Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańskuz 9 maja 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 934/11

Uzasadnienie

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 23 kwietnia 2010 r. uchylił decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 3 marca 2010 r., nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w T. przy ulicy M., tj. J. K., L. K., M. K., M. K., W. Z., L. Z., M. K., R. K., M. Z. oraz Gminie Miejskiej usunięcie w budynku mieszkalnym wielorodzinnym usytuowanym przy ulicy M. w T. na terenie działki nr [[...]], w terminie do dnia 30 czerwca 2010 r., stwierdzonych nieprawidłowości poprzez:

1. – przemurowanie głowic kominowych,
2. – wymianę ław kominarskich,
3. – zainstalowanie drzwiczek wycierowych podwójnych w kominie na strychu,
4. – wykonanie wentylacji grawitacyjnej na klatce schodowej,
5. – naprawę-uszczelnienie pokrycia dachowego na całej powierzchni dachu i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W uzasadnieniu powyższej decyzji organ odwoławczy wskazał, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nie sprawdził:

1. – w instalacji elektrycznej zasilająco-rozdzielczej (wykonanej przewodami aluminiowymi) obowiązku wymiany blaszanych pokrywek puszek odgałęźnych na izolowane,
2. – w lokalu mieszkalnym nr 1 obowiązku usunięcia nieszczelności pomiędzy zaworem a kuchenką gazową,
3. – w lokalu mieszkalnym nr 2 obowiązku wykonania instalacji wentylacyjnej łazienki,
4. – w lokalu mieszkalnym nr 3 obowiązku montażu kratki nawiewnej w drzwiach łazienki.
5. – w lokalu mieszkalnym nr 4 obowiązku usunięcia nieszczelności przed zaworem gazowym pod kotłem dwufunkcyjnym i odłączenia od kratki wentylacyjnej pochłaniacza i wstawienia kratki 14/21 cm w kuchni,
6. – w lokalu nr 6 obowiązku wymiany przewodu spalinowego od gazowego podgrzewacza przepływowego, wymiany gniazda elektrycznego i uziemienia gniazda elektrycznego w kuchni, uziemienia gniazda elektrycznego w łazience, wykonania instalacji wentylacyjnej łazienki i zamurowanie wentylacji nawiewnej w ścianie zewnętrznej budynku gdzie do czasu wykonania przedmiotowej instalacji piecyk spalinowy należy przenieść do kuchni nie zmieniając przewodu kominowego obsługującego ten piecyk,
7. – wyłączenia z eksploatacji (rozbiórki) lub usunięcie niesprawności trzonu pralniczego i wykonania dla pomieszczenia pralni instalacji wentylacyjnej.

Ponadto organ wojewódzki wskazał, że wspólnota nie dokonała sprawdzenia szczelności instalacji gazowej przebiegającej przez części wspólne budynku. Również organ I instancji nie uwzględnił w zaskarżonej decyzji zaleceń zawartych w treści orzeczenia mgr inż. W. R. w postaci konieczności naprawy:

1. – obróbek blacharskich okapu, gdzie materiał zdjęciowy świadczy również o konieczności naprawy rur spustowych,
2. – izolacji pionowej i poziomej ścian piwnicznych,
3. – płyty balkonowej nad parterem w południowo-wschodnim narożniku budynku.

Wyjaśnienia wymagała również kwestia czy M. B. jest pełnomocnikiem właścicieli lokali nr 1, 2, 3, 4, 6 w rozpatrywanej sprawie i czy w dalszym ciągu osoba ta jest zarządcą przymusowym przedmiotowej nieruchomości ustanowionym przez sąd na podstawie przepisów art. 26 ustawy o własności lokali.

Decyzją z dnia 15 lipca 2011 r., nr [[...]], wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm. - dalej jako ustawa - Prawo budowlane) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, po ponownym rozpatrzeniu sprawy, nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w T. przy ulicy M., tj. współwłaścicielom budynku mieszkalnego wielorodzinnego, usunięcie w terminie do dnia 31 października 2011 r. stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego przy ul. M. w T. na terenie działki nr [[...]], to jest:

1. – naprawić nieszczelne pokrycie dachowe,
2. – przemurować głowice kominowe,
3. – naprawić / wymienić ławy kominiarskie,
4. – naprawić / wymienić zardzewiałe rynny i rury spustowe oraz obróbki blacharskie,
5. – naprawić izolację pionową i poziomą ścian piwnicznych,
6. – uzupełnić / naprawić tynki zewnętrzne w poziomie parteru,
7. – uzupełnić ubytki schodów zewnętrznych betonowych,
8. – naprawić płytę balkonową nad parterem,
9. – zainstalować drzwiczki wycierowe podwójne w kominie na strychu na pionach kuchenno-łazienkowych,
10. – zlikwidować ogniska próchnicy na konstrukcji drewnianej dachu,
11. – wykonać wentylację na klatce schodowej i w pralni.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w wyniku ponownej kontroli budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ulicy M. w T. stwierdzono, że nie zostały zrealizowane przez wspólnotę mieszkaniową wnioski zawarte w protokole z przeglądu okresowego budynku z dnia 25 września 2009 roku dokonanego przez W. R., a także sprawdzono usunięcie usterek wykazanych w protokołach przeglądów okresowych w następujących mieszkaniach:

1. – nr 1 - usunięto nieszczelność pomiędzy kuchenką gazową a zaworem,
2. – nr 2 - nie wykonano kratki wentylacyjnej w łazience,
3. – nr 3 - nie wykonano kratki nawiewnej w drzwiach łazienki,
4. – nr 4 - usunięto nieszczelność rury gazowej pod kotłem, nie odłączono pochłaniacza od przewodu wentylacyjnego,
5. – nr 5 - nie sprawdzono usunięcia usterek, gdyż właścicielka mieszkania M. Z., nie wpuściła uprawnionego elektryka ani instalatora gazu,
6. – nr 6 - usterki zostały usunięte przez Zakład Gospodarki Komunalnym Zasobem Mieszkaniowym.

W trakcie czynności kontrolnych - na zlecenie przedstawicieli wspólnoty - obecny był uprawniony elektryk, który dokonał sprawdzenia prawidłowości podłączenia przewodów elektrycznych w puszce przelicznikowej na pionie głównym biegnącym w ścianie klatki schodowej - w obecności m.in. M. Z. Stwierdzono, że doprowadzenie energii elektrycznej wykonano przewodami aluminiowymi: 2 przewody fazowe, 1 przewód uziemieniowy. W budynku nie występuje instalacja siły. Instalacja zasilająca części wspólne (obwody administracyjne) jest rozdzielona od instalacji należących do poszczególnych mieszkań. Tablice licznikowe znajdują się na klatce schodowej. Od liczników do każdego mieszkania prowadzone są przewody aluminiowe podtynkowe w rurkach. Każda instalacja mieszkaniowa wyposażona jest w bezpieczniki. Nie stwierdzono nieprawidłowości. Obwody oświetleniowe piwnicy były odłączone i wyłączone z eksploatacji z powodu zdewastowania. Nie sprawdzono stanu sprawności i bezpieczeństwa instalacji elektrycznej w mieszkaniu nr 5 należącym do M. Z., gdyż właścicielka nie wpuściła uprawnionego elektryka.

Instalacja gazowa w budynku została sprawdzona przez instalatora gazowego, posiadającego odpowiednie uprawnienia, odpowiednim przyrządem pod względem szczelności i prawidłowości połączeń. Dokonano sprawdzenia stanu instalacji gazowej, urządzeń gazowych, przewodów odprowadzających spaliny w poszczególnych mieszkaniach, przy gazomierzach na klatce schodowej oraz w piwnicy. Nie stwierdzono nieprawidłowości. Nie sprawdzono stanu sprawności i bezpieczeństwa instalacji gazowej w mieszkaniu nr 5 należącym do M. Z., gdyż właścicielka nie wyraziła zgody na przeprowadzenie badań przez uprawnionego instalatora.

Właściciele mieszkań, poza M. Z., nie wskazywali na jakiekolwiek nieprawidłowości dotyczące instalacji wodnej i kanalizacyjnej lub złą jakość wody. Ustalono, że do mieszkania M. Z. dostarczana jest - z głównego przyłącza, poprzez instalację wodociągową wewnętrzną - taka sama woda, jak do pozostałych odbiorców w budynku. Nie stwierdzono odcięcia instalacji mieszkania nr 5 od pionu głównego instalacji wody pitnej i przyłączenia wody sanitarnej, nieuzdatnionej co sugerowała M. Z. W dalszej kolejności organ powiatowy zgromadził dokumenty dotyczące wykonywania funkcji zarządcy na nieruchomości wspólnej usytuowanej przy ulicy M. oraz dokumenty dotyczące przeprowadzenia okresowych kontroli budynku na podstawie przepisów art.62 ustawy – Prawo budowlane.

Od decyzji powyższej odwołała się M. Z. wskazując, że w budynku mieszkalnym przy ulicy M. nielegalnie i niezgodnie z zasadami wiedzy technicznej wykonano roboty budowlane związane z wykonaniem instalacji: gazowej, wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej.

Ponadto odwołująca wniosła o "przeprowadzenie kontroli z Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego i zajęcie się nieprawidłowościami, które są wykonane przez zarządcę wspólnoty mieszkaniowej przy współudziale Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego".

Decyzją z dnia 25 października 2011 r., nr [[...]], wydaną na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazując na art. 66 ustawy – Prawo budowlane stwierdził, że za utrzymanie części wspólnych budynku we właściwym stanie technicznym odpowiadają wszyscy właściciele lokali położonych w nim. Treść ustanowionego w decyzji organu I instancji obowiązku wynika z zaleceń zawartych w protokole z okresowej kontroli przewodów kominowych nr [[...]] z dnia 9 października 2009 roku autorstwa Mistrza Kominiarskiego M. D. oraz protokołu z okresowego pięcioletniego przeglądu budynku w zakresie konstrukcyjno-budowlanym z dnia 25 września 2009 roku autorstwa mgr inż. W. R. Z pisma W. R. z dnia 28 września 2009 roku dołączonego do protokołu z dnia 25 września 2009 roku wynikało, że nie przeprowadził on przeglądu w lokalu nr 5 ponieważ cyt.: "nie otworzono mi drzwi pomimo prawdopodobnego pobytu w tym czasie mieszkańców lokalu".

W w/wym. protokole z okresowej kontroli przewodów kominowych w wykazie braków i nieprawidłowości zawarto zapis cyt.: "m-5 Br. Sprawdzenia, umówić lokatora". Ponadto w treści protokołu z pomiarów elektrycznych nr [[...]] (badanie skuteczności samoczynnego wyłączania i rezystancji izolacji obwodów i urządzeń) z października 2009 roku (ust. 3 zaleceń) zawarto zapis cyt.: "mieszkanie nr 5 - lokator nie wyraził zgody na wykonanie badań".

‘Również w trakcie oględzin przeprowadzonych w dniu 2 września 2010 roku właścicielka lokalu nr 5 nie udostępniła swojego mieszkania do przeprowadzenia badań elektrycznych. Powyższe oznacza, że właścicielka lokalu nr 5 utrudnia postępowanie Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego, który wydał zaskarżone rozstrzygniecie bez całościowego sprawdzenia stanu technicznego budynku. W tym względzie organ I instancji winien przeprowadzić stosowne postępowanie karne w oparciu o przepisy art. 92 ust. 1 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane.

Ponadto zgodnie z art. 70 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art.62 ust.l, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogły spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. Niewykonanie tych obowiązków jest wykroczeniem określonym w przepisach art. 92 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane.

Z uwagi na powyższe organ odwoławczy stwierdził, że organ powiatowy winien rozważyć zastosowanie ww. trybu karnego bądź zastosowanie trybu z art. 66 ustawy – Prawo budowlane (biorąc pod uwagę stan faktyczny istniejący w budynku) w stosunku do właścicieli lokali nr 2 (brak wentylacji łazienki), nr 3 (brak kratki nawiewnej w drzwiach łazienki), nr 4 (odłączenie pochłaniacza.w kuchni i wstawienie kratki 14/21 cm).

Ponadto w ocenie organu odwoławczego organ powiatowy pominął w swoim rozstrzygnięciu konieczność wykonania wymiany instalacji oświetleniowej piwnicy (vide treść protokołu z pomiarów elektrycznych nr [[...]] z października 2009 roku). Uzupełnienia wymaga także zgromadzona dokumentacja w przedmiotowej sprawie ponieważ brak jest w niej kopii dokumentów świadczących, że osoby dokonujące czynności sprawdzających instalacji gazowej oraz badań instalacji elektrycznych posiadają stosowną legitymację do wykonywania tych czynności (świadectwa kwalifikacyjne). Organ powiatowy ponownie badając sprawę nie uzyskał protokołu z aktualnej kontroli stanu przewodów kominowych, który to obowiązek wynika z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy – Prawo budowlane.

Ponadto organ odwoławczy stwierdził, że w aktach sprawy organu I instancji znajduje się kopia uchwały nr 2 z dnia 15 września 2009 roku o treści cyt.: "właściciele lokali powierzyli zarządcy zarząd nieruchomością wraz z udzieleniem odrębnego pełnomocnictwa do reprezentacji". Zdaniem organu odwoławczego organ I instancji nie wyjaśnił, czy osoby podpisujące tę uchwałę ustanowiły pełnomocnika w trybie przepisów art. 33 k.p.a. w osobie M. B. do przedmiotowej sprawy.

Ponadto przed wydaniem zaskarżonej decyzji organ I instancji nie umożliwił stronom wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Powyższe fakty oznaczają, że organ I instancji naruszył przepisy art. 10, art. 77 i art. 80 k.p.a., co miało wpływ na wynik sprawy.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ II instancji wskazał, że podniesiona kwestia legalności wykonania robót budowlanych dotyczących realizacji instalacji gazowej, elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej w przedmiotowym budynku mieszkalnym jest rozstrzygana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w drodze odrębnego postępowania wyjaśniającego. Ewentualne stwierdzenie samowoli budowlanej wymagać będzie przeprowadzenia postępowania administracyjnego w oparciu o przepisy art. 51 ustawy - Prawo budowlane. Zgodnie z obowiązującą procedurą administracyjną niedopuszczalne jest wydawanie rozstrzygnięć na podstawie kilku podstaw prawnych (tzn. łączenia różnych odrębnych postępowań w jedno).

Odnośnie kwestii skontrolowania zarządcy nieruchomości wspólnej organ odwoławczy wskazał, że przedmiotowa wspólnota jest tzw. małą wspólnotą (sześciolokalową). Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Kodeks cywilny w art. 199-209 reguluje kwestie rozporządzania rzeczą wspólną. Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Ponadto zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali określenie zarządu nieruchomością wspólną (który spełnia funkcję zarządu) musi odbyć się w formie aktu notarialnego. Niespełnienie tego warunku powoduje, że czynność ta jest nieważna.

Jak wskazał organ odwoławczy, z akt sprawy wynika, że Sąd Rejonowy prawomocnym postanowieniem z dnia 19 marca 2010 roku, sygn. akt I Ns 110/06 uchylił zarząd M. B. nad przedmiotową nieruchomością wspólną (wcześniej ustanowiony prawomocnym postanowieniem z dnia 3 października 2006 roku, sygn. akt I Ns 110/06). Również w aktach znajduje się umowa z dnia 15 września 2009 roku zawarta pomiędzy właścicielami lokali w nieruchomości położonej przy ulicy M. a M. B. o przyjęciu w administrację ww. nieruchomości. Powyższe oznacza, że M. B. nie jest zarządcą tej nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, co błędnie przyjął w swojej decyzji organ powiatowy, lecz administratorem, który na podstawie zawartej umowy cywilnej zobowiązany jest do wykonywania określonych w niej czynności. Roszczeń w materii nieprawidłowo wykonywanej umowy dochodzić należy na gruncie prawa cywilnego.

W skardze na powyższa decyzję M. Z. podniosła, że sprawa się przeciąga, a prace wykonywane przez zarządcę zmierzają w złym kierunku. Wskazała, że organ I instancji nie dokonał sprawdzenia podłączeń instalacji wodno-kanalizacyjnej w piwnicy budynku. Przedstawiła istniejące według niej nieprawidłowości w wykonaniu instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej w przedmiotowym budynku domagając się przywrócenia stanu pierwotnego w tym zakresie.

W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację oraz stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Skarga jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

Przedmiotowe postępowanie administracyjne dotyczy stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. M. w T. Sprawdzenia stanu technicznego tego budynku domagała się skarżąca, która kwestionowała prawidłowość wykonania instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej. Od razu na wstępie wskazać należało, że skarżąca w toku postępowania administracyjnego podnosiła również kwestię zgodności z prawem wykonanych instalacji. Jednakże sprawa w tym zakresie nie jest przedmiotem zaskarżonej rozpoznawaną skarga decyzji, lecz stała się przedmiotem odrębnego postępowania w sprawie samowolnie wykonanych robót budowlanych, które jest prowadzone przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Zatem wszelkie twierdzenia i żądania zawarte w skardze, które dotyczyły legalności wykonanych instalacji nie mogły być objęte zaskarżoną decyzją, a w konsekwencji nie podlegały także rozpoznaniu przez Sąd w niniejszej sprawie. Zgodnie bowiem z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Kontrolując przedmiotowe postępowanie oraz zaskarżoną decyzję pod kątem zgodności z przepisami prawa Sąd uznał, że decyzja ta i poprzedzające je postępowanie organu odwoławczego nie naruszają prawa. Podkreślić w tym miejscu należało, że zaskarżona decyzja wydana została na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. z 2000 roku, Nr 98, poz. 1071 ze zm. - dalej jako k.p.a.), zgodnie z którym organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcia.

Stan faktyczny sprawy nie został prawidłowo ustalony przez organ I instancji. Z tego względu Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał zatem właściwe rozstrzygnięcie. Sąd rozpoznając skargę na decyzję opartą na ww. przepisie dokonuje jej oceny zgodności z prawem pod kątem spełnienia przesłanek uchylenia decyzji organu I instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia. W przedmiotowej sprawie przesłanki te wystąpiły, albowiem rozstrzygnięcie sprawy wymagało przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części.

Organ I instancji nie wyjaśnił w sposób dokładny stanu faktycznego sprawy. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie dawał podstaw do poczynienia ustaleń faktycznych stanowiących podstawę wydania decyzji organu I instancji.

Przede wszystkim wskazać należało, że organ I instancji winien był w toku postępowania kierować się treścią przepisu prawa materialnego, który wyznaczał zakres postępowania wyjaśniającego w sprawie. Zgodnie z art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm. - dalej jako ustawa - Prawo budowlane) w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1. 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
2. 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
3. 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
4. 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
5. - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Słusznie przy tym stwierdził organ odwoławczy, że za utrzymanie części wspólnych budynku mieszkalnego we właściwym stanie technicznym odpowiadają wszyscy właściciele lokali położonych w nim. Tymczasem decyzja organu I instancji, mimo że orzeczone obowiązki nakłada na wszystkich współwłaścicieli części wspólnych przedmiotowego budynku, to jednak zgromadzony materiał dowodowy nie dawał podstaw do poczynienia pełnych ustaleń faktycznych w odniesieniu do prawidłowości wykonania instalacji wymienionych przez skarżącą, w szczególności w zakresie wpływu działania tych instalacji na użytkowanie lokalu skarżącej. Skoro skarżąca w toku postępowania podnosiła, że w związku z nieprawidłowo wykonanymi instalacjami, nie ma dostępu do wody pitnej, nie ma możliwości używania ogrzewania gazowego, jak również korzystania z elektryczności we własnym lokalu, to obowiązkiem organu I instancji było dokonanie sprawdzenia stanu technicznego instalacji również w lokalu skarżącej.

Tego jednak nie uczyniono. Jak bowiem wynikało z uzasadnienia decyzji organu I instancji, przejęty zakres orzeczonego obowiązku oparty został na zaleceniach protokołu okresowej kontroli przewodów kominowych z dnia 9 października 2009 roku autorstwa M. D. oraz protokołu okresowego pięcioletniego przeglądu budynku w zakresie konstrukcyjno-budowlanym z dnia 25 września 2009 roku autorstwa W. R. Jednakże żaden z tych dokumentów nie zawiera ustaleń dotyczących lokalu zajmowanego przez skarżącą, albowiem nie udostępniła ona lokalu do kontroli, czy przeglądu.

Z pisma W. R. z dnia 28 września 2009 roku dołączonego do protokołu z dnia 25 września 2009 roku wynikało, że nie przeprowadził on przeglądu w lokalu nr 5 ponieważ cyt.: "nie otworzono mi drzwi pomimo prawdopodobnego pobytu w tym czasie mieszkańców lokalu".

W w/wym. protokole z okresowej kontroli przewodów kominowych w wykazie braków i nieprawidłowości zawarto zapis cyt.: "m-5 Br. Sprawdzenia, umówić lokatora". Ponadto w treści protokołu z pomiarów elektrycznych nr [[...]] (badanie skuteczności samoczynnego wyłączania i rezystancji izolacji obwodów i urządzeń) z października 2009 roku (ust. 3 zaleceń) zawarto zapis cyt.: "mieszkanie nr 5 - lokator nie wyraził zgody na wykonanie badań".

Również w trakcie oględzin przeprowadzonych przez organ I instancji w dniu 2 września 2010 roku skarżąca nie udostępniła swojego mieszkania do przeprowadzenia badań elektrycznych. Powyższe oznacza, że skarżąca utrudnia postępowanie organu nadzoru budowlanego I instancji, nie mniej jednak nie może to stanowić podstawy do zwolnienia tego organu z przeprowadzenia wyczerpującego postępowania dowodowego, to jest polegającego na całościowym sprawdzeniu stanu technicznego przedmiotowego budynku. Słusznie organ odwoławczy wskazywał na konieczność rozważenia przez organ I instancji możliwości zainicjowania, w tym względzie, stosownego postępowania karnego w oparciu o art. 92 ust. 1 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane.

Organ I instancji bezzasadnie również pominął w swoim rozstrzygnięciu konieczność wykonania wymiany instalacji oświetleniowej piwnicy, która to konieczność wynika z protokołu z pomiarów elektrycznych nr [[...]] z października 2009 roku, wykonanych przez inż. Z. R. Z uzasadnienia decyzji organu I instancji nie wynikało, aby organ ten brał pod uwagę treść tego protokołu, jak również brak jest wyjaśnień, dlaczego protokół ten nie został zaliczony do materiału dowodowego sprawy, mimo że wskazuje on na okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

W celu umożliwienia włączenia do materiału dowodowego dokumentów stanowiących protokoły sprawdzeń instalacji, niezbędnym jest zachowanie wymogów formalnych dotyczących treści tych protokołów, w tym również załączenie kopii dokumentów świadczących, że osoby dokonujące czynności sprawdzających instalacji gazowej oraz badań instalacji elektrycznych posiadają stosowną legitymację do wykonywania tych czynności (świadectwa kwalifikacyjne). W tym zakresie dokumentacja zgromadzona przez organ I instancji podlegał również uzupełnieniu.

Dla dokładnego ustalenia stanu faktycznego i wyczerpującego zebrania materiału dowodowego niezbędnym było ponadto uzyskanie przez organ I instancji, przy ponownym rozpatrzeniu sprawy protokołu z aktualnej kontroli stanu przewodów kominowych. Obowiązek w tym zakresie wynika z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy – Prawo budowlane, zaś treść aktualnego protokołu jest istotna dla rozstrzygnięcia sprawy dotyczącej stanu technicznego przedmiotowego budynku mieszkalnego.

Nadal także organ I instancji nie wyjaśnił w sposób prawidłowy, w jakim charakterze reprezentuje Wspólnotę Mieszkaniową przedmiotowego budynku osoba M. B. W aktach sprawy organu I instancji znajduje się bowiem kopia uchwały nr 2 z dnia 15 września 2009 roku o następującej treści: "właściciele lokali powierzyli zarządcy zarząd nieruchomością wraz z udzieleniem odrębnego pełnomocnictwa do reprezentacji". W ocenie Sądu organ I instancji nadal nie wyjaśnił, czy osoby podpisujące tę uchwałę ustanowiły pełnomocnika w trybie przepisów art. 33 k.p.a. w osobie M. B. do reprezentowania ich w przedmiotowej sprawie.

Ponadto, co wynikało jednoznacznie z analizy akt administracyjnych organu I instancji, przed wydaniem zaskarżonej decyzji organ ten nie umożliwił stronom wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań

Braki postępowania organu I instancji w powyższym zakresie uzasadniały stwierdzenie, że było ono dotknięte uchybieniami przepisom procesowym, to jest art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. Zobowiązują one organ administracji publicznej do podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz wskazania w uzasadnieniu decyzji faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł, jak również podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.

Ponadto postępowanie organu I instancji zostało przeprowadzone z oczywistym naruszeniem normy art. 10 § 1 k.p.a., który nakazuje zapewnić stronom realny udział w toczącym się postępowaniu, w szczególności poprzez umożliwienie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Dlatego Wojewódzki Sąd Administracyjny podzielając stanowisko organów dotyczące konieczności nałożenia odpowiednich obowiązków w celu doprowadzenia instalacji istniejących w przedmiotowym budynku do właściwego stanu technicznego, uznaje za trafne i zgodne z prawem rozstrzygnięcie organu odwoławczego. Konieczność wykonania wskazanych czynności obejmuje taki zakres, który zasadnym czyni przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji - zgodnie z treścią przepisu art. 138 § 2 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), skargę jako bezzasadną oddalił.

1..