Uzasadnienie
Powód (...) 1 w W. 11.04.2024 r. pozwał N. S. o 1 117 727,30 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty wynagrodzenia /w tym podatek rolny i odsetki do dnia wniesienia pozwu2/ za bezumowne korzystanie z nieruchomości po wypowiedzeniu umowy dzierżawy od 28.02.2020 r. do 4.05.2023 r.
Dodał, że podstawą odpowiedzialności pozwanego może być także odszkodowanie za nierozliczenie się z gruntu po rozwiązaniu umowy.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa, uważając je za przedwczesne i niezasadne. Wskazał, że w § 17 ust. 5 aneksu nr (...) z 28.02.2000 r. do umowy stron przewidziano, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie wyniesie równowartość dotychczasowego czynszu, powiększonego o 25 %, podatek rolny oraz równowartość dopłat bezpośrednich i podkreślił, że w umowie zastrzeżono rygor nieważności w przypadku niezachowania formy pisemnej do jej zmiany. Dodał, że nie dostał wezwania do zapłaty z tak wyliczoną kwotą do zapłaty.
Powód stwierdził, że zapisy umowy nie mogą wyłączyć bezwzględnie obowiązujących przepisów o wysokości należności za bezumowne korzystanie i pismem z 4.02.2020 r. pozwany został pouczony o podstawie naliczania z art. 39b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Pozwan y powołał się na orzeczenie SN - (...), jak i wspomniał o niekonstrukcyjności przepisu z tak wysoką stawką. Następnie podkreślał, że powód wcześniej odzyskał akces do nieruchomości niż wskazał, że wobec sformułowań w protokole z 26.03.2020r., że doszło do przejęcia.
Powód odnośnie ww. protokołu podniósł brak podpisu.
Sąd ustalił, że:
28.02.2000 r. (...) (poprzednik prawny powoda) zawarła z pozwanym na 10 lat z możliwością przedłużenia - umowę dzierżawy nieruchomości rolnej /wchodzącej w skład (...) (...) /, składającej się z (...), o łącznej powierzchni 32,6400 ha, położonej w gminie D., obręb D.. Dodano, że w sprawach nieuregulowanych umową stosuje się przepisy kodeksu cywilnego, a zmiany wymają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Strony dokonywał zmian umowy w czasie jej trwania w zakresie wysokości czynszu, jego płatności, przedłużenia umowy po 10 latach na dalsze 10 lat do 27.02.2020 r. W tym aneksie z 8.02.2010 r. w § 17 ust. 5 aneksu nr (...) z 28.02.2000 r. do umowy stron przewidziano, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie wyniesie równowartość dotychczasowego czynszu, powiększonego o 25 %, podatek rolny oraz równowartość dopłat bezpośrednich.
Pismem z 4.02.2020 r. powód uprzedził pozwanego, że zbliża się zakończenie umowy i należy ją zdać 28.02.2020 r., godz. 9.00 na terenie działki nr (...) pod rygorem obowiązku płacenia 30-krotności wywoławczego czynszu, należnego w przypadku przeprowadzenia przetargu. Pozwany jednak nie stawił się i mimo przygotowania protokołu zdawczo-odbiorczego - nie doszło do wydania nieruchomości.
Kolejny termin wydania wyznaczono na 26.03.2020 r., ale powyżej opisana sytuacja - powtórzyła się.
Powód naliczył więc należności za bezumowne korzystanie i wezwał pozwanego do zapłaty, podając w piśmie z 2.07.2021 r. wysokość należności, a pismem z 7.09.2021 r. wezwał do zapłaty 166 632,71 zł wynagrodzenia za bezumowne korzystanie i 1 500,65 zł podatku rolnego.
Podobnie powód postąpił w 2022 r. – zawiadamiając pismem z 19.05.2022 r. i wzywając pismem z 21.10.2022 r. do zapłaty 449 594,86 zł za bezumowne korzystanie i 1 655,85 zł podatku rolnego.
Pismem z 26.04.2023 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty 880 979,93 zł za bezumowne korzystanie, co nastąpiło po tym, jak dowiedział się na podstawie pisma z 4.04.2023r, że pozwany przebywa w zakładzie karnym od 30.01.2023 r. do 26.09.2024 r.
Także 26.04.2021 r. pełnomocnik pozwanego ujawnił wolę zwrotu nieruchomości 4.5.2023 r., co zostało zrealizowane.
Pismami z 15.06.2023 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty 4 679,22 zł równowartości podatku rolnego oraz 1 028 393,38 zł za bezumowne korzystanie.
Zadłużenie za bezumowne korzystanie wzrosło do 27.03.2024 r. do dochodzonej kwoty.
dowód: ww dokumenty – k. 11-70
Wysokość spornego wynagrodzenia bez uwzględnia dopłat, obliczona zgodnie z umową stron to 58 335,06 zł.
Pozwany otrzymywał dopłaty przed okresem objętym pozwem - po rok 2019 r. włącznie.
fakt przyznany (zob. wyliczenie 110-115, odpowiedź (...) k. 150-153)
Sąd uwzględnił powództwo częściowo – uznając argumenty powoda co do okresu bezumownego korzystania i argumenty pozwanego co do zastosowania stawki zastrzeżonej w umowie, mimo jej niezgodności z przepisami określającymi warunki, jakie mają zastosowanie do umów tego rodzaju.
Powód dochodził zapłaty, gdyż po ustaniu umowy stron, pozwany dzierżawca nie wydał przedmiotu umowy. Ze względu na regulację dotyczącą nieruchomości z (...) ((...)) jako podstawę roszczenia wskazał na:
Art. 39b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa -
- 1. Osoba władająca nieruchomością wchodzącą w skład (...) bez tytułu prawnego jest zobowiązana do zapłaty na rzecz (...) wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości w wysokości stanowiącej 304-krotność wywoławczej wysokości czynszu, który byłby należny od tej nieruchomości, gdyby była ona przedmiotem umowy dzierżawy po przeprowadzeniu przetargu.
- 2. Wysokość wynagrodzenia, o którym mowa w ust. 1, ustala się na dzień, w którym (...) zażądała zwrotu nieruchomości.
- 3. Do roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie bez tytułu prawnego z nieruchomości Zasobu nie stosuje się przepisów art. 224-231 Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem art. 229.
Przepis ten wszedł w życie w czasie trwania umowy stron (wprowadzony został ustawą nowelizującą z 16.09.2011 r.).
Obowiązek zapłaty za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego nie budzi wątpliwości wobec regulacji ogólnej kodeksu cywilnego, w tym niezależnie od tego czy podstawę upatrywać ww. regulacji ochrony prawa własności przez prawo rzeczowe, czyli wobec posiadacza nieruchomości czy przez prawo zobowiązań na podstawie art. 675 w zw. z art. 694 kc wobec niewykonania obowiązku zwrotu. Istotą sporu była wysokość odszkodowania, gdyż przy specyfice stosunku prawnego stron została ona w nim określona bezpośrednio w umowie, ale niezgodnie z regulacją określającą zasady gospodarowania nieruchomościami rolnymi (...).
W ocenie sądu określenie wysokości odszkodowania w umowie jest wiążące do rozliczenia, a pismo z jednostronnym zagrożeniem skutkiem finansowym nie mogło podważyć postanowienia umowy (art. 65 w zw. z art. 77 kc). Ww. przepis statuujący wysokość odszkodowania nie miał więc zastosowania. Jego treść nie jest tej natury, by uznać, że wiąże on obie strony. Powód z racji swej istoty powinien przestrzegać regulacji, która go dotyczy, ale skoro doszło do zawarcia umowy z innymi warunkami niż przewidział to ustawodawca, to wobec art. 353¹kc należy uznać, że pozwany mógł bazować na ustaleniu umowy, mimo że art. 39b jest przepisem powszechnie obowiązującym. Prymat ochrony Skarbu Państwa, któremu służy ten przepis nie powinien podważać fundamentalnej zasady, że umów należy przestrzegać, a kontrahent Skarbu Państwa nie powinien być narażony na nierespektowanie skutków przedstawienia mu umowy z inną ofertą niż wynikałaby z ustawy. Skoro Skarb Państwa kreuje reguły, to kontrahentowi pozostaje się na nie zgodzić lub nie, w tym ma możność zaakceptowania umowy z odstępstwem od regulacji dotyczącej obrotu.
Poza tym powód zasadnie dochodził zapłaty za okres aż doszło do protokolarnego przekazania nieruchomości w ten sposób, że oświadczenie o wydaniu zostało złożone poprzez udział w protokolarnym przekazaniu. Powód samowolnie nie mógł przejąć nieruchomości (a nawet, gdy doszło do przekazania odnotowano fakt jakichś zasiewów) – zob. art. 342 kc, przy tym protokół z przekazania z udziałem stron umowy to typowy sposób przeprowadzenia czynności wydania (por. art. 348 kc).
W konsekwencji zasądzono należność wyliczoną przez powoda w oparciu o treść umowy stron z dalszymi odsetkami za opóźnienie na podstawie art. 481 ust. 1 i 2 kc w zw. z art. 482 kc.
O kosztach rozstrzygnięto na podstawie art. 100 w zw. z art. 98 §1¹kpc w związku z § 2 pkt. 7 rozporządzenia o opłatach za czynności adwokackie.
Powództwo zostało wygrane w 5 %, czyli należało zasądzić na rzecz pozwanego – 10 276 zł (95 % z 10 800 zł zastępstwa procesowego pozwanego) – 540 zł (5 % z 10 800 zł zastępstwa procesowego powoda) + 2917 zł (5 % opłaty od pozwu), więc razem dla powoda 3457 zł, czyli do zasądzenia na rzecz powoda - 6819 zł. 1 w dalszej części (...) 2 s. 6 pozwu przedostatni akapit przedstawia dokładne wyliczenie, co składa się na dochodzoną kwotę 3 w dalszej części (...) 4 do 25.06.2019 r. 5-krotność