INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2009 r. (data wpływu 26 marca 2009 r. ) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania podatkiem dochodowym kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 26 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania podatkiem dochodowym kwoty uzyskanej ze sprzedaży w październiku 2008 roku nieruchomości, która zakupiona została w maju 2008. W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny. Na prawach wspólności ustawowej dnia 29 maja 2008 roku nabyła Pani – wraz z małżonkiem – zabudowaną nieruchomość za kwotę 60.000 zł.
Budynek mieszkalny znajdujący się na zakupionej działce pochodzi z lat trzydziestych ubiegłego wieku i wraz z powojennym budynkiem gospodarczym wymaga kapitalnego remontu. Zakupiona działka o powierzchni 935 m kw. podzielona została na części: 514 m kw. wraz z budynkiem mieszkalnym i gospodarczym oraz 421 m kw. bez zabudowy. Działkę wielkości 514 m kw. zabudowaną budynkiem mieszkalnym i gospodarczym rzeczoznawca banku wycenił na kwotę 55.000 zł i za taką kwotę została ona sprzedana w dniu 3 października 2008 roku. Działka o powierzchni 421 m kw. pozostaje nadal Państwa własnością. W związku z powyższym zadano następujące pytania.
W jakiej wysokości należy uiścić podatek w związku ze sprzedażą zabudowanej części działki? Na jakim formularzu i w jaki sposób wykazać fakt zbycia nieruchomości? Zdaniem Wnioskodawczyni w wyniku wspomnianej wyżej transakcji nie osiągnęła - wraz z małżonkiem - żadnego dochodu, a dodatkowymi kosztami były opłaty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego oraz podziałem geodezyjnym działki. W ocenie Wnioskodawczyni, dochód związany z tą transakcją wyniósł 0 zł. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.
Należy podkreślić, że podstawową zasadą podatku dochodowego od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w treści w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.).
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, do źródeł przychodów zalicza się m.in. odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Zatem w przypadku sprzedaży w 2008 roku części nieruchomości, zakupionej przez małżonków w roku 2008 – o ile nie została ona dokonana w wykonywaniu działalności gospodarczej - przychód z niej uzyskany należy zakwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, gdyż sprzedaż ta została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu po nowelizacji - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego, przyjęto założenie, iż sprzedaż części nieruchomości nie została wykonana w warunkach wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej.
Należy przy tym zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż nieruchomości wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przepis art. 19 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym w 2008 roku, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w maju 2008 roku zakupiona została - do majątku wspólnego małżonków - nieruchomość o powierzchni 935 m kw., za kwotę 60.000 zł.
W październiku 2008 roku cześć tej nieruchomości – zabudowana działka o powierzchni 514 m. kw. została sprzedana za kwotę 55.000 zł (kwota uzyskana ze sprzedaży części nieruchomości odpowiada ok. 92% wydatków poniesionych na zakup całej nieruchomości). Nadal w posiadaniu małżonków znajduje się część tej nieruchomości – działka o powierzchni 421 m kw. Mając na uwadze przytoczone przepisy stwierdzić należy, że – co do zasady - w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości dochodem do opodatkowania jest różnica między przychodem w rozumieniu art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami nabycia sprzedanej rzeczy, ewentualnie jej wytworzenia.
W przedmiotowej sprawie zakupiona została nieruchomość, którą następnie podzielono na dwie części, zaś przychód uzyskany został ze sprzedaży jednej z nich. Przy ustalaniu dochodu z tego tytułu należy zatem uwzględnić tylko tę część wydatków, która przypada na sprzedaną działkę. W pierwszej kolejności należy więc ustalić w jakiej proporcji poniesione na zakup nieruchomości wydatki przypadają na poszczególne części tej nieruchomości.
Do kosztów uzyskania przychodów należy zakwalifikować wydatki poniesione na nabycie nieruchomości, tj. kwotę zapłaconą sprzedającemu, koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, na mocy którego nabyła Pani wraz z małżonkiem wspomnianą nieruchomość (jeżeli zostały przez Państwa poniesione) oraz wydatki związane z dokonaniem podziału geodezyjnego. Kosztem uzyskania przychodu będzie jednak tylko ta część wymienionych wydatków, która przypada proporcjonalnie na sprzedaną część nieruchomości. Pozostała część wydatków stanowi natomiast koszt nabycia działki, która pozostała Państwa własnością.
Nieprawidłowo więc odnosi Pani jako koszt nabycia sprzedanej nieruchomości – cenę nabycia całej zabudowanej nieruchomości, tj. kwotę 60.000 zł.
Od kwoty dochodu, obliczonej jako różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży zabudowanej działki o powierzchni 514 m kw., a kosztami uzyskania tego przychodu obliczonymi we wskazany powyżej sposób, należy obliczyć 19% podatek dochodowy, który należało uwzględnić w zeznaniu PIT-36 - o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2008. Jednocześnie mając na uwadze, iż sprzedana nieruchomość była wspólną własnością Pani i Małżonka, zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy również Małżonka, z tym, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.
Małżonek Pani chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie. Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.