Uzasadnienie
K. wnioskiem z dnia [...] r. zwróciła się do Prezydenta Miasta o dokonanie aktualizacji wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki gruntu nr [...] położonej w S. przy ul. [...] przez jej obniżenie do kwoty [...] zł ([...] x [...] %). Powyższe Spółka uzasadniła tym, że zgodnie z operatem szacunkowym wyceny ww. nieruchomości sporządzonym przez R. w dniu [...] r. wartość przedmiotowej nieruchomości oszacowana została na kwotę [...] zł.
W odpowiedzi na powyższe pismem z dnia [...] r. Prezydent Miasta odmówił dokonania wnioskowanej aktualizacji opłaty rocznej wyjaśniając, że załączony do przedmiotowego wniosku operat szacunkowy wyceny wartości rynkowej ww. nieruchomości gruntowej jako prawa użytkowania wieczystego, sporządzony został w celu sprzedaży i tym samym nie może być wykorzystany dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Wycena powinna bowiem określać wartość rynkową prawa własności gruntu i powinna być sporządzona w celu aktualizacji opłaty rocznej.
Nie zgadzając się z powyższą odmową dokonania aktualizacji opłaty wnioskiem z dnia 15 lutego 2012 r. Spółka, na podstawie art. 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zwróciła się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki gruntu nr [...] jest w pełni uzasadniona. W ocenie Spółki argumentacja organu jest absurdalna i nie ma odzwierciedlenia w przepisach ani w orzecznictwie a sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę operat jest rzetelny i nie zawiera żadnych elementów, które podważałyby jego wiarygodność lub formalne uchybienia.
Przed terminem rozprawy, Prezydent Miasta poinformował Kolegium, że na podstawie umowy z dnia 27 kwietnia 2012 r. K. zbyła przedmiotową działkę gruntu na rzecz T. S., który wnioskiem z dnia [...] r. wystąpił do organu o ponowne naliczenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania działki gruntu nr [...].
Pismem z dnia [...] r. K. wycofała z Kolegium wniosek z dnia [...] r. o ustalenie, że odmowa aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki nr [...] jest nieuzasadniona.
Wskutek powyższego orzeczeniem z dnia [...] r., nr [...] wydanym w oparciu o przepis art. 78 ust. 2, art. 79 ust. 3 i art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze umorzyło przedmiotowe postępowanie.
Kolegium wyjaśniło, że cofnięcie przez wnioskodawcę własnego wniosku o ustalenie, że odmowa aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości gruntowej jest nieuzasadniona spowodowało, że postępowanie w niniejszej sprawie stało się bezprzedmiotowe. Równocześnie organ wskazał, że wprawdzie T. S. podał, że jest zainteresowany podtrzymaniem wniosku złożonego przez K., to jednak z uwagi na jego cofnięcie sprawa nie może być kontynuowana. Powyższe nie pozbawia jednak T. S. dochodzenia swojego żądania bezpośrednio przed organem.
Na powyższe orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiódł T. S. reprezentowany przez pełnomocnika adwokata A. P. Wnosząc o uchylenie kwestionowanego orzeczenia zarzucił mu naruszenie art. 79 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego przez jego błędną wykładnię i nieuzasadnione przyjęcie, że w związku z cofnięciem wniosku przez uprzedniego wnioskodawcę postępowanie stało się bezprzedmiotowe, podczas, gdy on jako obecny użytkownik wieczysty podtrzymuje złożony wniosek i żąda jego rozpoznania.
Zdaniem skarżącego fakt nabycia przez niego prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki oraz złożone oświadczenie, że podtrzymuje wniosek, świadczy o tym, iż prowadzone postępowanie dotyczy jego interesu prawnego a on powinien zostać uznany za jego stronę. Powyższe okoliczności przeczą twierdzeniu Kolegium, że postępowanie stało się bezprzedmiotowe, ponieważ zarówno pod względem podmiotowym jak i przedmiotowym nie było żadnych przesłanek, które mogłyby lec u podstaw tego stwierdzenia. Tym samym w ocenie skarżącego nawet cofnięcie przez K. wniosku nie spowodowało, że niniejsze postępowanie stało się bezprzedmiotowe.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko zawarte w zaskarżonym orzeczeniu. Nadto Kolegium wyjaśniło, że obecnie uznaje zawarte w zaskarżonym orzeczeniu pouczenie o przysługującej "skardze" za nieprawidłowe. Wobec braku rozstrzygnięcia co do istoty, spór dotyczący wysokości opłaty istnieje nadal i może zostać rozstrzygnięty jedynie w drodze złożenia sprzeciwu do sądu powszechnego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżone orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie narusza przepisów prawa materialnego ani przepisów postępowania administracyjnego w stopniu pozwalającym Sądowi na jego wzruszenie.
Na wstępie należy wskazać, że tutejszy Sąd rozpoznaje niniejszą sprawę pomimo faktu, że przedmiotem skargi jest orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego wydane w trybie określonym w przepisach art. 77 – 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wprawdzie orzeczenia wydane przez Kolegium w tym trybie podlegają zaskarżeniu w drodze sprzeciwu do sądu powszechnego, jednakże ukształtowała się praktyka orzecznicza, zgodnie z którą w przypadku, gdy orzeczenie to nie rozstrzyga sprawy co do istoty, podlega ono zaskarżeniu do sądu administracyjnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 876/07). Artykuł 79 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje bowiem stosować do postępowania przed kolegium odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, co oznacza, że rozstrzygnięcia tego organu wydane na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego podlegają kontroli sądu administracyjnego.
Zatem, mając powyższe na uwadze, rozpoznając niniejszą sprawę, Sąd zobligowany był jedynie do oceny, czy w sprawie zachodziły przesłanki do umorzenia postępowania.
Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, że umowa użytkowania wieczystego jest to prawo czasowe, którego istotnym elementem obligacyjnym jest obowiązek uiszczania przez wieczystego użytkownika właścicielowi gruntu świadczeń pieniężnych. Ustawodawca świadczenia te traktuje jako ekwiwalent za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawny, a tryb ustalania i aktualizacji tych opłat uregulowany został w powołanej ustawie o gospodarce nieruchomościami, która przewiduje dwustopniową procedurę rozstrzygania sporów w sprawach o ustalenie przedmiotowej opłaty. Procedura ta ma charakter mieszany – w pierwszym etapie administracyjny, natomiast w drugim sądowy.
Z treści art. 77 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Aktualizacji tej opłaty dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3 ww. ustawy).
Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.
W przypadku złożenia wniosku, kolegium winno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody (art. 79 ust. 3 powołanej ustawy). Jeżeli do ugody nie doszło, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje i kończy ono administracyjny etap postępowania w sprawie.
W przedmiotowej sprawie K. z uwagi na odmowę dokonania przez Prezydenta Miasta aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki gruntu nr [...] położonej w S. zwróciła się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja tej opłaty jest uzasadniona. Następnie z uwagi na zbycie przedmiotowej działki T. S., Spółka wycofała z Kolegium przedmiotowy wniosek.
W oparciu o powyższe Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że w tej sytuacji postępowanie stało się bezprzedmiotowe i na podstawie art. art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego orzekło o jego umorzeniu.
Powołany przez organ przepis art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego wiąże bezprzedmiotowość postępowania z brakiem któregoś z elementów materialnego stosunku prawnego, co w konsekwencji powoduje niemożność wydania decyzji załatwiającej sprawę przez rozstrzygnięcie co do jej istoty (por. B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego, Komentarz, Warszawa 2012, str. 415). Decyzja o umorzeniu postępowania zapada więc w sytuacji, gdy przyznanie określonego uprawnienia stało się zbędne lub organ administracji stwierdził oczywisty brak podstaw prawnych i faktycznych do merytorycznego rozpatrzenia sprawy.
Mając na uwadze powyższe uznać należy, że w rozpoznawanej sprawie zaistniała przesłanka umorzenia postępowania.
Zgodnie z art. 79 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami do postępowania przed kolegium stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego o wyłączeniu pracownika oraz organu, o załatwianiu spraw, doręczeniach, wezwaniach, terminach i postępowaniu, z wyjątkiem przepisów dotyczących odwołań i zażaleń. Do postępowania o którym mowa wyżej, stosuje się również przepisy o opłatach i kosztach.
Z analizy powyższego przepisu wynika, że przed kolegium nie stosuje się przepisu art.30 § 4 Kodeksu postępowania administracyjnego regulującego kwestie następstwa prawnego. A zatem, mimo że skarżący w trakcie postepowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym nabył od K. z siedzibą w T. działkę nr [...], to nie wstąpił w jej prawa jako strony. Stroną postępowania i dysponentem wniosku nadal pozostała K. z siedzibą w T. Skoro Spółka wycofała wniosek o ustalenie, że odmowa aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości jest nieuzasadniona, a T. S. jako nowy użytkownik wieczysty przedmiotowej nieruchomości, nie wstąpił na miejsce dotychczasowej strony, to umorzenie postępowania było uzasadnione. Niewątpliwie cofnięcie wniosku w postępowaniu prowadzonym na wniosek strony, uzasadnia jego umorzenie.
W świetle powyższego bez znaczenia jest również fakt, że T. S. podtrzymał wniosek złożony pierwotnie przez Spółkę, ponieważ ustalenie mu wysokości przedmiotowej opłaty jako nowemu użytkownikowi wieczystemu jest odrębną sprawą.
Prawidłowo zatem Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że cofnięcie wniosku przez Spółkę stanowi podstawę umorzenia postępowania.
Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał skargę za bezzasadną i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) ją oddalił.