Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...]r. Nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w W. na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016) oraz art. 108 § 1 kpa nakazał stronie skarżącej A Spółce z o.o. w W. usunięcie w terminie do [...]r. złego stanu technicznego podłączeń urządzeń grzewczych i wentylacyjnych wykazanych w protokole nr [...] z dnia [...]r. kontroli przewodów kominowych w budynku położonym w W. przy ul. S. [...], a w szczególności odłączenie przepływowego gazowego podgrzewacza wody i pieca typu ekonomik w mieszkaniu nr [...] na I piętrze od kanału nr [...], który jest kanałem wentylacyjnym, w mieszkaniach nr [...] i nr [...] z grawitacyjnego przewodu wentylacyjnego nr [...] wyłączenie okapów elektrycznych znajdujących się w tych mieszkaniach oraz w mieszkaniu nr [...] na III piętrze zamurowanie kratki wentylacyjnej w kanale nr [...], w który jest włączony piec kuchenny w mieszkaniu nr [...] na parterze.
W uzasadnieniu organ I instancji podał, że w trakcie oględzin dokonanych [...] r. w budynku mieszkalnym przy ul. S. [...] w W. zarządca nie okazał dokumentów utrzymania budynku. Z przekazanego w dniu [...]r. protokołu nr [...] z dnia [...]r. kontroli przewodów kominowych w budynku wynika, że stan podłączeń urządzeń grzewczych i wentylacji do kanałów kominowych jest nieprawidłowy, nie gwarantuje prawidłowego użytkowania i zagraża bezpieczeństwu mieszkańców. Stwierdzono, że konieczne jest odłączenie przepływowego gazowego podgrzewacza wody i pieca typu ekonomik w mieszkaniu nr [...] na I piętrze od kanału nr [...], który jest kanałem wentylacyjnym, w mieszkaniach nr [...] i nr [...] z grawitacyjnego przewodu wentylacyjnego nr [...] należy wyłączyć okapy elektryczne, a w mieszkaniu nr [...] na III piętrze należy zamurować kratkę wentylacyjną w kanale nr [...], w który jest włączony piec kuchenny w mieszkaniu nr [...] na parterze.
Wskazując na powyższe Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że wymienione wady elementów budynku stwarzają zagrożenie bezpieczeństwa użytkowania i nie zapewniają odpowiednich warunków higienicznych oraz zdrowotnych, przy czym w związku z tym, że naruszone zostały zasady użytkowania obiektu budowlanego w zakresie wymagań podstawowych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. d) i w art. 5 ust. 2, a zarządca nie usunął wykazanych w protokołach wad w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzeniu kontroli stanu technicznego zgodnie z art. 70 Prawa budowlanego, stosownie do art. 66 ust. 1 tej ustawy należało orzec jak wyżej. Organ I instancji podniósł, iż po wykonaniu nakazanych robót należy przedstawić wydającemu decyzję oświadczenie osoby posiadającej właściwe uprawnienia o właściwym podłączeniu urządzeń grzewczych i wentylacji do kanałów kominowych w zarządzanym budynku, jako dowód wykonania w sposób właściwy nałożonego obowiązku.
W odwołaniu od tej decyzji A Spółka z o.o. w W. wywodził, że ponieważ przedmiotowa nieruchomość jest własnością Wspólnoty Mieszkaniowej, wszelkie nakazy winny być kierowane do Wspólnoty Mieszkaniowej lub do jej Zarządu.
Decyzją z dnia [...]r. Nr [...] D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W., po rozpatrzeniu powyższego odwołania, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy dowodzi, iż stan techniczny przedmiotowego obiektu budowlanego jest nieodpowiedni, powodując realne zagrożenie dla zdrowia i życia ludzkiego oraz bezpieczeństwa mienia. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego przywołując art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego podniósł, iż obowiązki w tym zakresie spoczywają na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Powołując się na art. 184 i art. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz treść umowy o administrowanie, zawartej w dniu [...]r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a A Spółką z o.o. w W., organ II instancji stwierdził, że obowiązki nałożone przedmiotową decyzją mieszczą się w zakresie zarządu sprawowanego przez A w W. Z tego względu D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, iż prawidłowo ustalono adresata decyzji, podkreślając, że skoro umowa o administrowanie ustanowiła zarządcą przedmiotowego obiektu A i w związku z tym powierzyła mu wykonywanie obowiązków, wśród których znalazły się obowiązki dotyczące dokonywania przeglądów budynków w zakresie przewidzianym przepisami Prawa budowlanego oraz przeglądów specjalistycznych, pomiarów i badań, jak również zabezpieczenie budynków w przypadku wystąpienia zagrożenia, to właściwym było nałożenie na wyżej wymieniony podmiot obowiązków w tym zakresie.
Na powyższą decyzję A Spółka z o.o. w W. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.
Skarżąca Spółka wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz obciążenie kosztami postępowania D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W., ewentualnie o uchylenie tych decyzji.
Strona skarżąca nie polemizując z zasadnością nałożonych obowiązków podała, że nie zgadza się z adresowaniem nakazu wobec niej, gdyż:
- 1) spółka nie jest właścicielem, ani "zarządcą" przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a więc zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 tej ustawy, ani też nie sprawuje zarządzania, o jakim mowa w art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
- 2) A nie pełni roli "zarządu", o jakim mowa w art. 20 ust. 1 cytowanej ustawy, gdyż sporna nieruchomość jest tzw. "dużą wspólnotą" i wobec takiej wspólnoty z mocy art. 20 ustawy o własności lokali, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, przy czym członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna;
- 3) A podjął się zarządu rozumianego jako administrowanie, zarządzanie nieruchomością wspólną (zgodnie z art. 22 u.w.l.), obejmującym takie czynności, jak: rozliczanie opłat i czynszów, bieżące utrzymanie, konserwację, remonty itp. w granicach określonych zawartą między stronami umową o administrowanie z dnia [...]r., przy czym nie jest to umowa, o jakiej mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., ani też zarządzanie nieruchomością nie oznacza zarządzania w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zdaniem strony skarżącej adresatem zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji PINB winna być Wspólnota Mieszkaniowa właścicieli lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku. Dlatego – w opinii strony skarżącej – kwestionowane decyzje dotknięte są wadą nieważności, gdyż zostały skierowane do osoby nie będącej stroną w sprawie (art. 156 § 1 pkt 4 kpa).
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podtrzymał zaskarżoną decyzję i argumenty zawarte w jej uzasadnieniu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).
W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia występują. Skarga zatem zasługiwała na uwzględnienie.
Podstawę materialnoprawną wydanych w sprawie decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z późn. zm.).
Stosownie do art. 66 ust. 1 tej ustawy w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia, albo 3) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku.
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazywano, że adresatem decyzji przewidzianych w rozdziale 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a zatem również podjętych na podstawie art. 66 tej ustawy, może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektów budowlanych (por. np. wyrok NSA z dnia 21 października 1999 r. sygn. akt IV SA 1597/97 - LEX nr 47802).
W rozpatrywanej sprawie nie kwestionując konieczności usunięcia opisanego w decyzji złego stanu technicznego podłączeń urządzeń grzewczych i wentylacyjnych w przedmiotowym budynku strona skarżąca wywodziła, że adresatem zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego winna być wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku.
W tej sytuacji rozstrzygnąć należy, czy strona skarżąca jest podmiotem, do którego mogła być skierowana zaskarżona decyzja i poprzedzającej ją decyzja organu I instancji.
Dla rozstrzygnięcia tej kwestii istotne znaczenie ma fakt, iż pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ul. S. [...] w W. a A Spółka z o.o. w W. jako zarządcą w dniu [...]r. została zawarta "Umowa o administrowanie".
Zgodnie z § 3 tej umowy do obowiązków Zarządcy należy między innymi bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej, a w szczególności dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia i ogrzewania, gazu i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej, usuwanie awarii instalacji i urządzeń, usuwanie skutków awarii w zakresie uzgodnionym ze Wspólnotą, a także zapewnienie warunków technicznych dla dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej, wody i gazu oraz odprowadzania ścieków.
Stosownie do § 11 wyżej wymienionej umowy Zarządca uprawniony jest w imieniu Wspólnoty między innymi do zawierania w imieniu i na rzecz Wspólnoty umów oraz wykonywania innych specjalistycznych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej, zawierania umów o wykonywanie bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej, bieżące usuwanie awarii i skutków awarii oraz o wykonywanie remontów bieżących.
W załączniku nr 1 do powyższej umowy podano w pkt 10, iż do zakresu administrowania wynikającego z umowy z dnia [...]r. należy zlecanie w imieniu Wspólnoty przeglądów budynków w zakresie przewidzianym przepisami prawa budowlanego i przeglądów specjalistycznych, pomiarów i badań.
W tej sytuacji stwierdzić trzeba, że treść "Umowy o administrowanie" zawartej w dniu [...]r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ul. S. [...] w W. a A Spółką z o.o. w W. jako zarządcą jednoznacznie wskazuje, iż wbrew wywodom strony skarżącej A Spółka z o.o. w W. jest zarządcą części wspólnych przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane, a podnoszone przez skarżącą Spółkę argumenty powyższego nie zmieniają.
Strona skarżąca mogła zatem być adresatem decyzji wydanych na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, ale tylko w takim zakresie, w jakim dotyczyły one części wspólnych budynku. Natomiast w zakresie dotyczącym konkretnych mieszkań, decyzje takie powinny być skierowane do ich właścicieli. Powierzony bowiem stronie skarżącej zarząd dotyczył jedynie części wspólnych budynku, lecz nie dawał uprawnień do ingerowania w części budynku należące do poszczególnych właścicieli lokali.
W niniejszej sprawie stronie skarżącej nakazano usunięcie w terminie wskazanym w decyzji złego stanu technicznego podłączeń urządzeń grzewczych i wentylacyjnych wykazanych w protokole nr [...]z dnia [...]r. kontroli przewodów kominowych w budynku położonym w W. przy ul. S. [...], a w szczególności odłączenie przepływowego gazowego podgrzewacza wody i pieca typu ekonomik w mieszkaniu nr [...] na I piętrze od kanału nr [...], który jest kanałem wentylacyjnym, w mieszkaniach nr [...] i nr [...]z grawitacyjnego przewodu wentylacyjnego nr [...] wyłączenie okapów elektrycznych znajdujących się w tych mieszkaniach oraz w mieszkaniu nr [...] na III piętrze zamurowanie kratki wentylacyjnej w kanale nr [...], w który jest włączony piec kuchenny w mieszkaniu nr [...] na parterze. We wskazanym wyżej protokole kontroli przewodów kominowych w wykazie usterek podano, iż należy zamontować drabinę strychową, a wśród stwierdzonych nieprawidłowości wymieniono także piece kaflowe w mieszkaniu nr [...] z grzałkami elektrycznymi eksploatowane jako piece akumulacyjne.
W tej sytuacji nie budzi wątpliwości, że przedmiotowy nakaz w zakresie, w jakim dotyczył konkretnych mieszkań, to jest nr [...],[...],[...] oraz [...], należało skierować do ich właścicieli. Jedynie w pozostałym zakresie, odnoszącym się do wskazywanych w decyzji części wspólnych budynku, to jest kanałów wentylacyjnych i grawitacyjnego przewodu wentylacyjnego oraz zamontowania drabiny strychowej, omawiany nakaz należało skierować do strony skarżącej jako zarządcy budynku mieszkalnego przy ul. S. [...] w W. W tej sytuacji zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja podlegały uchyleniu, gdyż zostały one skierowane do podmiotu, który tylko w pewnym zakresie mógł być ich adresatem, podczas gdy w pozostałym zakresie decyzje te należało skierować do innych podmiotów, to jest do właścicieli mieszkań wymienionych w decyzji.
Mając na względzie powyższe – zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), art. 152 oraz art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzeczono jak w sentencji.