Uzasadnienie
Wójt Gminy decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1071 ze zm.) oraz art. 98a i 148 ust. 1,2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) w związku z uchwałą Nr XXXVII/254/2010 Rady Gminy z dnia 29 marca 2010 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2010 r. Nr 41, poz. 862) ustalił opłatę adiacencką należną od Spółki A. w kwocie [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym (przed podziałem – działka nr [...], po podziale działki nr [...]) wskutek jej podziału zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy nr [...],
W uzasadnieniu organ wyjaśnił podstawę prawną decyzji przytaczając art. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wskazując na uchwałę Rady Gminy z dnia 29 marca 2010 r. ustalającą stawkę 30% wzrostu wartości nieruchomości dla opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Wójt wskazał również co obejmuje wycena nieruchomości oraz definicję stanu nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Organ powołał się na treść operatu szacunkowego sporządzonego na dzień. wskazującego na wzrost wartości nieruchomości stanowiącej przed podziałem działką nr [...] leżącą,, o pow. [...], która podzielona została na działki nr [...] oraz działkę nr [...] leżącą o pow. [...], która podzielona została na działki o numerach od [...].
Wycenie podlegało prawo własności części nieruchomości przed podziałem i prawo własności części nieruchomości po podziale. Wycenie nie podlegały zgodnie z art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami działki nr [...] przeznaczone pod gminną drogę dojazdową, które z mocy prawa przeszły na własność Gminy. Dalej Wójt wskazał, że działki będące przedmiotem wyceny znajdują się na obszarze obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego i leżą na terenie przeznaczonym częściowo pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną, lokalizację stacji trafo, w części pod zabudowę pensjonatową i mieszkalno – pensjonatową z usługami oraz zabudowę turystyczną z usługami, w części pod zabudowę turystyczną z kompleksem sportowym.
Wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem określona została na kwotę [...], a wartość rynkowa po podziale określona została na kwotę [...], co dało wzrost wartości nieruchomości wynoszący [...].
Na tej podstawie Wójt ustalił stawkę 30% opłaty adiacenckiej wynoszącą [...].
Od powyższej decyzji odwołanie wniosła Spółka A. domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy organowi I instancji po ponownego rozpatrzenia.
W uzasadnieniu Spółka A. wskazała, że podział działki [...] nie nastąpił na wniosek właściciela, lecz z urzędu, w wyniku realizacji ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – uchwały Rady Gminy w z dnia [...], w związku z czym decyzja organu I instancji narusza art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Ponadto odwołująca się podniosła zarzut nieuwzględniania przysługujących jej roszczeń odszkodowawczych z tytułu przejścia na Gminę działek [...] oraz [...] przeznaczonych pod budowę dróg.
Spółka A. zakwestionowała również prawidłowość wyceny po podziale działki [...] oraz wyceny wartości działek po podziale działki [...].
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 98a ust. 1 i ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, po rozpatrzeniu odwołania – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu decyzji Kolegium ustaliło, że opisaną wyżej decyzją wydaną w dniu [...] Wójt Gminy ustalił jednorazową opłatę adiacencką w wysokości [...] z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w skład której wchodziła m.in. działka nr [...], o pow.[...], położona w obrębie ewidencyjnym, na skutek jej podziału geodezyjnego na trzy mniejsze działki oznaczone nr [...] działka nr[...], o pow. [...], położoną w obr. ew. podzielona na czternaście mniejszych działek o nr: od [...].
Opłatą tą został obciążony właściciel nieruchomości tj. Spółka A., (co wynika z zapisów w Księdze wieczystej urządzonej w Sądzie Rejonowym nr [...], na wniosek którego Wójt Gminy decyzją nr [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości na siedemnaście działek, położonych na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zabudowę pensjonatową i mieszkalno-pensjonatową z usługami oraz zabudowę turystyczną wraz z usługami i kompleksem sportowym a także pod lokalizację stacji trafo, na gminną drogę dojazdową i gminną drogę lokalną.
Następnie organ odwoławczy przedstawił istotną treść odwołania i stwierdził, że jest ono bezzasadne.
Kolegium wyjaśniło, że materialnoprawną podstawę rozpatrzenia sprawy stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej ugn). W myśl art. 98a ust.1 tej ustawy, ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe, gdy wartość nieruchomości ulega wzrostowi w wyniku podziału, dokonanego na wniosek właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania. A zatem w razie stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego jej podziałem geodezyjnym, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową, obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a ugn) z tym, że ustalenie tej opłaty przez właściwy organ może nastąpić w terminie 3 lat, licząc od dnia, w którym decyzja "podziałowa" stała się ostateczna.
W niniejszej sprawie termin ten został zachowany, orzeczenie o podziale bowiem stało się ostateczne w dniu [...]. Kolegium ustaliło, że podział nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek: nr [...]o pow. [...] i nr [...] o pow. [...] ha położonych w obrębie ewidencyjnym i na siedemnaście działek o numerach: [...] nastąpił - wbrew twierdzeniom odwołującego się - na wniosek ich właściciela, złożony w dniu [...] (wykreślenie współwłaściciela nieruchomości w osobie p. J.W. z księgi wieczystej nastąpiło w dniu [...].
Uchwałę w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich Rada Gminy w podjęła w dniu 29 marca 2010 r. uchwała Nr XXXVI 1/254/2010 opublikowana w Dz.Urz.Woj.Zach. nr 41, poz.862/, w której stawkę tę ustalono na 30% wzrostu wartości nieruchomości, zatem uchwała ta obowiązywała w dniu, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna.
Podstawą wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. Środkiem dowodowym w tym postępowaniu jest opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, co wynika z art. 7 omawianej ustawy. Tak więc podstawą wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką jest opinia rzeczoznawcy majątkowego wyrażona w operacie szacunkowym.
Po przytoczeniu treści art. 154 ust.1 i 151 ust.1 u.g.n. Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca majątkowy, ustalił w operacie szacunkowym, sporządzonym dnia 5 grudnia 2012 r., że różnica pomiędzy wartością rynkową przedmiotowych nieruchomości przed podziałem a ich wartością- rynkową po podziale wynosi [...]. (przed podziałem wartość wynosiła [...] a po podziale wynosi [...]. Uzasadniając faktyczny wzrost wartości nieruchomości rzeczoznawca przedstawił zastosowane metody wyceny, analizę rynku lokalnego wskazując w operacie, iż wartość rynkowa może być określana przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia dochodowego i podejścia mieszanego z wykorzystaniem danych rynkowych. W niniejszej sprawie do określenia wartości przedmiotowych nieruchomości wykorzystano podejście porównawcze, metodą porównania parami nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne oraz warunki zawarcie transakcji, co pozwoliło na uwzględnienie wpływu lokalizacji, funkcji określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i koniunktury na rynku nieruchomości.
Analizując lokalny rynek rzeczoznawca wziął pod uwagę transakcje odnoszące się do działek niezabudowanych, położonych w miejscowościach i, w odległości większej niż [...] od plaży, o podobnej funkcji w miejscowym planie.
Zakresem wyceny nie objęto działek nr [...], przeznaczonych pod drogi publiczne, które z mocy prawa przeszły na własność Gminy.
W ocenie SKO, postępowanie odszkodowawcze z tytułu utraty przez skarżącego prawa własności do tych działek prowadzone jest odrębnie i nie ma ono wpływu na ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej w sytuacji, gdy spełnione zostały przesłanki określone w art.98a ust.1 ustawie o gospodarce nieruchomościami, a mianowicie: nastąpił wzrost wartość nieruchomości w wyniku jej podziału dokonanego zgodnie z ustaleniami miejscowego planu, postępowanie podziałowe zostało wszczęte na wniosek właściciela nieruchomości, nie upłynął trzyletni okres od dnia, gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna a w dniu tym obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość stawki procentowej przedmiotowej opłaty.
W niniejszej sprawie przesłanki te zostały spełnione a zatem organ pierwszej instancji miał podstawy prowadzić postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, w związku z czym Kolegium nie podzieliło zarzutu odwołania o naruszeniu art.8 Kpa, poprzez nieuwzględnienie przez organ pierwszej instancji trwających negocjacji odszkodowawczych z tytułu przejęcia na mienie gminne dwóch działek przeznaczonych na drogi gminne. Postępowanie odszkodowawcze w tym przedmiocie jest odrębnie prowadzone i w ocenie Kolegium nie wstrzymuje postępowania w przedmiocie opłat adiacenckich, może mieć natomiast wpływ na wzajemne rozliczenia finansowe, po jego zakończeniu.
Kolegium wyjaśniło, że operat szacunkowy, jaki opracowano dla potrzeb niniejszej sprawy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie z art.7, 77 § 1 i art.80 Kpa. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które ma biegły, ma jednak prawo dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Organ ma prawo i obowiązek zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. W operacie z dnia [...] dokonano opisu poszczególnych nieruchomości według stanu przed i po podziale, prawidłowej oceny i charakterystyki rynku nieruchomości, wskazano sposób i metodę wyceny a zatem odpowiada on wymogom technicznym, określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz.2109).
Wypełniając obowiązek wynikający m.in. z § 56 ust.4 tego rozporządzenia rzeczoznawca dołączyła jako załączniki min.: wypisy z księgi wieczystej oraz z rejestru gruntów stwierdzające prawo do przedmiotowych nieruchomości, plany sytuacyjne i mapy, dokumentację fotograficzną.
W ocenie Kolegium operat zawiera niezbędne informacje, wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań, uzasadnienie wyboru podejścia i metody szacowania, doboru działek do analizy, porównania, wyliczenia arytmetyczne cen transakcji z uwzględnieniem czasu jaki upłynął od daty transakcji do daty wyceny. Operat zawiera również wyliczenia różnic ceny maksymalnej i minimalnej do określenia wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale, określenie cech rynkowych oraz analizę wag tych cech, a także wartości przedmiotu wyceny.
W toku postępowania odwoławczego, na skutek zastrzeżeń do wyceny dokonanych w odwołaniu, rzeczoznawca w piśmie z dnia 11 kwietnia 2013 r. szczegółowo ustosunkował się do wątpliwości zgłoszonych przez stronę, związanych ze sposobem dokonania oszacowania wartości przedmiotowych nieruchomości i podtrzymał zasadność i prawidłowość dokonanej wyceny. Wyjaśnienia przesłane zostały stronie przez organ pierwszej instancji przy piśmie z dnia 12 kwietnia 2013 r. Kolegium po analizie wyjaśnień rzeczoznawcy uznało je za pełne, logiczne i spójne, a zatem stwierdziło brak podstaw do zakwestionowania ustaleń operatu.
Zgodnie z operatem wartość przedmiotowych nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zaś po podziale ich wartość wynosi [...], doszło zatem do wzrostu wartość tych nieruchomości, na skutek ich podziału geodezyjnego o kwotę [...] zł. W związku z tym, opłata adiacencka, która stanowi 30% różnicy wzrostu wartości nieruchomości wynosi [...] a zatem została prawidłowo ustalona, obciążono nią stronę postępowania, a równocześnie jedynego właściciela przedmiotowych działek.
W tych okolicznościach Kolegium stwierdziło, że znajdujące się w aktach sprawy dokumenty jednoznacznie wskazują na to, że opłata adiacencka ustalona przez Wójta Gminy wobec Spółki A., wymierzona została w sposób prawidłowy, zatem podnoszone w odwołaniu zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. W ocenie Kolegium Wójt Gminy wyczerpująco zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy zgromadzony w sprawie a dokonana przez organ ocena dowodów nie budzi zastrzeżeń.
Organ podkreślił, że samo już dokonanie podziału nieruchomości z reguły stanowi przesłankę i warunkuje wzrost jej wartości rynkowej, albowiem z praktyki orzeczniczej Kolegium jest wiadome, że działki o mniejszej powierzchni mają większe zainteresowanie u nabywców i są z reguły droższe od działek o dużej powierzchni.
Dokonując zaś kompleksowej oceny zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego, za bezsporne przyjęto, że, zaistniały wymagane prawem przesłanki do możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej, w niniejszej sprawie bezsporne jest, że po dokonaniu, na wniosek właściciela, podziału geodezyjnego działek nr [...] nastąpił wzrost ich wartości rynkowej.
Spółka A. zaskarżyła wyżej opisaną decyzję ostateczną wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Skarga oparta została na zarzutach:
- - naruszenia prawa materialnego tj. art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
- - naruszenia przepisów postępowania tj. art. 7 i 8 Kodeksu postępowania administracyjnego.
Skarżąca wniosła o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi drugiej instancji.
W uzasadnieniu skargi strona powołała się na argumentację zawartą w odwołaniu, a dodatkowo podniosła, że stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji odnośnie do zarzutów dotyczących samego sposobu ustalenia wartości nieruchomości zawartego w operacie szacunkowym jest niewystarczające w związku z czym należy uznać, iż decyzja SKO została wydana z naruszeniem art. 7 Kpa albowiem bez dogłębnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i przeciw zasadzie praworządności.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:
Sądowa kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazała, że akt ten, wbrew odmiennym twierdzeniom skargi, nie narusza ani przepisów prawa materialnego, ani przepisów procedury administracyjnej.
Przedmiotem postępowania administracyjnego, zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji administracyjnej było ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem.
Zgodnie z art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej u.g.n., "Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt (burmistrz albo prezydent miasta) może ustalić w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% wartości nieruchomości (...)".
Jak wynika z wyżej cytowanych dwóch pierwszych zdań art. 98a ust. 1 u.g.n., ustawodawca w tej części przepisu ani w pozostałych normach materialno – prawnych zawartych w art. 98 a nie ograniczył uprawnienia organu wykonawczego gminy do ustalenia opłaty adiacenckiej ze względu na interes prawny właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. Tak więc za w pełni odpowiadające prawu uznać trzeba stanowisko Kolegium, które nie podzieliło zarzutu odwołania, że organ I instancji nie wziął pod uwagę roszczeń odszkodowawczych Spółki A., jako okoliczności przemawiającej za uznaniem istnienia podstawy do odstąpienia od ustalenia kwestionowanej opłaty.
Dodać tu trzeba, że wskazane wyżej ograniczenie nie wynika również z art. 4 pkt 11 u.g.n. zawierającego ustawową definicją opłaty adiacenckiej.
Ze wskazanych wyżej przepisów wynika natomiast, że każdy podział nieruchomości dokonanej na wniosek właściciela (lub użytkownika wieczystego), który spowodował wzrost jej wartości, stanowi materialno – prawną przesłankę ustalenia opłaty adiacenckiej, o ile przed wydaniem decyzji ostatecznej zatwierdzającej jej podział właściwa rada gminy podjęła uchwałę wskazaną w art. 98a ust. 1 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Ustalenie czy wzrost tej wartości faktycznie nastąpił następuje w toku postępowania wszczętego z urzędu przez organ wykonawczy gminy w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem zasad zawartych w przepisach Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami zatytułowanego "Wycena nieruchomości", a w szczególności z uwzględnieniem przepisów Rozdziału 1 normującego określenie wartości nieruchomości oraz na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), wydanego na podstawie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 159 u.g.n. Jak trafnie przyjął to organ odwoławczy wyjaśniając istotę znaczenia operatu szacunkowego, dowód ten ma charakter opinii biegłego i jako taki wiąże organ, co do okoliczności wynikającej z wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego o ile z treści tego operatu nie wynikają okoliczności powodujące uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia.
W niniejszej sprawie zarzuty strony do sposobu wyceny działek po podziale zostały przedstawione autorowi operatu szacunkowego, który odniósł się do nich na piśmie i wyjaśnił przyczyny uznania ich za chybione.
Kolegium poddając ocenie przedłożony do sprawy operat szacunkowy miało na uwadze zarówno treść zarzutów strony jak i pisemne ustosunkowanie się do nich przez rzeczoznawcę majątkowego.
Okoliczność, że w tej sytuacji procesowej organ odwoławczy nie znalazł racjonalnych i wynikających z przepisów prawa podstaw do podważenia prawidłowości operatu szacunkowego nie świadczy o tym, że organ ten naruszył przepisy postępowania administracyjnego. Zauważyć należy, że nawet w skardze do Sądu strona nie sformułowała konkretnych zarzutów, w świetle których należałoby zdyskwalifikować ocenę tego dowodu dokonaną przez organ drugiej instancji.
Chybiony jest również zarzut naruszenia art. 98a wywodzony z faktu posiadania przez skarżącą roszczenia odszkodowawczego względem Gminy z tytułu przejęcia działek wydzielonych decyzją podziałową pod drogi publiczne.
Art. 98 a nie przewiduje możliwości rozliczenia, w decyzji ustalającej opłatę adiacencką, roszczeń odszkodowawczych podmiotu, wobec zobowiązanego do jej uiszczenia. Co prawda, art. 98a ust. 4 stanowi, że: "W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej uiszczenia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału" jednakże przepis ten dotyczy innej sytuacji niż ta, na którą powołuje się skarżąca, a przede wszystkim zastosowanie ma już po ustaleniu decyzją ostateczną należnej gminie opłaty adiacenckiej.
Biorąc powyższe pod uwagę należało stwierdzić, że zarzuty skargi są chybione, a zaskarżona decyzja odpowiada prawu.
Dlatego należało na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.) oddalić skargę.