Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lubliniez 13 marca 2024 r., sygn. akt I SA/Lu 569/23

Uzasadnienie

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 14 lipca 2023 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie, po rozpatrzeniu zażalenia J. G. na postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie z 17 maja 2023 roku w przedmiocie uznania za niezasadne zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej - działki ewidencyjnej nr [...], położonej w W. o pow. 0,5000 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie prowadzi wobec skarżącego postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych m.in. przez Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie, Dyrektora Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Lublinie i Burmistrza [...]. Wezwaniami z: 8 maja 2018 roku, 14 czerwca 2018 roku oraz z 16 października 2020 roku organ egzekucyjny dokonał zajęcia należącej do strony nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], o powierzchni [...] ha, położoną w miejscowości W. dla której Sąd Rejonowy Lublin-Wschód w Lublinie z/s w Świdniku V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...] Wezwania te obligowały do zapłaty w terminie 14 dni od dnia ich doręczenia należności pieniężnych wraz z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Wezwania doręczono odpowiednio: 29 maja 2018 roku, 9 lipca 2018 roku i 12 listopada 2020 roku. Wobec bezskutecznego upływu terminu wskazanego w wezwaniach, organ egzekucyjny przystąpił do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości.

Postanowieniem z 21 lutego 2021 roku organ egzekucyjny powołał rzeczoznawcę majątkowego - M. B.. W dniu 27 września 2022 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy. Łączna wartość nieruchomości gruntowej wraz z częściami składowymi została określona w wysokości 74.909 zł. W dniu 10 listopada 2022 roku dokonano opisu i oszacowania wartości nieruchomości poprzez sporządzenie, odczytanie i podpisanie przez obecnych protokołu.

Skarżący złożył zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Postanowieniem z 14 grudnia 2022 roku Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie uznał zarzuty za niezasadne. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie postanowieniem z 2 lutego 2023 roku uchylił zaskarżone postanowienie w całości i sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Polecił przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego z rzeczoznawcą majątkowym w celu weryfikacji poprawności dokonanych przez niego obliczeń w operacie szacunkowym w zakresie określenia wartości części składowych nieruchomości.

W dniu 6 lutego 2023 roku rzeczoznawca majątkowy M. B. sporządził notę omyłkową do operatu szacunkowego z 27 września 2022 roku wskazując, że na stronach 17 i 18 operatu popełniono błąd rachunkowy, co ma wpływ na łączną wartość odtworzeniową obiektów budowlanych znajdujących się na działce (na stronie 19 operatu). Wartość odtworzeniową obiektów budowlanych rzeczoznawca skorygował do 30.636 zł.

W konsekwencji powyższego, Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie postanowieniem z 8 lutego 2023 roku uznał zarzuty za zasadne i uchylił czynność opisu i oszacowania z 10 listopada 2022 roku. Następnie, Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie ponownie przystąpił do czynności opisu i oszacowania. Zawiadomieniem z 8 marca 2023 roku, organ egzekucyjny poinformował skarżącego, że 13 kwietnia 2023 roku, o godz. 11.00 w siedzibie Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie przy ul. [...] w sali nr [...] zostanie dokonany opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Zawiadomienie zostało doręczone pocztą w dniu 29 marca 2023 roku. O terminie opisu i oszacowania zostali powiadomieni również inni uczestnicy postępowania. Organ egzekucyjny wezwał także inne osoby przez obwieszczenie publiczne, wywieszone na tablicy ogłoszeń Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie przy ul. Niepodległej 3, od 8 marca do 13 kwietnia 2023 roku oraz przy ul. Sądowej 5, od 15 marca do 13 kwietnia 2023 roku.

Obwieszczenie o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przy piśmie z 8 marca 2023 roku zostało przesłane do Urzędu Miejskiego w [...], celem wywieszenia na tablicy ogłoszeń. Przedmiotowe obwieszczenie o opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości było wywieszone na tablicy ogłoszeń Urzędu Miejskiego w [...] od 10 marca do 11 kwietnia 2023 roku.

Czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości przeprowadzone zostały 13 kwietnia 2023 roku poprzez sporządzenie, odczytanie i podpisanie przez obecnych uczestników (w tym skarżącego) stosownego protokołu. Wartość rynkową nieruchomości określono na kwotę 69.186 zł. Integralną część protokołu opisu i oszacowania stanowi operat szacunkowy z 27 września 2022 r. wraz z notą omyłkową z 6 lutego 2023 roku. Skarżący podpisał protokół opisu i oszacowania.

Pismem z 26 kwietnia 2023 roku skarżący wniósł zarzuty do opisu i oszacowania, wnosząc o uchylenie w całości dokonanych czynności, ponowne dokonanie oględzin nieruchomości oraz odrzucenie operatu szacunkowego z 27 września 2022 roku oraz noty omyłkowej z 6 lutego 2023 roku, sporządzonych przez rzeczoznawcę M. B.. Zarzucił błędy w ustaleniach faktycznych oraz dokonanie czynności w oparciu o wadliwy operat szacunkowy.

W związku z powyższym organ egzekucyjny w dniu 4 maja 2023 roku wystąpił do rzeczoznawcy M. B. o zajęcie stanowiska w przedmiocie zgłoszonych zarzutów. W odpowiedzi, rzeczoznawca majątkowy odnosząc się do każdego z podniesionych zarzutów poinformował, że operat szacunkowy z 27 września 2022r. został sporządzony poprawnie z uwzględnieniem obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa.

Postanowieniem z 17 maja 2023 roku Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie uznał zarzuty do opisu i oszacowania za nieuzasadnione.

Rozpatrując zażalenie Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie podkreślił, że do sporządzenia operatu szacunkowego wyznaczony został M. B., posiadający uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, wpisany do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Rozwoju i Technologii (nr uprawnień: [...]). W oparciu o sporządzony przez biegłego operat szacunkowy i notę omyłkową został następnie sporządzony przez organ egzekucyjny protokół opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości.

Dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu jak każda inna opinia, lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków. Organ nie ma uprawnienia, ani obowiązku prowadzenia we własnym zakresie ustaleń co do wartości nieruchomości.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego M. B. o zajęcie stanowiska w sprawie zarzutów. Rzeczoznawca odniósł się do każdego ze zgłoszonych zarzutów i podtrzymał swoją wycenę z 27 września 2022 roku, skorygowaną notą omyłkową z 6 lutego 2023 roku.

W zakresie zarzutu naruszenia § 56 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez dokonanie w operacie szacunkowym zaokrągleń do pełnych złotych już na etapie poszczególnych (cząstkowych) wyliczeń, zamiast tylko przy wskazaniu końcowej wartości nieruchomości organ wskazał, że powołany przepis nie wyklucza stosowania przez rzeczoznawcę powszechnych reguł zaokrąglania przy wykonywaniu obliczeń cząstkowych w operacie. Przepis ten zezwala na zaokrąglenie "do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny". Jak wynika z akt sprawy, dokonany w operacie zakres zaokrąglenia nie przekroczył dopuszczalnego tym przepisem poziomu wartości.

Co do zarzutu naruszenia § 56 ust. 1 pkt 9 ww. rozporządzenia poprzez brak w operacie szacunkowym elementu, jakim jest "uzasadnienie wyniku", jak też określenie wartości odtworzeniowej obiektów budowlanych (ogrodzenia, utwardzenia) znajdujących się na działce na podstawie aktualnego cennika budowlanego za III kw. 2022 roku w sytuacji, gdy operat został sporządzony 27 września 2022 r., a zatem jeszcze przed zakończeniem tego kwartału, organ podał, że obowiązujące przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego nie definiują długości i nie precyzują szczegółowo, jakie informacje winny być zawarte w uzasadnieniu wyniku, pozostawiając to decyzji rzeczoznawcy.

W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy z 27 września 2022 roku, skorygowany notą z 6 lutego 2023 roku, spełnia wymóg § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia. W operacie przedstawiono obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Rzeczoznawca przeanalizował wynik wartości rynkowej 1 m2 powierzchni działki (gruntu), uznając go za realny w kontekście przedziału cen minimalnych i maksymalnych nieruchomości podobnych, ich wartości średniej i wartości środkowej przedstawionych w operacie oraz cech porównawczych wycenianej nieruchomości. Odniósł się również do obiektów budowlanych znajdujących się na działce, zaznaczając w szczególności ograniczenia (w postaci znajdującego się w środkowej części działki utwardzenia o pow. ok. 108 m2) w użytkowaniu terenu zgodnie z przeznaczeniem. Odnośnie zarzutu przyjęcia danych z cennika budowlanego za III kw. 2022 roku biegły wyjaśnił, że do obliczeń zastosowano dane z cennika internetowego, najbardziej aktualne na dzień wyceny.

Cennik internetowy jest aktualizowany co kwartał i taki też - aktualny na III kwartał - został wykorzystany do wyceny przedstawionej w operacie. Informacja o źródle danych została zamieszczona na stronie 17 operatu szacunkowego.

W kwestii naruszenia § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia i przyjęcia w operacie szacunkowym do porównania nieruchomości nieadekwatnych oraz zastosowania metody wyceny porównywania parami jako mniej dokładnej niż metoda korygowania ceny średniej organ wyjaśnił, że z 24 transakcji rzeczoznawca do analizy wybrał 10 podobnych, a następnie 4 najbardziej zbliżone do wycenianej nieruchomości. Wszystkie z czterech nieruchomości wybrane do bezpośrednich porównań posiadają dostęp do drogi publicznej i pod kątem pozostałych cech: położenia (na terenie tej samej gminy), klasy bonitacyjnej gruntu, dojazdu są bardzo podobne do wycenianej nieruchomości.

Natomiast wszystkie cechy różniące nieruchomości porównawcze w stosunku do wycenianej zostały skorygowane o poprawki kwotowe in plus bądź in minus. Nieruchomości, wyszczególnione w tabeli nr 3 na stronie 15 operatu pod. poz. 8, 9 i 10 nie były przedmiotem bezpośrednich porównań, natomiast odnośnie nieruchomości z poz. 7 rzeczoznawca wskazał, że nie dyskwalifikuje nieruchomości jako porównawczej położenie przy drodze publicznej, jednak w gorszym stanie technicznym, czy bardziej peryferyjne położenie (jednak nadal na terenie tej samej gminy). Wskazane przez skarżącego cechy niekorzystnie różniące tę nieruchomość od wycenianej zostały uwzględnione w operacie w tabeli nr 4, a cena transakcyjna nieruchomości została stosownie skorygowana (in plus).

Organ podkreślił, że wybór metody i techniki szacowania jest wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego. Stanowi o tym wprost art. 154 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ egzekucyjny nie może zatem kwestionować zastosowanej do wyceny przez biegłego metody szacowania, powinien tylko ocenić, czy rzeczoznawca wybrał jedną z metod wskazanych w ustawie. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy - w myśl art. 152 ust. 2 u.g.n. oraz § 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego - do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania nieruchomości parami, natomiast wartość odtworzeniową obiektów budowlanych (ogrodzenia, utwardzenia) znajdujących się na działce, zastosował podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia i technikę wskaźnikową. Cechy różniące nieruchomości podobne od wycenianej są uwzględniane i odpowiednio korygowane w obydwu metodach.

Zdaniem organu, przepis art. 155 ust. 1 i 2 u.gn. nie nakłada na rzeczoznawcę majątkowego obligatoryjnego obowiązku załączenia do operatu wszystkich dokumentów, na których opierał wycenę i czerpał dane o nieruchomości wycenianej i nieruchomościach podobnych przyjętych do porównań. Wykorzystane przez rzeczoznawcę dane mogą (ale nie muszą) mieć formę wypisów i wyrysów dokumentów lub rejestrów. O wadliwości operatu szacunkowego nie świadczy także zarzut, że załączone do operatu dokumenty nie zostały przez rzeczoznawcę poświadczone. Operat szacunkowy i nota omyłkowa zostały przez rzeczoznawcę majątkowego M. B. podpisane i opatrzone okrągłą pieczęcią. Tym samym wszystkie informacje, dane które zostały w tej opinii wykorzystane i powołane przez biegłego zostały przez niego w sposób wystarczający poświadczone.

Za nieuzasadniony uznano zarzut zaniżenia wartości nieruchomości z uwagi na błędne ustalenia w stanie faktycznym nieruchomości, poprzez przyjęcie do wyceny ogrodzenia frontowego w postaci siatki powlekanej oraz kosztu słupków żelbetowych. Biegły wskazał, że w toku wyceny nie posługuje się wartościami z ogłoszeń czy danymi ofertowymi, lecz danymi z oficjalnych cenników budowlanych przygotowanych przez profesjonalne wydawnictwa. Podał również konkretne oferty ogrodzenia drewnianego z portali internetowych, na podstawie których ceny płotu sztachetowego za metr bieżący wynosiły odpowiednio: 56,66 zł, 82 zł, 59,44 zł. Zatem przyjęty w operacie koszt ogrodzenia z siatki powlekanej na słupkach stalowych w kwocie 235,85 zł za metr bieżący, według rzeczoznawcy pokrywa pełną wartość ogrodzenia drewnianego z fundamentem. Biegły wyjaśnił też, że w części obliczeń dotyczących ogrodzenia drewnianego na fundamencie przyjęto analogię do ogrodzenia z siatki powlekanej na słupkach stalowych, z uwagi na brak w cenniku ogrodzenia o konstrukcji drewnianej.

Rzeczoznawca argumentował, że ze względu na dostępne dane nie jest możliwym znalezienie w cenniku ogrodzenia w 100% pokrywającego się co do techniki budowy, indywidualnych wymiarów oraz użytych materiałów z ogrodzeniem znajdującym się na gruncie. Według rzeczoznawcy dobrano możliwie najbardziej zbliżone pozycje cennikowe do cech ogrodzenia znajdującego się na gruncie. Przy określaniu wartości fundamentu ogrodzenia frontowego, wbrew stanowisku skarżącego, przyjęto koszt wykonania fundamentu z cegły na zaprawie cementowo-wapiennej, co jest zgodne z rzeczywistym stanem nieruchomości.

W tym stanie rzeczy organ odwoławczy uznał, że brak jest podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego. Zasadnie zatem stanowił ona podstawę określenia wartości nieruchomości w sporządzonym 13 kwietnia 2023 roku przez organ egzekucyjny protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane prawem elementy. Sporządzony został zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia i zawiera wszystkie niezbędne elementy, wymienione w § 56 rozporządzenia. Obejmuje stan faktyczny i prawny nieruchomości, uzasadnia wybór podejść, metod i technik szacowania wartości nieruchomości. Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej rzeczoznawca majątkowy określił poprzez zastosowanie podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględniono rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Kolejne etapy określenia wartości zostały wyczerpująco przedstawione: przy określaniu wartości gruntu przedstawiono zbiór nieruchomości przyjętych do porównania (podano lokalizację, datę transakcji, powierzchnię oraz uzyskaną cenę za 1 m2), określono cechy rynkowe mające wpływ na wartość rynkową gruntu i ich wagi, określono wielkość poprawek i następnie obliczono średnią wartość rynkową 1 m2 działki, którą przemnożono przez wielkość działki uzyskując tym samym wartość rynkową nieruchomości gruntowej. Następnie rzeczoznawca dokonał określenia wartości odtworzeniowej części składowych nieruchomości: ogrodzenia działki od strony południowej, północnej (front), wschodniej oraz betonowego utwardzenia działki przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową. Do wyceny wykorzystano Bistyp Katalog cen jednostkowych robót i obiektów drogowych oraz inwestycyjnych III kw. 2022 r.

W skardze na powyższe postanowienie J. G. zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego przez:

1. 1. błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, skutkiem czego skarżący został pozbawiony prawa do rzetelnego rozpatrzenia jego sytuacji prawnej i faktycznej;
2. 2. brak merytorycznego rozstrzygnięcia zażalenia;
3. 3. brak przeprowadzenia przez organ odwoławczy odrębnego postępowania dowodowego, co stanowi naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania.

Wniósł o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia.

W uzasadnieniu wskazano, że zestawionych z wycenioną nieruchomości nie można uznać za podobne, co stanowi naruszenie § 4 ust 1 i 3 rozporządzenia. Do porównania wskazane zostały nieruchomości z niekorzystną lokalizacją i dojazdem: poz. 7, poz. 8, poz. poz. 9, poz.

10. Z § 4 ust. 3 rozporządzenia wynika również, że porównuje się nieruchomości, dla których znane są warunki zawarcia transakcji. W operacie nie ma żadnej informacji w tym przedmiocie. Przyjęta przez rzeczoznawcę metoda wyceny porównania parami jest mniej dokładna od metody porównawczej korygowania ceny średniej, do której należy ustalić zbiór podobnych nieruchomości.

Zdaniem skarżącego, w sprawie naruszono przepis art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 155 ust 1 i 2 tej ustawy, biegły nie załączył bowiem do operatu dokumentów wykazujących niezbędne i dostępne dane o nieruchomości. Z kolei wyciąg z księgi wieczystej, uproszczony wypis z rejestru gruntów oraz polisa OC nie zostały przez rzeczoznawcę poświadczone. Jedynym załączonym dokumentem mającym znaczenie dla potencjalnego nabywcy jest wypis z rejestru gruntów. Nie dołączono mapy ewidencyjnej czy mapy zasadniczej i innych dokumentów mających znaczenie dla wyceny.

Zdaniem skarżącego, wskazane wadliwości miały wpływ na zaniżenie ceny szacowanej nieruchomości. Błędnie ujęto w operacie parametry ogrodzenia frontowego oraz fundamentów zabudowy, co spowodowało przyjęcie niższej wartości nieruchomości. Operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. Analizie podlega również, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, popierając stanowisko prezentowane w zaskarżonym postanowieniu.

Zarządzeniem z dnia 23 stycznia 2023 r. sprawa skierowana została do rozpatrzenia w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje

Skarga nie jest uzasadniona, bowiem zaskarżone postanowienie odpowiada prawu.

Przedmiotem sporu jest stanowisko organu w zakresie zarzutów zobowiązanego do opisu i oszacowania zajętej w egzekucji nieruchomości.

Prawidłowe odczytanie stanowiska skarżącego zmierza, zdaniem Sądu, do stwierdzenia, że sądowa kontrola dotyczyć ma zasadniczo prawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego nieruchomości na potrzeby prowadzonego wobec skarżącego postępowania egzekucyjnego. Zdaniem skarżącego, organ nie rozpoznał sprawy rzetelnie, nie przeprowadził postępowania dowodowego w stopniu pozwalającym na prawidłowe rozstrzygnięcie sprawy, uwzględniając wadliwą opinię biegłego rzeczoznawcy. W szczególności, rzeczoznawca – jak twierdzi strona - w sposób nieuprawniony zaokrąglił w górę wyniki na poszczególnych etapach swoich wyliczeń, nie zaś końcową wartość nieruchomości, co zasadniczo ją podwyższyło. Nie zawarł też w operacie uzasadnienia wyniku. Wykorzystał w sposób bezzasadny do wyceny cennik za III kwartał 2022 r, podczas gdy operat sporządzono według stanu na 20 września 2022r., a zatem w trakcie tego kwartału.

Zestawił do porównania nieruchomości posiadające inne cechy wpływające bezpośrednio na ich wartość. Przyjął metodę wyceny porównania parami, podczas gdy jest ona mniej dokładna od metody porównawczej korygowania ceny średniej. Nie załączył do operatu wszystkich uwierzytelnionych dokumentów, które stanowiły jego podstawę (w tym w szczególności dokumentów dotyczących sprzedaży nieruchomości wybranych do porównania).

W ocenie organu z kolei, dopełniono wszelkich warunków formalnych, które składają się na prawidłowość czynności opisu i oszacowania, pozostałe zaś kwestie podnoszone przez stronę, mające charakter zarzutów merytorycznych do opinii, nie mieszczą się w zakresie uprawnień kontrolnych organu podatkowego. Skarżący nie przedstawił kontroperatu, z którego wynikałyby wnioski sprzeczne z postawionymi przez biegłego ustanowionego przez organ w niniejszej sprawie. Dlatego po uzyskaniu stanowiska rzeczoznawcy w przedmiocie zarzutów, nie znajdując podstaw do zakwestionowania wartości dowodowej operatu, organ nadzoru uznał, że został on sporządzony prawidłowo, a zarzuty strony są bezpodstawne.

W ocenie Sądu, postawione przez skarżącego zarzuty do opisu i oszacowania są bezzasadne.

W szczególności, w sprawie zgromadzono wystarczające dla jej rozpatrzenia dowody, w tym uzyskano od sporządzającego operat rzeczoznawcy szczegółowe wyjaśnienia dotyczące wydanej przez niego opinii, zaś trafna ocena wiarygodności dowodów, pozwoliła na podjęcie prawidłowego rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 110m § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (dalej: u.p.e.a.), po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Jednocześnie w myśl art. 110s § 1 i 2 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach u.g.n. Art. 110r § 1 u.p.e.a. stanowi, że w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów;

1. 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;
2. 3) stwierdzone prawa i obciążenia;
3. 4) umowy ubezpieczenia;
4. 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
5. 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego;
6. 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw;
7. 8) zgłoszone prawa do nieruchomości;
8. 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości.

Szczegółowa regulacja dotycząca opisu i oszacowania nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego zawarta jest w wydanym na mocy delegacji zawartej w art. 110r § 2 u.p.e.a. rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. z 2014 r., poz. 742; dalej: rozporządzenie).

Zgodnie natomiast z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344 t.j., dalej: u.g.n.), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jednocześnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że podejście porównawcze (w odróżnieniu od dochodowego lub kosztowego) polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

W obu przepisach ustawodawca posługuje się pojęciem "nieruchomości podobnej", które zostało zdefiniowane w art. 4 pkt 16 u.g.n. jako nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Z uwagi na treść art. 159 u.g.n., sposób sporządzenia operatu szacunkowego został uregulowany w akcie wykonawczym, tj. w obowiązującym w dacie orzekania przez organy rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555 t.j.). Zgodnie z treścią § 3 ust. 2 tego rozporządzenia, określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W myśl zaś § 4, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2).

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Jeżeli na nieruchomości znajdują się obiekty budowlane lub urządzenia, opis nieruchomości powinien zawierać w szczególności wskazanie ich roku budowy albo przybliżonego wieku, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczby kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania oraz wyposażenia w instalacje i urządzenia (§2 rozporządzenia z 2014 r.).

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się jednolicie, że operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, czyli dowodem w sprawie w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie co do jego zgodności z przepisami prawa, w oparciu o które został sporządzony. Podstawą wywołania dowodu z opinii biegłego jest potrzeba skorzystania z wiadomości specjalnych, które posiada biegły. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest zatem co do zasady dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Organy powinny zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków.

Operat powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy (wyrok WSA we Wrocławiu z 28 kwietnia 2008 r., sygn. akt II SA/Wr 31/08 oraz WSA w Krakowie z 5 lipca 2013r., sygn. akt II SA/Kr 1472/12). Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Organy prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, pozostaje zatem kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, o czym wielokrotnie wypowiadała się judykatura (wyrok NSA z 8 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 1963/17, z 10 lipca 2015r., sygn. akt I OSK 2546/13 oraz z 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13, z 16 stycznia 2013r., sygn. akt II OSK 1686/11). Operat musi być niewątpliwie sporządzony w sposób logiczny, zrozumiały i przejrzysty, co warunkuje dokonanie jego oceny. Również uzasadnienie dokonanego wyboru, w tym doboru współczynników korygujących, powinno być zrozumiałe dla niespecjalisty. Nie oznacza to równocześnie, że strona (lub sąd) uprawnieni są do kontestowania wyborów biegłego. Jak już powiedziano, o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań, przyjęcia określonych cech i ich wagi.

Z powyższego wynika, że ocenie organu lub sądu administracyjnego może podlegać wyłącznie przydatność operatu jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (por. wyrok NSA z dnia 31 marca 2011 r., sygn. akt I OSK 778/10). Zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji modyfikuje bowiem w tym względzie art. 157 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1. 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;
2. 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Przepis ten należy rozumieć w taki sposób, że do rozstrzygnięcia wątpliwości merytorycznych uprawniona jest wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, do której zwrócić się może zarówno strona, jak i organ, o ile poweźmie uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym. Powinien on wówczas zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok NSA z dnia 27 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 851/16). W niniejszej sprawie wątpliwości wyrażała wyłącznie strona, nie wspierając ich żadnym materiałem dowodowym. Nie podjęła tez działań, o jakich mowa w cytowanym powyżej przepisie.

Zdaniem Sądu, w okolicznościach faktycznych sprawy, opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości dokonano zgodnie z brzmieniem art. 110r u.p.e.a., w oparciu o prawidłowe ustalenia poczynione przez organ egzekucyjny oraz o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, należycie przez organ oceniony. Analiza treści złożonego do akt administracyjnych sprawy operatu szacunkowego wskazuje, że organy administracji dokonały prawidłowej oceny tego dowodu zarówno pod względem formalnym, jak i jego wiarygodności dowodowej. Organ odniósł się przy tym do każdego z zarzutów stawianych przez stronę w zażaleniu, wcześniej zwracając się do rzeczoznawcy o opinię w tym względzie.

Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości wyznaczono rzeczoznawcę majątkowego posiadającego odpowiednie kwalifikacje i wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministra Rozwoju (nr uprawnień [...]). W operacie oraz protokole opisu i oszacowania w sposób jednoznaczny wskazano nieruchomość będącą przedmiotem operatu szacunkowego, dokonując dokładnego jej opisu. Analiza rynku lokalnego wykazała 10 wiarygodnych transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianej, których ceny transakcyjne oraz cechy były znane i szczegółowo opisane w operacie. Biegły z tych nieruchomości wybrał cztery najbardziej zbliżone do wycenianej. Wskazano przy tym, że wskazywane przez skarżącego cechy nieruchomości, takie jak peryferyjne położenie lub gorszy stan techniczny nie dyskwalifikują ich jako nieruchomości porównawczych. W tym celu stosuje się bowiem odpowiednie wskaźniki korekty, co wynika wprost z przepisu art. 153 u.g.n.

Wszystkie wybrane do porównania nieruchomości, wbrew stanowisku skarżącego, posiadają dostęp do drogi publicznej i są bardzo podobne do nieruchomości wycenianej pod względem położenia, klasy bonitacyjnej gruntu, dojazdu. Stąd też rzeczoznawca dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży zdecydował o zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównania parami. Powyższe nie oznacza, że metoda ta jest determinowana wyłącznie sytuacją, gdy pomiędzy nieruchomościami podobnymi nie występują różnice. Takie różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni, czy lokalizacji) mogą bowiem w nieruchomościach porównywanych wystąpić bez szkody dla jakości operatu, na co wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., w którym mówi się o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej".

W konsekwencji nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści powoływanego art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego, który wybierając podejście porównawcze zobowiązany jest zamieścić w operacie szacunkowym uzasadnienie przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego.

Organ trafnie zaznaczył, że dostateczna liczba transakcji porównawczych pozwalała w niniejszej sprawie na zastosowanie tej metody, która – wbrew stanowisku strony – nie jest mniej dokładna od metody korygowania ceny średniej. Metody te mają charakter alternatywny, zaś konkretny wybór biegłego dyktowany jest w szczególności podstawowym jego zadaniem, związanym z ustaleniem wartości najbardziej odpowiadającej wartości rynkowej. Wpływ na ten wybór mają zawsze okoliczności towarzyszące określonemu wypadkowi. Równocześnie w pełni zasadnie wskazano, że pełne dane transakcji z udziałem nieruchomości porównawczych nie mogły zostać ujawnione ze względu na występujące w nich dane osobowe. Są to takie cechy transakcji, które pozostają bez znaczenia dla wartości nieruchomości, w żadnym zatem razie nie muszą być one elementem operatu.

Ponadto organ nie jest władny domagać się od rzeczoznawcy przedstawienia pełnej bazy danych, która posłużyła mu do sporządzenia wyceny (zob. wyrok NSA z dnia 27 czerwca 2023 r., sygn. akt III FSK 2240/21). W niniejszej sprawie, w operacie wskazano cechy indywidualne transakcji, w tym daty ich zawarcie oraz numery aktów notarialnych, co pozwala na ich identyfikację i umożliwia kontrolę prawidłowości działania biegłego w warunkach i trybie wskazanym w ustawie.

Jak wiarygodnie wyjaśnił biegły, w zakresie wyceny ogrodzenia przyjęto metodę odtworzeniową, posługując się nie danymi ofertowymi, ale danymi z oficjalnych cenników budowlanych adekwatnymi do technologii wykonania wycenianego ogrodzenia. Przyjęto przy tym dane cenowe najbardziej aktualne w dacie dokonywania wyceny. Jak podkreślono, cenniki są aktualizowane na dany kwartał, dlatego też w dacie wyceny przyjęto obowiązujące w tym kwartale 2022 r. wskaźniki cenowe. Dane z poprzedniego kwartału mogłyby spotkać się ze słusznym zarzutem nieaktualności.

Biegły odniósł się również do zarzutu nieuprawnionego zaokrąglania obliczeń i wskazał, że § 56 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r. nie zabrania takiej praktyki wskazując jedynie na swoisty limit zaokrągleń – do tysiąca złotych. Jak zasadnie ocenił organ, w niniejszej sprawie przyjęta przez biegłego metodologia zaokrągleń danych wyceny nie narusza tego standardu i nie zniekształca wyniku wyceny. Organ właściwie ocenił również, że operat zawiera wszystkie niezbędne elementy, w tym także uzasadnienie wyniku, zaś rzeczoznawca – wbrew postulatowi skarżącego - nie był zobowiązany do dołączenia (w charakterze załączników do operatu) wszystkich dokumentów, które stanowiły podstawę jego wyliczeń. Winien je właściwie określić i przywołać (co niewątpliwie miało miejsce w niniejszej sprawie), ale nie muszą one stać się – jako uwierzytelnione wypisy lub odpisy – elementem operatu.

Nie sposób też podzielić stanowiska skarżącego, że o wadliwości operatu świadczy brak poświadczenia za zgodność z oryginałem części dokumentacji złożonej przez biegłego, skoro – jak słusznie wskazał organ – biegły powołał się na nie w treści opinii, którą firmuje swoim nazwiskiem i pieczęcią służbową.

Należy mieć na względzie i to, że organ odwoławczy – mając wątpliwości co do matematycznej prawidłowości obliczeń w zakresie określenia wartości części składowych nieruchomości (ogrodzenie frontowe, ogrodzenie od strony wschodniej) – uchylił pierwotnie wydane w sprawie postanowienie organu egzekucyjnego i uznał za konieczne i celowe wystąpienie do biegłego celem wyjaśnienia tych kwestii (postanowienie z 2 lutego 2023 r.). W wykonaniu tych zaleceń biegły wydał notę omyłkową, w której dokonał sprostowania oczywistych omyłek rachunkowych w operacie. Nota ta uznana została za część operatu. Na jego podstawie (z uwzględnieniem korekty) dokonano następnie czynności opisu i oszacowania nieruchomości. Świadczy to o aktywności organu egzekucyjnego i organu nadzoru, które dokonały analizy operatu i jego weryfikacji w zakresie, o jakim mowa powyżej. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uznała, że – pomimo korekty - jest on wadliwy, to winna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu - przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie działań, mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności.

Samo subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jego wiarygodności. W szczególności Sąd nie może zobowiązywać organu administracji publicznej do samodzielnego weryfikowania tych elementów operatu szacunkowego, które wymagają wiedzy specjalnej (zob. wyrok NSA z dnia 22 lipca 2021 r., sygn. akt III FSK 3790/21). W sytuacji bowiem, gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne (jak ma to miejsce w sprawie), zarówno organ administracji, jak i Sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej.

Mając to na uwadze, zdaniem Sądu, organ zasadnie uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia zarówno warunki formalne, jak i został oparty na właściwych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Zawiera dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, jak też przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. Do wyceny przyjęto nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, zaś istniejące różnice skorygowano odpowiednimi wskaźnikami. Treść operatu jest logiczna, spójna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona co do przyjętej wartości wycenianej nieruchomości. Biegły każdorazowo ustosunkowywał się do zastrzeżeń strony, w tym w części uwzględnił je, dokonując uwzględnionej przez organ korekty operatu.

Mając to na uwadze Sąd uznał, że skarga jest niezasadna i na podstawie art. 151 p.p.s.a. ją oddalił. W ramach rozstrzygnięcia o kosztach postępowania przyznano koszty nieopłaconej pomocy prawnej świadczonej przez radcę prawnego z urzędu w kwocie 590,40 zł, na podstawie §21 ust. 1 pkt 1 lit c) i §4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu, z uwzględnieniem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2023 r., sygn. akt SK 53/22. W pozostałym zakresie nie było wniosku strony o zwrot kosztów.