Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 sierpnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 30 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia dochodu oraz podstawy opodatkowania z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 września 2026 r. (data wpływu 29 września 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pani osobą fizyczną i właścicielką lokalu mieszkalnego stanowiącego Pani majątek prywatny. Lokal nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Od lokalu nie były dokonywane odpisy amortyzacyjne. Lokal nabyła Pani w dniu 06.03.2024 na podstawie aktu notarialnego za cenę 405 000 zł. Cena nabycia jest udokumentowana aktem notarialnym. Planuje Pani sprzedać ten lokal przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Planowana cena sprzedaży wynosi 410 000 zł. Sprzedaż będzie miała charakter prywatny i nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.
Przedmiotem wniosku jest sposób ustalenia dochodu oraz podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości. Wniosek nie dotyczy zastosowania zwolnienia z tytułu wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe.
Pytania
(ostatecznie przeformułowane w uzupełnieniu wniosku z 29 września 2026 r.) 1) Czy w przypadku odpłatnego zbycia opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego podstawą opodatkowania 19% podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu, w tym udokumentowanym kosztem nabycia lokalu, a nie cały przychód uzyskany ze sprzedaży? 2) Czy udokumentowany koszt nabycia opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego stanowi koszt uzyskania przychodu, który powinien zostać uwzględniony przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia tego lokalu?
3) Czy koszt nabycia opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego podlega podwyższeniu zgodnie z zasadami określonymi w art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Pani stanowisko w sprawie
(ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 29 września 2026 r.). Ad 1 W Pani ocenie podstawą opodatkowania 19% podatkiem dochodowym jest dochód ustalony jako różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu a kosztami uzyskania przychodu, a nie cały przychód uzyskany ze sprzedaży. Uważa Pani, że udokumentowany koszt nabycia lokalu powinien zostać uwzględniony przy ustalaniu dochodu podlegającego opodatkowaniu. Ad 2 W Pani ocenie udokumentowany koszt nabycia lokalu mieszkalnego stanowi koszt uzyskania przychodu i powinien zostać uwzględniony przy obliczaniu dochodu ze sprzedaży tego lokalu.
Ad 3 W Pani ocenie udokumentowany koszt nabycia lokalu mieszkalnego podlega podwyższeniu na zasadach określonych w art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pozostałe elementy przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego pozostają bez zmian.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy: Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Zgodnie z tym przepisem, w sytuacji gdy nieruchomość sprzedana zostaje przed upływem pięciu lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i gdy sprzedaż nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż ta stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy: Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Z kolei w świetle art. 30e ust. 4 cytowanej ustawy: Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: 1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub 2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że: Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe. Pomiędzy tymi wydatkami a odpłatnym zbyciem nieruchomości musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Tak obliczony przychód pomniejsza się następnie o koszty uzyskania przychodu – w celu ustalenia dochodu, który jest podstawą opodatkowania.
Określenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W przedmiotowej sprawie nieruchomość została nabyta odpłatnie, dlatego zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Z kolei art. 22 ust. 6e ww. ustawy wskazuje, że: Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Z zacytowanych powyżej przepisów w sposób jednoznaczny wynika, jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik może zaliczyć udokumentowane koszty nabycia. Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której nabywca staje się właścicielem nieruchomości.
Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego, czy zakup ten jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na zakup nieruchomości pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, pod warunkiem, że w istocie nabywca je poniósł.
W myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy: Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką lokalu mieszkalnego stanowiącego Pani majątek prywatny. Lokal nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Od lokalu nie były dokonywane odpisy amortyzacyjne. Lokal nabyła Pani 6 marca 2024 r. na podstawie aktu notarialnego za cenę 405 000 zł. Cena nabycia jest udokumentowana aktem notarialnym. Planuje Pani sprzedać ten lokal przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Planowana cena sprzedaży wynosi 410 000 zł. Sprzedaż będzie miała charakter prywatny i nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.
Pani wątpliwości budzi kwestia, czy: · w przypadku odpłatnego zbycia opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego podstawą opodatkowania 19% podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu, w tym udokumentowanym kosztem nabycia lokalu, a nie cały przychód uzyskany ze sprzedaży; · udokumentowany koszt nabycia opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego stanowi koszt uzyskania przychodu, który powinien zostać uwzględniony przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia tego lokalu; · koszt nabycia opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego podlega podwyższeniu zgodnie z zasadami określonymi w art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowane przez Panią odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego będzie stanowiło dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nastąpi przed upływem okresu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, tj. od końca 2024 r. W konsekwencji, planowana przez Panią sprzedaż lokalu mieszkalnego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i z tego tytułu będzie na Pani ciążył obowiązek zapłaty podatku, na zasadach wynikających z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, przy czym zgodnie z art. 30e ust. 2 podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d.
Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaliczyć można: · udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia; · udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktury VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Wskazany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy. Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione. Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości.
Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych. Ustawodawca jako koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości wskazał również nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości poniesione w czasie jej posiadania. Przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości.
Pod pojęciem nakładów należy zatem rozumieć wszelkie inwestycje, które zmieniają/przeobrażają daną rzecz, nadając jej nową jakość. Podstawą obliczenia podatku dochodowego będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu, określonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 19% odprowadza się od dochodu, a nie od całego przychodu. Udokumentowany koszt nabycia lokalu powinien zostać uwzględniony przy ustalaniu dochodu podlegającego opodatkowaniu. Ustawodawca wskazał wprost w treści regulacji art. 22 ust. 6f ustawy, że podlega waloryzacji koszt nabycia.
Tym samym wyłącznie pierwotny koszt nabycia nieruchomości może być corocznie podwyższany począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie trzech pierwszych kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłoszonego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Corocznej waloryzacji podlegać może zatem koszt nabycia pierwotnie ustalony. Tym samym, Pani stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanego przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Pani do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.