Uzasadnienie
Wojewoda decyzją z dnia 15 listopada 1996 r. na podstawie art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa po rozpatrzeniu odwołania Jadwigi Z. od decyzji z dnia 23.09.1996 r. wydanej z upoważnienia Prezydenta Miasta w sprawie pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego przebudowy części poddasza z adaptacją na mieszkanie i ogólnodostępną pralnię w budynku przy ul. W. w O. - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
Z uzasadnienia wynika, że organ pierwszej instancji - Zastępca Naczelnika Wydziału Budowlanego Urzędu Miasta działając z upoważnienia Prezydenta Miasta udzielił Franciszkowi P. pozwolenia na budowę i zatwierdził projekt budowlany przebudowy części pomieszczeń poddasza w połączeniu z ich adaptacją na pomieszczenie mieszkalne dla lokalu Nr 1 położonego w budynku przy Al. W. oraz na pralnię ogólnodostępną dla mieszkańców budynku. Wydanie tej decyzji oparto na ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla powyższej inwestycji - z dnia 29 marca 1996 r.
Organ odwoławczy stwierdził, że zgodnie z art. 32 ust. 1 i 4 Prawa budowlanego inwestor Franciszek P. wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego organ sprawdził zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wymogami ochrony środowiska i wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Organ odwoławczy podniósł, że wspólnota mieszkaniowa budynku przy ul. W. udzieliła zgody na zamierzoną inwestycję w drodze uchwały właścicieli lokali z dnia 18 maja 1995 r. /zgodnie z art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. nr 85 poz. 388/. Inwestor P. zawarł też z Zakładem Budynków Komunalnych reprezentującym Gminę, będącą też członkiem wspólnoty mieszkaniowej, umowę o wykonanie adaptacji strychu, zaakceptowaną przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej w dn. 13 września 1996 r. Wykonany projekt budowlany przebudowy strychu odpowiada wymogom przepisów art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Spełnienie wszystkich wymogów uzasadnia w ocenie organu odwoławczego wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę - dlatego należało decyzję tę utrzymać w mocy.
W skardze złożonej od tej decyzji do Naczelnego Sądu Administracyjnego Jadwiga Z. domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji, jak i decyzji organu I instancji. Zarzuciła niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności, tj. uprawnień zarządu i członków wspólnoty do wyrażenia zgody na adaptację strychu. Obowiązek oceny należy do postępowania administracyjnego, a nie jak twierdzi Wojewoda do sądu cywilnego. Zarzuciła też, że decyzja narusza prawa własności skarżącej.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda wnosił o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko z decyzji.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Wobec stanowiska organu odwoławczego w decyzji i odpowiedzi na skargę a także zgłoszonych zarzutów w skardze, należy wyjaśnić, że kwestionowana decyzja o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego przebudowy części pomieszczeń poddasza wraz z ich adaptacją na pomieszczenia mieszkalne i ogólnodostępną pralnię mogła być wydana na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane /z dnia 7 lipca 1994 r. - Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./, a także ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388/. Podstawową kwestią, którą miał obowiązek wyjaśnić organ budowlany przed wydaniem decyzji, było ustalenie i ocena, czy inwestor dysponuje prawem do terenu na cele budowlane, co jest niezbędnym warunkiem zyskania pozwolenia na budowę w świetle art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego.
W przedmiotowej kwestii zasadnie organ ocenił, iż inwestor prawem takim dysponuje, a wynika ono z uchwały właścicieli lokali w budynku przy ul. W., w O. Uchwałę tę podjęto większością głosów na zebraniu właścicieli lokali w dniu 18 maja 1995 r. na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Wyjaśnić na marginesie należy, że ustawa ta w sposób kompleksowy reguluje problematykę odrębnej własności lokali mieszkalnych w budynkach stojących na gruntach Skarbu Państwa lub gmin oddanych w użytkowanie wieczyste. Reguluje między innymi przedmiot odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki właścicieli oraz zarząd nieruchomością wspólną. Ustawa ta stanowi lex specialis w stosunku do kodeksu cywilnego, w związku z tym przepisy kodeksu znajdują zastosowanie tylko w sprawach nie uregulowanych ustawą o własności lokali.
Bezzasadny jest zarzut skarżącej, jakoby decyzja pozwalająca na przebudowę poddasza normowała przepisy wskazanej ustawy. W świetle art. 22 ust. 3 pkt 4 i 5 cytowanej ustawy przekraczają zakres zwykłego zarządu sprawy związane ze zmianą przeznaczenia części nieruchomości wspólnej bądź udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.
Taka sytuacja zachodziła w niniejszym stanie faktycznym. Dlatego też zgodnie z art. 23 zgoda właścicieli lokali musiała zapaść w formie uchwały większością głosów - co miało miejsce 18 maja 1995 r. W tej sytuacji jest rzeczą obojętną, czy inwestor jest członkiem zarządu, skoro nie zarząd decydował o wymaganej zgodzie.
W myśl art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali "członkiem zarządu może być zarówno właściciel lokalu lub osoba nie należąca do grona właścicieli". Nie jest zasadne stanowisko skarżącej, jakoby uchwała z 11 maja 1995 r., stanowiąca zgodę na przebudowę poddasza i adaptację jego części na lokal mieszkalny oraz urządzenie pralni ogólnodostępnej, utraciła swą moc w ponownym postępowaniu po uchyleniu pierwotnej decyzji. Przyczyną bowiem jej uchylenia był tylko brak decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej inwestycji, co w świetle wymogów art. 32 ust. 4 pkt 1 jest niezbędne.
Skoro, jak zasadnie podnosi organ, inwestor spełnił powyższe wymagania przedstawiając do wniosku zarówno aktualną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która nie uległa zmianie i odpowiadała ustaleniom planu zagospodarowania przestrzennego miasta O. /art. 35 Prawa budowlanego/, jak i przedłożył wymaganą prawem uchwałę wspólnoty mieszkaniowej dotyczącą zgody na wykonanie planowanej inwestycji - to dopełnił wszelkich wymogów formalnych dla uzyskania pozwolenia na budowę.
Bezzasadny jest zarzut skarżącej, by zgoda na przebudowę poddasza podjęta uchwałą naruszała bezprawnie jej prawo własności.
Skoro czynności prawnej dokonano zgodnie z przepisami obowiązującej ustawy o własności lokali, a dokładnie z treścią art. 22 ust. 1 pkt 4 i 5 oraz art. 23 tej ustawy - nie można zarzucić bezprawności uchwały, mimo że zapadła przy sprzeciwiającym się głosie skarżącej.
Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd nie znalazł żadnych zasadnych podstaw do uwzględnienia skargi.
Z mocy art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ orzeczono jak w sentencji.