Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...]r., nr [...] Wojewoda - na podstawie art. 80 ust. 1 pkt 2, art. 81 ust. 1 pkt 1 i 2, art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333), dalej jako "pr. bud." i art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2020 r., poz. 256 ze zm.), dalej jako "k.p.a." po rozpatrzeniu odwołania A. O. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] r., znak: [...] zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą K. i P. O. pozwolenia na budowę budynku gospodarczego na cele rolnicze (przechowywanie sprzętu rolniczego i płodów rolnych), oznaczonego cyfrą "1" na projekcie zagospodarowania, na działce o nr [...], położonej w obrębie geodezyjnym S., gm. K..
W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił następujący stan faktyczny i prawny:
Postępowanie zostało wszczęte na wniosek inwestorów z 13 maja 2020 r. o wydanie pozwolenia na budowę budynku gospodarczego o rozwiązaniu indywidualnym na cele rolnicze na działce nr [...] w miejscowości S..
W postępowaniu brał udział skarżący A. O. jako właściciel sąsiedniej nieruchomości oznaczonej nr ewid.[...], który sprzeciwił się projektowanej inwestycji podnosząc, że inwestorzy są właścicielami dwóch przylegających do siebie działek tj. działki nr [...] oraz działki nr [...], których łączna szerokość przekracza 16 m, a zatem nie zachodzą trudne uwarunkowania, o których mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zezwalając na sytuowanie zabudowy blisko granicy działki. Podnosił, że na swojej działce planuje zabudowę mieszkaniową, a projektowana inwestycja usytuowana jest w odległości 4,0 m od granicy z działką inwestora, więc wybudowanie spornego budynku gospodarczego spowoduje przesłanianie planowanego budynku.
Odnosząc się do tych zarzutów, inwestorzy wyjaśnili, że działka inwestycyjna posiada szerokość 12,80 m, a projektowany budynek nie ogranicza zabudowy działki sąsiedniej.
Udzielając pozwolenia na budowę, organ I instancji stwierdził, iż lokalizacja budynku gospodarczego w odległości 1,5 m od granicy z działką nr [...] jest zgodna z przepisami miejscowego planu zagospodarowania gminy K. oraz z wymaganiami § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019r., poz. 1065 ze zm.), dalej jako "rozporządzenie w/s w.t.".
W odwołaniu skarżący podtrzymał swoje dotychczasowe zarzuty.
Wojewoda, zaskarżoną decyzją, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
W pierwszej kolejności organ ten przytoczył podstawy prawne rozstrzygnięcia, tj. art. 4 pr. bud., który wprowadza zasadę wolności zabudowy nieruchomości gruntowej, a także art. 35 ust. 1 pr. bud., określającego wymagania, jakie musi spełniać planowana inwestycja oraz inwestor w zakresie posiadanego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także dokumentacji projektowej, obejmującej zamierzone rozwiązania techniczne oraz dokumenty potwierdzające sporządzenie projektu przez osoby posiadające stosowne uprawnienia, które potwierdzają, że projekt jest zgodny z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy i normami budowlanymi. Organ wskazał również na - mające podstawowe znaczenie w toku rozpatrywania wniosków o pozwolenie na budowę - przepisy rozporządzenia w/s w.t.
Mając na względzie charakter zarzutów zgłaszanych przez A. O. Wojewoda przytoczył treść § 12 ust. 1 rozporządzenia w/s w.t., który określa ogólne zasady sytuowania obiektów względem granicy działki, stanowiąc, że jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271— 273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej, niż: 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy; 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy. Od ogólnej zasady ujętej w powyższym przepisie ustawodawca przewidział wyjątki dopuszczając przy uwzględnieniu przepisów odrębnych oraz przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273:
- - sytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość (§ 12 ust. 2);
- - sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 12 ust. 3);
- - w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej; nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi; budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi (§ 12 ust. 4 pkt 1-3).
Ponadto § 12 ust. 5 rozporządzenia przewiduje, że usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2-4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 pr. bud.
Rozpatrywana sprawa dotyczy pozwolenia na budowę budynku gospodarczego na sprzęt rolniczy i płody rolne o rozwiązaniu indywidualnym i wymiarach w rzucie po obrysie zewnętrznym 20,0 x 7,0 m, zlokalizowanym na nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr ew. [...] w miejscowości S., gm. K.. Zgodnie z uchwałą Rady Gminy K. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy K., działka inwestycyjna położona jest na terenach przeznaczonych pod zabudowę zagrodową o symbolu MR. Uchwałą Rady Gminy K. z dnia [...] r. nr [...], w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy K., § 3 ust. 1.2. pkt. 5 planu otrzymał brzmienie: "dopuszcza się lokalizację obiektów kubaturowych w granicy działki lub 1,5 m od niej przy uzupełnieniu istniejącej zabudowy lub trudnych uwarunkowaniach wynikających z rozwiązań przestrzennych lub szerokości działki do 22,0 m".
Wojewoda wskazał, że w związku z przytoczonymi przepisami, kwestią zasadniczą było zbadanie, czy projektowany budynek może zostać zlokalizowany w odległości 1,5 m od granicy z działką nr [...].
Dokonując analizy sprawy w tym zakresie uznał, że aktualne brzmienie § 12 ust. 2 rozporządzenia nie pozostawia zatem wątpliwości, że jeżeli plan miejscowy przewiduje możliwość sytuowania budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, to nie znajdują zastosowania wyjątki określone w § 12 ust. 3 i 4 tego samego rozporządzenia, a jedynie pozostałe przepisy techniczno-budowlane regulujące odrębne kwestie. Przepis § 12 ust. 2 rozporządzenia stawia jedyny warunek dla odstępstwa od zasady wynikającej z § 12 ust. 1 to, by plan miejscowy wprost dopuszczał zbliżenie budynku do granicy działki na odległość 1,5 m lub usytuowanie bezpośrednio przy granicy. Jeżeli plan miejscowy taką możliwość dopuszcza, brak jest podstaw, by doszukiwać się kolejnych ograniczeń na podstawie kolejnych wyjątków od zasady określonej w § 12 ust. 1, tj. wymienionych w § 12 ust. 3 i 4. Regulacja zawarta w § 12 ust. 3 i 4 rozporządzenia dotyczy więc dopuszczalności sytuowania budynku gospodarczego lub garażu bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej, niż 1,5 ścianą bez okien i drzwi w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, lecz jedynie wówczas, gdy dla danego terenu (działki) nie obowiązuje plan miejscowy lub obowiązujący plan miejscowy takiej możliwości nie przewiduje.
W przypadku zaś gdy plan taki uchwalono, jego zapisy w omawianym zakresie są wiążące (tak wyrok NSA z 30 stycznia 2019 r., sygn. akt II OSK 560/17; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 kwietnia 2019 r., sygn. II SA/Po 12/19).
W konsekwencji Wojewoda stwierdził, że lokalizacja spornego budynku gospodarczego w odległości 1,5 m od granicy działki jest zgodna z zapisami planu miejscowego, gdyż działka inwestycyjna ma szerokość 12,8 m. Plan miejscowy jednoznacznie dopuszcza bowiem sytuowanie obiektów kubaturowych w zbliżeniu do granicy w trzech przypadkach: przy uzupełnieniu istniejącej zabudowy, w przypadku trudnych uwarunkowań wynikających z rozwiązań przestrzennych, bądź przy szerokości działki do 22,0 m.
Organ odwoławczy odniósł się też obszernie do zarzutu A. O. sugerującego, że działki inwestorów nr [...] i nr [...] stanowią jedną nieruchomość. Wyjaśnił, że zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (k.c.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Nieruchomość może się składać z jednej działki gruntu lub z większej ich liczby, jeżeli działki te są przedmiotem prawa własności przysługującego temu samemu podmiotowi. W art. 46 § 1 k.c., ustawodawca zawarł w § 2 odesłanie, że prowadzenie księgi wieczystej regulują odrębne przepisy.
W związku z tym w postanowieniu z dnia [...] r. ([...]) Sąd Najwyższy stwierdził, że stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej. Zatem nieruchomością gruntową jest jednolity pod względem przysługujących do niego praw obszar powierzchni ziemskiej, wyodrębniony za pomocą ksiąg wieczystych, tym samym o liczbie istniejących nieruchomości gruntowych decyduje liczba prowadzonych dla nich ksiąg wieczystych. Dotyczy to zarówno części powierzchni ziemskich bezpośrednio graniczących ze sobą, jak i tych, które ze sobą nie graniczą, ale ze względu na to, że stanowią całość gospodarczą, zostały połączone w obrębie jednej księgi wieczystej.
W rozpatrywanej sprawie działki nr [...] i [...] stanowią co prawda współwłasność [...] i P. O., to jednak podsiadają dwie oddzielne księgi wieczyste (co wskazano w informacji z rejestru gruntów z [...] r.); są to więc dwie oddzielne nieruchomości gruntowe. Oznacza to, że ze względu na to, że objęta inwestycją działka jest wąska, ma 12,8 m, dopuszczalna jest w świetle planu miejscowego, lokalizacja spornego budynku gospodarczego w granicy działki lub w odległości 1,5 m od tej granicy (plan przewiduje bowiem taką możliwość, gdy szerokość działki objętej inwestycją jest mniejsza niż 22 m).
Wojewoda wyjaśnił przy tym, że właściciel działki nie może w dowolny sposób dokonać podziału swojej nieruchomości na działki o szerokości mniejszej niż 16 m. Warunki podziału również ujęte są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy K., który w § 3 ust. 1.2. pkt 1 i 2 dopuszcza podział nowowydzielanych działek budowlanych o powierzchni nie mniejszej niż 2000 m2 i minimalnej szerokości 25 m.
Ponadto Wojewoda wskazał, że interes właściciela sąsiedniej nieruchomości w przypadku budowy obiektu przy granicy, przy spełnieniu warunku dopuszczalności w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, chroniony jest także w zakresie wymaganym przepisami odrębnymi oraz w zakresie spełnienia wymogów paragrafów rozporządzenia enumeratywnie wymienionych w § 12 ust. 1, dla którego § 12 ust. 2 stanowi kontynuację. W praktyce, interesu osób trzecich w zakresie przepisów technicznych najczęściej dotyczy przesłanianie i zacienianie (§ 13 i 60 rozporządzenia) oraz bezpieczeństwo pożarowe (§ 271-273 rozporządzenia) (patrz: wyrok WSA w Gdańsku z dnia 29 października 2019 r., sygn. II SA/Gd 582/19; wyrok WSA w Białymstoku z dnia 26 września 2019 r., sygn. II SA/Bk 451/19).
Odnosząc się do tego wymagania Wojewoda stwierdził, że kwestii zacieniania i przesłaniania działek sąsiednich nie bada się w przypadku działek niezabudowanych. Przepis § 13 rozporządzenia może mieć zastosowanie tylko do istniejącej zabudowy, nie zaś hipotetycznej. Nie wyłącza to jednak konieczności dokonania przez organ architektoniczno-budowlany oceny wpływu planowanej inwestycji pod kątem możliwego jej zagospodarowania z punktu widzenia art. 5 ust. 1 pkt 9 pr. bud. (wyrok NSA z dnia 30 maja 2014 r., sygn. akt II OSK 3105/12). W procesie inwestycyjnym konieczne jest zapewnienie poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich stosownie do treści tego przepisu. Ochrona ta nie ma jednak charakteru absolutnego i konieczne jest wyważenie konkretnych interesów inwestora oraz właścicieli sąsiednich działek budowlanych. Stosownie do art. 64 ust. 2 Konstytucji RP własność i inne prawa majątkowe podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej co oznacza, że w procesie inwestycyjnym trzeba zbadać, czy w wyniku realizacji inwestycji dojść może do naruszenia interesów osób trzecich, w szczególności w zakresie ewentualnego naruszenia norm Prawa budowlanego i rozporządzenia, tj. w taki sposób, który całkowicie uniemożliwi zabudowę sąsiedniej nieruchomości w sposób zgodny z przepisami prawa.
Nie można pomijać, że uwzględnienia wymagają też interesy inwestora, który korzysta ze wszystkich przysługujących mu praw wynikających z ustawy Prawo budowlane, a w szczególności z zasady wolności budowlanej wyprowadzonej z treści art. 4 tej ustawy. Choć zgodzić się trzeba, że inwestor, który pierwszy zabuduje swoją działkę nie ma z tego tytułu dodatkowych, większych uprawnień, to nie do pogodzenia z prawem zabudowy jest sytuacja, w której jego prawo jest ograniczane z uwagi na konieczność uwzględnienia interesu właściciela działki sąsiedniej, niezabudowanej, której plany inwestycyjne nie są jeszcze skonkretyzowane. Związanie inwestora wymogiem art. 5 ust. 1 pkt 9 pr. bud. nie może powodować, że ma on ograniczone prawo zabudowy swojej działki. Dlatego samo stwierdzenie, że sąsiednia działka budowlana będzie zacieniana, nie może być automatycznie rozpatrywane jako naruszenie uzasadnionych interesów osób trzecich tym bardziej, gdy z ustalonego stanu faktycznego wynika, że planowana inwestycja jest zgodna z postanowieniami ogólnymi i szczegółowymi planu miejscowego, a kwestią sporną pozostaje to, czy zostały naruszone interesy właścicieli sąsiedniej niezabudowanej nieruchomości.
Szeroka ochrona interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób nie może sięgać tak daleko, by uniemożliwić inwestorowi realizację zamierzenia budowlanego, gdy jest ono zgodne z przepisami (wyrok NSA z dnia 26 kwietnia 2017 r, sygn. akt II OSK 2152/15).
Odnosząc powyższe stanowisko sądów administracyjnych, Wojewoda [...] wskazał, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z budową budynku gospodarczego o wysokości 5,73 m, zlokalizowanego w odległości 1,5 m od granicy z działką nr [...]. Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 1 ppkt a rozporządzenia - odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż: wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m. Wysokość przesłaniania, o której mowa powyżej, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.
Powyższe oznacza, że w najmniej korzystnym wariancie właściciel nieruchomości sąsiedniej mógłby zabudować działkę nr [...] budynkiem mieszkalnym z oknami w ścianie budynku zwróconej w stronę działki nr [...] w odległości 4,23 m od granicy, przy założeniu, że najniższa krawędź okna w budynku mieszkalnym znajdowałaby się na poziomie gruntu. Dodatkowo projektowany budynek ma długość 20 m, podczas gdy całkowita szerokość działki nr [...] wynosi ok 45 m. Zdaniem organu odwoławczego nie dochodzi zatem do naruszenia uzasadnionych interesów osób trzecich, a projektowany budynek gospodarczy nie ogranicza w sposób nadmierny prawa do zagospodarowania działki nr [...].
Odesłanie w § 12 ww. rozporządzenia do przepisów § 271-273 ma na celu również zapewnienie bezpieczeństwa pożarowego. Istotnym aspektem tych przepisów jest to, że projektowany budynek nie może ograniczać lub uniemożliwiać zabudowy działki sąsiedniej. W przypadku sytuowania ściany z otworami okiennymi lub drzwiowymi przepisy § 12 ust. 1 pkt 1 ustalają 4,0 m jako minimalną odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną, co jest zgodne z przepisami § 271 ust. 1, który dla budynków ZL, IN i PM wyznacza minimalną odległość 8,0 m pomiędzy ścianami zewnętrznymi budynków niebędącymi ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, a także z przepisami § 272 ust. 1, który wskazuje zachowanie połowy odległości określonej w § 271 ust. 1-7 od granicy niezabudowanej sąsiedniej działki budowlanej, tj. 4,0 m. W przypadku sytuowania ściany bez otworów okiennych lub drzwiowych przepisy § 12 ust. 1 pkt 2 ustalają 3,0 m jako minimalną odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną, co jest zgodne z przepisami § 271 ust. 9, który dopuszcza zmniejszenie odległości określonych w ust. 1 o 25%, jeżeli budynki są zwrócone do siebie ścianami i dachami z przykryciami nierozprzestrzeniającymi ognia.
Jednocześnie § 272 ust. 2 dopuszcza sytuowanie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, rekreacji indywidualnej oraz w zabudowie zagrodowej zgodnie z § 12, jeżeli ich ściany i dachy klasyfikuje się jako nierozprzestrzeniające ogień. W przypadku sytuowania ściany bez otworów okiennych lub drzwiowych przepisy § 12 dopuszczają zmniejszenie odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną do 1,5 m, co byłoby niezgodne z przepisami § 271, gdyby ściana zwrócona w stronę granicy nie byłaby ścianą oddzielenia przeciwpożarowego. Ściana oddzielenia przeciwpożarowego powinna być wykonana także w przypadku, gdy w odległości mniejszej, niż 8,0 m od projektowanego budynku będzie znajdował się budynek na sąsiedniej działce i co już jest całkowicie oczywiste w przypadku, gdy sytuowany będzie budynek bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną. W projektowanym budynku gospodarczym przewidziano jednak rozwiązania w zakresie należytego zabezpieczenia pożarowego planowanej inwestycji.
Od strony działki skarżącego zaprojektowano wykonanie ściany oddzielenia przeciwpożarowego wysuniętej na 0,3 m ponad dach budynku. Ściana oddzielenia przeciwpożarowego spełnia bowiem warunki ściany nierozprzestrzeniającej ognia wymienionej w § 272 ust. 2 rozporządzenia.
Odnosząc się następnie do zarzutu, że inwestor może w inny dowolny sposób zlokalizować budynek gospodarczy na działce nr [...], Wojewoda wyjaśnił, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie jest władny do narzucana inwestorowi konkretnego rozwiązania, gdyż to na inwestorze ciąży obowiązek, by przedstawiony przez niego projekt był zgodny z przepisami (por. wyrok NSA z dnia 25 marca 2010, sygn. II OSK 922/09).
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie A. O. domagał się uchylenia decyzji Wojewody zarzucając jej wydanie z naruszeniem art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a poprzez nierozpatrzenie w całości materiału dowodowego, co doprowadziło do niedokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz art. 5 ust. 1 pkt 9 pr. bud. poprzez brak uwzględnienia uzasadnionego interesu skarżącego, a także § 12 ust. 2 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 i § 13 rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, § 12 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia poprzez błędne przyjęcie, że w przedmiotowej sprawie nie ma on zastosowania, art. 144 k.c. poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że projektowany budynek gospodarczy nie ogranicza w sposób nadmierny prawa do zagospodarowania działki skarżącego; ponadto zarzucił naruszenie art. 32 i 64 Konstytucji RP poprzez uwzględnienie interesu tylko jednej ze stron postępowania tj. inwestorów.
Argumentując zarzuty skarżący podniósł, że w świetle orzecznictwa sądowego, przepis § 12 ust. 2 i 3 rozporządzenia ma charakter nadzwyczajny, mogący wchodzić w rachubę tylko wówczas, gdy zachodzą po temu wyjątkowo uzasadnione przyczyny (wyrok NSA z 21 lutego 2012 r., II OSK 2312/10). Dopuszczenie sytuowania budynku w granicy wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego samo przez się nie przesądza takiego usytuowania, w każdym przypadku organ udzielający pozwolenia na takie usytuowanie budynku powinien je bowiem ocenić m.in. z wymogami dotyczącymi ochrony interesów osób trzecich. Budowa przy granicy nieruchomości lub też w zbliżeniu do granicy, może być uznana za legalną wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny. Pozytywnie można rozstrzygać sprawę tej strony, która wykaże, że budowa przy granicy z nieruchomością sąsiednią, lub w zbliżeniu do tej granicy, nie narusza zasad współżycia społecznego jak też nie zakłóca korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, a także w zależności od konkretnej sprawy, wynika z zasady równości wobec prawa określonej w art. 32 ust. 1 Konstytucji RP. (wyrok WSA w Łodzi z 15 stycznia 2015 r., sygn. akt II SA/Łd 952/14).
W rozpatrywanej sprawie inwestorzy nie wykazali szczególnych przyczyn sytuowania spornego budynku gospodarczego w odległości 1,5 m od granicy z działką nr [...], a organ architektoniczno - budowlany nie zbadał należycie tej kwestii naruszając § 12 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 rozporządzenia i art. 7 i 77 k.p.a.
Zdaniem skarżącego, skoro inwestorzy są właścicielami dwóch sąsiednich działek o nr [...] i nr [...], których łączna szerokość przekracza 16 m oraz nie zachodzą trudne uwarunkowania, o których mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to mają możliwość usytuowania budynku w sposób alternatywny w odległości większej lub równej 3,0 m od granicy z działką skarżącego. To, że ich działki stanowią oddzielne nieruchomości gruntowe nie oznacza, że nie mogą one stanowić całości gospodarczej oraz jednej działki budowlanej. Definicja "działki budowlanej" została sformułowana w 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.) dalej jako "u.p.z.p", zgodnie z którym jest to "nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego".
W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że "nie każda działka gruntu stanowi działkę budowlaną, gdyż ta ostatnia może składać się z kilku działek gruntu, a zatem pojęcia "działka budowlana" i "działka gruntu" nie są zwrotami synonimicznymi" (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 30 stycznia 2013 r. II SA/Wr 836/12). Działka budowlana może więc obejmować kilka działek gruntu (działek w rozumieniu ewidencyjnym, czy geodezyjnym), a zatem inwestor może objąć projektem 2 działki gruntu, wskazując, że jest to w tym przypadku jedna działka budowlana.
Skarżący zarzucił, że organy nie ustaliły, w jaki sposób sporna inwestycja będzie wpływała w przyszłości na zagospodarowanie działek znajdujących się w jej bezpośrednim sąsiedztwie, w tym jego działki. Podkreślił, że właściciel nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością zabudowywaną ma również prawo do zmian w zagospodarowaniu swojej nieruchomości, które mogą polegać m.in. na rozbudowie lub przebudowie znajdującego się na niej budynku lub wybudowaniu na niej innego budynku. Przepis art. 28 ust. 2 pr. bud. stoi bowiem na straży prawa do zabudowy, czyniąc stroną każdego, komu oddziaływanie inwestycji może ograniczyć prawo do zgodnej z przepisami zabudowy jego nieruchomości (wyrok NSA z 6 czerwca 2013 r., II OSK 332/12). Uzasadniony interes właścicieli nieruchomości sąsiednich nie może być także interpretowany zbyt wąsko, bez uwzględnienia np. art. 144 k.c. W świetle treści tej normy prawnej nie jest bowiem wykluczone uwzględnienie chociażby ograniczenia dopływu światła słonecznego nie tylko do pomieszczeń mieszkalnych na działce sąsiedniej, ale także fakt jej zacienienia (zob. wyrok WSA w Gliwicach z 5 stycznia 2018 r., II SA/GI 601/17). "Rozpoznając wniosek inwestora o wydanie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego przy granicy z sąsiednią nieruchomością lub w zbliżeniu do tej granicy, organ administracji publicznej powinien uwzględnić konstytucyjny obowiązek równego traktowania stron i ochrony własności (art. 32 i 64 Konstytucji RP), jak również przepis art. 144 k.c. Zadaniem organu jest zatem takie wyważenie interesów stron, aby inwestycja realizowana była w sposób nienaruszający uzasadnionego interesu właściciela działki sąsiedniej, ale z zachowaniem uprawnień inwestora". (wyrok NSA z 17 kwietnia 2014 r. sygn. akt II OSK 2816/12). "Istotnym elementem prawa sąsiedzkiego jest zapewnienie mechanizmów ochrony prawa własności zagrożonego następstwami wykonania prawa własności przez właściciela innej (sąsiedniej) nieruchomości.
Prawo własności jest prawem konstytucyjnie chronionym (art. 64 ust. 1 Konstytucji) i ochrona ta jest dla wszystkich równa (art. 64 ust. 2 Konstytucji). Zasada równiej dla wszystkich ochrony własności jej elementem zasady równego traktowania przez władze publiczne (art. 32 ust. 1 Konstytucji). W zgodzie z tymi konstytucyjnymi zasadami powinny być wykładane przepisy Prawa budowlanego, które mają wpływ na prawo sąsiedzkie. Istotne znaczenie w stosunkach sąsiedzkich właścicieli nieruchomości ma usytuowanie obiektu budowlanego w określonej odległości od granicy nieruchomości. Ważne jest też dla tych stosunków wzajemne usytuowanie obiektów budowlanych na sąsiednich nieruchomościach ze względu na oddziaływanie m.in. poprzez zasłonięcie dopływu światła lub widoku, przenikanie hałasu". (wyrok NSA z 25 czerwca 2009 r. sygn. akt I OSK 1277/08). NSA w powyższym wyroku wskazał również na potrzebę zmiany wykładni przepisu § 13 rozporządzenia, według której ustalenie odległości budynku od innych obiektów ma zastosowanie wyłącznie wówczas, gdy jedna z nieruchomości jest już zabudowana.
Skarżący podkreślił, że informował organy o zamiarze zabudowy swojej działki budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w odległości 4 m od granicy działki [...] i obawia się, że lokalizacja spornego budynku gospodarczego w sposób przedstawiony w projekcie będzie powodować zacienienie planowanego przez niego budynku. Organ powinien był to uwzględnić. Nie tylko bowiem aktualny stan nieruchomości skarżącego jest istotny. Organ tymczasem przyjął jedynie hipotetyczne założenie, że "w najmniej korzystnym wariancie właściciel nieruchomości sąsiedniej mógłby zabudować działkę nr [...] budynkiem mieszkalnym z oknami w ścianie budynku zwróconej w stronę działki nr [...] w odległości 4,23 m od granicy, przy założeniu, że najniższa krawędź okna w budynku mieszkalnym znajdowałaby się na poziomie gruntu". Organ nie wziął natomiast pod uwagę, że projektowany budynek gospodarczy, poza ograniczeniem dopływu światła i efektem zacieniania zarówno budynku, który planuje wybudować skarżący, jak też i jego działki, może powodować także inne niekorzystne dla nieruchomości skarżącego efekty, np. utratę walorów krajobrazowych, możliwy nadmierny hałas pozostający w związku z użytkowaniem przez inwestorów budynku gospodarczego, a w konsekwencji także możliwą utratę wartości działki skarżącego.
Zdaniem skarżącego organ powinien wziąć także pod uwagę § 12 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia, który dopuszcza wprawdzie budowę budynku gospodarczego lub garażu ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej, niż 1,5 m od granicy, jednak o długości nie większej,niż 6,5 m i wysokości nie większej, niż 3 m. Planowane przez inwestorów wymiary budynku gospodarczego wynoszą zaś 20,0 x 7,0 m oraz wysokości 5,73 m, a więc nie mieszczą się we wskazanych normach. Oczywiście nie ma bezwzględnego zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej, jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, a także zbliżenia obiektu do granicy, jednakże nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę albo że jest związany wyłącznie przepisami warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaś tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu i jest ono wiążące dla organu.
Pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości (w zbliżeniu do granicy) może być wydane wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją szczególnie uzasadnione przyczyny. Organ, który otrzymał wniosek o wydanie pozwolenia na budowę przy granicy nieruchomości lub w zbliżeniu do granicy, zwłaszcza wobec kwestionowania takiego usytuowania inwestycji przez właściciela sąsiedniej nieruchomości, powinien wnioskodawcę, stosownie do art. 9 k.p.a., pouczyć o tym, że proponowane usytuowanie obiektu budowlanego powinno być uzasadnione. Wydając z kolei decyzję organ administracji powinien w szczególności mieć na uwadze zasadę ogólną wyrażoną w art. 7 k.p.a., wymagającą uwzględnienia słusznego interesu stron postępowania (tak wyrok NSA z 21 lutego 2012 r., II OSK 2312/10). Organy administracji w każdej sprawie o wydanie pozwolenia na budowę muszą należycie wyważyć interesy strony. Zasady postępowania administracyjnego nakazują bowiem równe traktowanie stron postępowania.(wyrok WSA w Opolu z 17 listopada 2011 r., sygn. II SA/Op 439/11).
Wyjątki od zasad ogólnych nie mogą podlegać wykładni rozszerzającej. Zgodnie z art. 7 k.p.a. należy mieć na uwadze nie tylko interes, jednej strony, ale także interes, innych osób. Zdaniem skarżącego, zasada ta została w niniejszej sprawie naruszona, a zatem decyzja powinna zostać uchylona.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje
W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że kontrola sądu administracyjnego jest ograniczona wyłącznie do zbadania legalności, a więc zgodności z prawem wydanego rozstrzygnięcia. Wynika to z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 2167) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325), dalej jako "p.p.s.a.". Sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.
Kontrolując zaskarżoną decyzję w takim zakresie, Sąd stwierdził, że przy jej wydaniu organy nie naruszyły przepisów prawa materialnego i procesowego w istotnym stopniu, uzasadniającym wyeliminowanie z obrotu prawnego tej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.
Należy też podkreślić, że w sprawie miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane w brzmieniu sprzed zmiany tej ustawy wprowadzonej ustawą z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r., poz. 471 ze zm.) – stosownie do art. 25 ustawy zmieniającej.
W świetle art. 35 ust. 4 pr. bud. organ administracji architektoniczno -budowlany nie może odmówić udzielenia pozwolenia na budowę, w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4.
Zgodnie zaś z art. 35 ust. 1 pr. bud. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:
- 1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;
- 2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
- 3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;
- 4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.
Z przytoczonych przepisów wynika, że warunkiem wydania pozwolenia było to, by inwestor posiadał prawo od dysponowania nieruchomością na cele budowlane, przestawił projekt budowlany, obejmujący projekt architektoniczno-budowlany i zagospodarowania przestrzennego, sporządzony przez osoby posiadające stosowne uprawnienia, które to osoby potwierdzą, że projekt został sporządzony zgodnie z przepisami techniczno - budowlanymi, normami i zasadami wiedzy. Organ architektoniczno budowlany ma obowiązek zbadać, czy projekt jest kompletny, a więc czy zawiera planowane rozwiązania techniczne (w tym - zależnie od inwestycji - wraz z niezbędnymi instalacjami elektrycznymi, wodnymi, sanitarnymi), czy zawiera informację o obszarze oddziaływania inwestycji i dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (BIOZ); ma ponadto obowiązek sprawdzić, czy część projektu budowlanego obejmująca projekt zagospodarowania przestrzennego jest zgodny z przepisami, w tym z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i warunkami techniczno - budowlanymi (a więc przede wszystkim z rozporządzeniem w/s w.t.), ponadto, czy inwestycja została uzgodniona z właściwymi organami (o ile jest to wymagane) lub zaopiniowana.
Prawidłowo organy w rozpatrywanej sprawie uznały, że sporna inwestycja polegająca na budowie budynku gospodarczego na sprzęt rolniczy i płody rolne o wymiarach 20,0 x 7,0 m, zlokalizowanym na działce nr ew. [...] w miejscowości S., w odległości 1,5 m od granicy z działką skarżącego, spełnia te warunki.
Projekt został sporządzony przez K. S. (część architektoniczna) i mgr inż. R. S. (część konstrukcyjna), posiadających stosowne uprawnienia (dołączono do dokumentacji zaświadczenie o ich przynależności do L. Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa) i którzy dołączyli oświadczenie o zgodności inwestycji z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.
W sprawie nie budzi wątpliwości to, że przyjęte w projekcie rozwiązania techniczne nie podlegają ocenie organów architektoniczno - budowlanych w zakresie zgodności z przepisami, a organ nie może narzucać inwestorowi własnych rozwiązań. Ocenie takiej podlega natomiast projekt zagospodarowania terenu i w rozpatrywanej sprawie to właśnie ta ocena jest kwestionowana.
Skarżący podnosi, że usytuowanie spornego budynku w granicy działki jest niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz § 12 rozporządzenia, a w konsekwencji narusza art. 5 ust. 1 pkt 9 pr. bud. tj. uzasadnione interesy skarżącego.
Po przeanalizowaniu akt sprawy Sąd uznał, że ocena organów obu instancji jest trafna.
Rzeczywiście zasadą jest sytuowanie obiektów w odległości 3 m (ścianą z oknami) i 4 m (ścianą bez otworów okiennych) od granicy działki. Przepis § 12 ust.2 rozporządzenia w/s w.t. przewiduje jednak wyjątki od tej zasady - Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.
W rozpatrywanej sprawie zachodzi taki wyjątek, ponieważ miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy K. (uchwała Rady Gminy K. z [...] r., nr [...]) zmieniony uchwałą z [...] r. nr [...] § 3 ust. 1.2. pkt. 5 planu otrzymał brzmienie: "dopuszcza się lokalizację obiektów kubaturowych w granicy działki lub 1,5 m od niej przy uzupełnieniu istniejącej zabudowy lub trudnych uwarunkowaniach wynikających z rozwiązań przestrzennych lub szerokości działki do 22,0 m". Plan zezwala zatem na sytuowanie budynków w odległości 1,5 m od granicy, jeśli szerokość działki jest mniejsza niż 22 m. Działka objęta inwestycją ma szerokość 12,80 m, a więc niewątpliwie ten warunek został spełniony.
Wbrew zarzutom skargi, nie było podstaw do zastosowania § 12 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia w/s w.t., który przewiduje, że "w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się (...) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi".
Przepisy § 12 ust. 2 i § 12 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia w/s w.t. mają charakter rozłączny – możliwa jest więc lokalizacja budynków w odległościach wynikających z planu miejscowego bądź określonych w § 12 ust. 4 rozporządzenia, jeśli zachodzą warunki określone w tym przepisie. Przepisów tych nie można natomiast interpretować w ten sposób, że zaistnienie warunków z §12 ust. 4 rozporządzenia wyklucza inną lokalizację, dopuszczoną przez miejscowego prawodawcę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Sądowi znana jest uchwała NSA z dnia 27 lutego 2017r., II OPS 3/16 dotycząca relacji przepisów § 12 ust. 2 i § 12 ust. 3 rozporządzenia, stwierdzająca, że "W przypadku, gdy w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczono sytuowanie budynku w zabudowie jednorodzinnej, zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy z sąsiednią działką budowlaną, bezpośrednio przy tej granicy, konieczne jest spełnienie warunków określonych w § 12 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1422)".
Uchwała ta jednak nie ma zastosowania w rozpatrywanej sprawie, ponieważ rozstrzygane nią zagadnienie prawne zostało przez NSA ograniczone do przypadku, gdy sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną wynika z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. NSA wyjaśnił, że wynika to różnicy między planem miejscowym, który jest aktem prawa miejscowego powszechnie obowiązującym a decyzją o warunkach zabudowy, która jest wydawana w razie braku planu miejscowego (pytanie prawne dotyczyło wyłącznie decyzji o warunkach zabudowy, a więc NSA ocenił, że wspólne rozstrzygnięcie dotyczące także ustaleń planu miejscowego doprowadziłoby do zatarcia różnic miedzy tymi dwoma sytuacjami prawnymi wynikającymi z planu miejscowego i z decyzji o warunkach zabudowy. Akt prawa miejscowego na obszarze jego obowiązywania jest równorzędny ustawom, a więc ma pierwszeństwo względem rozporządzeń, które są aktami niższego rzędu.
Prawodawca miejscowy posiada więc kompetencję do kształtowania zasad zabudowy danego terenu, w tym określania odległości od granicy i zabudowań sąsiednich działek. Podobne stanowisko zajął m.in. WSA w Białymstoku (wyrok z 26 września 2019r., II SA/Bk 451/19): "Lektura § 12 rozporządzenia pozwala na wyprowadzenie wniosku, że przewidziane w ustępie 4 § 12 przypadki odnoszące się do sytuowania w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej budynku w granicach nienormatywnych względem granicy działki budowlanej, dotyczą terenów zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej, dla których bądź nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego bądź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego samodzielnie nie przewiduje dopuszczalności lokalizacji zabudowy po granicy działki. Nie mógł zatem mieć zastosowania w sprawie § 12 ust. 4 rozporządzenia i wynikający z niego wymóg dysponowania przez inwestora działką budowlaną o szerokości 16 metrów (lub mniejszej szerokości) dla uzyskania zgody organu na usytuowanie garażu, stanowiącego rozbudowę istniejącego budynku mieszkalnego, bezpośrednio przy granicy działki.
Skoro miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuścił usytuowanie budynku na działce budowlanej bezpośrednio przy granicy a jednocześnie z przepisów § 13,19,23,36,40,60 i 271-273 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ani z przepisów odrębnych nie wynikają inne ograniczenia dla takiego usytuowania budynku, niedopuszczalne byłoby ograniczenie inwestorowi prawa do zabudowy swojej nieruchomości po granicy z nieruchomością sąsiednią".
Ponadto wbrew zarzutom skargi, nie było podstaw po pierwsze - do potraktowania dwóch przylegających do siebie działek inwestora (tj. działki nr [...] i działki nr [...] objętej inwestycją) jako jednej działki budowlanej (wówczas warunek zachowania maksymalnej szerokość 22 m, o której mowa w § 3 ust. 1 planu nie byłby spełniony i nie uprawniałby do sytuowania budynku 1,5 m od granicy), ani po drugie - do wymagania od inwestora usytuowania budynku na jego drugiej działce (dalej oddalonej od działek skarżącego). Każda z działek inwestora posiada urządzoną odrębną księgą wieczystą, a w takiej sytuacji – zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r. (IV CK 114/02) - każda z nich, pomimo, że obie stanowią własność tej samej osoby i pomimo że graniczą one ze sobą, jest odrębną nieruchomością w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Oznacza to, że każda z nich podlega samodzielnie obrotowi prawnemu, może więc być zbyta (sprzedana) niezależnie od drugiej.
Nie można wykluczyć, że z prawa tego inwestor będzie chciał skorzystać. Wyodrębnienie samodzielnych nieruchomości może ułatwiać ich właścicielom ich zagospodarowania (m.in. zabudowę) i wykorzystywanie każdej z nich w różny sposób. Obie działki inwestora są niezagospodarowane, w miejscowym planie przeznaczone są pod zabudowę zagrodową, czyli w istocie mieszaną: mieszkalno - rolną. Podkreślić należy, że i działka skarżącego ma takie samo przeznaczenie – pozwala mu to na zabudowę wyłącznie mieszkaniową (jednorodzinną), niezwiązaną z prowadzeniem działalności rolnej, musi się jednak liczyć z innymi inwestycjami na działkach sąsiednich, o charakterze rolnym.
W świetle takich uwarunkowań prawnych w planie miejscowym, nie można przyznać racji skarżącemu, że skorzystanie przez inwestora z możliwości przewidzianej w § 3 ust. 1.2 planu w związku z § 12 ust. 2 rozporządzenia w/s w.t., polegającej na zlokalizowaniu spornego budynku na zasadzie wyjątku w odległości 1,5 m od granicy z działką skarżącego, stanowi naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 9 pr. bud. W ocenie Sądu, organy wyważyły interesy inwestora i skarżącego. Nie można pominąć, że sporny budynek gospodarczy, choć znacznych rozmiarów, to jednak ze względu na swoje przeznaczenie (przechowywanie sprzętu rolnego i płodów rolnych), nie będzie wiązał się z istotnym oddziaływaniem na działkę skarżącego. Nie będzie w niej prowadzona hodowla zwierząt (budynek nie posiada żadnych instalacji elektrycznych, wodnych, czy innych wymaganych rozwiązań technicznych związanych z taką działalnością); jego przeznaczenie ma faktycznie charakter magazynowy.
Skarżący zarzuca też, że w związku z usytuowaniem spornego budynku gospodarczego blisko granicy z działką skarżącego oraz wysokością tego budynku, może zachodzić zacienianie planowanego przez skarżącego budynku mieszkalnego.
Odnosząc się do tej kwestii należy w pierwszej kolejności stwierdzić, że sporny budynek gospodarczy posiada wysokość 5,73 m. Wysokość ta jest dopuszczalna w świetle planu miejscowego, gdyż przepis § 3 ust. 1.2 pkt 6a dopuszcza zabudowę mieszkalną rolniczą do wysokości kalenicy 11,0 m; nie zawiera przy tym żadnych ograniczeń wobec budynków nie-mieszkalnych. Mając na uwadze to, że w planie miejscowym wymagane jest określenie dopuszczalnej wysokości zabudowy (a nie zabudowy określonego typu – art. 15 ust. 2 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 4 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Dz.U. 2003r., nr 164, poz.1587), to oznacza, że wskazana w planie wysokość zabudowy dotyczy wszystkich obiektów i urządzeń na danym terenie.
Zgodzić się należy ze stanowiskiem organu, że w okolicznościach niniejszej sprawy, nie można było dokonać sprawdzenia zgodności inwestycji z § 13 rozporządzenia w/s w.t. poprzez dokonanie analizy zacienienia. Poglądy sądów administracyjnych co do wymogu badania tej kwestii w zależności od tego, czy działka sąsiednia jest już zabudowana, czy nie, są różne: część z nich przyjmuje, że każdy inwestor planując budowę musi uwzględniać naturalne oświetlenie pomieszczeń w istniejącej już sąsiedniej zabudowie, część dopuszcza przypadki odstępstw od wskazanego stanowiska, akcentując niedopuszczalność uprzywilejowania tego z inwestorów, który pierwszy rozpoczął budowę. Przeważa pierwsze stanowisko (zob. wyrok NSA z 9 maja 2017 r., II OSK 2183/15; z 30 maja 2014 r., II OSK 3105/12), aczkolwiek nie można odmówić racji drugiemu z poglądów, że usytuowanie budynku na działce budowlanej odbywać się powinno przy wyważeniu interesów inwestora i właścicieli działek sąsiednich (art. 5 ust. 1 pkt 9 pr. bud.), właśnie w aspekcie oceny możliwości przyszłej zabudowy tych nieruchomości. (zob. wyrok WSA w Warszawie z 25 lutego 2004 r., V SA 3042/02).
Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że organ rozważał ewentualne zacienianie planowanego przez skarżącego budynku mieszkalnego przez sporny budynek gospodarczy, mając na względzie interes skarżącego. Organ ustalił, że warunek naturalnego oświetlenia, o którym mowa w § 13 ust. 1 pkt 1 ppkt a rozporządzenia w/s w.t. będzie spełniony już tylko w sytuacji, gdy skarżący zlokalizuje swój budynek w odległości 4, 23 m od granicy działki, ścianą z otworami okiennymi przy założeniu, że najniższa krawędź okna w budynku mieszkalnym znajdowałaby się na poziomie gruntu; jeśli skarżący odsunie budynek w głąb swojej działki, naturalne oświetlenie będzie korzystniejsze. Organ słusznie zauważył, że działka skarżącego ma szerokość 45 m, a więc skarżący będzie mógł usytuować swój budynek w taki sposób, by sporny budynek gospodarczy jak najmniej zacieniał jego budynek.
Nie można w tej sytuacji uznać, że nie zostały wyważone interesy inwestora i skarżącego. Należy też zauważyć, że – choć nie zostało to wprost wyrażone - usytuowanie spornego budynek gospodarczego mającego służyć do przechowywania płodów rolnych i urządzeń rolniczych, blisko granicy, wynikało niewątpliwie z konieczności wjazdu do tego budynku maszynami rolniczymi, a więc pojazdami o dużych rozmiarach. Inne usytuowanie tego budynku na wąskiej działce o szerokości 12,80 nie dawałoby możliwości odpowiedniego dostępu do tego budynku i korzystania z niego zgodnie z jego funkcją.
Sąd rozumie potrzebę skarżącego nieskrępowanego korzystania wyłącznie na cele mieszkaniowe z własnej nieruchomości, niemniej jednak z wyraźnej woli prawodawcy miejscowego (rady gminy) te tereny zostały przeznaczone pod różne funkcje, w tym rolno - gospodarcze. Konflikty w zakresie korzystania z tych nieruchomości są zrozumiałe wobec takiego mieszanego przeznaczenia tego obszaru. Prawa do zabudowy rolno - gospodarczej i mieszkaniowej są równouprawnione – nie można żadnej ze stron konfliktu (właścicieli sąsiednich nieruchomości) przy realizacji takiej właśnie zabudowy zarzucić naruszenia odmiennych interesów.
W podsumowaniu warto też przytoczyć wypowiedź NSA, że "Pozwolenie na budowę (...) w wielu wypadkach musi uwzględniać sprzeczne interesy, z jednej strony inwestora, a z drugiej strony osób, których prawa lub interesy mogą być przez to pozwolenie zagrożone lub naruszone. Granice tych praw i interesów określają przepisy prawa budowlanego oraz innych aktów prawnych wydanych na podstawie i w wykonaniu przepisów tego prawa. Poza tymi granicami, a zatem poza ochroną prawną wynikającą z norm prawa pozytywnego, pozostają natomiast protesty obywateli wyrażające ich osobiste zapatrywania, oczekiwania, postulaty i życzenia co do określonej polityki planowania przestrzennego, wzajemnych relacji między planowanymi lub realizowanymi inwestycjami. Nieuwzględnienie ich nie może jednak stanowić podstawy kwestionowania legalności pozwolenia na budowę. To inwestor decyduje o miejscu lokalizacji określonej inwestycji.
Jeżeli projekt zamierzonej inwestycji jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i z przepisami szczególnymi, organ architektoniczno-budowlany nie może odmówić zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę". (wyrok NSA z dnia 2 kwietnia 2008 r., II OSK 261/07).
Zarzuty skargi dotyczące naruszenia § 12 ust.1, 2 i 4 pkt 3, § 13 rozporządzenia w/s w.t., art. 5 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 144 k.c. – w świetle przedstawionych argumentów, nie znajdują zatem uzasadnienia; brak też podstaw do przyjęcia, że organy nie wyjaśniły dokładnie sprawy. Przedstawiona przez inwestora dokumentacja projektowa zawiera wymagane elementy, a organy prawidłowo oceniły zgodność projektu zagospodarowania terenu z obowiązującymi przepisami.
W związku z tym skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.