Uzasadnienie
J. M. (1) wniósł o ustalenie, iż pomiędzy nim, a M. P. doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy dzierżawy nieruchomości rolnej położonej w miejscowości F., dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Iławie księga wieczysta (...), zawartej przez pozwanego 20 grudnia 2005 roku z poprzednimi właścicielami tej nieruchomości Ł. i A. S., zmienionej aneksem z dnia 31 maja 2007 roku, a nadto o ustalenie, iż pomiędzy J. M. (2), a M. P. nie istnieje stosunek dzierżawy nieruchomości rolnej położonej w miejscowości F. o powierzchni ogólnej 5,10 ha oraz zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania.
Pozwany wniósł o oddalanie powództwa, podnosząc że nie łączy go z powodem żadna umowa, uprawia dzierżawioną ziemię, zaś czynsz płaci poprzednim właścicielom.
Wyrokiem z dnia 13 lipca 2012 roku Sąd Rejonowy w Iławie ustalił, że pomiędzy J. M. (1), a M. P. doszło do skutecznego rozwiązania umowy dzierżawy zawartej w dniu 20 grudnia 2005 roku pomiędzy A. S. i Ł. S., a M. P., zmienionej aneksem z dnia 31 maja 2007 roku, dotyczącej nieruchomości położonej we F., dla której w Sądzie Rejonowym w Iławie prowadzona jest księga wieczysta (...) (punkt 1), oddalił powództwo w pozostałej części (punkt 2) oraz zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 330 zł tytułem kosztów procesu (punkt 3).
Rozstrzygnięcie było wynikiem następujących ustaleń i wynikających z nich wniosków:
Powód na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Iławie z dnia 28 listopada 2007 roku o przysądzeniu własności nabył nieruchomość składającą się z działek o numerach (...) o powierzchni 5,10 ha położoną w miejscowości F., dla której prowadzono księgę wieczystą numer (...). Nieruchomość była obciążona umową dzierżawy zawartą przez pozwanego 20 grudnia 2005 roku z poprzednimi właścicielami Ł. i A. S. na okres 10 lat. Aneksem z dnia 31 maja 2007 roku czas trwania umowy przedłużono do 25 lat. Pozwany był zobowiązany do płacenia na rzecz wydzierżawiających czynszu w kwocie 150 zł miesięcznie. Umowa oraz aneks do umowy zostały zarejestrowane w ewidencji gruntów i budynków Starostwa Powiatowego w I..
W dniu 26 marca 2008 roku dla nabytej przez powoda nieruchomości założono księgę wieczystą (...). Pismem z dnia 29 sierpnia 2011 roku powód wypowiedział pozwanemu umowę dzierżawy z uwagi na nieuiszczanie czynszu dzierżawnego od grudnia 2007 roku, jednocześnie uprzedził pozwanego, iż wypowiedzenie dojedzie do skutku jeżeli w terminie trzech miesięcy nie zapłaci zaległego czynszu, którego wysokość wynosiła na dzień 1 sierpnia 2011 roku 6.600 zł. Pozwany nie uiścił czynszu i w piśmie z dnia 6 listopada 2011 roku wskazał, że jest „ prawnym dzierżawcą ” spornej nieruchomości.
Sąd Rejonowy wyjaśniał, że powód z dniem uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności stał się właścicielem nieruchomości nabytej w drodze licytacji. Zgodnie z treścią art. 678 k.c. w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (§ 1). Jednak powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (§ 2). Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie (art. 694 k.c.).
W ocenie Sądu Rejonowego pozwany wiedział, iż właścicielem spornej nieruchomości jest powód. Faktu tego jednak nie przyjmował do wiadomości i jak sam potwierdził na rozprawie, czynszu dzierżawnego nie płacił powodowi. Przekazywał czynsz poprzednim właścicielom. Wyjaśniono, że ochrona wynikająca z treści § 2 art. 678 k.c. dotyczy rozwiązania umowy dzierżawy w drodze wypowiedzenia z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nie rozciąga się ona na sytuacje opisane w treści art. 703 k.c. - jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Warunkiem zastosowania tej regulacji jest uprzedzenie dzierżawcy przez wydzierżawiającego oraz udzielenie mu dodatkowego terminu do zapłaty czynszu dzierżawnego.
Sąd Rejonowy wskazał, że pozwany dopuścił się zwłoki w płatności czynszu za co najmniej dwa okresy płatności, zaś powód uprzedził go o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia i udzielił dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Pozwany pomimo wezwania nie uiścił zaległego czynszu, jak również nie regulował go na bieżąco do rąk powoda. Z tych powodów Sąd Rejonowy przyjął, że nastąpiło skuteczne rozwiązanie umowy dzierżawy.
Z uwagi na to, iż powództwo wniesiono w trybie art. 189 k.p.c. Sąd Rejonowy rozważał interes prawny powoda do dochodzenia ochrony swych praw w procesie o ustalenie przyjmując, że został on wykazany skoro ograniczono jego prawo własności nieruchomości, albowiem faktycznie powód nie może tego prawa wykonywać. Nie może również korzystać z praw nabywcy nieruchomości wynikających z treści art. 678 k.c. - umowa jest zarejestrowana w ewidencji gruntów i budynków Starostwa Powiatowego. Wykreślenie tego wpisu, z uwagi na odmowę wyrażania zgody na tą czynność przez pozwanego, może nastąpić na podstawie prawomocnego orzeczenia Sądu o ustaleniu rozwiązania umowy dzierżawy w drodze wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia. Rozwiązanie umowy dzierżawy w sensie prawnym nie stwarza powodowi samo w sobie możliwości wykonywania prawa własności, zaś istniejący wpis w ewidencji gruntów i budynków Starostwa Powiatowego, pozbawia powoda możliwości korzystania z dopłat unijnych.
W pozostałej części powództwo zostało oddalone, albowiem ustalenie rozwiązania umowy dzierżawy w drodze wypowiedzenia oznacza stwierdzenie ustania tegoż stosunku prawnego i nie ma potrzeby wydawania w tym zakresie odrębnego orzeczenia.
Apelację od opisanego wyroku złożył M. P. zaskarżając go w całości. Orzeczeniu temu zarzucił:
- - naruszenie prawa materialnego przez nieuwzględnienie, że pozwany tkwił w błędzie (błąd istotny – art. 84 k.c.) pozostając w przekonaniu, że jest obowiązany uiszczać opłaty solidarnie na rzecz A. S. i Ł. S., zaś nowy właściciel może jedynie żądać tych opłat od A. i Ł. S.,
- - naruszenie przepisów postępowania, to jest art. 233 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c. przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego w zakresie możliwości dokonania przez pozwanego zapłaty czynszu na rzecz nowego właściciela gruntu rolnego oraz nieujawnienie czy powód jest rolnikiem, który zamieszkuje na stałe w W..
- - naruszenie przepisów art. 228 k.p.c. i art. 5⁷ k.p.c. (sądzić należy, że zarzut dotyczy naruszenia art. 5 k.p.c. ponieważ przepis ten z indeksem 7 nie występuje – przyp. wł.).
W piśmie procesowym złożonym w toku postępowania apelacyjnego, ustanowiony z urzędu pełnomocnik pozwanego wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenia od powoda kosztów procesu za obie instancje, a także zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego. Ewentualnie domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.
Wyrokowi Sądu Rejonowego w Iławie zarzucono:
- - błędną ocenę materiału dowodowego przekładającą się na błędy w ustaleniach faktycznych, przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, przez pominięcie treści dowodów, w tym umowy dzierżawy łączącej strony wraz z podpisanym do niej aneksem,
- - naruszenie prawa materialnego, w tym art. 461 k.c. i art. 704 k.c. przez przyjęcie, iż dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na podstawie art. 703 k.c., czyli w przypadku braku zapłaty czynszu w terminie trzech miesięcy, z pominięciem okoliczności, że dzierżawa dotyczyła gruntu rolnego,
- - naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie art. 189 k.p.c., przez błędne założenie, że powód ma interes prawny w ustaleniu nieistnienia stosunku prawnego, podczas gdy powód w żaden sposób nie wykazał swego interesu prawnego.
W uzasadnieniu wskazano, że Sąd Rejonowy w Iławie nie wziął pod rozwagę, iż przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 20 grudnia 2005 roku był grunt rolny. Z tego też względu możliwość jej ewentualnego rozwiązania określa art. 704 k.c. stanowiący, że w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Argumentowano dalej, że to sam Sąd Rejonowy w Iławie dokonał za powoda wykazania jego interesu prawnego w dochodzeniu roszczenia na podstawie art. 189 k.p.c., bowiem powód, pomimo iż swe powództwo oparł na wymienionym artykule, to jednak w żaden sposób tego interesu nie wykazał.
Sąd Okręgowy w Elblągu ustalił i zważył, co następuje
Apelacja M. P. okazała się bezzasadna i podlegała oddaleniu.
Sąd Okręgowy przyjmuje za własne ustalenia faktyczne poczynione w pierwszej instancji, a zatem nie ma potrzeby ich ponownego, szczegółowego przytaczania. Odnotować trzeba jedynie, czego wyraźnie dotąd nie uczyniono, że powództwo uwzględniono tylko co do nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta (...) Sądu Rejonowego w Iławie, to jest działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami (...), a zatem gruntów rolnych objętych prawomocnym postanowieniem z dnia 5 czerwca 2007 roku o przysądzeniu własności na rzecz J. M. (1). Wyrok nie dotyczy zatem części działki (...), której losów prawnych nie badano i nie było to przedmiotem postępowania, a stanowiła ona część z gruntów wydzierżawionych pozwanemu przez A. i Ł. S.. Wbrew ustaleniom Sądu pierwszej instancji czynsz dzierżawny w umowie z dnia 20 grudnia 2005 roku płatny był kwartalnie, bowiem pomimo nieprecyzyjnego zapisu § 4 tej umowy („ kwartalnie każdego m-ca ” – tak na karcie 8 akt sprawy), priorytetowe znaczenie przypisać trzeba adnotacjom odręcznym stron.
Aneks z 31 maja 2007 roku nie odnosił się do umówionego czynszu. Kwestia ta ma zresztą tylko drugorzędne znaczenie bowiem nie wpływa na oczywistą konstatację, że pozwany nie dokonywał na rzecz powoda żadnych świadczeń tytułem czynszu przez okres od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (15 stycznia 2008 roku) do 31 sierpnia 2011 roku, kiedy to uprzedzono dzierżawcę o zamiarze wypowiedzenia, a zatem bez wątpienia zalegał znacznie więcej niż za dwa pełne okresy płatności, a nadto świadczeń zapadłych przed 31 sierpnia 2011 roku i bieżących nie spełnił w dodatkowo wyznaczonym terminie trzech miesięcy.
W ustalonym stanie faktycznym stwierdzenie, że doszło do rozwiązania umowy dzierżawy było trafne bowiem znajdowało umocowanie w normie art. 703 k.c. Nie ma potrzeby ponownego przytaczania jej treści bowiem przepis ten Sąd pierwszej instancji wyłożył i zastosował poprawnie. Gdyby nawet upierać się, że dla wygaśnięcia umowy niezbędne było złożenie po upływie okresu udzielonego na spłatę zaległego czynszu osobnego oświadczenia o jej wypowiedzeniu bez zachowania terminu wypowiedzenia, a zatem nie wystarczało uprzedzenie o powstaniu tego skutku na wypadek gdyby pozwany nie uiścił zaległego czynszu, jak uczynił to powód w piśmie z 29 sierpnia 2011 roku, to oświadczenie takie wynika z pozwu, a jego odpis doręczono pozwanemu w dniu 1 czerwca 2012 roku. Bezzasadne jest przekonanie pozwanego, że do rozwiązania umowy dojść mogło tylko na podstawie art. 704 k.c., to jest za wypowiedzeniem, na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.
Nie da się dokonać takiej wykładni art. 703 i 704 k.c., wedle której pierwszy z nich nie dotyczy gruntów rolnych, a wobec dzierżawcy nieuiszczającego czynszu za taki grunt można posłużyć się tylko środkiem w postaci wypowiedzenia z zachowaniem co najmniej rocznego okresu wypowiedzenia. Tymczasem obie normy dotyczą różnych instytucji: art. 703 k.c. - wypowiedzenia dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia wobec dzierżawcy nieuiszczającego czynszu, a więc rodzaju sankcji wobec strony umowy, która nie wykonuje jej postanowień; art. 704 k.c. - wypowiedzenia z zachowaniem jego terminu przez wydzierżawiającego lub dzierżawcę bez podania przyczyny (umowa na czas nieoznaczony) lub z przyczyn określonych w umowie (umowa na czas oznaczony). Nie widać normatywnego uzasadnienia dla udzielenia szczególnej ochrony dzierżawcom gruntów rolnych, którzy pozostają w zwłoce z zapłatą czynszu, ponad tą korzyść jaką niesie ze sobą wyznaczenie dodatkowego terminu do uiszczenia zaległego czynszu.
Ten dodatkowy termin pozwanemu wyznaczono, ale nie zechciał on czynszu uiścić, stąd jego deklaracje i oczekiwania z uzasadnienia apelacji są bezpodstawne. Sądowi Rejonowemu przedstawiono żądanie ustalenia, że stosunek dzierżawy wygasł. Nie ma procesowej możliwości aby Sąd orzekał co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem (art. 321 § 1 k.p.c.). Stąd zupełna bezzasadność zarzutów apelanta, że uwzględnienie powództwa o ustalanie miał zastąpić Sąd pierwszej instancji rozstrzygnięciem o zasądzeniu zaległego czynszu. Takie roszczenie powodowi służy, ale nie dochodził go w rozstrzyganej sprawie. Odnotować jeszcze trzeba, ze pozwany rzeczywiście pozostawał w zwłoce z zapłatą czynszu, to jest nie spełniał tego świadczenia z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność. M. P. wiedział, że powód jest właścicielem gruntu. Świadczy o tym treść pisma pozwanego z dnia 6 listopada 2011 roku. Deklarował w nim przecież chęć kupna tego gruntu od powoda.
W odpowiedzi na pozew wykazuje się także wiedzą odnośnie okoliczności w jakich powód grunt nabył. Jasne jest oczywiście, że nie akceptował praw powoda i twierdził, że czynsz uiszcza jego poprzednikom prawnym, ale nie oznacza to aby takie stanowisko uznać za usprawiedliwione okolicznościami. O konsekwencjach prawnych nabycia nieruchomości był przecież informowany przez powoda, o czym świadczy pismo samego M. P. z 5 października 2008 roku. Przekonanie o słuszności ignorowania praw powoda i domniemane uiszczanie czynszu jego poprzednikom prawnym nie broni się nawet przy założeniu nieznajomości prawa skoro musiałby pozwany zadać sobie pytanie za co i dlaczego płaci A. S., który właścicielem dzierżawionego gruntu już nie jest, a zatem nieaktualny jest względem niego zapis § 1 umowy dzierżawy, nie ponosi ciężarów związanych z prawem do tego gruntu, nie może nim dysponować, egzekwować czynszu, waloryzować jego wysokość, kontrolować czy z przedmiotu dzierżawy korzysta się zgodnie z jego przeznaczeniem.
Uprawnień powoda wynikających z prawa własności gruntu i pozycji wydzierżawiającego nie niweczy przecież jego miejsce zamieszkania, czy zawód. Odnoszące się do tych kwestii zarzuty apelanta pozostają bez związku z przedmiotem postępowania.
Trzeba wreszcie wskazać, że wbrew twierdzeniom apelanta powód posiadał interes prawny w uzyskaniu orzeczenia ustalającego ustanie stosunku dzierżawy. Trafnie postrzegał Sąd pierwszej instancji znaczenie wpisu umów do ewidencji gruntów. Orzeczenie, które zapadło w pierwszej instancji stanowić może podstawę jego wykreślenia. Dalej idące roszczenia, to jest o wydanie nieruchomości, a zwłaszcza o zapłatę czynszu, wobec objęcia wpisem osób trzecich, nie gwarantowały przecież usunięcia stanu niepewności co do sytuacji prawnej powoda wyrażającego się kolizją pomiędzy stanem wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (w dziale III – „ prawa, roszczenia i ograniczenia ”), a zapisami ewidencji gruntów. Współdziałania pozwanego w tym zakresie nie mógł powód oczekiwać.
W tym stanie rzeczy apelację M. P. oddalono na podstawie art. 385 k.p.c.
M. P. uległ w postępowaniu apelacyjnym w całości, a zatem o nieuiszczonych kosztach pomocy prawnej udzielonej pozwanemu przez pełnomocnika ustanowionego z urzędu orzeczono na podstawie art. 122 § 1 k.p.c. a contrario w związku z §§ 2, 6 pkt 4 i 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dziennik Ustaw Numer 163 pozycja 1349). Kwotę odpowiadającą 75 % stawki minimalnej powiększono o 23 % podatku od towarów i usług.