany rzeczy ruchomych.
Brak takiego rozróżnienia i szczególnej regulacji wobec nieruchomości i praw nabytych w drodze dziedziczenia powoduje, że brak jest powodów by uznać, że intencją prawodawcy było rozróżnienie tego uprawnienia od jakiegokolwiek innego prawa, które weszło w skład masy spadkowej i odmienne ukształtowanie sytuacji prawnej spadkobiercy takiego prawa. Stanowisko Wnioskodawczyni potwierdzone zostało wielokrotnie w orzecznictwie sądów administracyjnych, a wydawane w tym zakresie orzeczenia jednoznacznie potwierdzają w jaki sposób powinna być stosowana regulacja zawarta w art. 10 ust. 5 PIT.
W tym kontekście, szczególnie istotne jest przytoczenie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2016 r., sygn. akt II FSK 1014/14, w którym NSA dokonał wyczerpującej wykładni przepisów objętych wnioskiem. Wyrok dotyczył stanu faktycznego niemal identycznego, jak we wniosku o wydanie interpretacji.
W uzasadnieniu wyroku NSA wskazał, że: „W sytuacji zatem, gdy to spadkodawca - który był właścicielem i użytkownikiem nieruchomości przez okres powyżej 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie - uniknąłby płacenia podatku od odpłatnego zbycia, a spadkobiercy zobowiązani przez niego do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży musieliby ten podatek zapłacić, oznaczałoby to, że wstąpienie ich w sytuację prawną poprzednika byłoby dla nich w ogóle niekorzystne. Stawiałoby to ich bowiem w sytuacji znacznie gorszej niż ich poprzednika prawnego.
Należy zauważyć, że z art. 97 § 1 ord. pod. wynika, iż „spadkobiercy podatnika z zastrzeżeniem § 2, przejmują przewidziane w przepisach prawa podatkowego majątkowe prawa i obowiązki spadkodawcy”. Prawem podatnika (tu: spadkodawcy) przejmowanym przez spadkobierców było prawo do wyłączenia przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w warunkach, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. nie powodującym powstania obowiązku podatkowego z tytułu odpłatnego zbycia. W taką bowiem sytuację podatkową wstąpili spadkobiercy z tytułu nabycia spadku obejmującego te nieruchomości i obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.
Nie mogą więc oni znaleźć się w sytuacji prawnej gorszej niż ich poprzednik prawny. Odmienna interpretacja art. 389, art. 390 k.c. w związku z art. 97 § 1 ord. pod. i art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. prowadziłoby do naruszenia art. 121 § 1 ord. pod.
Obowiązek podatkowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w warunkach, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f. nie powstaje w stosunku do spadkobierców zobowiązanych do zbycia nieruchomości na podstawie umowy przyrzeczonej, o której mowa w art. 389 i art. 390 k.c., dokonanego jako konsekwencja umowy przedwstępnej zawartej przez spadkodawcę, niezobowiązanego do zapłaty podatku, o ile termin zawarcia umowy przyrzeczonej nastąpiłby wcześniej, niż 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. z chwilą otwarcia spadku”.
Tezy orzeczenia przytoczonego powyżej, jednoznacznie potwierdzają, że w sytuacji zbycia odziedziczonej nieruchomości, zbywającemu przysługują wszystkie prawa przysługujące wcześniej spadkodawcy - w tym prawo do zastosowania zwolnienia z podatku dochodowego.
Stanowisko to zostało potwierdzone także w innych orzeczeniach, m.in. w wyroku WSA w Gdańsku z 16 czerwca 2026 r., sygn. akt I SA/Gd 290/26. W uzasadnieniu wyroku, Sąd rozstrzygający sprawę wskazał, że: „Obecnie zgodnie z art. 10 ust. 5 u.p.d.o.f., spadkobierca do 5-letniego okresu od nabycia lub wybudowania nieruchomości, których upływ skutkuje brakiem opodatkowania zbycia przedmiotowej nieruchomości może doliczyć okres od jej nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę. W art. 10 ust. 5 u.p.d.o.f. ustawodawca nie wprowadził - co wymaga podkreślenia - ograniczenia do jednego powiązania z bezpośrednim spadkobiercą.
Wobec tego przyjąć należy, że stosownie do tego przepisu okres 5-ciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (lub wybudowanie) tej nieruchomości przez spadkodawcę - lege non distinguente - spadkodawcę, czyli także spadkodawcę spadkodawcy”. Analogiczna wykładnia, dokonana została przez sądy również w innych orzeczeniach, m.in. w: wyroku WSA w Rzeszowie z 16 kwietnia 2026 r., sygn. akt I SA/Rz 98/26, wyroku WSA w Rzeszowie z 21 maja 2026 r., sygn. akt I SA/Rz 53/26, wyroku WSA w Gdańsku z 25 lutego 2026 r., sygn. akt I SA/Gd 963/25. Mając na uwadze przytoczone powyżej argumenty, stanowisko Wnioskodawczyni uznać należy za prawidłowe.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia. Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.
Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu.
Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika. Jednocześnie, w myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.
Do celów stosowania art. 10 ust. 5 ww. ustawy w przedmiotowej sprawie momentem nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, który tą nieruchomość nabył również w drodze spadku, jest moment nabycia tej nieruchomości zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, tj. w chwili śmierci jego spadkodawcy. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).
Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego: Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego: Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego: Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Na mocy art. 926 § 1 ww. Kodeksu: Powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu. Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego: Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Stosownie do art. 1035 Kodeksu cywilnego: Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.
Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że: Pani mąż zmarł 5 sierpnia 2026 r. i jest Pani jednym ze spadkobierców swojego męża, w drodze spadku po mężu nabyła Pani udział w nieruchomości (mieszkaniu), ww. udział Pani mąż nabył w spadku po jego zmarłej w styczniu 2026 r. matce, matka Pani męża była właścicielką ww. nieruchomości od 1982 r. we wspólności majątkowej wraz ze swoim małżonkiem, a po jego śmierci, od 2015 r. jedyną jej właścicielką, w czerwcu 2026 r. Pani mąż (jeszcze przed jego śmiercią) oraz inni współwłaściciele zawarli umowę przedwstępną sprzedaży ww. nieruchomości, określającą warunki przyszłej sprzedaży, w tym termin zawarcia umowy przyrzeczonej, w dniu 11 sierpnia 2026 r. zawarła Pani wraz z pozostałymi współwłaścicielami umowę przyrzeczoną, realizując zobowiązanie wynikające z umowy przedwstępnej zawartej wcześniej przez męża, po którym odziedziczyła Pani udział w nieruchomości.
Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 ww. ustawy: Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy. Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia określonego prawa, lecz go nie przenosi.
Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu prawa, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa sprzedaży uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Z art. 488 § 1 i § 2 ww. ustawy wynika bowiem, że: Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, że jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.
Jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego. Natomiast z art. 353¹ Kodeksu cywilnego wynika, że: Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Z ww. przepisu wynika zatem, że strony mogą również ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.
Zgodnie z art. 158 ustawy Kodeks cywilny: Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Zatem, przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej Wskazuję, że w analizowanej sprawie na powstanie obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży przez Panią udziału w nieruchomości (mieszkaniu) wpływa moment nabycia tego udziału przez spadkodawcę, tj. Pani męża. Natomiast, Pani mąż nabył ww. udział w nieruchomości w drodze spadku po jego matce w styczniu 2026 r., tj. w dacie jej śmierci.
Podkreślić raz jeszcze należy, że momentem nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, który tę nieruchomość nabył również w drodze spadku, jest moment nabycia nieruchomości zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, tj. w chwili śmierci jego spadkodawcy. Stwierdzić należy, że stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datą nabycia przez Panią udziału w nieruchomości (mieszkaniu), jest dzień jego nabycia przez Pani męża, tj. styczeń 2026 r. ‒ data śmierci matki Pani męża.
Zatem, mając na uwadze brzmienie art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, termin 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, należy w niniejszej sprawie liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości przez spadkodawcę (Pani męża) – styczeń 2026 r., tj. od końca 2026 r. W Pani sytuacji nie ma zastosowania wskazany przez Panią art. 97 § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), w myśl którego: Spadkobiercy podatnika, z zastrzeżeniem § 1a, 2 i 2a, przejmują przewidziane w przepisach prawa podatkowego majątkowe prawa i obowiązki spadkodawcy.
Z regulacji zawartej w art. 97 § 1 Ordynacji podatkowej wynika, że spadkobiercy podatnika przejmują przewidziane w przepisach prawa podatkowego majątkowe prawa i obowiązki spadkodawcy. Sposób w jaki spadkodawca liczyłby termin pięcioletni z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji gdyby zbywał swoją nieruchomość nie jest prawem majątkowym podlegającym sukcesji. Potwierdzeniem tego faktu jest wprowadzenie przez ustawodawcę art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten także nie wprowadza sukcesji podatkowej w odniesieniu do sposobu liczenia terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 omawianej ustawy.
Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadza odrębny preferencyjny sposób ustalenia tego terminu przez spadkobierców i wskazuje wyłącznie na nabycie lub wybudowanie nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, po którym następuje dziedziczenie. Należy również wskazać, że okres posiadania nieruchomości wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie stanowi zwolnienia podatkowego. Przepis ten określa zasady powstania obowiązku podatkowego.
W tym przepisie ustawodawca określił zasady powstania obowiązku podatkowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, wyłączając z tego katalogu nieruchomości, które podatnik posiada licząc od końca roku, w którym zostały nabyte przez okres przekraczający pięć lat. Tym samym, nie można zgodzić się z Pani stanowiskiem, że w ramach nabytego spadku, nabyła Pani również uprawnienie przysługujące spadkodawcy - tj. możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania, w związku z upływem określonego ustawowo okresu, wynikające z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podkreślam również, że dla oceny możliwości doliczenia do okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, okresu od nabycia przez spadkodawcę nie jest dopuszczalne posługiwanie się wykładnią rozszerzającą. W sytuacji, gdy ustawodawca wskazuje w przedmiotowym przepisie na okres od nabycia przez spadkodawcę, nieuprawnionym jest odwoływanie się do okresu od nabycia przez poprzednich spadkodawców spadkodawcy.
Wobec powyższego stwierdzić należy, że nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż przez Panią 11 czerwca 2026 r. udziału w nieruchomości (mieszkaniu), który to udział nabyła Pani w spadku po mężu, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy, ponieważ sprzedaż została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w ww. nieruchomości.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy: Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy: Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę.
Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość (udział) lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy: Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.
Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c. Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższego, w przedstawionej sprawie podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy: Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: 1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub 2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy: Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy: W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Natomiast przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że: Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Podsumowując, odpłatne zbycie przez Panią udziału w nieruchomości (mieszkaniu) dokonane w 2026 r., tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia ww. udziału przez Pani męża (2026 r.), stanowi dla Pani źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w zw. z art. 10 ust. 5 tej ustawy. Uzyskany z tego tytułu dochód, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30a tej ustawy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa.
Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.
Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnić się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Z kolei w odniesieniu do powołanych przez Panią we własnym stanowisku wyroków sądów administracyjnych Organ wskazuje, że niewątpliwie wyroki sądów kształtują pewną linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie prawnym.
Należy stwierdzić, że rozstrzygnięcia zawarte w tych wyrokach zapadły w indywidualnych sprawach i w świetle art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie mogą być wiążące dla Organu wydającego przedmiotową interpretację. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.