Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawiez 10 lipca 2020 r., sygn. akt I SA/Wa 265/20

Uzasadnienie

Minister Rozwoju decyzją z [...] grudnia 2019 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania H. J. i J. J., od decyzji Wojewody [...] z [...] maja 2019 r., Nr [...], znak: [...], w pkt 1 – ustalającej odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz H. J. i J. J. za utracone prawo własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...] [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi wojewódzkiej nr [...] na odcinku od km [...] do km [...], w pkt 2 – powiększającej ustalone odszkodowania o kwotę 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł, w pkt 3 – zobowiązującej Zarząd Województwa [...] do wypłaty odszkodowania w łącznej kwocie [....] zł, w pkt 4 – przyznającej ustalone w pkt 3 niniejszej decyzji odszkodowanie w całości na rzecz wierzyciela hipotecznego [...] Bank [...] S.A. z siedzibą w [...] oraz w pkt 5 – ustalającej, iż zapłata odszkodowania powinna nastąpić jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna – uchylił zaskarżoną decyzję w całości, orzekając co do istoty w ten sposób, że:

1. 1. ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł (słownie: [...] [...] [...] [...] [...] złote 00/100) na rzecz wierzyciela hipotecznego [...] Bank [...] S.A. z siedzibą w [...] z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej ustanowionej na nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...] [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi wojewódzkiej nr [...] na odcinku od km [...] do km [...];
2. 2. powiększył ustalone odszkodowanie o 5% wartości ww. nieruchomości z tytułu jej wydania, tj. o kwotę [....] zł (słownie: [...] [...] [...] złotych [...]/100) i przyznaniu jej na rzecz byłych właścicieli H. J. i J. J.;
3. 3. zobowiązał Zarząd Województwa [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia wydania niniejszej decyzji.

W uzasadnieniu powyższej decyzji Minister Rozwoju przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...][....], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z [...] maja 2017 r., nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod rozbudowę drogi wojewódzkiej nr [....] na odcinku od km [...] do km [...]. W dniu w którym ww. decyzja stała się ostateczna, tj. [...] lipca 2017 r., przedmiotowa nieruchomość przeszła na własność Województwa [...].

Decyzją Nr [...] z [...] maja 2019 r., znak: [...], Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz H. J. i J. J. za utracone prawo własności ww. nieruchomości oraz powiększył ustalone odszkodowanie o kwotę 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł, jak też zobowiązał Zarząd Województwa [...] do wypłaty odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł na rzecz wierzyciela hipotecznego [...] Bank [...] S.A. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli H. J. i J. J., kwestionują decyzję organu I instancji.

Rozpoznając złożone odwołanie Minister Rozwoju wskazał, że odszkodowanie za przeniesienie na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, o których mowa w art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474, ze zm.), zgodnie z zapisem art. 12 ust. 4f ww. ustawy, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Na mocy odesłania wyrażonego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do jego ustalenia i wypłacenia stosuje się odpowiednio zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18 ww. ustawy, który stanowi że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Minister podkreślił przy tym, że zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2018 r. poz. 2204, ze zm.), ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Następnie Minister wskazał, że stosowanie do art. 18 ust. 1c specustawy drogowej, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa wart. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Zgodnie z art. 18 ust. 1d specustawy drogowej, kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały.

Minister podniósł, że zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [....] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...], [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w [...], właścicielem przedmiotowej nieruchomości na dzień kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stała się ostateczna, tj. na dzień [...] lipca 2017 r., byli H. J. i J. J. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Dział [....] księgi nie zawierał wpisów, natomiast w dziale [...] widnieje wpis o ustanowieniu na nieruchomości hipoteki umownej w kwocie [...] zł na rzecz Banku [...] [...] Spółka Akcyjna [....] Oddział w [...], obecnie [...] Bank [...] S.A. z siedzibą w [...].

Z kolei za podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości, położonej w gminie [....], obręb [...][...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, Minister uznał, operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] stycznia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. A., którego aktualność biegły potwierdził [...] lutego 2019 r.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2018 r., Minister wskazał, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). W związku z tym, w ocenie Ministra, przedmiotowy operat nie budzi żadnych zastrzeżeń pod względem formalnoprawnym.

Minister wyjaśnił przy tym, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyceniana działka była położona w terenie gruntów rolnych. Z uwagi na wyższość cen nieruchomości drogowych od nieruchomości rolnych wyceny dokonano według cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. W ocenie organu odwoławczego analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Organ zwrócił uwagę, że biegły wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny, natomiast sama opinia opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym skorygowaniu przyjętych cech rynkowych.

Odnosząc się natomiast do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego zaniżenia wartości składników budowlanych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości, Minister stwierdził, iż nie zasługuje on na uwzględnienie. Podkreślił, iż w świetle § 21 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 u.g.n., przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Z kolei za koszt odtworzenia części składowych gruntu, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych, na co wskazuję zdaniem Ministra ust. 2 rozporządzenia. Wyjaśnił także, że na podstawie § 22 ust. 1 rozporządzenia, przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

Co istotne, zgodnie z art. 135 ust. 4 u.g.n., podkreślił organ, przy określeniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Podsumowując Minister stwierdził, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonał wyceny składników budowlanych w stanie nowym, a następnie biorąc pod uwagę współczynnik regionalny oraz stopień zużycia technicznego składników budowlanych określił wartość odtworzeniową ww. naniesień na łączną kwotę [...] zł. Wskazał również, że jak wynika z treści operatu szacunkowego oraz dodatkowych wyjaśnień biegłego, zawartych w piśmie z [...] stycznia 2019 r., koszt wykonania naniesień został określony zgodnie z cennikiem zawartym w Katalogu Cen Jednostkowych Robót i Obiektów Inwestycyjnych, wydawnictwa [...], na podstawie aktualnych na dzień sporządzenia wyceny danych pozyskanych z platformy e-[...] oraz z uwzględnieniem stopnia ich zużycia.

W ocenie Ministra, organ administracji ustalający odszkodowanie nie może rekompensować kosztów zakupu nowego ogrodzenia, czego domagają się skarżący.

Z tych względów Minister Rozwoju uznał, że przedłożona opinia została wykonana z uwzględnieniem wszystkich wymogów i standardów wykonywania tego typu opracowań, co świadczy jego zdaniem, o prawidłowości ustaleń organu I instancji w tym zakresie.

Uzasadniając uchylenie w całości decyzji organu I instancji i orzeczenie w tym zakresie co do istoty, Minister wyjaśnił, że przepis art. 18 ust. 1e specustawy drogowej ustanawia bonus za niezwłoczne przekazanie nieruchomości przez dotychczasowych właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości inwestorowi. Istotne jest przy tym, zdaniem Ministra, że w przypadku nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym - w tym przypadku hipoteką, uprawnienie to przysługuje tylko właścicielowi. Nie przysługuje natomiast wierzycielowi hipotecznemu. Dlatego też, zdaniem Ministra, należało uchylić w całości decyzję Wojewody [...] Nr [...] z [...] maja 2019 r., znak: [...] i ustalić odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz wierzyciela hipotecznego [...] Bank [...] S.A. z siedzibą w [...] z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej ustanowionej na nieruchomości skarżących, natomiast kwotę [...] zł tytułem zwiększonego o 5 % odszkodowania przyznać na rzecz byłych właścicieli H. J. i J. J. oraz zobowiązać Zarząd Województwa [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia wydania niniejszej decyzji.

Skargę na powyższą decyzję Ministra Rozwoju z [...] grudnia 2019 r. wywiedli H. J. i J. J., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie adwokata D. K., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi drugiej instancji oraz o zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucili natomiast naruszenie następujących przepisów:

1. 1) art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wykorzystywanie przed organem odwoławczym operatu szacunkowego do celu, dla którego został sporządzony, pomimo upływu okresu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia;
2. 2) art. 7 i art. 9 k.p.a. poprzez brak dokonania lub dokonanie dowolnych ustaleń stanu faktycznego skutkujący przyjęciem za podstawę rozstrzygnięcia operatu szacunkowego nie znajdującego potwierdzenia w stanie faktycznym zarówno w zakresie naniesień jak też nasadzeń;
3. 3) art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., zgodnie z którymi organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy i na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona;
4. 4) art. 7 i 8 k.p.a. poprzez nie zapewnienie właściwej ochrony słusznemu interesowi wnioskodawcy w zakresie korzystania z przysługującego mu prawa własności do nieruchomości oraz zaniechanie wyjaśnienia stanu faktycznego a w konsekwencji ustalenie odszkodowania nieodpowiadającego rzeczywistej wartości nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem naniesień i nasadzeń znajdujących się na tejże nieruchomości;
5. 5) art. 21 Konstytucji RP poprzez niewyjaśnienie kwestii prawidłowej wartości przedmiotowej nieruchomości i nieprzeprowadzenie stosownego postępowania przez organy obydwu instancji. Zgodnie bowiem z zasadą dwuinstancyjności postępowania strona nie może być pozbawiona możliwości żądania rozpatrzenia sprawy również w drugiej instancji.

W uzasadnieniu skargi skarżący wyjaśnili, że w związku z faktem, iż od dnia sporządzenia operatu szacunkowego do dnia wydania zaskarżonej decyzji minął wskazany w przepisie art. 156 ust. 3 u.g.n. czas, a operat nie został w stosownym trybie potwierdzony to nie było możliwości potwierdzenia jego aktualności. W ocenie skarżących operat szacunkowy jest nieaktualny i zachodzi potrzeba sporządzenia nowego opracowania o wartości nieruchomości z uwzględnieniem wszystkich zarzutów wnoszonych przez skarżących na etapie całego postępowania administracyjnego, dlatego też organ II instancji w ponownie przeprowadzonym postępowaniu powinien wyjaśnić te kwestie.

W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest niezasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 2167 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.

z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach kontroli działalności administracji publicznej sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, określającego prawa i obowiązki stron oraz prawa procesowego, regulującego postępowanie przed organami administracji publicznej.

Kontrola legalności decyzji Ministra Rozwoju z [...] grudnia 2019 r. przeprowadzona przez Sąd orzekający w niniejszej sprawie wykazała, że ww. decyzja prawa nie narusza.

Materialnoprawną podstawą podjętych przez organy rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474, ze zm.), dalej jako "specustawa drogowa" oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2018 r. poz. 2204, ze zm.), dalej jako "u.g.n.".

W powyższym zakresie istotne znaczenie dla niniejszej sprawy mają przede wszystkim przepisy art. 12 i 18 specustawy drogowej. Zgodnie z nimi, nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w ust. 2 (linie podziału nieruchomości), stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust. 4 pkt 2). W myśl art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5).

Z kolei, jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają (art. 12 ust. 4c), natomiast kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały (art. 18 ust. 1d). W tym miejscu należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Ustawodawca przewidział także w art. 18 ust. 1e, że jeżeli dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości.

Przechodząc następnie na grunt przepisów u.g.n. to wskazać należy na przepis art. 130 ust. 2, zgodnie z którym ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Następnie przywołać należy przepis art. 134 u.g.n., zgodnie z którym podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3). Zgodnie z treścią art. 134 ust. 4 u.g.n., jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Jeżeli natomiast chodzi o ramy prawne samego procesu szacowania wartości nieruchomości to w tym zakresie należy wskazać na przepis art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przepisie art. 159 przewidziano z kolei delegacje dla Rady Ministrów do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobów sporządzania, form i treści operatu szacunkowego.

Co równie istotne dla oceny niniejszej sprawy to to, że ustawodawca przewidział w art. 156 ust. 4 u.g.n., iż operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3 – 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Istota sporu w niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji publicznej ustalając wysokość odszkodowania za nieruchomość skarżących mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego B. A. z [...] stycznia 2018 r. uznając ją za zgodną z obowiązującymi przepisami prawa.

W skardze zostało podniesione, że od dnia sporządzenia operatu szacunkowego do dnia wydania zaskarżonej decyzji minął wskazany w przepisie art. 156 ust. 3 u.g.n. czas, i że operat nie został w stosownym trybie potwierdzony przez rzeczoznawcę, co skutkuje, w ocenie skarżących, koniecznością sporządzenia nowego operatu.

Sąd nie podziela powyższego zarzutu skargi. W aktach sprawy (k.59) znajduję się bowiem sporządzone [...] lutego 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. A., potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego sporządzonego [...] stycznia 2018 r., które to potwierdzenie zawiera stosowną klauzulą oraz analizę potwierdzającą, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, takich jak dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, które mogłyby świadczyć o zdezaktualizowaniu się wartości określonych w sporządzonym operacie szacunkowym. Nie jest zatem słuszny zarzut skargi dotyczący naruszenia przez organ II instancji art. 156 ust. 3 u.g.n. poprzez wykorzystanie operatu szacunkowego do celu, dla którego został sporządzony, pomimo upływu okresu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

Zauważyć bowiem należy, aktualność operatu szacunkowego sporządzonego [...] stycznia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. A. została przedłużona, stosowanie do treści art. 156 ust. 4 u.g.n., do [...] stycznia 2020 r.

Skarżący podnoszą, że potrzeba sporządzenia nowego opracowania o wartości nieruchomości z uwzględnieniem wynika również z faktu, że obecny operat został sporządzony nierzetelnie, przede wszystkim ustalona przez biegłego wartość naniesień budowlanych oraz nasadzeń znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości została znacznie zaniżona. Wskazano, iż w toku prowadzonego postępowania przed organem I instancji strony przedłożyły do akt sprawy kosztorys prac budowlanych, który to dokument nie został uwzględniony przez organ I instancji przy wydaniu rozstrzygnięcia.

W postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości, kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, ustawowo określana jako operat szacunkowy. Podkreślić należy przy tym, że to do organu administracji publicznej, orzekającego w przedmiocie odszkodowania, należy ocena czy stronie przysługuje odszkodowanie. Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej tym postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumpcji pod właściwe przepisy prawa. Operat stanowi - jako dowód - pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w ww. rozporządzeniu.

Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością.

Należy jednakże podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 961/11; Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 6 marca 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 46/13, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1682/10 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 lutego 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 869/08 - wszystkie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.gov.pl, dalej CBOSA).

Zdaniem Sądu organy obu instancji w sposób prawidłowy dokonały oceny operatu szacunkowego z [...] stycznia 2018 r., co czyni niezasadnymi zarzuty skargi dotyczące naruszenia wskazanych w niej przepisów postępowania, w szczególności art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Należy zgodzić się z organami obu instancji, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. A. operat szacunkowy, zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa powszechnie obowiązującego. Nie budzi więc żadnych zastrzeżeń pod względem formalnoprawnym.

Prawidłowo organy uznały, że biegły wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Natomiast wyceny części składowych dokonano za pomocą metody kosztów odtworzenia, techniki elementów scalonych. W ocenie Sądu, biegły słusznie wskazał, iż zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyceniana działka była położona w terenie gruntów rolnych. Z uwagi na wyższość cen nieruchomości drogowych od nieruchomości rolnych wyceny dokonano według cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Na potrzeby wyceny przedmiotowej nieruchomości biegły dokonał analizy rynku nieruchomości drogowych oraz nieruchomości rolnych. Obszarem badania objęto obszar lokalnego rynku nieruchomości gruntowych rolnych obejmującego teren gminy [...] oraz obszar powiatu [...] i powiatów sąsiednich w przypadku nieruchomości drogowych.

Monitoringiem objęto okres ostatnich dwóch lat poprzedzających datę wyceny, tj. od końca 2015 r. do końca 2017 r. Analiza rynku nieruchomości rolnych oraz nieruchomości drogowych pozwoliła rzeczoznawcy stwierdzić, że ceny transakcyjne nieruchomości drogowych kształtowały się na wyższym poziomie w porównaniu do cen nieruchomości rolnych. Mając zatem na uwadze, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość przedmiotowej nieruchomości, biegły prawidłowo uznał, że wyceny dokona według cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, zgodnie z brzmieniem art. 134 ust. 4 u.g.n.

Na podstawie analizy transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, biegły wybrał do ostatecznej bazy porównawczej 11 transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny. Ceny transakcyjne tych nieruchomości kształtowały się na poziomie od 7,14 zł/m2 do 10,00 zł/m2, przy cenie średniej 9,45 zł/m2. Na podstawie analizy zachowań rynku biegły wyróżnił cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki, a następnie przyjął następujące cechy: atrakcyjność lokalizacji (waga 40%), sąsiedztwo i otoczenie (waga 60%).

Następnie, biegły skorygował przyjęte cechy rynkowe odpowiednimi współczynnikami korygującymi, a następnie obliczono wartość 1 m2 gruntu na kwotę 10,00 zł, zatem wartość gruntu określono na kwotę [...] zł. Natomiast wartość naniesień budowlanych określono na kwotę [...] zł. Łącznie wartość przedmiotowej nieruchomości została wyceniona na kwotę [...] zł.

Należy mieć także na uwadze, że stosownie do § 21 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 u.g.n., przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Z kolei za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 u.g.n., przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych (ust. 2). A zatem przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Jak słusznie wskazały przy tym organy, zgodnie z art. 135 ust. 4 u.g.n., przy określeniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Rację mają zatem organy przyjmując za biegłym, że w niniejszej sprawie należało najpierw dokonać wyceny składników budowlanych w stanie nowym, a następnie biorąc pod uwagę współczynnik regionalny oraz stopień zużycia technicznego składników budowlanych określić wartość odtworzeniową naniesień na łączną kwotę [...] zł. Koszt wykonania naniesień budowlanych został określony zgodnie z cennikiem zawartym w Katalogu Cen Jednostkowych Robót i Obiektów Inwestycyjnych, wydawnictwa [...], na podstawie aktualnych na dzień sporządzenia wyceny danych pozyskanych z platformy e-[...] oraz z uwzględnieniem stopnia ich zużycia. Sąd nie znajduję podstaw do kwestionowania ustaleń biegłego w tym zakresie.

Nie może odnieść także zamierzonego skutku, zdaniem Sądu, zarzut skarżących dotyczy nieuwzględnienia przez organy przedstawionej przez nich innej wyceny wartości ww. naniesień w stanie nowym. Wyjaśnić należy w tym miejscu, że określona w operacie kwota nie może pokrywać pełnych kosztów zakupu i wykonania podobnego ogrodzenia w stanie nowym, ponieważ musi ona uwzględniać stopień jego zużycia, czego skarżący zdają się nie dostrzegać. Jeżeli natomiast chodzi o kwestie nasadzeń, to jak słusznie zauważył biegły w wystąpieniu z [...] stycznia 2019 r. (k.54-55), oraz co wynika z dokumentacji fotograficznej stanowiącej załącznik nr [...] do operatu szacunkowego z [...] stycznia 2018 r., w obrębie wycenianego pasa gruntu nie stwierdzono żadnego drzewostanu, a tylko takowy kwalifikuję się do zaliczenia go jako części składowej gruntu podlegającej uwzględnieniu przy szacowaniu wartości odtworzeniowej nasadzeń. Z cała pewnością nie można natomiast do nich zaliczyć, wskazywanych przez skarżących, wartości nawiezionego czarnoziemu, roślin oraz ściółkowania.

Powyższe świadczy, w cenie Sądu, że opinia rzeczoznawcy spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu oraz u.g.n., w szczególności opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym skorygowaniu przyjętych cech rynkowych. Ponadto zauważyć wypada, że na skutek zastrzeżeń zgłoszonych przez skarżących do operatu szacunkowego (k.33-35), biegły przedstawił dodatkowe wyjaśnienia, w których rzeczowy sposób odpowiedział na zarzuty skarżących (k.54-55). W ocenie Sądu, powyższe wyjaśnienia biegłego nie budzą wątpliwości są bowiem wiarygodne i spójne z przedstawionym wcześniej opracowaniem.

Warto w tym miejscu zauważyć, że skoro skarżący nie zgadzali się z operatem szacunkowym i mieli zastrzeżenia co do jego rzetelności i prawidłowości, to mogli skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego byli uprawnieni na podstawie art. 157 u.g.n. Z akt sprawy wynika, że skarżący nie skorzystali z takiej możliwości.

Odnosząc się w tym miejscu do kwestii uchylenia przez Ministra Rozwoju, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., w całości decyzji Wojewody [...] i ustaleniu odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego, natomiast kwoty [...] zł tytułem zwiększonego o 5 % odszkodowania na rzecz byłych właścicieli H. J. i J. J., to zdaniem Sadu, działanie takie było prawidłowe. Za poglądami doktryny należy bowiem powtórzyć, że wysokość odszkodowania nie obejmuje kwot wskazanych w art. 18 ust. 1e oraz 1f, ponieważ wskazane kwoty wypłacane są ponad ustaloną wartość odszkodowania. Są one wypłacane niezależnie od siebie, jednocześnie właściciel lub użytkownik wieczysty może uzyskać obie kwoty, jeśli spełnia przesłanki ustawowe w obu przypadkach (Sagan Beata, Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Komentarz, LexisNexis 2013).

W związku z powyższym uznać należy, że organy obu instancji wbrew zarzutom skargi nie naruszyły w niniejszej sprawie ani przepisów prawa materialnego zastosowanych, ani też przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, ani tym bardziej przepisów Konstytucji RP.

Z powyższych względów, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie skargę oddalił.