Uzasadnienie
Decyzją znak: [...] z [...] maja 2020 r. Starosta K. (dalej: Starosta, organ I instancji), działając na podstawie oraz art. 12 ust. 4a, 4f i ust. 5, art. 18, art. 22 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm., dalej: specustawa drogowa) art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm., dalej: u.g.n.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2020 r. poz. 256 ze zm., dalej: k.p.a.),
- 1) ustalił na rzecz A.K. odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość, położoną w obrębie geodezyjnym [...] K., gmina K., oznaczoną numerem działki [...] o powierzchni 2077 m², z tytułu nabycia z mocy prawa na własność Gminy K. na mocy decyzji Starosty K. Nr [...] z [...] marca 2018 r. w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "Budowa drogi gminnej wraz z budową linii elektroenergetycznej oświetlenia drogowego w miejscowości K., gmina K.",
- 2) zobowiązał do zapłaty odszkodowania Burmistrza Gminy K.,
- 3) ustalił, że zapłata ww. odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz Gminy K. (dalej: Burmistrz, skarżący, strona), który kwestionował wysokość ustalonego odszkodowania na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego.
Decyzją Nr [...] z 31 sierpnia 2020 r. Wojewoda M. (dalej: Wojewoda, organ odwoławczy, organ II instancji), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 9a u.g.n., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty.
W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał, że podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzez Gminy K. nieruchomości stanowił operat szacunkowy z 23 marca 2020 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego I. C., w którym wartość przedmiotowej nieruchomości została określona na kwotę [...] zł, w tym wartość gruntu na kwotę [...] zł i wartość drzew na kwotę [...]zł. Wyceniana nieruchomość stanowiła grunt niezabudowany, porośnięty trawą, na którym rosły drzewa liściaste (1 lipa i 3 brzozy), posiadała dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej, położona była na terenie uzbrojonym w sieci: energii elektrycznej, wodociągowej, gazowej i kanalizacji sanitarnej. Bezpośrednie sąsiedztwo przedmiotowej nieruchomości stanowiły działki niezabudowane, użytkowane rolniczo i zadrzewione oraz zabudowa mieszkaniowa. Ww. nieruchomość na dzień 27 marca 2018 r. (dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) nie była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy K., uchwalonym Uchwałą Rady Miejskiej w K. Nr XXXVI/327/2017 z dnia 29 listopada 2017 r. (dalej: Studium), szacowana nieruchomość znajdowała się na terenach oznaczonych symbolem RM/MN (tereny zabudowy siedliskowej i mieszkaniowej jednorodzinnej).
Do wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca zastosowała metodę korygowania ceny średniej, przedstawiła w operacie cechy rynkowe i ich wagi oraz ich wpływ na cenę gruntu. Rzeczoznawca określiła wartość nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami budowlanymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową z terenu województwa mazowieckiego, ze szczególnym uwzględnieniem powiatu kozienickiego. Powyższe było poprzedzone analizą transakcji nieruchomościami drogowymi, w wyniku której ustalono, że średnie ceny transakcyjne nieruchomościami pod zabudowę mieszkaniową są wyższe niż średnie ceny transakcyjne nieruchomościami drogowymi. W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r Nr 207, poz. 2109, dalej: rozporządzenie z 2004 r.), ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości.
Jak wynika z treści operatu szacunkowego rzeczoznawca przedstawiła 22 transakcje nieruchomości podobnych, których ceny kształtowały się w przedziale od 47,29 zł do 88,51 zł/m², a następnie szczegółowy opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. W ocenie Wojewody brak szczegółowego opisu pozostałych nieruchomości nie ma wpływu na wartość opinii, bowiem rzeczoznawca przedstawiła, że są to nieruchomości niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, zbliżone do wycenianej pod względem cech mających wpływ na wartość. Nieruchomości podobne to nie identyczne, tylko zbliżone do siebie w zakresie pewnych parametrów. Różnice między tymi nieruchomościami są wyrównywane za pomocą współczynników korygujących.
W ocenie organu odwoławczego przedmiotowy operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa i nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym, a ustalenia zawarte w jego treści zachowują wewnętrzną spójność i logikę. Samo niezadowolenie z opinii biegłej z tego powodu, że ustaliła wyższą wartość nieruchomości od oczekiwanej, niepoparte żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego (negatywnej opinii korporacji rzeczoznawców), czy dowodem świadczącym o niewiarygodności wyceny sporządzonej na zlecenie organu (kontroperatu), jest niewystarczające do zanegowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę w niniejszej sprawie.
Zdaniem Wojewody wyboru nieruchomości podobnych, jak i wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Stąd niezasadne są zarzuty skarżącego dotyczące nieodrzucenia transakcji o cenach skrajnych oraz braku opisu wszystkich nieruchomości przyjętych w procesie wyceny.
Skargę na powyższą decyzję do sądu administracyjnego złożył skarżący, wnosząc o jej uchylenie, jak również uchylenie decyzji organu I instancji. Wydanej decyzji zarzucił:
- a) naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności art. 128, art. 130, art. 132, art. 154, art.174 i art. 175 u.g.n. w zakresie sposobu dokonania wyceny nieruchomości oraz sposobu ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość;
- b) naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art.8, art. 77, art. 80, art. 84 i art. 107 k.p.a. oraz art. 12 ust. 5 w związku z art. 18 specustawy drogowej, polegające na oddaleniu odwołania, zamiast jego uwzględnienia, a w konsekwencji nieuchylenie decyzji Starosty, pomimo że nie zebrano i nie rozważono całego materiału dowodowego oraz nie odniesiono się do wszystkich zarzutów odwołania, co doprowadziło do przyjęcia jako dowodu w sprawie wadliwego operatu szacunkowego zamiennego z 23 marca 2020 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę I. C.;
- c) naruszenie art. 75, art. 77, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez wydanie decyzji, która nie została prawidłowo uzasadniona faktycznie - organ nie wskazał faktów, które nie uznał za udowodnione, dowodów na których się opierał oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej;
- d) art. 157 u.g.n. poprzez nieuprawnione przyjęcie przez Wojewodę, że wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego jest rzetelna, poprawnie wykonana i właściwie został wybrany rynek lokalny, podczas gdy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych;
- e) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu l instancji w sytuacji, w której zachodziły podstawy do uchylenia tej decyzji w całości oraz przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpoznania z uwagi na uchybienia w zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego (zaniechanie wystąpienia o ocenę operatów do organizacji rzeczoznawców majątkowych) i oceny dowodu opinii biegłych, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;
- f) naruszenie art. 18 ust. 1 specustawy drogowej w związku z art. 134, art. 153, art. 154 u.g.n. oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. w związku z § 3 i § 4 tego rozporządzenia, polegające na błędnym ustaleniu wysokości odszkodowania, wobec błędnego ustalenia ceny rynkowej przedmiotowej nieruchomości, co zostało spowodowane uwzględnieniem w całości wadliwego operatu szacunkowego zamiennego z 23 marca 2020 r., w którym rzeczoznawca w sposób nieuzasadniony przyjęła do określenia wartości nieruchomości, porównując nieruchomości o cenie jednostkowej skrajnej, tzn. najniższej i najwyższej, i nie podała niezbędnych informacji (opisu) wszystkich nieruchomości wziętych do porównania tak, aby można było zidentyfikować ich wiarygodność, oraz niewłaściwie przyjęła do określenia wartości cechę porównawczą "powierzchnia działki".
W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Skarga podlega oddaleniu.
Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm., dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd, rozpoznając skargę, ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 powołanej wyżej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez Sąd przepisów prawa, wskazanego w art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.
Istotnym dla rozpoznania niniejszej sprawy jest ustalenie, czy wydana przez organ I instancji i utrzymana przez organ odwoławczy decyzja w zakresie ustalenia odszkodowania w związku z wywłaszczeniem nieruchomości pod drogę publiczną jest prawidłowa.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej, nieruchomości lub ich części (wskazane w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6 tej ustawy, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Stosownie do art. 12 ust. 4a tej ustawy, przejęcie nieruchomości przez odpowiedni podmiot publicznoprawny następuje za odszkodowaniem ustalanym decyzją organu, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie za nieruchomości, które z mocy prawa stały się własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego (w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych), przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f specustawy drogowej).
Odszkodowanie za odjęte prawo do nieruchomości ustalane jest decyzją administracyjną, wydawaną na podstawie przepisów specustawy drogowej, przy czym według art. 12 ust. 5 ww. aktu, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n., z zastrzeżeniem art.
18. W świetle tej regulacji, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.
Cytowane odesłanie do u.g.n. zawężone zostało jedynie do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania. Nie obejmuje zatem uzgodnień, czy rokowań prowadzonych na podstawie przepisów u.g.n. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Oznacza to, że podstawowym dowodem w sprawie odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości jest sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Stanowi on dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. W myśl art. 134 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności: jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
Należy podkreślić, że zgodnie z art. 150 ust. 2 u.g.n. wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Definicję wartości rynkowej nieruchomości określa z kolei art. 151 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, jak również upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Zgodnie natomiast z art. 150 ust. 1 pkt 1 w związku z ust. 5 u.g.n. określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi poprzez dokonanie wyceny nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi, co wymaga zaznaczenia, dokonują wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).
W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zaś w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 2 i ust. 3 u.g.n.).
Zwrócić uwagę należy, że rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, m.in. w zakresie określania wartości nieruchomości dla różnych celów, reguluje rozporządzenie z 2004 r., stanowiące akt wykonawczy do u.g.n. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Opinia rzeczoznawcy majątkowego wymaga wiadomości specjalnych i tym samym ma walor opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, ponieważ ostatecznie to organ administracji rozstrzyga sprawę. Zadaniem biegłego jest jedynie dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych w celu ułatwienia należytej oceny zebranego materiału dowodowego zebranego w sprawie, nie zaś rozstrzyganie sprawy za organ administracji (por. wyrok NSA z dnia 25 sierpnia 1998 r., sygn. akt IV SA 1656/96, LEX nr 43813; wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2002 r., sygn. akt I SA 1999/00, LEX nr 81989).
Organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) oraz dokonać jego prawidłowej oceny zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.). Taka ocena, zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie została przeprowadzona i na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę I. C. z 23 marca 2020 r. organ I instancji prawidłowo ustalił odszkodowanie za nieruchomość nr [...], położoną w miejscowości K., gmina K., a organ odwoławczy, w ramach kontroli instancyjnej, jak również własnych ustaleń merytorycznych, utrzymał w mocy decyzję Starosty.
Sąd podziela ocenę ww. operatu dokonaną przez organy co do ustaleń i wniosków końcowych, uznając je za kompletne, wiarygodne i rzetelne. Sporządzony operat zawiera informacje niezbędne przy dokonaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w gminie K. wykazała, że ceny gruntów budowlanych są wyższe niż ceny gruntów pod inwestycje drogowe. W związku z tym przeznaczenie działki budowlanej pod drogę nie zwiększyło jej wartości. Dlatego do porównań przyjęto transakcje mieszkaniowe, bowiem w Studium przedmiotowa działka położona jest na terenach zabudowy siedliskowej i mieszkaniowej jednorodzinnej (por. art. 154 ust. 2 u.g.n.).
Dla potrzeb wyceny biegła przeanalizowała 22 transakcje rynkowe nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, jakie miały miejsce w okresie od marca 2018 r. do września 2019 r. (tabela nr 1 strona 13 operatu). Transakcje te dotyczyły gruntów niezabudowanych pod zabudowę mieszkaniową z terenu gminy K.. Na podstawie analizy transakcji nieruchomości podobnych biegła wyodrębniła cechy nieruchomości (mające wpływ na jej wartość), a następnie je scharakteryzowała ze względu na ich możliwe stany i wpływ na wartość nieruchomości (strona 14-15 operatu). Rzeczoznawca wyjaśniła również wybór metody szacowania, scharakteryzowała szczegółowo nieruchomości przyjęte do określenia ceny średniej, tj. nieruchomość o cenie minimalnej i maksymalnej. Jako cechy cenotwórcze dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przyjęła: lokalizację (28%), otoczenie i sąsiedztwo (14%), wyposażenie w sieć infrastruktury technicznej (24%), powierzchnię działki (16%), dostępność komunikacyjną (13%) i warunki zagospodarowania działki (5%).
Określając jej wartość rynkową dokonała pełnej analizy wszystkich istotnych cech szacowanej nieruchomości, zarówno tych, które miały wpływ na podwyższenie, jak i obniżenie jej wartości. W konsekwencji pozwoliło to na oszacowanie wartości gruntu na kwotę [...] zł.
Z pism skarżącego (z 7 stycznia 2020 r, 31 stycznia 2020 r, 24 kwietnia 2020 r.), odwołania oraz skargi wynika, że kwestionuje on podobieństwo nieruchomości przyjętych przez biegłą do porównania. Sąd nie podziela tych wątpliwości. Rzeczoznawca w tej sprawie sporządziła dwa operaty: jeden z 2 sierpnia 2019 r., drugi – w związku z uwagami skarżącego – 23 marca 2020 r., który jest aktualny i uwzględnia prawidłowo pełne uzbrojenie przedmiotowej działki, a nie tylko energię i wodę. Wyceniała przedmiotową nieruchomość przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej.
Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy nieruchomości. Wartość nieruchomości wycenianej określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi.
Z treści art. 4 pkt 16 u.g.n. wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Stosownie do treści § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia z 2004 r. przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
Przy zastosowanej przez biegłą metodzie porównawczej metodą korygowania ceny średniej, aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które - obiektywnie rzecz ujmując - są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą, a nie tylko jednej cechy. Ważne jest, aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego, co miało miejsce w niniejszej sprawie.
Rzeczoznawca, dysponując wiedzą specjalistyczną z zakresu wyceny nieruchomości, uzasadniła w operacie w sposób należyty swoje stanowisko, a wątpliwości skarżącego wyjaśniała w pismach z 20 stycznia 2020 r. i 6 maja 2020 r. Zarzut braku podobieństwa nieruchomości przyjmowanych do wyceny, zgłoszony przez skarżącego, nie był więc zasadny. Należy również zgodzić się z biegłą oraz organem odwoławczym, że do zweryfikowania poprawności wykonanej opinii nie jest potrzebny szczegółowy opis wszystkich nieruchomości przyjętych do porównania. Z operatu wynika bowiem, że biegła wyselekcjonowała 22 transakcje nieruchomościami niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, zbliżone do wycenianej pod względem cech mających wpływ na wartość, które to cechy zostały wyselekcjonowane, przypisano im właściwą wagę, a różnice między poszczególnymi nieruchomościami przyjętymi do porównania zostały wyrównane za pomocą współczynników korygujących (strona 16 operatu szacunkowego z 23 marca 2020 r.).
Jeszcze raz należy podkreślić, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości, o doborze nieruchomości podobnych przyjętych do porównania w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak i standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania nie tylko swojej wiedzy specjalistycznej, ale i dołożenia należytej staranności.
Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (wyrok WSA w Gliwicach z 3 lipca 2019 r., sygn.. akt II SA/Gl 176/19, publ. Lex nr 2702412). Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu (por. art. 157 u.g.n.). Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12, wyrok WSA w Poznaniu z 28 lutego 2019 r., sygn. akt II SA/Po 1071/18, oba publ. CBOSA).
Nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracji (czy też od Sądu), jeżeli w ich ocenie operat nie wzbudza wątpliwości co do jego prawidłowości (por. wyrok NSA z 28 kwietnia 2020 r., sygn. akt I OSK 557/19, publ. Lex nr 2978263).
W przedmiotowej sprawie strona nie skorzystała z takiej możliwości, nie przedłożyła kontroperatu, ani oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców. Nie wskazała również takich zastrzeżeń, które dyskwalifikowałyby wartość dowodową sporządzonego w niniejszej sprawie operatu z 23 marca 2020 r., będącego podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.
W ocenie Sądu nieuzasadniona jest ocena skarżącego, że organ odwoławczy oparł się jedynie na ww. operacie, który jest wadliwy. Wojewoda w swojej decyzji odniósł się, wbrew zarzutom skargi, do istotnych zarzutów odwołania i zasadnie wskazał, że głównym dowodem, na którym oparł swoją decyzję, jest przedmiotowy operat szacunkowy, który poddał analizie nie tylko pod względem formalnym, ale i materialnym. Organy nie musiały poszukiwać innych dowodów, jeśli uznały za wystarczający do ustalenia wysokości odszkodowania operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z 23 marca 2020 r. To na skarżącym, który kwestionuje ustalenia w sprawie, ciążył obowiązek ewentualnego przedstawienia dowodu podważającego wnioski wynikające z przedmiotowego operatu szacunkowego. Natomiast subiektywne przekonanie o wadliwości analizowanego operatu nie może przynieść oczekiwanego przez skarżącego rezultatu.
Odnosząc się do podnoszonych przez stronę zarzutów naruszenia przepisów postępowania w zakresie zaniechania dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, oceny dowodów czy sposobu uzasadnienia zaskarżonej decyzji Sąd wskazuję, że nie dopatrzył się uchybień organów w tym przedmiocie. Tak samo niezasadne są zarzuty naruszenia prawa materialnego dotyczące sposobu dokonania wyceny wywłaszczonej nieruchomości oraz ustalenia odszkodowania z tego tytułu.
W związku z powyższym Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi.
- - ---------------------- 10