Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją organ (art. 32 p.p.s.a.) na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. umorzył postępowanie odwoławcze wszczęte odwołaniem złożonym przez skarżącą od decyzji z dnia [...] sierpnia 2016 r. zobowiązującej wspólnotę mieszkaniową do usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego.
Według przytoczonych ustaleń, decyzja pierwszej instancji dotyczyła nakazu usunięcia przez wspólnotę mieszkaniową nieprawidłowego stanu technicznego ganku, stanowiącego część wspólną budynku mieszkalnego i służącego jako przejście z zewnątrz do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność skarżącej.
Początkowo organ umorzył postępowanie odwoławcze decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r., która jednak została uchylona przez tut. Sąd wyrokiem z dnia 7 czerwca 2017 r. sygn. akt II SA/Wr 89/17.
Jak wynika z tego wyroku, organ przedwcześnie ocenił, że skarżąca nie ma przymiotu strony w postępowaniu prowadzonym z udziałem wspólnoty mieszkaniowej, gdyż nie wykazała przysługiwania jej dodatkowego interesu prawnego, szerszego od interesu prawnego wspólnoty w ramach którego podlega ochronie również interes skarżącej jako współwłaścicielki części wspólnych budynku. Sąd przyznał organowi rację, że adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 p.b. powinien być właściciel budynku (lub jego zarządca). Jednak organ nie ustalił, czy stroną w sprawie jest tzw. mała wspólnota (do 7 wyodrębnionych lokali), czy może tzw. duża wspólnota (ponad 7 lokali). Nie ustalił również, czy wspólnota powierzyła zarząd określonej osobie (art. 18 ust. 1 u.w.l. albo art. 18 ust. 3 u.w.l.), a może wspólnotę tworzą współwłaściciele części wspólnych (art. 19 u.w.l. w związku z art. 199 k.c.) będący wówczas stronami, nie zaś zarząd wspólnoty (art. 21 ust. 1 u.w.l.).
Brak ustalenia rodzaju wspólnoty oraz sposobu zarządu, nie pozwala na wykluczenie przymiotu strony u skarżącej. Nastąpiło więc istotne naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 w związku z art. 105 i 138 § 1 pkt 3 k.p.a., uzasadniające stosowanie art. 145 § 1 pkt 1c p.p.s.a.
Po przeprowadzeniu dodatkowego postępowania wyjaśniającego organ ustalił w oparciu o powołane dokumenty, że w nin. sprawie stroną jest tzw. duża wspólnota mieszkaniowa. Wspólnota ta posiada trzyosobowy zarząd, którego członkiem jest skarżąca. W budynku wyodrębniono 8 samodzielnych lokali. Wprawdzie zarząd powołał zarządcę, jednak nie na podstawie art. 18 u.w.l. Trafnie zatem wskazano jako adresata decyzji z art. 66 p.b. wspólnotę reprezentowaną przez zarząd (art. 20 i art. 21 ust. 1 u.w.l.).
W przypadku wydania nakazu dotyczącego części wspólnych budynku właścicielem, do którego się kieruje nakaz, jest wspólnota mieszkaniowa. Współwłaściciel części wspólnych (będący właścicielem samodzielnego lokalu odrębnego) może zgłosić swój udział w postępowaniu w charakterze strony, obok wspólnoty mieszkaniowej, o ile wykaże przysługiwanie mu interesu prawnego. Nakaz bowiem nie dotyczy lokalu skarżącej, lecz wyłącznie części wspólnych jak fundamenty, ściany zewnętrzne i międzylokalowe, zadaszenie, odprowadzenia wód opadowych. Skarżąca twierdziła jedynie o nieprawidłowości nakazu z uwagi na uchybienia procesowe organu pierwszej instancji oraz niezgodność z projektem budowlanym robót wykonanych na tarasie usytuowanym nad gankiem. Odwołanie wniosła w imieniu własnym, nie zaś jako członek zarządu wspólnoty, co wynika z formy i treści odwołania. Skarżąca nie wykazała zatem przymiotu strony, a skoro odwołanie przysługuje jedynie stronie, to wszczęte postępowanie odwoławcze okazało się bezprzedmiotowe.
W skardze do sądu administracyjnego skarżąca zarzuciła, że organ zaniechał uzyskania od niej oświadczenia, czy złożyła odwołanie jako członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej, o ile nawet nie podała tego w odwołaniu. Twierdziła ponadto, że nakazane roboty obejmują elementy przynależne do lokalu. Argumentu tego nie rozwinęła i nie udokumentowała.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację.
Ustanowiony przez skarżącą pełnomocnik zawodowy na rozprawie popierał skargę w zakresie jej zarzutów. Natomiast członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Ustalenia przytoczone w obu decyzjach przez organy nie budziły zastrzeżeń, nie były też kwestionowane przez skarżącą w zakresie podstawowych ustaleń.
Sąd w szczególności przychyla się do ocen, że nakaz orzeczony w pierwszej instancji odnosił się do robót w częściach wspólnych budynku.
Wprawdzie organ nie wyjaśnił do końca przynależności ganku do określonego lokalu lub części wspólnych budynku, jednak według niekwestionowanych ustaleń i rozważań zawartych w decyzji pierwszej instancji z powołaniem orzecznictwa sądów powszechnych, o ile ganek w całości lub części lub części przynależy nawet do lokalu odrębnego skarżącej, to jest tak w sensie możności korzystania z jego powierzchni, natomiast elementy konstrukcyjne tworzące ganek stanowią już przedmiot współwłasności przymusowej. Ocena stanu technicznego ganku dotyczyła tych jego elementów, zaś stan techniczny ganku jako powierzchni służącej za wiatrołap i przejście do lokalu, nie wpływał na stan techniczny budynku. Prawidłowo zatem nakaz skierowany został do wspólnoty jako jednostki organizacyjnej współwłaścicieli wspólnych części budynku. Wykluczało to możność wywodzenia interesu prawnego z samego faktu korzystania z powierzchni ganku.
Przy stosowaniu rozmaitych nakazów naprawczych organ nadzoru budowlanego nie uwzględnia jako istotnych, okoliczności przyczyn stanu technicznego obiektu wymagających wydania nakazu i ogranicza jego przedmiot do doprowadzenia obiektu do prawidłowego stanu technicznego. W nin. sprawie stan faktyczny był nietypowy, skoro nakaz teoretycznie mógł objąć ponadto część wspólną w postaci tarasu. Jednak ustalenia, których skarżąca nie podważyła, wykluczają wpływ legalnie wybudowanego tarasu na stan techniczny ganku.
Organ trafnie ponadto ocenił, że forma i treść odwołania wskazuje na jego autora, skarżącą, jako członka wspólnoty mieszkaniowej, nie zaś członka zarządu wspólnoty.
Wobec pełnego zrealizowania przez organ wskazań zawartych w wyroku (art. 153 p.p.s.a.) a następnie prawidłowego stosowania art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a., zaskarżona decyzja nie naruszała prawa, zaś zarzuty skargi okazały się bezzasadne, co nakazywało jej oddalenie (art. 151 p.p.s.a.).