Uzasadnienie
Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, iż ostateczną decyzją z dnia 5 listopada 2010 r. Wójt Gminy J. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie "[...]", stanowiącej własność B.L., na 25 działek o numerach od "[...]".
Następnie, decyzją z dnia 19 lipca 2012 r. Wójt Gminy J. ustalił B.L. opłatę adiacencką w kwocie 121.877,50 zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek jej podziału i wyznaczył piętnastodniowy termin płatności tej opłaty. W uzasadnieniu podał, że ustalenie wzrostu wartości nieruchomości o kwotę 487.510 zł nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego. Organ podniósł, że rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się wyczerpująco do zgłoszonych w toku postępowania administracyjnego zastrzeżeń strony dotyczących sporządzonego w sprawie operatu. Zgodnie z postanowieniami uchwały nr XXXVII/267/2002 Rady Gminy J. z dnia 29 stycznia 2002 r., wysokość opłaty adiacenckiej wynosi 25% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O., po rozpoznaniu odwołania B.L., decyzją z dnia 2 listopada 2011 r. uchyliło powyższą decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. Kolegium zarzuciło bowiem brak wyjaśnienia zasadności ustalenia opłaty adiacenckiej. Zauważyło, że decyzja w tej sprawie ma charakter uznaniowy, wobec czego niezbędne było wyjaśnienie przyczyn, dla których Wójt uznał za zasadne skorzystanie z prawa do ustalenia przedmiotowej opłaty. Kolegium wskazało też na zaniechanie rozpoznania wniosku strony o powołanie nowego biegłego oraz na niepoinformowanie strony o możliwości ubiegania się o rozłożenie opłaty na raty. Organ odwoławczy nakazał ponadto organowi pierwszej instancji w toku ponownego rozpoznania sprawy ustosunkować się do nowych zarzutów podniesionych w odwołaniu.
Wójt Gminy J. decyzją z dnia 26 marca 2012 r. ustalił B.L. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek jej podziału w kwocie 64.312,50 zł i wyznaczył termin płatności tej opłaty. W uzasadnieniu podniósł, że skorzystał z prawa do naliczania opłaty adiacenckiej, gdyż uzyskane w ten sposób środki zasilą budżet gminy, co pozwala na prowadzenie inwestycji służących mieszkańcom Gminy J. Ponadto, odstąpienie od korzystania z tego prawa może być przez organy kontroli finansowej interpretowane jako działanie na szkodę interesu publicznego. Organ pierwszej instancji wskazał, że ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału jest uzależnione od wzrostu wartości nieruchomości. Wyjaśnił, że z uwagi na zmianę przepisów oraz upływ czasu, niezbędne było zlecenie sporządzenia w sprawie nowego operatu szacunkowego. Drugi operat, stanowiący podstawę do naliczenia przedmiotowej opłaty, sporządzony został w dniu 25 listopada 2011 r. przez rzeczoznawców majątkowych P.S. i U.J., którzy stosownie do art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, określili wartość nieruchomości przed podziałem na kwotę 3.807.922,00 zł i jej wartość po podziale na kwotę 4.065.172,00 zł. Organ pierwszej instancji ocenił ten dokument jako zgodny z przepisami prawa i na jego podstawie stwierdził wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o kwotę 257.250,00 zł, wynikającą z podziału przedmiotowej nieruchomości.
Wójt zaznaczył, że zawiadomił stronę w trybie art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego o przysługujących jej uprawnieniach procesowych oraz o możliwości i zasadach rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty. Z uwagi na brak wniosku w tej sprawie ustalono jednorazową opłatę. Odnosząc się natomiast do zastrzeżeń strony Wójt wyjaśnił, że brak było przesłanek do uznania, że przedmiotowy operat został sporządzony niezgodnie z przepisami prawa. Zauważył, że zgodnie za art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie mogło stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W toku prowadzonego postępowania rzeczoznawcy wyjaśnili przyjętą skalę ocen i przesłanki, jakimi kierowali się sporządzając wycenę.
Wójt zaznaczył, że zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami operacie jest sporządzaną na piśmie opinią o wartości nieruchomości i jako taki ma prawo zawierać elementy subiektywnej oceny, co nie oznacza, że określona w nim wartość nie jest wartością rynkową, stanowiącą podstawę do obliczenia opłaty adiacenckiej. Sporządzając nowy operat rzeczoznawcy dokonali aktualizacji przyjętych do porównania transakcji, co spowodowało powstanie różnicy pomiędzy wzrostem wartości określonym w obu operatach. Organ przyznał, że chociaż łącznie różnica ta jest wysoka, to w odniesieniu do 1 m² poszczególnych działek wynosi ok. 3,0 - 3,5%, a ponadto wiąże się ze zmianą sposobu wyceny działek przeznaczonych pod drogi i ciągi piesze, wynikającej ze zmiany przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wójt wskazał, że o przyczynach odmowy powołania nowego rzeczoznawcy majątkowego poinformował stronę pismem z dnia 5 marca 2012 r. Organ pierwszej instancji ustosunkował się ponadto, powołując się na odpowiednie wyjaśnienia rzeczoznawców majątkowych, do podniesionych przez stronę zarzutów dotyczących: subiektywnego określenia skali ocen i opisu cech rynkowych, pominięcia przy ustalaniu rynku nieruchomości gruntów przeznaczonych pod drogi i tereny zieleni, wadliwego przyjęcia uzbrojenia jako atrybutu mającego wpływ na wartość nieruchomości i pominięcia cech utrudniających użytkowanie nieruchomości, a także zarzutów dotyczących wadliwej kwalifikacji lokalizacji działek jako dobrej, gdy zdaniem strony jest ona średnia oraz braku tabeli porównawczej dla działek o numerach: "[...]".
B.L. wniósł odwołanie od powyższej decyzji, w którym zarzucił naruszenie: art. 77 § 1 K.p.a. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności przez całkowite pominięcie zgłoszonych przez niego zarzutów do sporządzonego operatu szacunkowego i art. 107 § 1 i 3 K.p.a. w zw. z art. 8 i art. 9 K.p.a., poprzez zaniechanie wyjaśnienia w uzasadnieniu decyzji przyczyn, z powodu których odmówił wiarygodności i mocy dowodowej zastrzeżeniom do operatu szacunkowego. Zdaniem odwołującego się, błędnie organ pierwszej instancji przyjął, że operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i określa zmianę wartości nieruchomości wynikającą z jej podziału, w sytuacji gdy sporządzony operat nie przedstawia w sposób logiczny i jasny toku rozumowania autora, a ponadto rzeczoznawca majątkowy nie odniósł się wyczerpująco do wszystkich zastrzeżeń zgłoszonych przez odwołującego się, gdyż uzupełniające pisma biegłego nie zawierały merytorycznego ustosunkowania się do zastrzeżeń do operatu szacunkowego i były wewnętrznie sprzeczne.
Ponadto, odwołujący się zarzucił naruszenie art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez stwierdzenie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, gdyż w jego ocenie wartość rynkowa działek po podziale została zawyżona. W odwołaniu zarzucono, że operat sporządzony został w sposób ogólnikowy i nie wyjaśnia dostatecznie sposobu dokonania wyceny, co uniemożliwia ocenę jego przydatności dowodowej. Ponadto zarzucono, że organ pierwszej instancji nie powołał się w uzasadnieniu decyzji na takie aspekty, jak potrzeby zbiorowe czy korzyści mieszkańców gminy lub dotychczasową praktykę w tym zakresie.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. decyzją z dnia 29 maja 2012 r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy stanowi obligatoryjny materiał dowodowy w sprawie i może on być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. W odwołaniu nie powołano się na takie okoliczności, a ponadto, strona nie wniosła do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przeprowadzenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, ani nie zleciła sporządzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości innemu rzeczoznawcy majątkowemu. Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy stanowi jedyną podstawę ustalenia wartości nieruchomości, a ocenie organu administracji podlega czy dokument ten przekonująco określa wartości nieruchomości. Organ odwoławczy stwierdził, że wskazane przez organ pierwszej instancji motywy odzwierciedlają istotne ustalenia operatu szacunkowego, a dokument ten nie budzi wyraźnych zastrzeżeń.
Rzeczoznawcy majątkowi prawidłowo bowiem zastosowali podejście porównawcze i metodę szacowania parami, a wycena wartości rynkowej nieruchomości odbyła się w istniejących uwarunkowaniach rynkowych, przez porównanie działek odpowiednio proporcjonalnych co do m.in. powierzchni, funkcji, lokalizacji przeznaczenia, uzbrojenia, dostępności komunikacyjnej. Zdaniem Kolegium, przedstawiona w operacie charakterystyka rynku lokalnego, hierarchia cech nieruchomości i dane działek również zostały ujęte w sposób, który umożliwił pozytywną ocenę prawidłowości szacowania.
W sprawie nie zaistniały zatem okoliczności faktyczne lub prawne, które mogłyby stanowić podstawę do kwestionowania zgodności z prawem decyzji organu pierwszej instancji.
W złożonej skardze B.L. powtórzył zarzuty zawarte w odwołaniu, dotyczące sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz naruszenia przepisów postępowania przez zaniechanie uwzględnienia jego zastrzeżeń podniesionych wobec tego dokumentu i oddalenie wniosku o powołanie nowego rzeczoznawcy majątkowego do oszacowania wartości rynkowej działek. Ponadto, skarżący podkreślił, że skoro wysokość opłaty adiacenckiej ustala organ administracji po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, to podmiotem władnym określać prawidłowość wykonania operatu szacunkowego jest w niniejszej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O., a nie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.
Skarżący złożył wyczerpujące zastrzeżenia do operatu szacunkowego i wniósł o powołanie nowego biegłego, zatem należy uznać, że zakwestionował prawidłowość wykonania przedmiotowego operatu szacunkowego przed właściwym organem. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe argumenty i stanowisko w sprawie. Ponadto wyjaśniło, że postępowanie w sprawach opłaty adiacenckiej charakteryzuje się pewnymi odrębnościami w stosunku do ogólnego postępowania administracyjnego. Organ administracji publicznej może bowiem uzyskać operat szacunkowy już w tzw. stadium przedprocesowym sprawy. Dlatego też w przypadku stwierdzenia braku lub nieznacznego wzrostu wartości nieruchomości nie wszczyna się postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. W przypadku zaś wszczęcia postępowania, organ prowadzący postępowanie nie rozstrzyga o dopuszczeniu operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, jak też w toku postępowania nie przeprowadza dowodu z tego dokumentu.
W procesie ustalenia stanu faktycznego operat szacunkowy stanowi zatem nie tyle dowód, co obligatoryjny materiał w sprawie, na podstawie którego organ administracji publicznej wywodzi okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Kolegium podniosło też, że Kodeks postępowania administracyjnego wyraźnie rozróżnia dowody i materiały zebrane w sprawie (art. 10, art. 136). Z tej przyczyny rzeczoznawca majątkowy m.in. nie występuje w postępowaniu w sprawie opłaty adiacenckiej w charakterze biegłego i nie podlega wyłączeniu od udziału postępowaniu na podstawie art. 84 § 2 k.p.a., ale podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości w trybie z art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Ponadto, operat szacunkowy jest oceniany w ramach tzw. postępowania gabinetowego. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych i tylko wydanie negatywnej oceny zespołu powołanego przez organizację zawodową sporządzony operat szacunkowy traci charakter opinii o wartości nieruchomości (art. 157 ust. 1 i ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami). Sporządzenie zatem przez innego rzeczoznawcę wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie pozbawia dotychczasowego operatu charakteru opinii o wartości nieruchomości (art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Także w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości, dla tożsamego celu wyceny, organ administracji publicznej nie ma prawnej możliwości oceniania prawidłowości sporządzenia któregoś z operatów szacunkowych (157 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Powyższe powoduje, że w sprawach opłaty adiacenckiej nie wszystkie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego regulujące kwestię dowodów mogą mieć zastosowanie, wobec czego wniosek pełnomocnika skarżącego o powołanie nowego biegłego nie mógł zostać uwzględniony. Kolegium dodało, że rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzili kwestionowany operat są też biegłymi sądowymi, co także świadczy o wysokim poziomie ich wiedzy specjalistycznej oraz zaufaniu, którym zostają obdarzani w postępowaniu sądowym. Kolegium stwierdziło też, że zastrzeżenia skarżącego co do operatu szacunkowego nie posiadają charakteru dowodu, dlatego wskazywanie przyczyn, z powodu których odmówiono im wiarygodności i mocy dowodowej było niedopuszczalne w świetle art. 107 § 3 k.p.a.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle art. 1 § 2 wymienionej ustawy kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd może wzruszyć zaskarżoną decyzję jedynie wówczas, gdy narusza ona przepisy prawa materialnego lub postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270, dalej jako: p.p.s.a.). Badając legalność zaskarżonej decyzji w świetle powołanych wyżej kryteriów oraz w oparciu o akta sprawy, Sąd stwierdził, że rozstrzygnięcie to odpowiada prawu, wobec czego skarga nie mogła zostać uwzględniona.
Przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie jest decyzja, którą ustalono skarżącemu opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie "[...]", w związku z jej podziałem na 25 działek o numerach od "[...]".
Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej jako: u.g.n.), zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
W przedmiotowej sprawie poza sporem pozostaje, że ostateczną decyzją z dnia 5 listopada 2010 r. Wójt Gminy J. zatwierdził projekt podziału działki nr x, w wyniku którego powstało 25 działek. Decyzja organu pierwszej instancji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału została wydana przed upływem trzyletniego terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n., a w obrocie prawnym znajduje się uchwała określająca wysokość stawki opłaty adiacenckiej. Sporną pozostaje natomiast kwestia czy dokonany podział geodezyjny nieruchomości doprowadził do wzrostu jej wartości.
Wzrost wartości nieruchomości został ustalony na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych. Należy podzielić ocenę organów obu instancji, że dokument ten sporządzono zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, dalej jako: rozporządzenie), z uwzględnieniem zmian wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985).
Rzeczoznawcy zastosowali podejście porównawcze, metodę porównywania nieruchomości parami z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego, dla których były znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to taka nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Jak wynika z operatu szacunkowego, nieruchomości skarżącego o powierzchni pierwotnie "[...]" ha, położone są na obrzeżach wsi "[...]", w odległości ok. 500 m od zwartej zabudowy wsi, pomiędzy drogą wojewódzką "[...]", użytkami leśnymi i rolnymi, ok. 14 km od centrum O. Działki nie są zainwestowane, znajdują się w zasięgu infrastruktury technicznej i występuje na niektórych urozmaicone ukształtowanie terenu.
Określając wartość rynkową nieruchomości przed jej podziałem do porównania przyjęto nieruchomości: niezabudowane, o znacznej powierzchni, z możliwością zabudowy mieszkaniowej lub innymi obiektami usługowymi związanymi z obsługa terenów mieszkaniowych, położone w gminach "[...]", będące przedmiotem obrotu rynkowego, których ceny kształtowały się od 27,19 zł/m² do 39,76 zł/m². Natomiast do określenia wartości nieruchomości po podziale przyjęto do porównania niezabudowane nieruchomości gruntowe o małych powierzchniach, o odpowiednim przeznaczeniu (pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub zabudowę mieszkalno- usługową), leżące w gminie J., zaś przy wycenie nieruchomości przeznaczonych pod drogi – niezabudowane grunty o takim przeznaczeniu, położone w gminie "[...]".
Jako współczynniki wpływające na wartość nieruchomości przed jej podziałem rzeczoznawcy przyjęli: lokalizację, powierzchnię działki, uzbrojenie, inne cechy utrudniające sposób użytkowania, przeznaczenie i dostępność komunikacyjną, zaś po podziale: lokalizację, powierzchnię działki, uzbrojenie, inne cechy utrudniające sposób użytkowania. Rzeczoznawcy ustalili jednocześnie procentowy udział każdej z tych cech w cenie.
Błędnie skarżący wywodzi, że skoro rzeczoznawcy nie posiadają wiedzy o poczynionych nakładach na nieruchomość, to nie było możliwe przyjęcie, że uzbrojenie terenu w 20% wpływa na cenę transakcyjną. Jak zasadnie wyjaśniono w piśmie z dnia 17 czerwca 2011 r. (k. 77 akt administracyjnych), to nakłady na nieruchomość, np. poprawa stanu nieruchomości przez działania właściciela, w tym uzbrojenie działki, nie mogą mieć wpływu na wzrost wartości tej nieruchomości, ale nie występowanie uzbrojenia na działce, jako jej cecha. Dodatkowo należy zauważyć, że cecha ta została przyjęta w celu skorygowania różnic pomiędzy nieruchomościami porównawczymi, wśród których były nieruchomości uzbrojone, a nieruchomością wycenianą.
Rzeczoznawcy wyjaśnili też w powyższym piśmie, że o przyjęciu, że lokalizacja szacowanych nieruchomości jest dobra, a nie średnia, jak wywodzi skarżący, przesądziło ich położenie w pobliżu zabudowy wsi i głównej drogi dojazdowej, a więc średni dostęp do obiektów użyteczności publicznej, a także położenie pośród pojedynczej zabudowy mieszkalnej i mieszkalno – usługowej, a ponadto niedaleka odległość od O., gdyż działki są położone ok. 14 km od centrum i ok. 5 km od granic tego miasta. Dodać należy, że rzeczoznawcy uznali lokalizację za dobrą, ale nie bardzo dobrą.
Niezasadny jest również zarzut, że rzeczoznawcy pominęli cechy utrudniające sposób użytkowania nieruchomości, gdyż z treści operatu szacunkowego wynika wprost, że określając wartość działki przed podziałem oraz wartość poszczególnych działek powstałych po podziale rzeczoznawcy mieli na względzie czy na wycenianej działce występują zróżnicowania wysokości terenu, rowy wodne, napowietrzne linie energetyczne lub czy działka graniczy z drogą publiczną, a nieruchomości porównawcze skorygowano odpowiednimi poprawkami.
W skardze zakwestionowano też określenie różnych cech rynkowych wycenianej nieruchomości przed i po jej podziale, a w konsekwencji także rożnych ich wag. Jak wyjaśniono w piśmie z dnia 10 maja 2011 r. (k. 33 akt administracyjnych), z uwagi na znaczne różnice w powierzchni nieruchomości przed i po jej podziale, cechy nieruchomości i skalę ocen rzeczoznawcy określili dla dwóch grup nieruchomości, których różnice miały odbicie także w procentowym wpływie cech rynkowych na ceny transakcyjne w każdej z tych grup. Dodać należy, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego analiza rynku ma na celu ustalenie cech nieruchomości (atrybutów, zwanych też cechami rynkowymi). Rzeczoznawca majątkowy winien więc ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych. Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych (zob. powołane wyżej pismo z dnia 10 maja 2011 r.).
Reasumując, zarzuty stawiane operatowi szacunkowemu, na podstawie którego organ ustalił wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału, nie były zasadne.
W wyniku wyceny, wartość 1m² gruntu nr x przed podziałem ustalono na kwotę 28,22 zł/m², natomiast po podziale wartość 1 m² poszczególnych działek wyceniono od 19,67 do 61,84 zł. W rezultacie wartość nieruchomości przed podziałem określono na kwotę 3.807.922 zł, natomiast wartość nieruchomości po podziale określono na kwotę 4.065.172 zł. Zgodnie z § 1 pkt 1 uchwały Rady Gminy J. z dnia 29 stycznia 2002 r. nr XXXVII/267/02 stawka opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem wynosi 25%. Wysokość spornej opłaty prawidłowo określono więc na kwotę 64.312,5 zł.
Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Z analizy operatu szacunkowego sporządzonego w rozpoznawanej sprawie wynika, że wszystkie elementy, o których mowa w wyżej wymienionym przepisie zostały w operacie uwzględnione.
W toku postępowania administracyjnego skarżący nie zakwestionował skutecznie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Zgodne bowiem z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 (ust. 1a zd. pierwsze art. 157). Powyższe uprawnienie nie zostało przez stronę zrealizowane. Wbrew stanowisku zawartemu w skardze, podniesienie zastrzeżeń odnośnie do operatu szacunkowego przed organami administracji nie jest tożsame z zakwestionowaniem tego dokumentu przed właściwym organem, tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych.
Ponadto, wniosek o powołanie nowego rzeczoznawcy majątkowego do oszacowania przedmiotowej nieruchomości również nie mógł być uwzględniony, gdyż zgodne z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Bezcelowe byłoby więc powoływanie nowego rzeczoznawcy. Tym samym organy administracji nie naruszyły art. 77 § 1 i art. 78 K.p.a.
Bezzasadny jest również zarzut naruszenia art. 107 § 3 K.p.a. Wyjaśnić należy, że zgodnie z tym przepisem w uzasadnieniu faktycznym decyzji organ administracji winien m.in. wskazać przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Zgłaszane przez stronę postępowania uwagi i zastrzeżenia odnośnie do operatu szacunkowego nie stanowią dowodu. Z powołanego przepisu można wywieść nakaz ustosunkowania się organu administracji do prezentowanego przez stronę stanowiska w sprawie, lecz w niniejszej sprawie organy administracji ustosunkowały się do podnoszonych przez stronę zarzutów.
W kontrolowanym postępowaniu organ administracji publicznej nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy prawa materialnego zostały prawidłowo zinterpretowane.
Biorąc powyższe pod uwagę, skargę należało oddalić, jako bezzasadną, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. Nr 270).