Uzasadnienie
Wspólnota Mieszkaniowa wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody z dnia 23 czerwca 2016 r. nr [..]. Skarga ta została podpisana przez Dyrektora Zakładu Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej.
Art. 57 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) stanowi zaś, że skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym a tym samym, jak wskazuje na to treść art. 46 § 1 tej ustawy, każde pismo strony powinno zawierać: 1) oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, imię i nazwisko lub nazwę stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników;
- 2) oznaczenie rodzaju pisma;
- 3) osnowę wniosku lub oświadczenia;
- 4) podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika;
- 5) wymienienie załączników. Przy czym, art. 28 § 1 powołanej ustawy wyjaśni, że osoby prawne oraz jednostki organizacyjne mające zdolność sądową dokonują czynności w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu a art. 29 tej ustawy wskazuje, że przedstawiciel ustawowy lub organ albo osoby, o których mowa w art. 28, mają obowiązek wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu.
Z uwagi na powyższe, zgodnie z zarządzeniem Przewodniczącej Wydziału II z dnia 28 lipca 2016 r., wezwano skarżącą do usunięcia braków formalnych skargi, w terminie 7 dni pod rygorem jej odrzucenia, m.in. poprzez podpisanie skargi znajdującej się w aktach sprawy przez osoby umocowane do reprezentacji Wspólnoty Mieszkaniowej, ewentualnie przez złożenie skargi z dnia 28 lipca 2016 r. prawidłowo podpisanej celem dołączenia jej do akt sprawy a także poprzez złożenie dokumentu lub jego uwierzytelnionego odpisu określającego umocowanie do reprezentowania strony skarżącej (uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej).
W wyznaczonym w wezwaniu terminie skarżąca nadesłała do Sądu:
- - umowę o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną zawartą w dniu 19 marca 2008 r. przez Wspólnotę reprezentowaną przez zarząd w osobie M. I. oraz Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej;
- - uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 9 marca 2011 r. o ustanowieniu pełnomocników w osobach pracowników ZGKiM (Zarządca) do podpisywania dokumentów wynikających z reprezentowania Wspólnoty przed sądami powszechnymi, Sądem Najwyższym, sądami administracyjnymi (...);
- - uchwałę Wspólnoty z dnia 12 marca 2012 r. w sprawie odwołania ze składu zarządu M. I., skutkiem czego pozostał jednoosobowy zarząd Wspólnoty w osobie M. W.:
- - wypis z Krajowego Rejestru Sądowego dotyczący Zakładu Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej.
Sąd, będąc uprawniony do badania dokumentów, o których mowa w art. 28 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, pod względem ich zgodności z prawem i autentyczności (zob. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 kwietnia 2007 r., sygn. akt II FSK 615/06, Legalis), stwierdził jednakże, że przedłożone dokumenty nie uprawniają Zakładu Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej do działania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądem administracyjnym, w tym do wniesienia w jej imieniu skargi.
Określenie organów upoważnionych do działania w imieniu danej jednostki organizacyjnej wynika bądź z aktów prawnych powołujących do życia taką jednostkę lub regulujących jej funkcjonowania, bądź - w przypadku braku stosownych regulacji ustawowych – z aktów określających wewnętrzną strukturę wspomnianej jednostki i kompetencje jej organów. W odniesieniu do podmiotów podlegających obowiązkowi wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego dokumentem poświadczającym uprawnienie do działania w ich imieniu jest aktualny odpis z tego rejestru a w przypadku podmiotów niepodlegających temu obowiązkowi rodzaj dokumentu poświadczającego umocowanie do ich reprezentacji ustala się na podstawie treści odpowiednich przepisów prawa materialnego (zob. R. Hauser, M. Wierzbowski (red.), Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Wydawnictwo C.H.BECK, Warszawa 2016 r., str. 202 – 204).
Sposób reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej określony został w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r, poz. 1892 ze zm.).
Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, ale ma ona z mocy prawa zdolność prawną, co wynika wprost z art. 6 ustawy o własności lokali.
Co do zasady podmiotem uprawnionym do występowania w postępowaniu administracyjnym w imieniu wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd tej wspólnoty. Zarząd wspólnoty, powołany przez właścicieli lokali w drodze uchwały, reprezentuje bowiem tę wspólnotę stosownie do treści art. 21 ustawy o własności lokali. Zgodnie natomiast z treścią art. 20 ust. 1 tej ustawy, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Nie jest to jednak jedyny możliwy sposób ustalenia zarządu nieruchomością wspólną i organu uprawnionego do reprezentacji wspólnoty.
Ustawa o własności lokali, w art. 18 ust. 1 stanowi bowiem, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (ust. 2). Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (ust. 2a). W takiej sytuacji nie ma potrzeby powoływania zarządu, o którym mowa w art.
21. Stosownie zaś do treści art. 33 ustawy w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4 ustawy.
Z art. 18 ust. 3 wynika zaś, że jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale, tj. rozdziale 4 ustawy o własności lokali.
Zgodnie zaś z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W związku z powyższym duże wspólnoty, gdy właściciele lokali, o ile nie skorzystali z możliwości uregulowania sposobu zarządu lub powierzenia zarządu w umowie zawartej przez nich w formie aktu notarialnego, są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, składającego się z osób fizycznych wybranych spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona i stosować się do innych przepisów, dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, zawartych w art. 20-33 ustawy o własności lokali. Wspólnotę na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali reprezentuje zarząd m.in. występuje w sądzie w sprawach wytoczonych przeciwko wspólnocie i pozywa do sądu w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.
Składa też oświadczenia woli w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. Należy jednak podkreślić, że zarząd samodzielnie działa w sprawach mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu, ewentualnie występuje w imieniu wspólnoty mieszkaniowej w sądzie w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, jeżeli wynika to z upoważnienia ustawowego. W pozostałych sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebuje on zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, a do wytoczenia powództwa w takich sprawach potrzebuje pełnomocnictwa wyrażonego w uchwale właścicieli lokali (por. postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 15 lutego 2008 r., sygn. akt I ACa 898/07, LEX nr 399885). Bez takiego pełnomocnictwa zarząd nie może także upełnomocnić żadnej innej osoby do występowania w sądzie w imieniu wspólnoty (zob. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2014 r., sygn. akt II FSK 949/14, dostępne na stronie internetowej https://otrzeczenia.nsa.gov.pl).
Powierzenie więc zarządu nieruchomością wspólną zarządcy tj. podmiotowi zewnętrznemu, odrębnemu od wspólnoty mieszkaniowej wymaga zawarcia przez wszystkich właścicieli lokali umowy w formie aktu notarialnego bądź też podjęcia stosownej uchwały. Ponadto, zarządca jest osobą "z zewnątrz", której uprawnienia do reprezentacji właścicieli lokali wynikają z czynności prawnej a nie z ustawy, tak jak ma to miejsce w przypadku zarządu. Przyjmuje się, że zarządca jest umocowany do samodzielnej reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej wyłącznie w zakresie czynności zwykłego zarządu a do czynności prawnych przekraczających zwykły zarząd (za które należy uznać m.in. wniesienie skargi do sądu administracyjnego w imieniu wspólnoty mieszkaniowej) potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie takiej czynności oraz udzielająca pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej Umocowanie takie może stanowić element umowy o powierzeniu mu zarządu nieruchomością wspólną.
Gdy zarząd nieruchomością wspólną zostanie powierzony zarządcy, to zakres jego upoważnienia do działania w imieniu właścicieli lokali wynika z treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i 2a ustawy o własności lokali, a zarządca nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też stosowne upoważnienie nie znalazło się w umowie o określeniu zarządu bądź uchwale o zmianie tej umowy (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 grudnia 2007 r., sygn. akt VI SA/Wa 1792/07, dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. akt III CZP 129/08, LEX nr 470697, postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 grudnia 2010 r., II OSK 1978/09 https://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Przedłożone przez skarżącą dokumenty nie spełniają zaś powyższych wymogów a tym samym nie mogą stanowić umocowania Zakładu Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej do działania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądem administracyjnym.
Składająca w imieniu Wspólnoty skargę w niniejszej sprawie Spółka nie została powołana jako zarządca w umowie ustanowienia odrębnej własności lokali ani później zawartej w formie aktu notarialnego, ani też osobnej uchwale właścicieli lokali tworzących skarżącą Wspólnotę notarialne zaprotokołowanej. Stąd też nie mogła zostać potraktowana jako organ uprawniony do reprezentacji skarżącej Wspólnoty.
Co więcej, z przedłożonych dokumentów wynika, że skarżąca Wspólnota ma powołany zarząd, o którym mowa w art. 20 i art. 21 ustawy o własności. W tej sytuacji Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej nie może być zarządcą, o którym mowa w art. 18 ustawy o własności lokali, lecz co najwyżej faktycznym administratorem.
Wreszcie, Spółka ta nie może być uznana za pełnomocnika Wspólnoty w świetle treści art. 35 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Nie ulega przy tym wątpliwości, że uchwała właścicieli lokali tworzących skarżącą Wspólnotę z dnia 9 marca 2011 r. nr [..] dotycząca udzielenia pełnomocnictwa pracownikom tejże Spółki nie może stanowić skutecznego umocowania do działania w imieniu Wspólnoty w niniejszej sprawie.
Z uwagi na nieuzupełnienie braków formalnych skargi, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, odrzucił wniesioną w niniejszej sprawie skargę na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O zwrocie uiszczonego wpisu Sąd orzekł z kolei na podstawie art. 232 § 1 pkt 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.