Uzasadnienie
UZASADNIENIE Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r., wydaną na podstawie art 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2015r. Dz.U. poz. 782 z późn. zm.). w związku z art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. z 2013r. poz. 687 z późn. zm.), po rozpatrzeniu odwołania A. L., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2015 r., nr [...], o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie [...] w gminie [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,0082 ha, która stała się z mocy prawa własnością Miasta i Gminy [...]
W uzasadnieniu podano, że powołaną wyżej decyzją Starosta [...] ustalił odszkodowanie za ww. grunt przejęty z mocy prawa przez Miasto i Gminę [...] na podstawie decyzji nr [...] Starosty [...] z dn. [...].0I.2015r. o zezwoleniu Miastu i Gminie [...] na realizację inwestycji drogowej pn.: "budowa - drogi gminnej - ul. [...] wraz ze zjazdami i skrzyżowaniami oraz kanalizacją deszczową i oświetleniem oraz przebudowa sieci telefonicznej i energetycznej na działkach o nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] położonych w m. [...] gmina [...] w powiecie [...] w województwie [...]". Odszkodowanie ustalono w wysokości 481,00 zł na rzecz byłego właściciela A. L..
W odwołaniu A. L. zakwestionował ustaloną wartość odszkodowania, domagając się ustalenia odszkodowania w wysokości 100,00 zł za 1 m2 gruntu. Organ odwoławczy rozpatrując odwołanie, wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę prawną postępowania stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. z 2008r. Dz. U. nr 193, poz. 1194 z późn. zm.). Według art. 18 cyt. ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustała się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2015r.
Dz.U. poz. 782 z późn. zm., dalej zwaną u.g.n.). W myśl art. 134 ust. 1 cyt. ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Stosownie do art. 130 u.g.n. wysokość odszkodowania ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość tej nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego winien odpowiadać wymogom określonym w przepisach wykonawczych, o jakich mowa w art. 159 u.g.n., w szczególności w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21,09.2004r. (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wojewoda wskazał, iż decyzją nr [...] Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. zatwierdzony został m.in. podział nieruchomości położonej w miejscowości [...] oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1867 ha.
W wyniku podziału powstała działka nr [...] o pow. 0,0082 ha. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] lutego 2015 r. Zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...] właścicielem nieruchomości - działki nr [...] (przed podziałem) był A. L.. Działka nr [...] o pow. 0,0082 ha, jako grunt wydzielony pod drogę publiczną, stała się z mocy prawa własnością Miasta i Gminy [...] na mocy ostatecznej decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. Zawiadomieniem z dnia [...] marca 2015 r. organ I instancji wszczął postępowanie o ustalenie odszkodowania za prawo własności przejętej nieruchomości. W celu ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności ww. działki Starosta [...] zlecił wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu. Operat sporządzony został dniu [...] kwietna 2015 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego J. R. (nr uprawnienia [...]) i określa wartość rynkowa nieruchomości gruntowej, działki nr [...] o pow. 0,0082 ha, w wysokości 481 zł. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że w dacie wykonania podziału działki nr [...] dla terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym wyceniana działka jest przeznaczona dla budowy / rozbudowy drogi publicznej (KL).
Rzeczoznawca wskazał, że na rynku odnotowano transakcje nieruchomościami drogowymi (str. 6 operatu), jednak ze względu na mało liczne transakcje okres monitorowania rozszerzył do 36 miesięcy. Ponadto stwierdził, że nie zaobserwowano wpływu czasu na ceny jednostkowe nieruchomości z grupy "drogowych". Rzeczoznawca dokonał wyceny gruntu na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ odwoławczy stwierdził, że nie budzi zastrzeżeń wybór nieruchomości gruntowych. Do porównania przyjęto bazę zawierającą 8 transakcji dot. nieruchomości zlokalizowanych w miejscowościach położonych w pobliżu [...] w gminie [...] i [...]. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował prawidłowe metody szacowania, wyceny nieruchomości dokonał przy podejściu porównawczym metodą porównywania parami, w oparciu o ceny sprzedaży działek niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, położonych w sąsiedztwie istniejącej zabudowy mieszkaniowej.
Do porównania wybrał okres 2012 - 2015. Użył współczynników korygujących o cechach uwzględniających atrakcyjność lokalizacji, uzbrojenie terenu, ważność inwestycyjną, oraz stan gruntu działki. Uwzględnił stan nieruchomości z dnia wydania decyzji zrid, ceny z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W księdze wieczystej nr [...] urządzonej dla działek nr [...] i [...] w dziale 111 istnieje wpis ograniczonego prawa rzeczowego - dożywotniego prawa korzystania z działki o pow. 550 m2 ujawnionego na podstawie aktu notarialnego [...] z [...].09.1989r. Rzeczoznawca wskazał (str. 5 operatu), że ww. służebność osobista odnosi się do zabudowanej części pozostałej nieruchomości po podziale działki nr [...], tj. działki o nr [...], a wpływ prawa użytkowania odnoszącego się do gruntu działki nr [...] jest pomijalnie mały.
W ocenie Wojewody operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Starosta [...] ustalił, że brak jest podstaw do podwyższenia tego odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości z tytułu wcześniejszego jej wydania przez dotychczasowego właściciela. Z protokołu rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu [...] maja 2015 r. wynika, iż J. R.- były właściciel nie zgodził się z ustalonym oszacowaniem wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy udzielił wyjaśnień dotyczących sposobu ustalenia wartości nieruchomości powołując się na obowiązujące w tym zakresie przepisy. Uznając wycenę nieruchomości za właściwą organ I instancji wydał decyzję, w której ustalił odszkodowanie za grunt przejęty pod inwestycję drogową w wysokości 481 zł. W ocenie organu odwoławczego decyzja Starosty [...] wydana została zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie T. L. zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, poprzez pominięcie, że w sprawie stosuje się odpowiednio przepisy u.gn. z zastrzeżeniem art. 134 u.g.n., w szczególności poprzez brak zastosowania art. 134 u.g.n. i błędnym uznaniem stanu nieruchomości – działki [...] stanowiącej część działki nr [...] jako przeznaczonej pod inwestycję drogową, w sytuacji gdy działka nr [...] była w miejscowym planie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Skarżąca podniosła, że operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z naruszeniem art. 134 ust. 1, 2 i 3, art. 150 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 128 ust. 1 u.g.n. oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.
Skarżąca wskazała na naruszenie również art. 7, 77 § 1, art. 107 § 3 i art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., co miało istotny wpływ na wynik sprawy. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie pełnomocnik skarżącej podniosła dodatkowo, że operat szacunkowy jest wadliwy, gdyż jako opis przedmiotu wyceny w pkt. 1.1. biegły wskazał działkę gruntu o nr ew. [...] o pow. 0,0076 ha, gdy tymczasem przedmiotem wyceny winna być działka o nr ew. [...], stanowiąca własność skarżącej.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem decyzje organów obu instancji zostały wydane z naruszeniem prawa w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.
Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy do tej ustawy wykonawcze. I tak zgodnie z art. 12 specustawy, decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości (ust. 1). Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: pkt 1- własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, pkt 2- własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ust. 4a).
Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4b). Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (ust. 4f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (ust. 5), który stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji, a zatem w realiach niniejszej sprawy wg stanu na dzień [...] kwietnia 2011 r. oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.
Odszkodowanie to podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (art. 18 ust. 3). Z kolei, w myśl art. 130 i art. 134 ustawy, odszkodowanie ustala się według wartości rynkowej nieruchomości na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz zgodnie z art. 18 ust. 3 specustawy. W rozpoznawanej sprawie na zlecenie organu rzeczoznawca majątkowy - sporządził w dniu operat szacunkowy, na podstawie którego organy ustaliły na rzecz J. L. wysokość odszkodowania za działkę nr [...] o pow. 0,0082 ha, położoną w obrębie ewidencyjnym [...]. Z analizy treści tego operatu szacunkowego wynika, że organy obu instancji nie dokonały rzetelnej jego oceny pod względem poprawności jego sporządzenia, tym samym dopuściły się naruszenia art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. Otóż nie zostało przez organy dostrzeżone, że operat ten obarczony jest istotną wadą, która polega na tym, że biegły w części opisowej operatu na stronie 4 w pkt 1.1. wskazał, że przedmiotem wyceny jest niezbudowana działka gruntu o nr ewid. [...] o powierzchni 0,0076 ha, powstała z podziału działki nr [...] w [...], przy ul. [...], podział zatwierdzony w decyzji o zrid nr [...] Starosty [...].
Natomiast z pierwszej jego strony wynika, że operat szacunkowy został sporządzony dla działki nr ewid. [...] o pow. 0,0082 ha. Z tego zatem wynika, że operat szacunkowy z dnia [...] kwietna 2015 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. R. zawiera istotny błąd w zakresie określenia przedmiotu wyceny, co też sprawia, że nie jest wiadome która ze wskazanych powyżej nieruchomości była przez niego wyceniana, i dla której z nich został sporządzony ten operat. Stwierdzona wada skutkuje tym, że nie może on stanowić podstawy ustalenia odszkodowania za działkę nr ew. [...], stanowiącą byłą własność skarżącej.
Zauważyć również trzeba, że w aktach sprawy brak jest wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym jest objęta działka wymieniona w decyzjach organów obu instancji. W operacie szacunkowym biegły zaledwie podał, że w planie obszar z wycenianą działką jest opisany jako przeznaczony dla rozbudowy drogi publicznej (KL), nie podając w ogóle uchwały zatwierdzającej ten plan. Także organy w swoich decyzjach nie wskazały, tej uchwały, a jedynie powtórzyły to co stwierdził rzeczoznawca. Oznacza to, że organy w sposób niedokładny dokonały oceny tego operatu, gdyż nie sprawdziły, czy istotnie wymieniona w nim nieruchomość w planie miejscowym ma przeznaczenie takie jak wskazał biegły, czy też jest przeznaczona pod inną zabudowę, np. zabudowę mieszkaniową.
Wobec tego, że stwierdzone w operacie szacunkowym wady przesadzają o konieczności sporządzenia nowego operatu szacunkowego przez innego biegłego rzeczoznawcę majątkowego, to w ocenie Sądu, odnoszenie się do pozostałych zarzutów skargi nie znajduje uzasadnienia. Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.c) i art. 135 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a.