Uzasadnienie
Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. (dalej zwana "skarżącą") wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] grudnia 2015 r. w przedmiocie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Skarga została podpisana przez B. M. reprezentującego zarządcę niniejszej nieruchomości.
Na podstawie zarządzenia Przewodniczącej Wydziału IV Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 stycznia 2016 r. zarządca nieruchomości został wezwany do usunięcia braków formalnych skargi przez nadesłanie uchwały o powołaniu zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. oraz wskazanie imion i nazwisk osób podpisanych pod uchwałą nr [...] Właścicieli Lokali Nieruchomości przy ul. [...] w W. z [...] grudnia 2014 r., w terminie siedmiu dni od dnia otrzymania wezwania pod rygorem odrzucenia skargi.
W odpowiedzi skarżąca w piśmie z 26 lutego 2016 r. wyjaśniła, że w związku z wykonywaniem zarządu powierzonego przez osobę prawną nie został powołany zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. oraz wskazała, że pod uchwałą nr [...] znajdują się podpisy B. M. i M. B. Do pisma dołączono uchwały nr [...] oraz [...] z [...] grudnia 2014 r. podjęte w formie aktu notarialnego, kartę do głosowania nad uchwałą [...] oraz odpis pełny z Rejestru Przedsiębiorców [...] sp. z o.o. z siedzibą w W. Nadto zarządzeniem z 9 marca 2016 r. wezwano skarżącą do usunięcia braków formalnych skargi w terminie 7 dni, pod rygorem odrzucenia skargi przez złożenie oryginału lub uwierzytelnionego odpisu dokumentu, z którego wynikałoby umocowanie zarządcy do działania w imieniu strony skarżącej przed wojewódzkim sądem administracyjnym lub przed sądami administracyjnymi (np. uchwała) oraz oryginału lub uwierzytelnionego odpisu dokumentu określającego sposób reprezentacji oraz osoby uprawnione do reprezentacji Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. W zakreślonym terminie przedłożono umowę ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu z [...] grudnia 2010 r. zawartą w formie aktu notarialnego wskazując, iż w § 9 tej umowy określona została forma zarządu nieruchomością wspólną przez powierzenie jej osobie prawnej.
Natomiast uchwałą nr [...] zarząd nieruchomością wspólną został powierzony nowemu zarządcy - [...] sp. z o.o. z siedzibą w W., stosownie do wcześniejszej umowy. W konsekwencji zrezygnowano z formy zarządu właścicielskiego. Zdaniem skarżącej w tej sytuacji zarządca kieruje działalnością wspólnoty oraz jest umocowany do jej reprezentowania na zewnątrz również przed sądem administracyjnym, stosownie do przepisów ustawy o własności lokali.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Skargę należało odrzucić.
Zgodnie z art. 57 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270) - zwanej dalej "P.p.s.a.", skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym.
Stosownie do art. 49 § 1 P.p.s.a., jeżeli pismo strony nie może otrzymać prawidłowego biegu wskutek niezachowania warunków formalnych, przewodniczący wzywa stronę o jego uzupełnienie lub poprawienie w terminie siedmiu dni pod rygorem pozostawienia pisma bez rozpoznania (a w przypadku skargi pod rygorem jej odrzucenia), chyba że ustawa stanowi inaczej. Natomiast zgodnie z art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a., sąd odrzuca skargę postanowieniem, gdy nie uzupełniono w wyznaczonym terminie braków formalnych skargi.
Ponadto, art. 28 § 1 P.p.s.a. stanowi, że osoby prawne oraz jednostki organizacyjne mające zdolność sądową dokonują czynności w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu. Przedstawiciel ustawowy lub organ albo osoby, o których mowa w art. 28, mają obowiązek wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu (art. 29 P.p.s.a.).
Wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Natomiast stosownie do ust. 2a ww. przepisu, zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.
W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że gdy zarząd nieruchomością wspólną zostanie powierzony zarządcy, to zakres jego upoważnienia do działania w imieniu właścicieli lokali wynika z treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i 2a ustawy o własności lokali, więc zarządca nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też stosowne upoważnienie nie znalazło się w umowie o określeniu zarządu bądź uchwale o zmianie tej umowy (zob. wyrok WSA w Warszawie z 11 grudnia 2007 r., VI SA/Wa 1792/07, uchwałę Sądu Najwyższego z 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, LEX nr 470697, wyrok SN z 14 stycznia 2004 r., I CK 108/03, postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 31 maja 2006 r., I ACa 290/06, wyrok WSA w Krakowie z 22 lutego 2010 r., II SA/Kr 1517/09, LEX nr 633138 oraz postanowienie NSA z 15 maja 2014 r., II FSK 949/14).
Zarządca zatem, jako podmiot zewnętrzny (odrębny od wspólnoty mieszkaniowej), wymaga osobnego umocowania do występowania w sądzie, które może stanowić element umowy o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną.
W niniejszej sprawie skarżąca została zobowiązana do przedłożenia dokumentu, z którego wynikałoby umocowanie zarządcy do reprezentacji Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. przed sądem administracyjnym oraz dokumentu określającego sposób reprezentacji skarżącej i osoby uprawnionej do tej reprezentacji.
Z przedstawionej umowy ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu z dnia 22 grudnia 2010 r. zawartej w formie aktu notarialnego wynika, iż zarząd nieruchomością wspólną został powierzony firmie [...] sp. z o.o. z siedzibą w W., stosownie do art. 18 ustawy o własności lokali ze wskazaniem, iż zarządca jest upoważniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a w pozostałym zakresie zastosowanie znajdują przepisy Rozdziału 4 ww. ustawy. Natomiast uchwałą nr [...] r. z [...] grudnia 2014 r. zaprotokołowaną przez notariusza właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. powierzyli firmie [...] sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. (obecnie - [...] sp. z o.o. z siedzibą w W.) funkcję zarządu powierzonego dla nieruchomości przy ul. [...] w W. Z powyższych dokumentów wynika, że właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. powierzyli zarząd nieruchomością zarządcy, którym obecnie jest [...] sp. z o.o. z siedzibą w W., jednakże z umocowania tego nie wynika upoważnienie do reprezentowania powyższej wspólnoty mieszkaniowej przed sądem.
Należało zatem uznać, iż w niniejszej sprawie skarżąca nie uzupełniła braków formalnych skargi.
Wobec powyższego Sąd, na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a., odrzucił skargę. O zwrocie uiszczonego wpisu sądowego od skargi orzeczono na mocy art. 232 § 1 pkt 1 P.p.s.a.