Uzasadnienie
Sygn. akt I SA/Sz [...]
Uzasadnienie
Naczelnik Urzędu Skarbowego w K. P. prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec W. B. (skarżącego) na podstawie własnych tytułów wykonawczych o numerach [...] i [...]
W toku tego postępowania, organ egzekucyjny podjął egzekucję z ułamkowej części nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w miejscowości B., gmina K. P. KW nr [...], numery działek: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...].
Po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności, organ egzekucyjny przystąpił do etapu opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Operat szacunkowy nieruchomości sporządził rzeczoznawca majątkowy G. R. w dniu [...] r. Termin opisu i oszacowania wartości organ egzekucyjny wyznaczył na dzień [...] r.
W dniu [...] r. o wyznaczonej godzinie organ egzekucyjny dokonał opisu i oszacowania nieruchomości sporządzając protokół opisu i oszacowania.
Przy czynności opisu i oszacowania nie uczestniczył żaden z zawiadomionych uczestników postępowania. Odpis protokołu z opisu i oszacowania doręczono skarżącemu.
Pismem z dnia [...] r. skarżący - reprezentowany przez doradcę podatkowego - złożył zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, kwestionując punkt VII protokołu, odnoszący się do określenia wartości nieruchomości. Zarzucił, że oszacowanie było nierzetelne i niefachowe, znacznie poniżej wartości rynkowej. Wskazał, że rzeczoznawca postąpił wbrew przyjętym zasadom wyceny rynkowej, a dokonana wycena nie jest wyceną oszacowania na zasadach wartości rynkowych, wynikających z zawartych na rynku umów sprzedaży.
Naczelnik Urzędu Skarbowego w K. P., postanowieniem z dnia [...] r. nr [...] uznał za nieuzasadnione zgłoszone zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
W zażaleniu z dnia [...] r. skarżący zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego jak i przepisów art. 120, art. 121 i art. 122 w związku z art. 180, art. 187 § 1, art. 191 oraz art. 123 § 1 i art. 200 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201 ze zm.) – dalej: "o.p.".
W uzasadnieniu wskazał, że biegły nie zbadał zawieranych transakcji i nie przeprowadził analizy cen nieruchomości położonych na [...]. Zdaniem skarżącego dokonany szacunek odbiega znacząco nawet od wartości rynkowej dla gruntów rolnych, wykazywanych w transakcjach kupna sprzedaży. Kończąc wskazał, iż strona zastrzega sobie prawo do złożenia w toku postępowania zażaleniowego drugiej opinii biegłego dotyczącej oszacowania wartości rynkowej nieruchomości.
W odpowiedzi na wezwanie organu, skarżący wyjaśnił, że nie występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu.
Następnie za pismem z dnia [...] r. skarżący przekazał 11 aktów notarialnych tj.: nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], w których cena 1 m2 gruntu kształtowała się na poziomie [...] zł. Przekazał także operaty szacunkowe: z dnia [...] r. dot. działki nr [...], [...], z dnia [...] r. dot. działki nr [...], z dnia [...] r. dot. działki nr [...]. Zdaniem skarżącego dowody te jednoznacznie potwierdzają, iż kwestionowany operat jest wadliwy. Ustalenie wartości rynkowej na poziomie ok. [...] zł za 1 m2 gruntów znacznie odbiega od wartości rynkowej, gdyż nie uwzględnia zawieranych transakcji sprzedaży, jakie wynikają z przekazanych dowodów.
Dyrektor Izby Administracji Skarbowej, postanowieniem z dnia [...] r. nr [...], [...] utrzymał postanowienie organu I instancji w mocy.
W uzasadnieniu, organ odwoławczy wskazał, że zgłoszone w sprawie zarzuty dotyczą wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym z dnia [...] r. Natomiast, dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia. Jednocześnie jednak operat merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy.
Organ odwoławczy wskazał przy tym, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy.
W sprawie organ na skutek wniesionych zarzutów wystąpił do rzeczoznawcy o wypowiedź w zakresie kwestionowanego operatu szacunkowego. W odpowiedzi z dnia [...] r. rzeczoznawca wskazał, że operat szacunkowy z dnia [...] r. został sporządzony z poszanowaniem przepisów prawa oraz standardów zawodowych, ze szczególną starannością oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Organ odwoławczy nie dopatrzył się przyczyn, uzasadniających poddanie w wątpliwość sporządzonego operatu szacunkowego. Zauważył bowiem, że przy określaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił ich przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego [...] (uchwała nr [...] i [...] Rady Miejskiej w K. P. z [...] r., Dz. Urz. Woj. Zach. z [...] r.) Nadto, dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny, przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. Wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość składa się z [...] działek wydzielonych geodezyjnie, cechuje się bardzo dużą powierzchnią gruntu i pomimo tego, iż zlokalizowana jest w jednym obrębie ewidencyjnym to nie znajduje się w jednym kompleksie działek przez co jej przeznaczenie opisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest zróżnicowane.
Organ odwoławczy zauważył, że rzeczoznawca wykazał, iż działki wchodzące w skład przedmiotowej nieruchomości częściowo przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, łączny obszar gruntu [...] ha (MU - I jednostka funkcjonalna), częściowo pod zabudowę usługową, łączny obszar gruntu wynosi [...] ha (U - turystyka i rekreacja - II jednostka funkcjonalna), częściowo pod infrastrukturę, łączny obszar gruntu wynosi [...] ha (E, KDW – stacje transformatorowe oraz komunikacja - III jednostka funkcjonalna). Natomiast, sprzedaż zarówno na rynku lokalnym i regionalnym tak dużych nieruchomości o tak zróżnicowanym przeznaczeniu nie występuje. Rzeczoznawca przedstawił lokalizację stan otoczenia i stan zagospodarowania poszczególnych działek. W każdej z ww. wydzielonych jednostek przypisał dla poszczególnych działek lub ich części rzeczywiste cechy rynkowe z uwzględnieniem: lokalizacji i sąsiedztwa, powierzchni działki, dojazdu, utrudnień inwestycyjnych i uzbrojenia (dla I i II jednostki funkcjonalnej) oraz z uwzględnieniem: lokalizacji ogólnej cenności gruntów otaczających, powierzchni działki i dojazdu (dla III jednostki funkcjonalnej).
W oparciu o zebrane dane cen transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktów notarialnych biegły w procesie szacowania dokonał oceny przydatności poszczególnych nieruchomości pod kątem ich wykorzystania w procesie szacowania. Skupił się na znalezieniu nieruchomości najbardziej podobnych do będącej przedmiotem wyceny biorąc pod uwagę lokalizację, przeznaczenie zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz innych cech wpływających na wartość rynkową.
Organ odwoławczy wskazał też, że biegły dokonał szczegółowej i wnikliwej analizy sprzedaży, jaka miała miejsce na terenie obrębu ewidencyjnego [...]. Jednakże z analizy sprzedaż w badanym okresie (24 miesiące licząc od daty sporządzenia operatu dla I i II jednostki funkcjonalnej oraz 36 miesięcy dla III jednostki funkcjonalnej) wynikało, że nie było wystarczającego obrotu nieruchomościami podobnymi na terenie obrębu [...], stąd koniecznym było rozszerzenie obszaru badania rynku o obręby sąsiednie zlokalizowane w gminach K. P. oraz W. dla I i II jednostki funkcjonalnej oraz o część województwa zachodniopomorskiego dla III jednostki funkcjonalnej.
Organ odwoławczy wskazał nadto, że na potrzeby wyceny przyjęto transakcje z okresu ostatnich 24 miesięcy, tj. z 2016 r. i 2017 r. z uwzględnieniem zerowego trendu zmian cen w czasie ze względu na ustabilizowanie się rynku i brak istotnych tendencji wzrostowych lub spadkowych. Ceny analizowanych nieruchomości o podobnych cechach do wycenianej kształtowały się w badanym okresie czasu w przedziale wartości: od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 - dla grupy działek lub ich części, które objęto I jednostką funkcjonalną (MU: zabudowa mieszkaniowo - usługowa), od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 - dla grupy działek lub ich części, które objęto II jednostką funkcjonalną (U: zabudowa usługowa), od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 - dla grupy działek lub ich części, które objęto III jednostką funkcjonalną (E: grunt pod infrastrukturę). Biegły określając wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości uwzględnił wszystkie atrybuty rynkowe, mające wpływ na poziom cen nieruchomości podobnych.
Nadto, szczegółowo opisał poszczególne cechy, które mają wpływ bezpośredni na wartość rynkową. Zastosował współczynniki korygujące w poszczególnych cechach, co umożliwiło zindywidualizowanie każdej z działek składających się na wycenianą nieruchomość. Zastosowane współczynniki przyczyniły się do powstania bezpośrednich różnic w wartości wycenianych działek, co zdaniem tutejszego organu wskazuje na prawidłowość zastosowanej metody wyceny. Skarżący natomiast kwestionując wycenę nie wskazał istotnych cech nieruchomości, które mogły mieć wpływ na wycenę charakterystyk.
Odnosząc się do przekazanych za pismem z dnia [...] r. dokumentów, organ odwoławczy wskazał, że przedłożone operaty szacunkowe odnoszą się do innych nieruchomości, aniżeli będąca przedmiotem zaskarżonej wyceny oraz, że sporządzone zostały dla innych celów. Jeden dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności banku, dwa dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu jej podziału. I już chociażby z tego powodu nie powinny stanowić bazy porównawczej. Operat szacunkowy może być bowiem wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, co do zasady przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.
Organ zauważył przy tym, że przedmiotem wyceny w operacie z dnia [...] r. były działki nr [...], [...]. W bezpośrednim sąsiedztwie tych działek leżą działki wchodzące w skład wycenianej nieruchomości, tj. o numerach: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Pomimo, że do porównania przyjęto transakcje z innego okresu to wartość jednostkową w obydwu operatach ustalono na tym samym poziomie, tj. [...] zł /m2.
Nadto, organ odwoławczy wskazał, że przedmiotem wyceny z dnia [...] r. była nieruchomość gruntowa składająca się z większej ilości działek, w tym m.in. z działki nr [...]. W kwestionowanym operacie wartość jednostkową działki gruntu nr [...] określono na poziomie [...] zł/m2. Nie sposób odnieść tak ustaloną wartość do operatu z dnia [...] r., bowiem rzeczoznawca sporządzający ten operat określił wartość łącznie dla gruntu o powierzchni [...] m2, bez wyszczególnienia wartości jej części składowych.
Odnosząc się natomiast do przedłożonych aktów notarialnych, organ odwoławczy wskazał, że w żaden sposób nie mogą stanowić bazy odniesienia, przede wszystkim z tego względu, że dotyczą sprzedaży działek o powierzchni nieadekwatnej do nieruchomości wycenianej kwestionowanym operatem (przykładowo [...]), gdy wyceniana nieruchomość zajmuje powierzchnię [...] ha.
Kończąc organ odwoławczy wskazał, że skarżący nie zwrócił się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Natomiast organ nie miał wątpliwości co do prawidłowości operatu. Nie było więc potrzeby uzupełniania dotychczasowego operatu przez rzeczoznawcę, a tym bardziej zlecania wykonania operatu innemu rzeczoznawcy.
Dodatkowo, organ odwoławczy wskazał, że podstawowym mechanizmem, za pomocą którego ustalana jest realna wartość sprzedawanej nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikującej oszacowanie.
W tych okolicznościach sprawy, organ odwoławczy stwierdził, że sporządzony przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. P. protokół opisu i oszacowania z dnia [...] r. jest zgodny z przepisami prawa i zawiera wszystkie elementy określone w przepisie art. 110r u.p.e.a.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie skarżący W. B. – reprezentowany przez doradcę podatkowego – wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia.
Zaskarżonemu postanowieniu zarzucił pominięcie istotnych dowodów dla prawidłowego ustalenia stanu faktycznego oraz błędną ocenę jak też niewłaściwą interpretację przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji a przede wszystkim art. 110s § 1 u.p.e.a. oraz z tym przepisem związanych art. 153 i art. 154 ustawy z [...] nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) – dalej: "u.g.n.".
W uzasadnieniu, wskazał, że stan faktyczny sprawy jest inny niż to wykazał organ skarbowy. Skarżący nie podziela poglądu, iż dowód z operatu szacunkowego wiąże organ i nie może on samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy.
Skarżący podkreślił, że jego zamiarem nie jest dążenie do zmiany sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego, lecz złożył zastrzeżenia co do jego merytorycznej wartości i wartości rynkowej nieruchomości.
Skarżący zauważył przy tym, że w postępowaniu zażaleniowym wskazał dowody na fakt drastycznego zaniżenia wyceny wartości nieruchomości dokonanej w operacie szacunkowym z dnia [...] r. Niezrozumiałe jest zatem nieprzyjęcie i faktyczne odrzucenie przedłożonych przez niego dowodów.
Zdaniem skarżącego, organ nie wyjaśnił także zaistniałych wątpliwości co do istoty sprawy. Duże wątpliwości budzi fakt wystąpienia organu podatkowego z pismem o wypowiedź rzeczoznawcy sporządzającego operat szacunkowy o jego wartość merytoryczną i techniczną i przyjęcie jego odpowiedzi jako istotnego dowodu w rozstrzyganiu zażalenia.
W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:
Przedmiot sporu w sprawie dotyczy poprawności dokonania opisu i oszacowania nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w miejscowości B. obejmującej działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] przeprowadzonej przez organ egzekucyjny w dniu [...] r.
Mając tak zakreślony przedmiot sporu w sprawie wskazać należy, że po zajęciu nieruchomości przez organ egzekucyjny, zgodnie z art. 110 m § 1 u.p.e.a., po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Szczegółowe zasady przeprowadzenia opisu i szacowania wartości nieruchomości zawierają przepisy 110m-110t u.p.e.a.
Na podstawie art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie.
Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w komentowanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 u.p.e.a.
Wniesione przez skarżącego zarzuty wobec opisu i oszacowania wartości nieruchomości dotyczą wartości nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia [...] r,. będącego podstawą dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości przez organ. W ocenie skarżącego oszacowana wartość jest natomiast nierynkowa i zaniżona, a oszacowanie zostało przeprowadzone nierzetelnie i niefachowo. Nadto, w ocenie skarżącego, operat szacunkowy nie wiąże organu, a zatem organ może samodzielnie zmienić obliczenia rzeczoznawcy.
W ocenie organu natomiast opis i oszacowanie ww. nieruchomości zostały przeprowadzone prawidłowo, a ww. operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi i zasadami etyki zawodowej, a także z zachowaniem szczególnej staranności i bezstronności w wycenie nieruchomości. Ponadto, skarżący nie zwrócił się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a zatem brak było podstaw do jego zakwestionowania.
Wbrew zarzutom skargi, analiza zaskarżonego postanowienia oraz akt sprawy prowadzi do wniosku, że postępowanie w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości zostało przeprowadzone przez organ zgodnie z ww. przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W szczególności brak jest ma podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie.
Jak wynika z akt sprawy, organ egzekucyjny przed przystąpieniem do opisu i oszacowania wartości nieruchomości – zgodnie z art. 110 m § 2 u.p.e.a. - pozyskał wydruk aktualnej księgi wieczystej oraz wypis z rejestru gruntów dotyczący zajętej nieruchomości.
Nadto, zgodnie z art. 110n § 1 u.p.e.a., wezwał właściwą jednostkę samorządu terytorialnego tj. Burmistrza [...] do oświadczenia w terminie 3 miesięcy od dnia doręczenia wezwania, czy skorzysta z prawa pierwokupu ww. nieruchomości. Przy czym, Burmistrz [...], pismem z dnia [...] r., poinformował, że w stosunku do nieruchomości nie przysługuje mu prawo pierwokupu (nieruchomość nie jest przeznaczona na cele publiczne).
Ponadto, na podstawie art. 110o u.p.e.a. organ egzekucyjny, na co najmniej 14 dni przed wyznaczonym terminem opisu i oszacowania nieruchomości, zawiadomił o nim znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego tj. skarżącego (reprezentowanego przez pełnomocnika), A. B. oraz Burmistrza [...] (zawiadomienia z dnia [...] r.). Następnie, informację o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości podano do publicznej wiadomości poprzez obwieszczenie, wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu [...] (obwieszczenie z dnia [...] r.).
Stosownie do treści art. 110r § 1 u.p.e.a. w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia [...] r. organ egzekucyjny podał wszelkie przewidziane w tym przepisie tj. oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, oznaczenie księgi wieczystej, obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, stwierdzone prawa i obciążenia, osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki, sposób korzystania z nieruchomości (nieużytkowana) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw, a także informację o braku umów ubezpieczenia dotyczących nieruchomości oraz zgłoszonych praw do nieruchomości oraz innych okoliczności istotnych dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Ponadto organ pouczył uczestników postepowania o prawie wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Jednocześnie, zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a zatem jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Podlega on zatem ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia stosownie do ogólnych reguł postępowania dowodowego wyrażonych m.in. w art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Ocena ta jest możliwa, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok NSA z dnia [...] r. II OSK [...] i z dnia [...] r. II OSK [...]).
Natomiast, szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Zgodnie bowiem z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy.
W rozpoznawanej sprawie prawidłowo organ przyjął, że nie było podstaw do zakwestionowania w sprawie spornego operatu szacunkowego. Szacując wartość nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy – zgodnie z art. 150 ust. 5 w związku z art. 154 ust. 1 u.g.n. - wybiera właściwe podejście oraz metody i techniki szacowania, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cechach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych.
W spornym operacie szacunkowym rzeczoznawca dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W operacie wskazał stan prawny, a także stan faktyczny nieruchomości, w tym w szczególności lokalizację i stan otoczenia nieruchomości, stan zagospodarowania nieruchomości (kształt, uzbrojenie), uwarunkowania planistyczne i ochronne.
W stosunku do zajętej nieruchomości, składającej się, co istotne, z 20 działek ewidencyjnych o łącznej powierzchni [...] ha, rzeczoznawca wykazał, że przeznaczenie tej nieruchomości nie jest jednorodne tj. działki te częściowo przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, częściowo pod zabudowę usługową, częściowo pod infrastrukturę. W konsekwencji, w odniesieniu do każdej z wydzielonych części nieruchomości, rzeczoznawca przeanalizował rynek nieruchomości, wyjaśniając przy tym przyczyny rozszerzenia obszaru badania rynku o obręby sąsiednie zlokalizowane w gminach K. P. oraz W. dla I i II jednostki funkcjonalnej oraz o część województwa [...] dla III jednostki funkcjonalnej (§ 26 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości nieruchomości).
Ponadto, szczegółowo omówił cechy różne cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, tj. m.in.: lokalizacje i sąsiedztwo (w tym cenność gruntów otaczających), powierzchnię działki, jakość dojazdu, utrudnienia inwestycyjne uzbrojenie. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych działek, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki, przy czym ceny porównawcze korygował zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość.
To właśnie zastosowane wagi procentowe, umożliwiające zindywidualizowanie każdej z wycenianych nieruchomości, przyczyniły się do powstania bezpośrednich różnic w wartości wycenianych działek, wskazując tym samym na prawidłowość zastosowanej metody wyceny.
Wbrew zarzutom skarżącego, bez wpływu na ocenę ww. operatu szacunkowego pozostają przedłożone w trakcie postępowania zażaleniowego operaty szacunkowe z dnia [...] r. dotyczący działki nr [...], [...], z dnia [...] r. dotyczący działki nr [...] oraz z dnia [...] r. dotyczący działki nr [...]. Ww. operaty szacunkowe nie dotyczą spornej nieruchomości jako całości, lecz pojedynczych sąsiadujących z nią działek, a nadto zostały sporządzone do innych celów (tj. z [...] r. dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności baku, a pozostałe dwa dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału).
Jednocześnie, ww. operatom, nawet dla działek i celów dla których zostały sporządzone, nie przysługuje już przymiot aktualności. Najaktualniejszy z przedłożonych operatów został sporządzony [...] r., a zatem ponad 12 miesięcy przed przedłożeniem go organowi. Zgodnie natomiast z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Przy czym, okres ten ulega skróceniu jeśli wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 powołanej ustawy.
W tych okolicznościach przedłożone operaty szacunkowe nie mogły stanowić podstawy zakwestionowania przez organ odwoławczy spornego w sprawie operatu szacunkowego. Podobnego skutku nie mogły również odnieść przedłożone w sprawie akty notarialne, które dotyczą sprzedaży działek o powierzchni nieadekwatnej do nieruchomości wycenianej kwestionowanym operatem (przykładowo [...]).
Nadto wypada zauważyć, że z analizy treści zażalenia oraz skargi, wynika, iż argumentacja skarżącego sprowadza się jedynie do negowania wartości nieruchomości ustalonej w ww. operacie szacunkowym. Skarżący nie podnosi jednak, żadnych konkretnych zarzutów dotyczących wybranego przez rzeczoznawcę podejścia, metody i techniki szacowania. Nie wskazuje dlaczego dokonana wycena miałaby być niezgodna w szczególności z celem wyceny, rodzajem, położeniem i stanem nieruchomości, a także jej przeznaczeniem w planie miejscowym. Brak takiej argumentacji nie mógł natomiast odnieść oczekiwanego skutku w postaci powzięcia przez organ wątpliwości co do prawidłowości operatu i sporządzenia nowego operatu szacunkowego.
W opozycji do nieuzasadnionych zarzutów skarżącego pozostają natomiast wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, złożone na wezwanie organu egzekucyjnego. W piśmie z dnia [...] r. rzeczoznawca w jasny, precyzyjny i spójny sposób wyjaśnił dlaczego wyceniając sporną nieruchomość wybrał określony sposób wyceny. W szczególności rzeczoznawca obszernie omówił kwestię wpływu na wycenę wartości spornej nieruchomości – jej podziału na jednostki funkcjonalne, który był konieczny z uwagi na charakterystykę spornej nieruchomości (duży obszar, rozproszenie działek i ich różne przeznaczenie), a w konsekwencji związaną z nią wielostopniową analizą lokalnego rynku nieruchomości. Wbrew zarzutowi skargi zobowiązanie biegłego do złożenia stosownych wyjaśnień w odniesieniu do przedstawionych przez stronę zarzutów do operatu szacunkowego nie może zostać uznane za przejaw nieprawidłowej praktyki. Biegły bowiem posiadając wiedzę specjalną jest jak najbardziej predysponowany do złożenia wyjaśnień odnośnie do przedłożonej przez niego opinii.
Ponadto, należy zaznaczyć, że skarżący nie zwrócił się – w trybie art. 157 § 1 u.g.n. – do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Natomiast jest to jedyna prawnie dopuszczalna procedura zakwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Wskazanej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a w konsekwencji podstawy do zakwestionowania prawidłowości spornego operatu nie może przy tym stanowić, przedłożony przez skarżącego, już po wydaniu zaskarżonego postanowienia tj. [...] r., operat szacunkowy dotyczący spornych działek sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. G. na dzień [...] r. Jak wynika bowiem z treści art. 157 § 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.
Z ww. przyczyn, wskazać również należy, że wydanie przez organ odwoławczy zaskarżonego postanowienia, przed złożeniem przez skarżącego przedmiotowego operatu nie świadczy o naruszeniu przez organ reguł postępowania dowodowego. Ww. operat wpłynął do urzędu [...] r. (data nadania: [...] r.), a zatem nawet po wyznaczonym, postanowieniem z dnia [...] r., terminie załatwienia sprawy tj. [...] r. o którym skarżący został zawiadomiony.
Wypada przy tym zauważyć, że w przedłożonym przez skarżącego operacie szacunkowym, szacowana wartość spornej nieruchomości została określona na ponad dwukrotnie wyższym poziomie ([...] zł) w stosunku do wyceny przedstawionej przez powołanego przez organ rzeczoznawcę ([...] zł). Przy czym stosując – tak jak w spornym operacie szacunkowym – metodę korygowania ceny średniej, rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość nieruchomości nie w podziale na jednostki funkcjonalne lecz w ze względu na powierzchnię danej działki. Przyjęcie innego sposobu doboru nieruchomości porównawczych nie stanowi jednak argumentu przeciw prawidłowości przyjętej przez wyznaczonego w sprawie rzeczoznawcę majątkowego sposobu wyceny. W szczególności, że jak już wcześniej wskazano, inny operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego nie może zastąpić oceny operatu szacunkowego przeprowadzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n.
Mając powyższe rozważania na uwadze, sąd nie znalazł zatem podstaw do stwierdzenia, że zaskarżone postanowienie wydane zostało z naruszeniem prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub naruszeniem przepisów prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Opis i szacowanie wartości spornej nieruchomości zostało przeprowadzone zgodnie z art. 110m-110u u.p.e.a., a także art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 w związku z art. 118 u.p.e.a., a uwzględnienie przy oszacowaniu wartości nieruchomości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego G. R. z dnia [...] r. nie naruszało przepisów art. 110s § 1 u.p.e.a. w związku z art. 153 i art. 154 u.g.n.
W konsekwencji powyższych ustaleń, sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia [...] r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) - orzekł o oddaleniu skargi.
Wszystkie ww. orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w internetowej bazie orzeczeń NSA - [...]