Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 26 października 2018 r. znak: [...] umorzyło postępowanie odwoławcze w sprawie ustalenia na wniosek A. S. warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem podziemnym, infrastrukturą techniczną, wewnętrznym układem drogowym na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] przy ul. [...] w K.".
Organ wskazał w uzasadnieniu, iż odwołanie zostało wniesione przez firma B który to podmiot nię jest i nigdy nie była stroną postępowania, ani pełnomocnikiem strony postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla w/w zamierzenia inwestycyjnego. Stroną tego postępowania była "Firma A z siedzibą w K. reprezentowana przez P. M. S.. W świetle dołączonego do odwołania aktu notarialnego wynika, że "Firma A z siedzibą w K. reprezentowana przez P. M. S. będąca jedynym właścicielem nieruchomości położonej w K. utworzonej z działek [...] oraz [...] zabudowanych budynkiem nr [...] położonym przy ul. [...] w K. powierzyła zarząd swą nieruchomością firma B Zatem odwołanie od decyzji organu I instancji w przedmiotowej sprawie w imieniu jednej spółki z o.o. wniosła inna sp. z o.o., tymczasem, w świetle art. 33 § 2 kpa, pełnomocnikiem może być jedynie osoba fizyczna posiadająca zdolność do czynności prawnych.
W przedmiotowej sprawie nie znajduje, zdaniem składu orzekającego Kolegium, zastosowanie ustawa o własności lokali. Gdy zarząd nieruchomością wspólną zostanie powierzony zarządcy będącym osobą trzecią w stosunku do wspólnoty to w znaczeniu funkcjonalnym obejmuje podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych do utrzymania nieruchomości wspólnej. W tym przypadku zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali wynika z treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ww. ustawy (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11.12.2007 r. sygn. akt 1792/07; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21.01.2009 r., sygn. CZP 129/08; wyrok Sądu Najwyższego z 14.01.2004 r., sygn. akt I CK 108/03; postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31.05.2006 r. sygn. akt 1 ACa 290/06). Zgodnie z ugruntowanym już poglądem orzecznictwa sądowoadministracyjnego, w sytuacji ustalenia przez organ odwoławczy, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, że podmiot wnoszący odwołanie nie ma interesu prawnego, organ powinien zakończyć postępowanie w formie decyzji o umorzeniu postępowania odwoławczego (tak m.in. NSA w uchwale siedmiu sędziów z dnia 05.01.1999 r., sygn. OPS 16/98 publ.; ONSA 1999/4/119, WSA w Krakowie w wyroku z dnia 29.01.2015 r. sygn. II SA/Kr 1524/14, publ.: www.nsa.gov.pl, WSA w Gdańsku z dnia 08.10.2014 r. sygn. II SA/Gd 336/14 publ. Lex Omega).
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy [...] w K. reprezentowana przez zarząd powierzony sprawowany przez spółkę firma B., zarzucając naruszenie;
- - art. 30 § 4 kpa w zw. z art. 18 ust. 1 w zw. z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali w zw. z art. 7 i art. 77 k.p.a.- poprzez jego błędną wykładnię, a w rezultacie niezastosowanie;
- - art. 33 k.p.a. w zw. z art. 7 i 77 k.p.a.- poprzez jego błędną wykładnię, a w rezultacie niewłaściwe zastosowanie; a w konsekwencji naruszenie
- - art. 10 k.p.a. - poprzez naruszenie zasady czynnego udziału stron w postępowaniu i uniemożliwienie wzięcia udziału w postępowaniu Wspólnocie M. K. 35, reprezentowanej przez zarząd powierzony, co stanowi podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego.
- - art. 136 w związku z art. 77 k.p.a.- poprzez brak przeprowadzenia postępowania dowodowego na okoliczność zbycia przez spółkę Firma A. lokali mieszkalnych w budynku przy ul. [...] w K. oraz na okoliczność reprezentowania przez wnoszącego odwołanie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w K.;
- - art. 107 § 3 k.p.a. - poprzez brak uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji, które uzasadniałoby odstąpienie od merytorycznego rozpoznania odwołania;
- - art.138 § 1 pkt. 3 w związku z art. 105 k.p.a. k.p.a. - poprzez umorzenie postępowania, z przyczyn podmiotowych, pomimo braku przesłanek do umorzenia postępowania odwoławczego;
- - art. 107 § 3 k.p.a. - poprzez brak uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji, które uzasadniałoby umorzenie postępowania odwoławczego.
W uzasadnieniu skargi podkreślono, iż sporne odwołanie od decyzji organu I instancji złożyła firma B będąca zarządem powierzonym Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy [...] w K., której ogół członków jest właścicielem nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych [...] i [...]; obie z obrębu [...], K. -[...] Do złożonego odwołania został załączony wyciąg z zawartej z pierwszym nabywcą umowy z dnia 13 sierpnia 2018 roku o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i sprzedaży, umowy o podział nieruchomości do korzystania, oświadczeń o ustanowieniu prawa użytkowania i służebności oraz pełnomocnictwa objęty aktem notarialnym sporządzonym przez M. Ł. notariusza w K. zarejestrowanym pod Repertorium A numer [...]. Powołany wyciąg stanowi fragment pierwszej umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży (wyciąg dotyczy lokalu nr [...] przy ulicy [...] w K.), w którego treści zawarta jest umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, na mocy której to umowy zarząd ten został powierzony w/w spółce.
W związku ze zbyciem własności pierwszego z dziewięćdziesięciu czterech lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku przy ulicy [...] w K. z dniem 13 sierpnia 2018 roku na podstawie art. 30 § 4 k.p.a stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy zakończonego decyzją organu I instancji w dniu 28 sierpnia 2018 roku stała się w miejsce spółki Firma A. z (dotychczasowy właściciel) Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy [...] w K. (następca prawny). (Dowód: kserokopia umowy z dnia 13 sierpnia 2018 roku o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i sprzedaży, umowy o podział nieruchomości do korzystania, oświadczeń o ustanowieniu prawa użytkowania i służebności oraz pełnomocnictwo). W dniu złożenia odwołania od decyzji organu I instancji złożonych zostało pięćdziesiąt dziewięć wniosków o wpis do księgi wieczystej wyodrębnienia własności lokali przy ulicy [...] w K. i założenia dla nich nowych ksiąg wieczystych.
Właściciele wszystkich lokali w oparciu o art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali przystąpili do umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną, w której zarząd został powierzony spółce firma B. Błędne ustalenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego opierają się na błędnym ustaleniu treści załączonego do odwołania wyciągu z aktu notarialnego. Z samego tytułu załączonego wyciągu z aktu notarialnego wynika, że spółka Firma A. nie jest jedynym właścicielem nieruchomości sąsiedniej utworzonej z działek [...] oraz [...] zabudowanej budynkiem nr [...] przy ul. [...] w K.. Z treści tego dokumentu wynika ponadto powierzenie zarządu w trybie przepisów ustawy o własności lokali na podstawie umowy między właścicielem niewyodrębnionych lokali a właścicielem pierwszego z wyodrębnionych lokali.
Ponadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze błędnie ustaliło, że odwołanie od decyzji firma B złożyła jako pełnomocnik spółki Firma A.., czego spółka nie mogła zrobić, ponieważ nigdy pełnomocnikiem spółki Firma A. nie była, a nawet zgodnie z przepisami o postępowaniu administracyjnym nie mogła być pełnomocnikiem. W aktach sprawy nie znajduje się dokument pełnomocnictwa. W związku z czym organ II instancji niewłaściwie zastosował art. 33 k.p.a.
Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych.
Zaskarżona decyzja podlega uchyleniu, gdyż w wyniku wydania decyzji doszło do naruszenia art. 18 ust. 1 w zw. z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80. poz. 903 ze zm.) oraz art. 28 kpa w zw. z art. art. 7 i art. 77 kpa, poprzez nie uwzględnienie przez zaskarżony organ odwoławczy, że odwołanie zostało wniesione przez uprawniony do tego zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy [...] w K., a zatem podmiot mający co do zasady interes prawny do udziału w postępowaniu.
Wbrew argumentacji skarżonego organu, z odwołania nie wynikało, iż jest ono wnoszone imieniem własnym firma B ani też w imieniu "Firma A. z siedzibą w K., lecz zostało wniesione przez uprawniony do tego zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy [...] w K. jako firma B Wynikało to wprost z wyraźnego powołania się w treści odwołania na załączony do niego akt notarialny Repertorium A numer [...], mocą którego spółka ta stała się zarządem powierzonym Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy [...] w K.. Nie miało zatem istotnego znaczenia, że na stopce odwołania wskazano firma B., ponieważ decydująca jest treść tego odwołania i wyraźne powołanie jako umocowania prawnego dokumentacji, z której wynika, iż firma B jest zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy [...].
W świetle art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali wyraźnie zaś wynika, iż właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Ust. 2 wskazuje, iż w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Z kolei w myśl art. 21 ust. 1 tej ustawy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
W kontrolowanej sprawie sporne odwołanie zawierało wyciąg z aktu notarialnego obejmującego pierwszą umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, umowę o podział nieruchomości do korzystania, oświadczenie o ustanowieniu prawa użytkowania i służebności oraz pełnomocnictwo. Wyciąg ten obejmował powierzenie firma B zarządu nieruchomością wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy [...] w K. na podstawie w/w przepisów ustawy o własności lokali. W szczególności zatem do złożonego odwołania zostały załączone dokumenty zawierające umowę z dnia 13 sierpnia 2018 roku z pierwszym nabywcą o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i sprzedaży, objęte aktem notarialnym sporządzonym przez M. Ł. notariusza w K. zarejestrowanym pod Repertorium A numer [...]. Dokumentacja ta zawierała zatem umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży (wyciąg dotyczy lokalu nr [...] przy ulicy [...] w K.), w której treści zawarta jest umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, na mocy której zarząd ten został powierzony firma B W związku ze zbyciem własności pierwszego z dziewięćdziesięciu czterech lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku przy ulicy [...] w K. z dniem 13 sierpnia 2018 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy [...] w K. (następca prawny) stała się w miejsce spółki Firma A. z (dotychczasowy właściciel) stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy.
Zgodnie z art. 7 ust. 2 w zw. z art. 6 ustawy o własności lokali w zw. z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy [...] w K. powstała w dniu 13 sierpnia 2018 roku, a zatem stanowiła podmiot będący stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy. W przedmiotowym stanie faktycznym, na skutek zbycia lokalu mieszkalnego przez Firma A., która była dotychczasową stroną postępowania, w jej miejsce - zgodnie z zasadą następstwa wstąpiła Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy [...] w K. - reprezentująca wszystkich członków i działająca przez swe organy. Skoro na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, ustanowiony został zarząd powierzony to członkowie wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowani są przez ten zarząd. O ile zatem udział wspólnoty mieszkaniowej w charakterze strony postępowania administracyjnego wiąże się z problemem prawidłowego oznaczenia strony i adresata decyzji administracyjnej, to stroną takiego postępowania jest sama wspólnota.
W świetle art 6 ustawy o własności lokali i art. 28 kpa wspólnota mieszkaniowa ma zdolność do udziału w postępowaniu administracyjnym na prawach strony. Przepis art. 6 ustawy o własności lokali stanowi, iż wspólnota, którą tworzy ogół mieszkańców, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Jak wyżej wskazano zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest albo przez zarząd powołany na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali jako organ wspólnoty mieszkaniowej, albo przez zarządcę, ustanawianego zgodnie z art. 18 ust 1 ustawy o własności lokali. Zaś w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes właściciela lokalu, jako członka wspólnoty mieszkaniowej jest chroniony przez wspólnotę mieszkaniową, działającą poprzez zarząd lub zarządcę, ustanowionego w trybie art. 18 ust 1 lub art. 18 ust 3 ustawy o własności lokali.
W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust 2a ustawy o własności lokali) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych, co wyraźnie zostało stwierdzone w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2017 r. sygn. akt III CZP 106/16).
Z uwagi na to zasadne okazały się zarzuty, iż skarżony organ bez przeprowadzania analizy załączonego do odwołania wyciągu z aktu notarialnego, bez przeprowadzenia analizy przepisów związanych z ustanowieniem zarządu powierzonego oraz bez analizy istniejącego stanu faktycznego tj. powstania Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy [...] w K., błędnie ustalił, że w przedmiotowej sprawie nie znajduje zastosowania ustawa o własności lokali. SKO błędnie nie uznało zatem firma B. za zarządcę nieruchomości wspólnej tworzącej Wspólnotę Mieszkaniową przy ulicy [...] w K.. Skoro zatem to nie firma B., złożyła odwołanie w imieniu własnym, lecz jako zarząd powierzony w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy [...] w K., której ogół członków jest właścicielem nieruchomości wspólnej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych [...] i [...], obie z obrębu [...], K. -[...], to cała argumentacja decyzji o braku interesu prawnego po stronie tej spółki, jest wadliwa. Organ odwoławczy winien bowiem ocenić odwołanie jako wniesione przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ulicy [...] w K..
Z powyższych względów zaskarżona decyzja, jest wadliwa w stopniu uzasadniającym jej wyeliminowanie z obrotu prawnego. Mając na uwadze powyższe, orzeczono na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit "c" p.p.s.a. O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.