Uzasadnienie
J. K. H. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody z dnia 12 września 2016 r., którą organ utrzymał w mocy decyzję Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z dnia 15 stycznia 2016 r., orzekającej o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 39 508,00 zł dla J.K. za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [..] o pow. 214 m2, położoną w obrębie 1 miasta R., KW nr [..], objętą decyzją Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z dnia 11 lutego 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na "budowie drogi gminnej ul. O. km 0+000 do km 0+136,68 na terenie Gminy Miasta " oraz o zobowiązaniu Burmistrza-Miasta do jego wypłaty, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
Z akt sprawy wynika, że zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:
Decyzją z dnia 11 lutego 2014 r. Starosta zezwolił na realizację inwestycji drogowej - "budowie drogi gminnej ul. O. km 0+000 do km 0+136,68 na terenie Gminy Miasta", obejmującej między innymi działkę nr [..], która powstała z podziału działki nr [..], zatwierdzonego ww. decyzją. Decyzja ta (dalej decyzja zrid) stała się ostateczna w dniu 26 kwietnia 2014 r. Z wykazu zmian zawartego w dołączonej do decyzji mapy z projektem podziału nieruchomości wynikało, że działka nr [..] o pow. 3.600 m2 zostaje podzielona na działkę nr [..] o pow. 3.386 m2 i działkę nr [..] o pow. 214 m2.
Następnie w dniu 6 maja 2014 r. Starosta wszczął postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość przysługującego byłemu właścicielowi – J. K. W toku postępowania rzeczoznawca majątkowy M. N. sporządził operat szacunkowy z dnia 11 lipca 2014 r., w którym oszacował wartość prawa własności przejętego gruntu wraz z częściami składowymi, w łącznej kwocie 39.508 zł.
W związku z ponownym prowadzeniem postępowania po upływie 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu, konieczne stało się potwierdzenie jego aktualności przez rzeczoznawcę. Klauzulą z dnia 30 września 2015 r. rzeczoznawca potwierdził aktualność operatu szacunkowego z dnia 11 lipca 2014 r. na dzień 30 września 2015 r.
Następnie Starosta decyzją z dnia 15 stycznia 2016 r. ustalił na rzecz J. K. odszkodowanie w łącznej wysokości 39.508 zł za prawo własności nieruchomości położonej w R., obręb 1, oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [..] o pow. 214 m2, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej. Do wypłaty odszkodowania organ zobowiązał Burmistrza Miasta w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
W odwołaniu od tej decyzji skarżąca zarzuciła, że na skutek nieuwzględnienia, iż faktycznie pod budowę drogi gminnej została zajęta także część działki nr [..], w operacie szacunkowym błędnie ustalono wysokość odszkodowania wyłącznie dla powierzchni 214 m2. Okoliczność ta była wielokrotnie podnoszona przez stronę, lecz organy nadal nie dokonały sprawdzenia, jaka powierzchnia faktycznie została zajęta pod realizację inwestycji. Ponadto strona podniosła, że wbrew art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031ze zm.), zwanej dalej specustawą drogową, nie powiększono jej odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Tymczasem nie można przyjąć, że strona nie wydała nieruchomości w ustawowym terminie w sytuacji, gdy w ogóle nie została zawiadomiona o wydaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji.
Zawiadomienie to zostało bowiem wysłane na adres skarżącej wskazany w katastrze nieruchomości, pomimo że organ miał już informację o aktualnym adresie strony przebywającej od 30 lat w Norwegii. Nie sposób zatem czynić jej zarzutu niewydania nieruchomości, jeżeli nie miała ona świadomości istnienia takiego obowiązku.
Na skutek rozpoznania odwołania Wojewoda decyzją z dnia 12 września 2016 r. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji stwierdzając przede wszystkim, że operat szacunkowy z dnia 11 lipca 2014 r., stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania, jest prawidłowy.
Dokonując oceny tego dowodu Wojewoda wskazał, że w operacie przeznaczenie wycenianej nieruchomości zostało ustalone na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą VI/77/2007 Rady Miejskiej z dnia 29 marca 2007 r., zgodnie z którym część działki nr [..] w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji, położona była na terenie przeznaczonym "pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z dopuszczeniem usług nieuciążliwych" (obszar 180 m2) oraz przeznaczonym "pod ulicę dojazdową" (obszar 34 m2).
W związku z tym biegły oszacował wartość nieruchomości dla jej aktualnego sposobu użytkowania (w zakresie 180 m2), przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami o funkcji mieszkaniowo-usługowej od dnia 1 stycznia 2012 r. do dnia wyceny, z obszaru miejscowości R., gdzie rozszerzenie okresu analizy rynku wynikało - jak wyjaśnił biegły - z potrzeby dokonania właściwej, dogłębnej analizy rynku oraz dla jej aktualnego sposobu użytkowania (w zakresie 34 m2), przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami o funkcji drogowej od dnia 1 listopada 2010 r. do dnia wyceny, z obszaru miejscowości R., R. i W., a także dla jej alternatywnego sposobu użytkowania (w zakresie 214 m2), przyjmując transakcje nieruchomościami o funkcji drogowej. Potrzeba rozszerzenia badania rynku poza okres 2 lat wynikała z niewielkiej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi. Dokonując wyceny w odniesieniu do części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniowo-usługową rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej oraz podejście porównawcze, metodę porównywania parami dla wyceny części nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną.
Następnie rzeczoznawca dokonał stosownych obliczeń, szacując wartość prawa własności działki nr [..] według aktualnego sposobu jej użytkowania - na łączną kwotę 39 193 zł, natomiast według alternatywnego sposobu użytkowania - na kwotę 24 796 zł. W konsekwencji, zgodnie z zasadą korzyści, określił wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości w wysokości 39.193 zł. Ponadto, biegły oszacował wartość odtworzeniową składników budowlanych w postaci drogi z płyt pełnych na kwotę 315 zł.
Wojewoda uznał, że przedmiotowy operat został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności, zaś rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśnił zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną. Dokument ten może zatem stanowić podstawę określenia wartości działki nr [..].
Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących błędnego określenia powierzchni wycenianej nieruchomości organ wskazał, że biegły oszacował wartość nieruchomości dla powierzchni, która została wywłaszczona i wynika z ostatecznej decyzji zrid. Wyjaśnił przy tym, że jeżeli inwestor przekroczył zatwierdzony podział nieruchomości i zajął większą część gruntu, niż zostało to wskazane w decyzji – właściciel ma prawo do zgłoszenia swoich roszczeń w drodze postępowania cywilnego.
Organ odwoławczy stwierdził też, że w sprawie brak było podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. W związku z tym, że decyzji zrid nie nadano rygoru natychmiastowej wykonalności, termin na wydanie działki nr [..] minął z dniem 27 maja 2014 r., tj. 30 dni po uzyskaniu waloru ostateczności przedmiotowego rozstrzygnięcia. Jak wynika zaś z pisma Burmistrza Miasta z dnia 27 sierpnia 2014 r., działka nr [..] nie została wydana w ustawowym terminie, a rozpoczęcie robót inwestycyjnych zostało zaplanowane na dzień 15 września 2014 r. Tym samym zostało potwierdzone, że działka nie została wydana, wobec czego nie ziściła się przesłanka do powiększenia kwoty odszkodowania. Ustaleń tych nie można w ocenie organu skutecznie obalić, jak czyni to skarżąca, za pomocą zarzutu, że zawiadomienie o wydaniu decyzji zrid zostało jej doręczone na adres wynikający z katastru nieruchomości, a nie adres w Norwegii gdzie przebywa od 30 lat. Możliwości takiej nie przewidują bowiem przepisy, które wyraźnie stanowią, że zawiadomienie to doręcza się właścicielowi nieruchomości na adres wskazany w katastrze.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skarżąca podtrzymała swoje zarzuty dotyczące wadliwego oszacowania wartości nieruchomości jedynie w odniesieniu do powierzchni działki nr [..], podczas gdy faktycznie została zajęta także działka nr [..] oraz niepowiększenia kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Ponadto skarżąca zarzuciła, że odszkodowanie zostało jej wypłacone bez naliczenia odsetek należnych za okres prowadzenia postępowania – od lutego 2014 r. do 4 października 2016 r. Wskazała przy tym, że suma odszkodowania została jej przesłana z pomniejszeniem kwoty zaległego podatku rolnego.
W uzasadnieniu skargi, oraz następnych licznych pismach procesowych uzupełniających, skarżąca zakwestionowała podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównania. Twierdzi, że w R. nie istnieją nieruchomości podobne zabudowane domami mieszkaniowym wielorodzinnymi. W miejscowości znajduje się tylko jedno osiedle mieszkaniowe z taką zabudową ([..]), a w otoczeniu działki znajdują się tylko domy mieszkalne wielopiętrowe oraz z jednej strony przylega do drogi. W związku z tym zdaniem skarżącej rzeczoznawca nie mógł mieć wystarczającej ilości nieruchomości podobnych, a materiał dowodowy powinien zostać rozszerzony o analizę rynku R, C. czy W. oraz dzielnic o wysokim standardzie infrastruktury jaką cechuje się nowo wybudowane osiedle [..].
Ponadto wskazała, że nieruchomości, które są w planie przeznaczone do celów mieszkalno-usługowych, z różnych przyczyn mogą nie uzyskać pozwolenia na zabudowę. Tymczasem tylko nieruchomości zabudowane, albo na których można dostać pozwolenie na budowę mogą i powinny być porównywane z nieruchomością wycenianą. W związku z tymi wątpliwościami strona wniosła o dopuszczenie oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców.
Dalej skarżąca przytoczyła obszerną argumentację dotyczącą zmiany granic nieruchomości, czego dowodem są załączone do skargi mapy oraz analiza przeprowadzona przez państwowy Urząd Nadzoru dotyczącego pomiarów geodezyjnych w komunie A. przyległej do O. Jak twierdzi skarżąca nowo sporządzone mapy wykazują wprawdzie, że na budowę drogi wywłaszczono grunt przygraniczny, lecz nie jest to prawda.
W ocenie skarżącej bezprawna zmiana granic, jak również wywłaszczenie terenu o pow. 214 m2 doprowadziło do spadku wartości nieruchomości nr [..], która również powstała w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej. Wywłaszczona część ówczesnej działki nr [..] przed podziałem była dla skarżącej niezbędna dla uzyskania pozwolenia na budowę punktu usługowego, albowiem tylko tam możliwe było umiejscowienie punktu dołączenia do kanalizacji. System ten znajduje się obecnie pod drogą, więc w tej sytuacji zabudowa działki nr [..] jest niemożliwa. Także fakt, że po podziale działka nr [..] ma powierzchnię 180 m2 uniemożliwia jej zabudowę zgodnie z przeznaczeniem.
Argumentację dotyczącą zmiany granic działki, która miała znaczenie w odniesieniu do ustalonego odszkodowania, skarżąca podtrzymała w licznych pismach składanych do sądu w toku postępowania. Wnioskowała w nich o rozstrzygnięcia przez organ pierwszej instancji zagadnienia wstępnego, a to dotyczącego prawidłowego ustalenia przebiegu granic wywłaszczonej nieruchomości w stosunku do stanu, jaki miał miejsce w dacie zakupu przez nią nieruchomości w roku 1980. Dowód ten może bowiem posłużyć do obliczenia powierzchni utraconej z nieruchomości podczas budowy osiedla, kiedy to dokonano budowy drogi dojazdowej. Ponadto strona wskazała, że w związku z wątpliwościami co do powierzchni działki niezbędne jest przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego i naniesienia słupków granicznych, zgodnie z wymogami prawa geodezyjno-kartograficznego.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko w sprawie. W odniesieniu do zarzutów skargi dotyczących żądania naliczenia odsetek od odszkodowania za czas prowadzenia postępowania Wojewoda wskazał, że prawo do ich naliczenia zostało wprost w przewidziane jedynie w sytuacji, gdy odszkodowanie nie zostało wypłacone w terminie, liczonym od dnia uzyskania ostateczności przez decyzję o odszkodowaniu. W niniejszej sprawie decyzja Starosty stała się ostateczna w dniu wydania decyzji przez organ odwoławczy (12 września 2016 r.), zatem 14-dniowy termin na wypłatę odszkodowania upływał w dniu 26 września 2016 r.
Dodatkowo przed rozprawą w dniu 11 września 2018 r. skarżąca złożyła pismo procesowe z szeregiem załączników twierdząc, że na działce nr [..] znajduje się instalacja wodociągowa, a jej przebiegu nie uwzględnił rzeczoznawca majątkowy, jak również nie wziął pod uwagę potrzeby wybudowania dostępu do drogi publicznej.
Na rozprawie skarżąca podtrzymując zarzuty skargi i twierdzenia zawarte w pismach procesowych dodatkowo podała, że jej zdaniem ustalając wartość odszkodowania należało też uwzględnić czynnik indywidualny, jakim jest konieczność przyjmowania przez nią kosztownego leku. Oświadczyła ponownie, że nie została powiadomiona przez Starostę o rozgraniczeniu działek, więc nie mogła wziąć w nim udziału. Starosta doręczał powiadomienia na adres z rejestru, mimo że miał wiedzę iż mieszka w O. i znał jej adres. Podkreśliła, że mapy będące następnie podstawą do dokonywania podziałów zostały w starostwie bezprawnie zamienione i wycofane. Zdaniem skarżącej autor operatu powinien mieć wiedzę o wycofanych mapach, a ponieważ jej nie miał, operat nie został właściwie sporządzony. Ponadto według skarżącej operat jest przeterminowany.
Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2188 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302), zwanej dalej p.p.s.a. wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.
Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sad dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną.
Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym na dzień skarżonego rozstrzygnięcia, dalej zwanej u.g.n., oraz art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm.), zwanej dalej specustawą drogową.
W pierwszej kolejności trzeba zwrócić uwagę, że w niniejszej sprawie odszkodowanie za przejęte prawo własności ustalane było w odniesieniu do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] o powierzchni 214 m2, która na mocy ostatecznej decyzji Starosty z 11 lutego 2014 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej – budowę drogi gminnej ul. O. na terenie Gminy Miasta (decyzja zrid) - stała się własnością Gminy Miasta z dniem 26 kwietnia 2014 r. Działka nr [..] o powierzchni 214 m2 powstała na skutek zatwierdzenia w decyzji zrid podziału działki o nr ewidencyjnym [..], obr. 1 w R. na działki o numerach [..] i [..]. Przedmiotem sporu w kontrolowanej przez sąd sprawie jest ustalenie odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości stanowiącej działkę nr [..] w R. w związku z realizacją inwestycji polegającej na budowie drogi, w trybie przepisów powołanej wcześniej specustawy drogowej.
Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 12 ust. 41 tej ustawy, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4a i 4b). Jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności.
Jak wynika z art. 12 ust. 4f ustawy, odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy). Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.
Ponadto, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanym dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny.
W konsekwencji zatem należy wskazać, że zastosowanie w niniejszej sprawie mają reguły procesowe precyzujące, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, co wynika z art. 130 ust. 2 u.g.n. Natomiast, ustalenie wysokości odszkodowania możliwe jest dopiero po określeniu wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 u.g.n. (w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 września 2017 r. zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawy 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw; Dz.U. z 2017 r., poz. 1509) przewidują, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy uwzględnieniu takich parametrów jak: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie zagospodarowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania a także aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
Szczegółowy tryb ustalania wysokości odszkodowania za grunty zajęte pod drogi publiczne określa natomiast rozporządzenie w sprawie wyceny, które w § 36 ust. 1 przewiduje, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.
W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4). Podejścia do wyceny określają art. 152 – 154 u.g.n. Z przepisów tych wynika, że sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Stosownie do ostatniego z powołanych przepisów wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, w oparciu o wyżej wskazane – jasno wyliczone kryteria ustawowe. Wskazana regulacja w sposób wyraźny ustala także kolejność zastosowania wzorców oceny przeznaczenia terenu, za przejęcie którego należne jest odszkodowanie. W pierwszej kolejności przeznaczenie terenu określa się według obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania terenu, dopiero w jego braku - na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W analizowanych okolicznościach faktycznych rzeczoznawca majątkowy przeznaczenie terenu ustalił na podstawie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjętego uchwałą Rady Miejskiej nr VI/77/2007 z 29 marca 2007 r., stosownie do którego część działki nr [..] w dniu wydania decyzji zrid położona była na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z dopuszczeniem usług nieuciążliwych – 180 m2 tej działki oraz na terenie przeznaczonym pod ulicę dojazdową – obszar 34 m2 działki.
W świetle przytoczonych przepisów nie ulega wątpliwości, że przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy rzeczoznawca majątkowy uwzględnia, obok przeznaczenia nieruchomości, o czym mowa była powyżej, cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji zrid. Uwzględnia się też wynikającą z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. tzw. zasadę korzyści, zgodnie z którą odszkodowanie nie może pomijać ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w następstwie jej przeznaczenia na cel publiczny. Jeżeli zatem nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe np. mieszkaniowe, usługowe, to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu.
W okolicznościach niniejszej sprawy, ze względu na mieszane przeznaczenie wycenianej nieruchomości (jako częściowo drogowej a częściowo pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usługowej), zastosowanie zasady korzyści było więc w pełni uzasadnione.
Podstawowe zarzuty skargi skierowane są przeciwko prawidłowości i aktualności sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego. Z akt administracyjnych wynika, że operat szacunkowy sporządzony został w dniu 11 lipca 2014 r. dla potrzeb wyceny części nieruchomości, stanowiącej działkę nr [..] obręb [..], przez posiadającego stosowne uprawnienia rzeczoznawcę majątkowego. Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść art. 18 specustawy drogowej, przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej instancji z 11 lutego 2014 r. i wartość gruntu z uwzględnieniem poziomu cen z daty, w którym następuje ustalenie w decyzji wysokości. Rzeczoznawca określił rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych dla aktualnego sposobu użytkowania przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowo – usługowej oraz nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod inwestycje drogowe – w tym ostatnim wypadku także jako alternatywnego sposobu użytkowania.
Analizą objęto w zakresie nieruchomości mieszkaniowo – usługowych transakcje zawarte w okresie od 1 stycznia 2012 r. do dnia wyceny, zaś w odniesieniu do nieruchomości drogowych – transakcje zawarte w okresie od 1 listopada 2010 r. do dnia wyceny. Rozszerzenie okresu analizy rynku wynikało z potrzeby dokonania pogłębionej jego analizy – zarówno w odniesieniu do transakcji dotyczących nieruchomości mieszkaniowo – usługowych (45 transakcji), jak i – nawet w większym stopniu – nieruchomości drogowych (10 transakcji). Wartość rynkową gruntu rzeczoznawca ustalił według aktualnego sposobu wykorzystania, stosując podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej dla wyceny części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniowo – usługową oraz stosując podejście porównawcze metodę porównywania parami – dla części nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną. Określenie wartości składników budowlanych ustalono podejściem kosztowym metodą kosztów odtworzenia techniką wskaźników.
Badanie rynku wykazało, że ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniowo – usługową kształtują się w przedziale od 100 zł do 260,15 zł za m2, zaś ceny nieruchomości podobnych przeznaczonych pod inwestycje drogowe kształtują się w przedziale od 100 zł do 240 zł za m2. Według aktualnego sposobu użytkowania wartość rynkowa przedmiotowego gruntu wynosi 39 193 zł, natomiast według przeznaczenia alternatywnego, które zostało objęte analizą w operacie – 24 769 zł. Przyjęto w konsekwencji korzystniejsze dla skarżącej ustalenia dotyczące wartości nieruchomości, uwzględniając jednocześnie wartość odtworzeniową składników budowlanych w kwocie 315 zł. Prawidłowo zatem rzeczoznawca, uwzględniając treść art.134 ust. 4 u.g.n., zastosował zasadę korzyści w odniesieniu do części nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo - usługową wobec ustalenia po dokonaniu analizy rynku zarówno niezabudowanych nieruchomości drogowych, jak też nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo - usługową, że ceny nieruchomości o charakterze mieszkaniowo - usługowym są wyższe.
Należy podkreślić, że dowód z operatu szacunkowego jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia prawa własności nieruchomości. Ocena jego wartości dowodowej jest specyficzna, bowiem podlega on pełnej ocenie pod względem jego poprawności formalnej, tj. jego opracowania zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, natomiast w zakresie merytorycznym - ocena ta jest ograniczona – ani organ, ani sąd administracyjny nie posiadają bowiem wiadomości specjalnych, które są niezbędne dla prawidłowej wyceny nieruchomości. W ramach swych uprawnień organ, czy sąd może ocenić, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Operat szacunkowy jako dokument ściśle sformalizowany ma przedstawiać przebieg postępowania, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości, zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
Operat musi także zawierać elementy formalne określone w § 56 i 57 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Zarówno organ administracji, ani sąd, nie mogą bezpośrednio wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. W tym zakresie rzeczoznawca majątkowy samodzielnie dokonuje wyboru określonego podejścia oraz techniki i metody szacowania wartości nieruchomości i za dokonany przez siebie wybór ponosi odpowiedzialność. Wybór biegłego co do nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny, cechy i wagi tych cech oraz współczynniki również stanowią wiedzę specjalistyczną, wykraczającą poza przedmiot merytorycznego badania organów administracji publicznej i sądu, chyba że sposób doboru narusza przywołane przepisu u.g.n. i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Przy czym nie zwalnia to jednak organu od obowiązku dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości.
Operat stanowi - jako dowód - pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej. Musi więc być oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym przedstawieniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, a także na właściwym wyjaśnieniu przyjętych przez rzeczoznawcę wyborów w tym zakresie.
W ocenie sądu, stanowiący podstawę wydanej w sprawie decyzji operat szacunkowy jest prawidłowy pod względem formalnym, zawiera wszystkie wymagane prawem elementy, wynikające z niego ustalenia są logiczne, jasno uzasadnione i nie budzą wątpliwości merytorycznych. Opinia została sporządzona prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jest przejrzysta, wyczerpująca, nie zawiera niejasności. Opis nieruchomości przyjętych za podobne nie budzi zastrzeżeń i uzasadnia stanowisko rzeczoznawcy. Brak jest podstaw do twierdzenia, że przyjęte przez niego cechy rynkowe są nieprawidłowe i nie są wynikiem tendencji występujących na rynku lokalnym. Występujące różnice wynikające z przyjętych cech rynkowych zostały uwzględnione w dokonanej korekcie cen transakcyjnych. W ocenie sądu, przedstawiona przez biegłego wycena jest prawidłowa, a zatem mogła być wykorzystana do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.
W szczególności, sąd nie znajduje do podstaw do kwestionowania metody oszacowania przedmiotowej nieruchomości oraz doboru transakcji podobnych, wziętych pod uwagę przez rzeczoznawcę przy dokonywaniu wyceny, zarówno w odniesieniu do transakcji dotyczących nieruchomości mieszkaniowo – usługowych jak i drogowych, bowiem ich ilość w badanym okresie, wykraczającym poza wymagany przepisami prawa, pozwala na dokonanie ustaleń w zakresie wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie rzeczoznawca dokonując wyceny zastosował podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej oraz metodę porównywania parami. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Dla wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
Definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zwiera art. 4 pkt 16 u.g.n., wedle którego za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W związku z tym rzeczoznawca przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości powinien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości i szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisanej określonym cechom. Podobieństwo przyjętych do zbioru nieruchomości nie może bowiem budzić wątpliwości, a strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane w operacie nieruchomości rzeczywiście są podobne. Dlatego też konieczne jest opisanie nieruchomości uznanych za podobne w taki sposób, aby możliwe było ich zidentyfikowanie.
Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, albowiem w sporządzonym operacie znajdują się tabele zawierające opis cech nieruchomości podobnych (ich położenie, powierzchnię, datę transakcji, cenę za metr kwadratowy oraz wskazanie na tytuł prawny do nich), zarówno w odniesieniu do porównywanych nieruchomości mieszkaniowo – usługowych jak i drogowych.
W ocenie sądu podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównania nie budzi wątpliwości, co wynika jednoznacznie z ich opisu odnoszącego się do każdej z porównywanych nieruchomości. Taki sposób przedstawienia transakcji, których przedmiotem były nieruchomości podobne umożliwia ich weryfikację oraz zasadność w konkretnych, będących przedmiotem analizy okolicznościach. Zdaniem sądu, ich dobór jest właściwy. Skarżąca kwestionuje ten dobór nieruchomości podobnych, domagając się "rozszerzenia obszaru" ich wyselekcjonowania, a nie tylko okresu ich selekcji, jednak wskazuje do porównania nieruchomości zabudowane (np. osiedle mieszkaniowe [..]). Tymczasem będąca przedmiotem wyceny nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną, a zatem nie można dokonywać porównania jej wartości do nieruchomości zabudowanych, bowiem nie mają one wymaganej cechy podobieństwa.
Pozytywna ocena sądu odnośnie do jakości operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie sprawia, że prawidłowe jest stanowisko organów administracji, które w braku podstaw do kwestionowania jego prawidłowości, nie wystąpiły o jego ocenę przez organizację rzeczoznawców majątkowych, jak tego oczekuje skarżąca (art. 157 u.g.n.). Należy podkreślić, że samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności (por. też wyrok WSA w Łodzi z 4.08.2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16, LEX nr 2105357; wyrok WSA w Warszawie z 19.01.2015 r., sygn. akt I SA/Wa 1639/14, LEX nr 1746237 i wyrok WSA w Białymstoku z 18.08.2016 r., sygn. akt II SA/Bk 272/16, LEX nr 2115300). Ugruntowane w orzecznictwie jest również przekonanie, że strona kwestionująca dany operat szacunkowy powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.
Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Jednocześnie, przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, a ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok WSA w Łodzi z 11.01.2017 r., sygn. akt II SA/Łd 562/16, LEX nr 2202361).
W konsekwencji, zdaniem sądu, brak jest podstaw w okolicznościach niniejszej sprawy, by uznać brak dopuszczenia oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych za uchybienie organów procedujących w sprawie, a wniosek złożony w tym przedmiocie na etapie skargi do sądu zarówno nieuzasadniony jak i spóźniony.
Odnosząc się do zarzutu braku aktualności operatu szacunkowego wskazać należy, że zgodnie z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji, tj. według stanu prawnego wynikającego z Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie powyższego okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Przepis art. 156 ust. 4 u.g.n. nie wskazywał zatem na jaki czas ulega przedłużenie ważności operatu na skutek zamieszczenia w nim stosownej klauzuli przez rzeczoznawcę.
W konsekwencji, w okolicznościach niniejszej sprawy złożenie przez rzeczoznawcę majątkowego klauzuli aktualizacyjnej i potwierdzenie aktualności operatu na dzień 30 września 2015 r. sprawiło, że zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie wydania zarówno decyzji organu I instancji jak i decyzji organu odwoławczego, operat był aktualny i brak jest podstaw prawnych do kwestionowania tej jego cechy. Brzmienie ust. 3 i 4 art. 156 u.g.n. uległo zmianie na skutek ustawy z 8 sierpnia 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509), która wprowadziła bardziej rygorystyczne warunki aktualizacji operatów (dołączenie analizy potwierdzającej brak zmiany uwarunkowań prawnych lub istotnych zmian czynników ocenianych przez rzeczoznawcę oraz wprowadzenie maksymalnego terminu skuteczności tej aktualizacji) jednak zmiana ta nie ma zastosowania do niniejszego stanu faktycznego bowiem zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawy zmieniającej do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie ustawy i w dniu jej wejścia w życie nadal wykorzystywanych do celu, dla którego zostały sporządzonej, stosuje się przepisy dotychczasowe. W konsekwencji, zarzut braku aktualności przedmiotowego operatu nie może odnieść oczekiwanego przez skarżącą skutku.
Skarżąca kwestionuje również ustalenia operatu, poddając w wątpliwość w pewnym zakresie dane urzędowe, stanowiące jego podstawę faktyczną, w szczególności wielkość działki zajętej pod drogę i mapy, na podstawie których przyjęto ustalenia dotyczące granic tej nieruchomości. Wskazać należy, że ustalenia co do wielkości działki, jej położenia, granic czy przeznaczenia przyjęto na podstawie dokumentów urzędowych, których mocy dowodowej i wartości skarżąca w żaden sposób nie podważyła. Przypomnieć również należy, że w świetle art. 12 ust. 4a specustawy drogowej decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (tj. m. in. nieruchomości lub ich części, które stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.
Z przepisu powyższego wynika jednoznacznie, że odszkodowanie ustalane w decyzji w trybie ww. przepisu obejmować może jedynie wartość nieruchomości, której własność z mocy prawa przeszła na jednostkę samorządu terytorialnego, tj. tylko działkę nr [..] w R. Ta została ustalona w przygotowanym w sprawie operacie szacunkowym, który podlegał ocenie organów obu instancji. Te zaś uznały go za prawidłowy, a skład orzekający stwierdza, że ustalenia w tym zakresie są zgodne z prawem. Brak jest podstaw prawnych, by zakresem sprawy dotyczącej odszkodowania objąć większy obszar niż stanowiący działkę nr [..], nawet gdyby faktycznie Gmina objęła go w posiadanie. W tym zakresie zasadnie organy administracji wskazują skarżącej drogę postępowania cywilnego, w którym skarżąca może zgłosić stosowne roszczenie w tym zakresie.
Podobnie, brak jest podstaw do uwzględnienia zarzutu skarżącej odnośnie do wypłaty odsetek, bowiem odszkodowanie zostało wypłacone skarżącej w ustawowym terminie, wynikającym z art. 132 u.g.n., tj. jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Zgodnie zaś z art. 132 ust. 2 u.g.n. do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. W okolicznościach niniejszej sprawy nie wystąpiła ani zwłoka ani opóźnienie w zapłacie odszkodowania, a zatem brak jest podstaw do żądania naliczenia odsetek. Fakt wypłacenia odszkodowania w istocie skarżąca przyznaje. Bez znaczenia natomiast dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest fakt, że z kwoty odszkodowania potrącono skarżącej podatek od nieruchomości.
Odnośnie do kwestii udziału skarżącej w postępowaniu dotyczącym wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wskazać należy, że wszelkie zarzuty dotyczące tej sprawy były przedmiotem rozpoznania w odrębnej sprawie, toczącej się przed tutejszym sądem ze skargi skarżącej na postanowienie Wojewody z dnia 15 maja 2015 r. w przedmiocie wznowienia postepowania w sprawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, zakończonej wyrokiem oddalającym jej skargę z 4 listopad 2015 r. (sygn. akt II SA/Gd 405/15). Z uzasadnienia tego wyroku wynika bezspornie, że dotychczasowy właściciel w postepowaniu zwykłym dotyczącym realizacji inwestycji drogowej otrzymuje jedynie zawiadomienie o wydaniu decyzji i zawiadomienie to skarżąca otrzymała. Podobnie, w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania w sprawie odszkodowania skarżąca uzyskała informacje o wydaniu decyzji dotyczącej jej nieruchomości, ze wskazaniem daty, numeru decyzji, jej przedmiotu i podstawy prawnej, a także wynikających z tego skutków prawnych.
Ponadto, zgodnie z art. 11 f) specustawy drogowej doręczenie zawiadomienia na adres wskazany w katastrze nieruchomości jest skuteczne. Niezależnie zatem od tego, że zarzut ten jest całkowicie nieskuteczny w niniejszym postępowaniu, dotyczącym kwestii odszkodowania za nieruchomości, to brak jest podstaw prawnych, w oparciu o cytowany przepis, by oczekiwać od organu doręczenia zawiadomienia na adres skarżącej w Norwegii.
W odniesieniu do zarzutu braku zastosowania powiększenia odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości sąd również podziela stanowisko organów uznając je za prawidłowe. Zgodnie z art. 18 ust. 1 lit. e) specustawy drogowej wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyda tę nieruchomość w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji lub od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, również bierna postawa dotychczasowego właściciela polegająca na zaprzestaniu wykonywania przez niego uprawnień właścicielskich oznaczać może przekazanie władztwa faktycznego i skutkować naliczeniem tego beneficjum. W okolicznościach niniejszej sprawy jednak zasadnie organy ustaliły, że skarżąca nie spełniła warunków uprawniających ją do tego uprawnienia, wynikających z cytowanego przepisu.
Decyzja zrid stała się ostateczna z dniem 26 kwietnia 2014 r., a więc 30 – dniowy termin na wydanie działki upływał 27 maja 2018 r. Rozpoczęcie robót budowlanych planowano natomiast z dniem 15 września 2014 r. Skarżąca nie podjęła żadnych działań, z których mogło by wynikać, że w ustawowym terminie przekazała Gminie władztwo nad nieruchomością. Kwestia braku zawiadomienia skarżącej o decyzji zrid na adres zamieszkania w Norwegii oraz braku pouczenia o uprawnieniu do zwiększenia odszkodowania nie może skutkować uznaniem, że bezzasadnie została pozbawiona tego uprawnienia, gdyż po pierwsze - doręczenie zawiadomienia było skuteczne na adres widniejący w katastrze (o czym mowa była powyżej), po drugie zaś – uprawnienie to wynika z mocy prawa i aktualizuje się po spełnieniu przesłanek wynikających z cytowanego wyżej przepisu. Organ administracji ma obowiązek powiększyć odszkodowanie jeśli zostały spełnione warunki z art. 18 ust. 1e) specustawy drogowej a rozstrzygnięcie w tym zakresie nie leży w sferze jego swobodnego uznania.
Konkludując, w ocenie sądu ustalenia operatu są prawidłowe a organ zgromadził wystarczający materiał dowodowy do rozstrzygnięcia sprawy i dokonał jego wszechstronnej oraz prawidłowej oceny. Zarzuty sformułowane w skardze oraz dalszych pismach procesowych okazały się niezasadne, a nadto cały szereg zarzutów i argumentacja strony pozostaje poza zakresem niniejszej sprawy. Dla ustalenia odszkodowania nie bierze się pod uwagę "czynników indywidualnych", jak chciałaby skarżąca, powołując się na konieczność przyjmowania kosztownych leków, bo tego nie przewidują przepisy u.g.n ani rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
Również twierdzenia o utracie wartości drugiej działki powstałej po podziale skutkiem zrid jest prawnie obojętna dla przedmiotu kontrolowanej sprawy. Argumentacja skarżącej również w tym zakresie nie może podważyć oceny prawidłowości sporządzonego dla potrzeb tej sprawy operatu szacunkowego.
Z przedstawionych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, gdyż organ ustalił w sposób wyczerpujący stan faktyczny sprawy oraz odniósł się do wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy.
Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.