Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] Wójt Gminy O. na podstawie art. 123 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 23; zwanej dalej "k.p.a.") oraz art. 93 ust. 2a, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm.; zwanej dalej u.g.n.) zaopiniował pozytywnie wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w miejscowości T. W. (obręb T. W.) gmina O. oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr ew. [...] z której powstaną działki nr ew. [...] i [...].
Wójt Gminy wyjaśnił, że Starosta K. wystąpił o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału ww. działki. Dla terenu obejmującego omawianą działkę nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, związku z tym zgodnie z art. 93 ust. 2a u.g.n. podział nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha jest dopuszczalny pod warunkiem, że działka zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiednimi nieruchomościami.
Jak wyjaśnił Wójt w wyniku proponowanego podziału powstaną nowe działki nr ew. [...] i [...]. Działka nr ew.[...] będzie stanowiła powiększenie sąsiedniej nieruchomości, nr ew. [...]. Wójt ocenił, że wstępny projekt podziału działki nr ew. [...] p jest zgodny z art 93 ust. 2a u.g.n.
W zażaleniu B. U. (zwana dalej również "skarżącą") stwierdziła, że postanowienie dotyczy sprawy już rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną i postanowienie zawiera wady powodujące jego nieważność z mocy prawa. Skarżąca wyjaśniła, że część gruntu z działki nr [...], który we wstępnym projekcie podziału został oznaczony jako działka [...] został zabrany rodzicom w 1970 r. na przebudowę i poszerzenie drogi publicznej Przedmiotowa nieruchomość została okrojona na całej długości, a od strony wsi T. N. przesunięto jej granice w ten sposób, że znaczna część jej powierzchni znalazła się po drugiej stronie drogi i została scalona z gruntem sąsiadów. Dokonywane na przestrzeni lat podziały nieruchomości oznaczonej pierwotnie jako działka nr [...] wykazywały ubytek powierzchni gruntu tylko i wyłącznie po stronie rodziców w wyniku czego przy każdym kolejnym pomiarze nieruchomość traciła swoją powierzchnię. Po drugiej stronie drogi po stronie sąsiadów nastąpił przyrost obszaru gruntu o łączną pow.
[...] ha w tym pow. [...] ha stanowi działka [...] część starej drogi. Skarżaca zaznaczyła, że w uzasadnieniu postanowienia działka [...] położona jest na obszarach w planach miejscowych wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Nieruchomość ta stanowi jej własność od [...] 1987 r. i od początku 1988r. zostały poczynione na niej trwałe inwestycje. Późną jesienią 2015 r. dowiedziała się od osób postronnych, że 2014 r. Starostwo Powiatowe w K. ogłosiło przetarg na przebudowę drogi powiatowej nr [...] inwestycja miała być realizowana w II etapach: I etap przebudowy ul. [...] w O. do drogi wsi T. N. przez Urząd Gminy w O., które to zadanie zostało zrealizowane. II etap droga powiatowa nr [...] od drogi gminnej od wsi T. N. do T. W. łącznie z częścią mojego gruntu oznaczonego we wstępnym projekcie podziału jako działka [...], które to zadanie ma być realizowane przez Zarząd Powiatu [...].
Skarżąca wskazała ponadto, że [...] kwietnia 2016 r. wystąpiła do Starostwa Powiatowego w K. z wnioskiem o uregulowanie powierzchni omawianej nieruchomości poprzez geodezyjne wznowienie punktów granicznych. Postępowanie o wznowienie punktów granicznych nie zostało przeprowadzone. Zatem nieracjonalne jest dokonywanie kolejnego podziału, gdy nie są ustalone właściwe powierzchnie wydzielonych działek z nieruchomości oznaczonej pierwotnie jako działka nr [...].
Po rozpatrzeniu zażalenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] października 2016 r. nr [...] na podstawie art. 127 oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy postanowienie Wójta.
W uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło treść art. 93 ust. 2a u.g.n. i stwierdziło, że organ I instancji właściwie zastosował obowiązujące przepisy prawa. Po pierwsze, przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest na cele rolne i leśne. Po drugie, w wyniku proponowanego podziału mają powstać dwie działki nr [...] i [...], z których działka nr [...] będzie stanowiła powiększenie sąsiedniej nieruchomości, tj. działki nr [...]. Po trzecie, działka nr [...] ma powierzchnię [...] ha, a zatem mniej niż wymagane 0,3000 ha.
Odnosząc się do zarzutów podniesionych w zażaleniu Kolegium stwierdziło, że organ I instancji wziął pod uwagę wypis z katastru nieruchomości i na jego podstawie określił powierzchnię działki nr [...], która wynosi [...] ha i tylko taką powierzchnię organ I instancji mógł wziąć pod uwagę wydając opinię na temat wstępnego podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]. Tak więc powoływanie się przez skarżącą na wcześniejsze podziały i inne niż przyjął organ I instancji parametry nieruchomości nie mogą mieć znaczenia wobec przyjętej przez ten organ powierzchni działki na podstawie dokumentów.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego B. U. wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Skarżąca zarzuciła postanowieniu Kolegium:
- - błędną wykładnię art. 93 ust 2a u.g.n. poprzez pominięcie zawartego w przepisie warunku wskazania terminu do przeniesienia własności wydzielonej działki, który to termin nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia w którym decyzja o podziale stanie się ostateczna;
- - zaniechanie oceny celu podjętej decyzji opiniującej wstępny projekt podziału dziatki [...] w szczególności charakteru działki jak miałaby zostać powiększona tj. działki [...], która to stanowi użytek drogowy, a tym samym zaniechanie sprawdzenia czy wobec projektowanego podziału zastosowanie ma przepis art. 95 u.g.n. i czy wobec powyższego wobec wydzielana nieruchomość została objęta decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
- - błędną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na zaniechaniu oceny przedłożonego przez skarżącą materiału dowodowego wskazującego na to, że ustalenie powierzchni wydzielanej nieruchomości powinno zostać poprzedzone przeprowadzeniem prac związanych ze wznowieniem granic jako, że powierzchnia działek jest wobec nich wtórna a opieranie się o zakwestionowane zapisy zawarte w ewidencjach w takiej sytuacji prowadzić musi do błędnych ustaleń;
- - błędna ocenę charakteru działki jaka miałaby zostać wydzielona oraz istniejących co do niej wydanych i prawomocnych decyzji na co w postępowaniu wskazywała skarżąca.
Zdaniem skarżącej zaprzeczyła ona twierdzeniom organu I instancji jakoby wydzielana nieruchomość wykorzystywana jest na cele rolne lub leśne jednak Kolegium nie przeprowadziło w tym zakresie postępowania dowodowego. Stwierdziła, że jeżeli celem dokonanego podziału miałoby być powiększenie nieruchomości sąsiedniej wykorzystywanej tak jak działka wydzielana na cele rolne lub leśne to wydana przez organ I instancji decyzja winna zawierać warunek określony w powołanym przez Kolegium przepisie art. 93 ust 2a u.g.n. tj. wskazanie terminu dla przeniesienia własności wydzielonej działki. W toku postępowania tak przed organem I instancji jak i przed Kolegium nie wskazano aby do wykonanego projektu podziału miał mieć zastosowanie przepis art. 95 u.g.n.
Skarżąca dodała, że Kolegium nie dokonało oceny dowodów wskazanych przez skarżącą. Skarżąca zakwestionowała materiał, w oparciu o który przyjęto ustalenia zawarte w wydanych postanowieniach. Przy kwestionowaniu przebiegu granic nie można zasłaniać się zapisami zawartymi w ewidencjach i czynić w oparciu o nie ustalenia. Powierzchnia nieruchomości jest wypadkową jej granic nie odwrotnie.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Jako materialnoprawną podstawę zaskarżonego postanowienia Kolegium wskazało art. 93 ust. 2a u.g.n. Z przepisu tego wynika, że podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.
Zgodnie z art. 93 ust. 4 u.g.n. zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1.
Z kolei zgodnie z art. 94 ust. 1 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:
- 1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
- 2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 u.g.n. wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. W związku z tym zaznaczyć należy, że postępowanie w sprawie o podział nieruchomości jest dwuetapowe. Najpierw zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego - z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 opiniuje wójt (burmistrz, prezydent miasta). W przypadku braku planu miejscowego opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust.
1. Drugi etap to orzeczenie o podziale nieruchomości. Oznacza to, że postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4, ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia wniosku o podział nieruchomości i jest wiążące, przesądzając o rozstrzygnięciu w tym zakresie sprawy z wniosku o dokonanie podziału nieruchomości.
Dokonując kontroli zaskarżonego rozstrzygnięcia Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżone postanowienie, jak również poprzedzające je postanowienie Wójt Gminy O. zostały wydane z mogącym mieć wpływ na wynik sprawy naruszeniem przepisów postępowania tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Przypomnieć należy, iż zgodnie z art. 7 k.p.a. organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zgodnie natomiast z art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest zobowiązany do zebrania w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, a następnie do jego rozpatrzenia. Tylko na podstawie całokształtu materiału dowodowego organ administracji publicznej może ocenić czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.).
Z kolei w myśl art. 107 § 3 k.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.
Treść uzasadnienia zaskarżonego postanowienia sprowadza się do konstatacji, że organ I instancji właściwie zastosował obowiązujące przepisy prawa bowiem przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest na cele rolne i leśne, w wyniku proponowanego podziału mają powstać dwie działki nr [...] i [...], z których działka nr [...] będzie stanowiła powiększenie sąsiedniej nieruchomości, tj. działki nr [...] oraz, że działka nr [...] ma powierzchnię [...] ha, a zatem mniej niż wymagane 0,3000 ha. Tymczasem w aktach sprawy brak jest jakichkolwiek dowodów mogących potwierdzać stanowisko organu. Uzasadnienie zaskarżonego postanowienie nie pozwala stwierdzić, ażeby Kolegium rozważało, czy przedmiotowa nieruchomość objęta jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Ponadto w katach sprawy brak jest jakiegokolwiek dowodu pozwalającego ustalić, że przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest na cele rolne lub leśne. W aktach sprawy brak jest wypisu z ewidencji gruntów i budynków, brak jest również jakiegokolwiek dowodu pozwalającego uznać, że organ badał treść księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości. Potwierdzeniem wskazanych uchybień w zakresie zebrania materiału dowodowego jest stwierdzenie Kolegium, iż "przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest na cele rolne i leśne". Tymczasem z załączonego do postanowienia organu I instancji wykazu zmian gruntowych nie wynika, ażeby jakakolwiek część nieruchomości oznaczonej nr. [...] wykorzystywana była na cele leśne. Zaznaczyć również należy, że zarówno organ I instancji jak i Kolegium w uzasadnieniu rozstrzygnięć stwierdziły, że nowowydzielona działka [...] będzie stanowiła powiększenie sąsiedniej działki o nr [...].
Tymczasem na stanowiącej załącznik do postanowienia organu I instancji mapy będącej wstępnym projektem podziału nieruchomości o nr [...] w ogóle nie oznaczono. Ponadto organ nie ustalił właściciela nieruchomości o nr [...], który niewątpliwie powinien być stroną niniejszego psotępowania.
Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że art. 93 ust. 2 u.g.n. w zdaniu trzecim wyklucza zastosowanie trybu wskazanego w tym przepisie w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95 u.g.n. w tym wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej (pkt 6). W zażaleniu od postanowienia Wójta Gminy O. skarżąca podniosła, że wydzielenie proponowanej działki o nr [...] związane jest z planem realizacji inwestycji drogowej polegającej na przebudowie drogi powiatowej nr [...] Powyższa okoliczność wymagała od Kolegium zbadania, czy w rozpoznawanej sprawie nie wystąpiła przesłanka z art. 95 pkt 6 u.g.n. wyłączająca możliwość dokonania podziału nieruchomości oznaczonej nr [...] w trybie art. 93 ust. 2a u.g.n. W niniejszej sprawie Kolegium nie podjęło jakichkolwiek działań mających na celu ustalenie czy w rozpoznawanej sprawie, w świetle stanowiska skarżącej wyrażonego w zażaleniu, mógł mieć zastosowanie tryb podziału nieruchomości określony art. 93 ust. 2a u.g.n.
Uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie pozwala stwierdzić, ażeby Kolegium rozważało omawianą kwestię. Kolegium nie odniosło się również w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do omawianych okoliczności, sygnalizowanych w zażaleniu.
Tym samym Sąd podzielił podniesione w skardze zarzuty naruszenia przepisów postępowania sprawdzające się do błędnego ustalenia stanu faktycznego sprawy.
Sąd nie podzielił natomiast podniesionego w skardze zarzutu błędnej wykładni art. 93 ust. 2a u.g.n. i pominięcie zawartego w przepisie warunku wskazania terminu do przeniesienia własności wydzielonej działki, który to termin nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia w którym decyzja o podziale stanie się ostateczna. Treść art. 93 ust. 2a u.g.n. wskazuje bowiem w sposób jednoznaczny, że termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu określa się w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, która to wydaną zostanie w kolejnym etapie postępowania.
Prowadząc ponownie postępowanie organ zobowiązany będzie do uzupełnienia akt sprawy o wskazane w uzasadnieniu niniejszego wyroku dokumenty. Dopiero po skompletowaniu materiału dowodowego organ zobowiązany będzie do dokonania oceny, czy w przedmiotowej sprawie dopuszczalnym było dokonanie podziału nieruchomości w trybie art. 93 ust. 2a u.g.n. Po ustaleniu tej okoliczności organ raz jeszcze rozważy możliwość zaopiniowania projektu podziału nieruchomości.
W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r. poz. 718) orzekł jak w sentencji.