Uzasadnienie
II SA/Łd 1211/14
Decyzją z dnia [...] Starosta [...] ustalił na rzecz A Sp. z o.o. (użytkownika wieczystego działki nr 330/10 o pow. 0,0778 ha, położonej w obrębie [...] miasta B.), odszkodowanie w wysokości 41 445 zł oraz na rzecz Skarbu Państwa (właściciela ww. działki) odszkodowanie w wysokości 18 624 zł. Jednocześnie organ zobowiązał Gminę Miasto B. do wypłacenia ustalonego odszkodowania.
W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że decyzją z dnia [...] Starosta [...]udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa ul. A i ul. B w B. (jezdni, chodników, ścieżki rowerowej) wraz z odwodnieniem, kanalizacją sanitarną i deszczową, wodociągu i budową oświetlenia ulicznego na dz. nr ewid. 350, 343, 336, 330/5 (330/10), 330/7, 329, 328, 8/2, 337/2, 330/4, obręb [...], miasto B.". Decyzją tą zatwierdzony został podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr 330/5, wskutek którego wydzielona została działka nr 330/10 o pow. 0,0778 ha, która znalazła się w granicach lokalizacji inwestycji.
W decyzji podano także, że na potrzeby postępowania została wykonana opinia szacunkowa z określenia wartości działki nr 330/10. Starosta ocenił, że przedłożony operat szacunkowy odpowiada wymogom wynikającym z obowiązujących przepisów prawa i stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania.
Od ww. decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta B.. W jego ocenie wartość szacowanej nieruchomości została zawyżona, a przedstawiona przez rzeczoznawcę majątkowego baza transakcji porównawczych została dobrana niewłaściwie. W badanym czasie na rynku lokalnym miały miejsce transakcje działkami, które posiadają cechy zbliżone do nieruchomości szacowanej i mogą być przyjęte do porównań, przy czym ich ceny są zdecydowanie niższe od zaprezentowanych w operacie. W odwołaniu podano informacje o 7 transakcjach dotyczących działek drogowych lub udziałów w ich częściach. Operatowi zarzucono także, że przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku jest mało wnikliwa i niekompletna.
Decyzją z dnia [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
Organ odwoławczy podniósł, że zgodnie z art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 687), dalej specustawa drogowa, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z dniem, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie za ww. grunt przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f). Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.
Do ustalenia wartości nieruchomości zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 518), dalej u.g.n. Stosownie zaś do treści art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.
W dniu 22 czerwca 2013 r. został wykonany dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego C. C., który na etapie postępowania odwoławczego potwierdził aktualność operatu.
Przywołując następnie treść § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 2007, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie, Wojewoda podkreślił, że zastosowanie w tej sprawie ma § 36 ust. 4, ponieważ na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony Uchwałą Rady Miasta Bełchatowa Nr XLVI/427/06 z dnia 27 kwietnia 2006 r. w sprawie zatwierdzenia MPZP fragmentu obszaru osiedla Binków, zgodnie z którym wyceniana działka nr 330/10 położona była na obszarze oznaczonym symbolem KDD, tj. tereny ulic dojazdowych.
W świetle § 36 ust. 4 rozporządzenia punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych.
Z treści operatu wynika, że wyceniana działka położona jest w południowo-wschodniej części m. B., na osiedlu C. Działka posiada korzystne warunki lokalizacji. W opinii biegły dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości drogowych. Ze względu na małą liczbę transakcji drogowych w przeciągu ostatnich dwóch lat od daty opracowania wyceny i niezmieniający się rynek transakcji drogowych, do analizy przyjęto transakcje wcześniejsze. W dalszej części opracowania przedstawiono 12 transakcji nieruchomości niezabudowanych położonych na terenie miasta B., których wartość 1 m2 wyniosła od 19,17 zł/m2 do 83,10 zł/m2.
Wartość nieruchomości określona została w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Do obliczeń biegły przyjął trzy nieruchomości: działkę o pow. 0,0028 ha, położoną w obrębie [...], działkę o pow. 0,0304 ha położoną w obrębie nr [...] oraz działkę o pow. 0,0300 ha położoną w obrębie [...]. Autor operatu ustalił, że najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny mają cechy: lokalizacja, powierzchnia nieruchomości, uzbrojenie i sąsiedztwo. W dalszej części operatu biegły dokonał wyliczeń rachunkowych gruntu. Wartość rynkową spornej działki biegły obliczył na kwotę 60 069,38 zł, natomiast wartość gruntu jako prawa użytkowania wieczystego na kwotę 41 445 zł.
Wojewoda zauważył, że w toku prowadzonego przed organem I instancji postępowania Prezydent Miasta B. podniósł, że rzeczoznawca majątkowy dokonał błędnej analizy lokalnego rynku, gdyż na terenie miasta B. odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomości drogowych, które można uznać za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Powyższe zarzuty zostały powtórzone w odwołaniu. Na potwierdzenie powyższego w odwołaniu przedstawiono dane z kilku aktów notarialnych nabycia działek drogowych lub ich udziału w nieruchomościach.
W odpowiedzi biegły wyjaśnił, że dobór nieruchomości porównawczych w procesie szacowania wartości nieruchomości należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. Sugerowany przez Prezydenta Miasta B. zakres cenowy (20-62 zł/m2) nie może odnosić się do nieruchomości wycenianej chociażby ze względu na jej walory lokalizacyjne.
Organ odwoławczy podkreślił, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim dotyczyłaby wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego. Organ bada jedynie, czy przedstawiona opinia jest zgodna z przepisami prawa oraz czy jest spójna i logiczna. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Zatem rzeczoznawca ma swobodę w wyborze podejścia, metody i techniki szacowania, powinien się przy tym kierować rodzajem i położeniem nieruchomości, a także pozostałymi elementami wymienionymi w przepisie, a mającymi wpływ na wartość. Swój wybór rzeczoznawca powinien uzasadnić, co też zastało ujęte w analizowanym operacie.
W ocenie organu odwoławczego przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego zestaw nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych jest jasny, a wytypowane nieruchomości posiadają cechy zbliżone pod względem położenia i właściwości. Mając na uwadze fakt, że przyjęte do porównania nieruchomości mają to samo przeznaczenie co przedmiot wyceny, nie można stwierdzić, aby zostały one dobrane nieprawidłowo. Przeprowadzona przez organ odwoławczy analiza operatu szacunkowego nie wykazała także nieprawidłowości w zakresie dokonanych obliczeń. Ponieważ przedmiotem wyceny jest nieruchomość przeznaczona pod drogę, przy ocenie jej stanu użytkowego brano pod uwagę następujące walory - cechy: lokalizacja, powierzchnia nieruchomości, uzbrojenie i sąsiedztwo. Pozwala to stwierdzić, że wyliczona cena jest poprawna.
Na decyzję ostateczną skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyła Gmina Miasto B.. W ocenie strony odszkodowanie na rzecz A Sp. z o.o. (użytkownika wieczystego) i Skarbu Państwa (właściciela) ustalone zostało w zawyżonej wysokości na skutek wadliwie sporządzonej wyceny. Rzeczoznawca powinien bowiem uwzględnić w swoim operacie transakcje reprezentatywne z rynku lokalnego. Strona podniosła, że z przeprowadzonej przez nią analizy wynika, że w latach mniej odległych od daty sporządzenia operatu zawierane były transakcje nabycia nieruchomości drogowych przez Miasto B. od osób fizycznych, w których cena jednostkowa gruntu kształtowała się w granicach 20-30 zł/m2. Transakcje o takich cenach jednostkowych nie zostały uwzględnione, a przecież to one właśnie tworzą specyfikę rynku nieruchomości drogowych na terenie B..
W odpowiedzi na skargę Wojewoda Łódzki wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje.
Skarga jest uzasadniona.
Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy – jak twierdzą organy obu instancji – sporządzony dla potrzeb postępowania operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, a co za tym idzie jasny, logiczny i spójny, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia odszkodowania, czy też – jak twierdzi strona skarżąca – operat dotknięty jest licznymi błędami, które dyskwalifikują jego wartość dowodową.
Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. z 2014 r. poz. 518 – dalej u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości, świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno- użytkową (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1).
W rozumieniu § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Operat szacunkowy stanowi zatem sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując oceny operatu, organ nie może ograniczyć się do powołania konkluzji zawartej w opinii rzeczoznawcy, lecz zobowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzją oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania.
Zakresem kontroli organ winien zatem objąć podejście, metodę i techniki szacowania przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ okoliczność, że ich wybór zależy wyłącznie od rzeczoznawcy nie daje mu w tym zakresie pełnej, niekontrolowanej swobody.
Oceniając sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy w kontekście poczynionych wyżej uwag oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa nie można zaakceptować stanowiska organów administracyjnych obu instancji o jego poprawności, przydatności i mocy dowodowej w sprawie ustalenia odszkodowania. Wbrew stanowisku organów został on sporządzony w sposób, który uniemożliwia prześledzenie toku rozumowania rzeczoznawcy i wyciągniętych przez niego wniosków, czyniąc go w zasadzie nieweryfikowalnym w toku postępowania.
W rozpoznawanej sprawie szacowaniu podlegała nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową, wobec czego biegły w procedurze szacowania prawidłowo uwzględnił regulację § 36 rozporządzenia, zgodnie z którym, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej, określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 – 3 stosuje się odpowiednio (ust. 4).
W niniejszej sprawie dla określenia wartości nieruchomości drogowej biegły zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia).
Z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, że podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, chyba że rynek jest słabo rozwinięty. Wówczas można zastosować transakcje wcześniejsze z odpowiednim uzasadnieniem, a także gdy znane są ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji. Biegły charakteryzując rynek nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej stwierdził, że ze względu na małą liczbę transakcji drogowych w ostatnich dwóch latach od daty opracowywania wyceny oraz niezmieniający się rynek transakcji drogowych, do analizy przyjął 12 transakcji z okresu maj 2008 r. – październik 2011 r., z których cztery zawarte zostały w 2008 r., cztery w 2009 r. i jedna w 2010 r. i trzy w 2011 r., a więc z okresu najbardziej zbliżonego do daty wyceny (czerwiec 2013 r.).
Odnosząc się do powyższych wyjaśnień wypada wskazać, że organy oceniając przedłożony operat nie dostrzegły, że stanowisko o niewielkiej liczbie transakcji drogowych z okresu ostatnich dwóch lat jest niewiarygodne i w istocie zostało skutecznie zakwestionowane przez Gminę Miasto B. w piśmie z dnia 18 lipca 2013 r., a następnie w odwołaniu od decyzji organu I instancji, poprzez przywołanie siedmiu transakcji dotyczących działek drogowych, zawartych w okresie: czerwiec 2011 r. – sierpień 2012 r. Wprawdzie organ wezwał rzeczoznawcę do ustosunkowania się wobec powyższych zarzutów Gminy, ale wyjaśnienia biegłego w tym zakresie są lakoniczne i w istocie przywołują pogląd o przysługujących rzeczoznawcy wyłącznych kompetencjach w doborze nieruchomości porównawczych przyjętych w procesie szacowania. Organy owe wyjaśnienia uznały za wystarczające. Biorąc jednak pod uwagę zarówno przywołaną powyżej treść operatu, która jasno wskazuje na brak transakcji nieruchomościami drogowymi w okresie zbliżonym do daty przejęcia przedmiotowej nieruchomości, jak i wskazane przez stronę postępowania informacje o istnieniu takich transakcji, wyjaśnienia rzeczoznawcy w tym zakresie uznać należy za wymijające i pozbawione odniesienia do realnej sytuacji mającej miejsce w niniejszej sprawie.
Tym samym nie zasługiwały one na aprobatę. W takiej sytuacji organ – mając na względzie obowiązek prawidłowego ustalenia stanu faktycznego oraz oceny wartości dowodowej operatu wynikający z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. – powinien domagać się od biegłego racjonalnego wyjaśnienia powodów pominięcia w procesie szacowania transakcji wskazanych przez Gminę Miasto B.. Brak przekonywujących wyjaśnień owej sprzeczności nie pozwala uznać przedłożonego operatu za dowód miarodajny do ustalenia wartości szacowanej nieruchomości.
Wątpliwości budzi również ustalenie w operacie ceny 1m2 nieruchomości znajdującej się pod pozycją nr 11, określonej na stronie 8 operatu w tabeli porównawczej na kwotę 80,10 zł, która niewątpliwie nie odpowiada cenie 1m2 gruntu ze strony 7 operatu, na której wartość 1 m2 nieruchomości z pozycji 11 określono na 83,10 zł. Rozbieżności te nie doczekały się przekonywującego wyjaśnienia, a mimo to organy zaakceptowały wnioski operatu, co podważa poprawność zastosowania w sprawie regulacji odnoszących się oceny materiału dowodowego (art. 80 K.p.a.). Tym bardziej, że m.in. na podstawie ceny 1 m2 tej nieruchomości określono wartość nieruchomości wycenianej.
Rację ma również strona skarżąca zarzucając biegłemu ubogą i nieczytelną charakterystykę cech nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, nie zawiera szczegółowej informacji o położeniu, sposobie użytkowania, czy dostępności do infrastruktury, a także otoczenia i sąsiedztwa. W tym zakresie wypada wskazać, że rzeczoznawca określił w punkcie 5 operatu stan nieruchomości, wskazując, że teren, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, posiada korzystne warunki lokalizacji (określana jest jako posiadającą "dobrą" lokalizację) oraz pełne uzbrojenie. Tymczasem w tabeli porównawczej, jako nieruchomości porównawcze dla ustalenia wartości ceny 1 m2 nieruchomości wycenianej, przyjął jedynie 3 nieruchomości o przeciętnej lokalizacji i częściowym uzbrojeniu, nie wskazując przy tym jednoznacznie właściwej korekty wartości tych cech.
Próżno poszukiwać także wyjaśnień, z czego konkretnie wynikają wysokości zastosowanych poprawek, którymi rzeczoznawca skorygował ceny transakcyjne nieruchomości poddanych porównaniu względem przedmiotu wyceny (ostatni wiersz tabeli porównawczej: cena /wartość/ poprawiona).
Nie zostało też przez autora operatu wyjaśnione, co z kolei podnosiła na etapie postępowania przed organem I instancji spółka, na rzecz której odszkodowanie ustalono, dlaczego występuje tak duża różnica, bo wynosząca prawie 200%, w wartości nieruchomości ustalonej w aktualnym operacie w stosunku do wyceny sporządzonej w marcu 2012 r. – a więc niewiele ponad rok wcześniej. Biegły wskazywał na konieczność przyjęcia transakcji z okresu bliższego daty wykonania wyceny. Jednak ta argumentacja nie znajduje odzwierciedlenia w załączonych do akt operatach. W obu operatach przyjęto np. transakcję z 2009 r., jednak ze znacznie niższą ceną.
Brak rzetelnego uzasadnienia doboru transakcji przyjętych do porównania, precyzyjnej charakterystyki nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych, cech je różnicujących względem nieruchomości wycenianej oraz określenia współczynników korygujących czyni niemożliwym skontrolowanie poprawności zastosowanego w sprawie podejścia porównawczego i przyjętej w tym zakresie metody porównywania parami (art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 3 rozporządzenia).
Okoliczność, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczne szczegóły opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami, które posiada biegły, nie zwalania go z obowiązku rzetelnej i wnikliwej oceny operatu pod kątem obowiązujących przepisów prawa, w tym zastosowanego podejścia i metody. Organy obu instancji uchyliły się od dokonania tej oceny, dochodząc w efekcie do błędnej konkluzji, że operat w takiej postaci może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej. Stwierdzone wyżej niedokładności, błędy i niejasności, które zresztą strona skarżąca trafnie akcentowała tuż po sporządzeniu operatu, a następnie konsekwentnie podnosiła w odwołaniu i w skardze, powinny zostać rzetelnie i racjonalnie wyjaśnione przez rzeczoznawcę, a w razie potrzeby uzupełnione, tak aby operat był jasny, przejrzysty i spójny, a przede wszystkim aby był wiarygodny.
Wobec powyższych rozważań, stanowisko organu odwoławczego zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji, wskazujące, że przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych jest jasny, a wytypowane nieruchomości posiadają cechy podobne, pozostaje gołosłowne. Nie znajduje ono oparcia w treści operatu i złożonych przez rzeczoznawcę wyjaśnień.
Omówione wyżej uchybienia, jako że mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, obligowały Sąd do usunięcia decyzji organów obu instancji z obrotu prawnego. Kontynuując postępowanie organ I instancji zobligowany będzie uwzględnić ocenę prawną wynikającą z niniejszego wyroku, tak aby w rezultacie podjąć rozstrzygnięcie odpowiadające prawu.
Wobec powyższego Sad, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i lit. c) oraz art. 135 i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.
a.tp.